华南城项目定位及经济测算讲义

《华南城项目定位及经济测算讲义》由会员分享，可在线阅读，更多相关《华南城项目定位及经济测算讲义（128页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、江西华南城项目定位及经济江西华南城项目定位及经济测算测算二二0 0一四年八月一四年八月【AAAAAA】前前前前 言言言言 2008 2008年在全球金融危机大背景下，我国实行较为宽松的财政货币政策。年在全球金融危机大背景下，我国实行较为宽松的财政货币政策。20092009年，中国房地产市场经历了低迷、复苏、火爆的一个发展过程。据社科年，中国房地产市场经历了低迷、复苏、火爆的一个发展过程。据社科院发布院发布20102010年房地产蓝皮书年房地产蓝皮书数据，数据，20092009年房地产市场的销售量为年房地产市场的销售量为9.49.4亿亿平方米，其中商品房销售面积平方米，其中商品房销售面积8.98

2、.9亿平方米。与亿平方米。与0808年相比，商品房的销售面年相比，商品房的销售面积增长积增长42.1%42.1%，商品住宅的销售面积增长，商品住宅的销售面积增长43.9%43.9%，销售面积及其增速均创历史，销售面积及其增速均创历史新高。房价一季度最低，后半年同比增幅由新高。房价一季度最低，后半年同比增幅由1%1%上升到上升到7.8%7.8%。一线城市房价反。一线城市房价反转和上升幅度大于其他城市。房地产开发企业资金充裕，个人按揭贷款快速转和上升幅度大于其他城市。房地产开发企业资金充裕，个人按揭贷款快速上涨。上涨。20092009年房地产企业开发资金达年房地产企业开发资金达5.75.7万亿元，

3、同比增长万亿元，同比增长44.2%44.2%，增幅高出，增幅高出20082008年年42.442.4个百分点。定金及预收款个百分点。定金及预收款912912月连续月连续4 4个月增速超过个月增速超过100%100%。个人。个人购房贷款新增购房贷款新增1.41.4万亿元，约为万亿元，约为20082008年的年的5 5倍。国家统计局统计数据显示，倍。国家统计局统计数据显示，20102010年年1 13 3月份全国商品房销售面积为月份全国商品房销售面积为1536115361万平方米，同比增长万平方米，同比增长35.8%35.8%。增。增幅上升了幅上升了16.416.4个百分点。个百分点。1-31-3

4、月商品房综合销售均价为月商品房综合销售均价为51935193元，同比上升了元，同比上升了16.1%16.1%；房价再一次创出新高，呈现量价齐涨的局面。房地产业是关系国计；房价再一次创出新高，呈现量价齐涨的局面。房地产业是关系国计民生的重要产业，面对当前房地产过热，房价增长过快的形势，政府高度重民生的重要产业，面对当前房地产过热，房价增长过快的形势，政府高度重视，从视，从3 3月份开始，不断出台政策，进行新一轮的房地产调控。月份开始，不断出台政策，进行新一轮的房地产调控。 . . 此轮调控，力度之大，措施之严，充分体现了政府坚决遏制部分城此轮调控，力度之大，措施之严，充分体现了政府坚决遏制部分城

5、市房价过快增长，挤压房价泡沫的决心。政策调控针对性强，对投机市市房价过快增长，挤压房价泡沫的决心。政策调控针对性强，对投机市场打击尤为精确，同时又尽量满足首套以及自住型购房需求，充分挖掘场打击尤为精确，同时又尽量满足首套以及自住型购房需求，充分挖掘和引导刚性需求市场的健康发展。和引导刚性需求市场的健康发展。 南昌南昌 华南城项目依托项目所在地良好的先天优势，以战华南城项目依托项目所在地良好的先天优势，以战略性的眼光进行高起点、独创性、科学性的项目规划，力争略性的眼光进行高起点、独创性、科学性的项目规划，力争通过华南城项目的高效运作，奠定开发公司的市场地位，一通过华南城项目的高效运作，奠定开发公

6、司的市场地位，一举跻身行业翘楚。南昌举跻身行业翘楚。南昌 华南城项目选择此时入市，无疑为专华南城项目选择此时入市，无疑为专业运作提出了更高的要求，项目准确的市场定位是成功的方业运作提出了更高的要求，项目准确的市场定位是成功的方向，辅以高效精细的运作，成功应是必然。向，辅以高效精细的运作，成功应是必然。本文稿着重就项目定位及推广涉及的相关内容进行详细阐述。本文稿着重就项目定位及推广涉及的相关内容进行详细阐述。本文稿着重就项目定位及推广涉及的相关内容进行详细阐述。本文稿着重就项目定位及推广涉及的相关内容进行详细阐述。 文件名称：文件名称：文件名称：文件名称：南昌南昌华南城项目定位及营销推广总策略华

7、南城项目定位及营销推广总策略 文件类别：文件类别：文件类别：文件类别：论证稿论证稿 文件密级：文件密级：文件密级：文件密级：商业商业AAAAAA 文件编号：文件编号：文件编号：文件编号：chb0001chb0001chb0001chb0001 创作指导：章学方创作指导：章学方创作指导：章学方创作指导：章学方 主主主主 创：程建国创：程建国创：程建国创：程建国 协协协协 创：李保兴、谢文辉、魏斯铭、苗华锋、卢乐清创：李保兴、谢文辉、魏斯铭、苗华锋、卢乐清创：李保兴、谢文辉、魏斯铭、苗华锋、卢乐清创：李保兴、谢文辉、魏斯铭、苗华锋、卢乐清 创作时间：创作时间：创作时间：创作时间：201020102

8、0102010、08080808 提交时间：提交时间：提交时间：提交时间：2010201020102010、8 8 8 8、31313131 目 录 第一部分第一部分第一部分第一部分 市场篇市场篇市场篇市场篇 第二部分第二部分第二部分第二部分 项目篇项目篇项目篇项目篇 第三部分第三部分第三部分第三部分 定位篇定位篇定位篇定位篇 第四部分第四部分第四部分第四部分 策略篇策略篇策略篇策略篇 第五部分第五部分第五部分第五部分 推广篇推广篇推广篇推广篇第一部分第一部分 市场篇市场篇 第一节：城市及经济概况 第二节：南昌房地产市场发展 第三节：宏观政策分析 第四节：片区市场分析 第五节：专业市场概述第一

9、节：城市及经济概况第一节：城市及经济概况第一节：城市及经济概况第一节：城市及经济概况一、城市概况：一、城市概况：一、城市概况：一、城市概况： 南昌地处江西中部偏北，赣江、抚河下游，濒临我国第一大淡水湖鄱阳南昌地处江西中部偏北，赣江、抚河下游，濒临我国第一大淡水湖鄱阳湖西南岸。东连余干、东乡、南接临川、丰城、西靠高安、奉新、静安，北湖西南岸。东连余干、东乡、南接临川、丰城、西靠高安、奉新、静安，北与永修、都昌、波阳共鄱阳湖，南北最大纵距约与永修、都昌、波阳共鄱阳湖，南北最大纵距约121121公里，东西最大横距公里，东西最大横距108108公里，总面积约公里，总面积约74027402平方公里。全境

10、以平原为主，东南相对平坦，西北丘陵平方公里。全境以平原为主，东南相对平坦，西北丘陵起伏，水网密布，湖泊众多。南昌是江西的省会，全省政治、经济、文化的起伏，水网密布，湖泊众多。南昌是江西的省会，全省政治、经济、文化的中心。南昌市下辖南昌县、新建县、进贤县、安义县等四个县，东湖区、西中心。南昌市下辖南昌县、新建县、进贤县、安义县等四个县，东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、湾里等湖区、青云谱区、青山湖区、湾里等5 5个区，以及南昌经济技术开发区个区，以及南昌经济技术开发区( (昌北昌北区区) )、南昌高新技术产业开发区、南昌高新技术产业开发区( (高新区高新区) )和红谷滩新区。和红谷滩新区。人口

11、：据公安户籍统计，南昌市年末户籍总人口为人口：据公安户籍统计，南昌市年末户籍总人口为491.31491.31万人，比上年末净万人，比上年末净增增7.357.35万人，其中非农业人口万人，其中非农业人口232.76232.76万人，增长万人，增长2.2%2.2%。据。据20072007年全市变动抽年全市变动抽样调查结果显示，样调查结果显示，20072007年全市年末常住人口为年全市年末常住人口为458.06458.06万人，人口出生率为万人，人口出生率为13.6313.63，死亡率为，死亡率为5.795.79，自然增长率为，自然增长率为7.847.84。 立体交通立体交通立体交通立体交通 凸显优

12、势凸显优势凸显优势凸显优势 对于经济的发展，区位是个永恒的命题，它往往成为投资者考量投对于经济的发展，区位是个永恒的命题，它往往成为投资者考量投资目标的首选依据。资目标的首选依据。 “ “十五十五” ”期间江西省提出了期间江西省提出了“ “五年决战交通五年决战交通” ”战战略。五略。五年的时间里，江西的高速公路的总里程从年的时间里，江西的高速公路的总里程从421421公里骤升到公里骤升到15791579公里，由公里，由20002000年全国第年全国第2020位一跃而进前九位，一个贯通南北、承东启西的位一跃而进前九位，一个贯通南北、承东启西的“ “天天” ”字字形高速公路骨干框架伸张成型。作为江

13、西的轴心，南昌在决战的步伐中形高速公路骨干框架伸张成型。作为江西的轴心，南昌在决战的步伐中加速了与加速了与“ “长珠闽长珠闽” ”的对接。的对接。 梨温高速公路通车，南昌通向梨温高速公路通车，南昌通向“ “长三角长三角” ”的东大门从此畅通的东大门从此畅通 ；赣粤；赣粤高高速省际会和，速省际会和，“ “珠三角珠三角” ”可以长驱直入南昌可以长驱直入南昌 ；昌九城际铁路的即将通；昌九城际铁路的即将通车、车、向蒲铁路的建成向蒲铁路的建成意味着南昌又新增了一条快速、便捷的出海通道。南意味着南昌又新增了一条快速、便捷的出海通道。南昌昌北国际机场也提前昌昌北国际机场也提前5 5年迎来了它的改扩建工程，总

14、投资达年迎来了它的改扩建工程，总投资达2525亿元的亿元的省重点工程，目前已开始进入具体实施阶段省重点工程，目前已开始进入具体实施阶段。 通览南昌交通，一个水陆空的立体交通体系正在朝着一个坚定的目通览南昌交通，一个水陆空的立体交通体系正在朝着一个坚定的目标标“对接长珠江闽，连接港澳台，融入全球化对接长珠江闽，连接港澳台，融入全球化” ”的方向全速前进。的方向全速前进。 对接长珠江闽，连接港澳台，融入全球化。对接长珠江闽，连接港澳台，融入全球化。 立体交通立体交通 助推南昌助推南昌科学规划科学规划科学规划科学规划 布局未来布局未来布局未来布局未来 改革开放的改革开放的3030年，南昌市城镇化进程

15、快速推进，城市基年，南昌市城镇化进程快速推进，城市基础综合实力显著增强。础综合实力显著增强。9090年代末，南昌对城市建设进行重新年代末，南昌对城市建设进行重新定位，把建设花园城市和现代化大都市作为目标，带来城市定位，把建设花园城市和现代化大都市作为目标，带来城市建设新的高速发展时期。建设新的高速发展时期。2020世纪末，市委、市政府制订了世纪末，市委、市政府制订了“ “一一江两岸江两岸” ”城市发展规划，城市发展规划，2121世纪初，进一步确定了世纪初，进一步确定了“ “一江两一江两岸、岸、南北两城，双城拥江南北两城，双城拥江” ”的城市发展新格局的战略决策，着手的城市发展新格局的战略决策，

16、着手开开辟江北新城区，城市建设的重点开始向赣江对岸延伸。坚持辟江北新城区，城市建设的重点开始向赣江对岸延伸。坚持从从“ “既立足当前，更兼顾长远既立足当前，更兼顾长远” ”出发，南昌市逐渐拉开城市出发，南昌市逐渐拉开城市框框架，朝着高科技、多功能、强辐射的区域经济中心城市迈进。架，朝着高科技、多功能、强辐射的区域经济中心城市迈进。 至至20102010年，城市建成区面积由年，城市建成区面积由19651965年的年的5050平方公里拓展到平方公里拓展到3 30000平方公里；城市重要功能区形成平方公里；城市重要功能区形成“ “一核五片一核五片” ”，即以昌南、，即以昌南、昌北为核心区，以莲塘、望

17、城、湾里、乐化、罗家五片为卫昌北为核心区，以莲塘、望城、湾里、乐化、罗家五片为卫星城市组团；星城市组团； “ “一江两岸一江两岸” ”格局初步形成，城市功能日益完格局初步形成，城市功能日益完善，城市品位不断彰显，城市综合竞争力显著提升。善，城市品位不断彰显，城市综合竞争力显著提升。科学规划科学规划科学规划科学规划 布局未来布局未来布局未来布局未来结论：结论： 良好的区域规划及外部条件（地理、良好的区域规划及外部条件（地理、区位、城市规划、未来发展等）是项区位、城市规划、未来发展等）是项目开发成功的基础。目开发成功的基础。二、经济概况二、经济概况二、经济概况二、经济概况二、工业增加值二、工业增加

18、值二、工业增加值二、工业增加值 20092009年年1-10 1-10 月，全市完成工业投资月，全市完成工业投资 490.32 490.32 亿元，同比增长亿元，同比增长 44.2%44.2%，比全市，比全市 50 50 万元以上投资增速高万元以上投资增速高 3.5 3.5 个百分点。其中个百分点。其中以电力、热力的生产和供应业，通信设备、计算机及其他电子以电力、热力的生产和供应业，通信设备、计算机及其他电子设备，交通运输设备制造业，非金属矿物制品业，电气机械及设备，交通运输设备制造业，非金属矿物制品业，电气机械及器材制造业为龙头产业，投资总额超器材制造业为龙头产业，投资总额超 20 20 亿

19、元以上的工业行业亿元以上的工业行业达达 11 11 个，累计完成投资个，累计完成投资 351.11 351.11 亿元，同比增长亿元，同比增长 61.2%61.2%。 三、进出口三、进出口三、进出口三、进出口 2009年 1-11 月，我市海关进出口总值为 31.10 亿美元，比上年同期下降 0.6%，降幅连续六个月减缓，比 1-10 月累计减少 5.5 个百分点，复苏迹象更加明显。分项目看：海关出口总值 19.36 亿美元，比上年同期下降 15.8%；海关进口总值 11.74 亿美元，比上年同期增长 41.5%。 四、固定资产投资四、固定资产投资四、固定资产投资四、固定资产投资 200920

20、09年年1-10 1-10 月，全市月，全市 50 50 万元以上固定资产完成投万元以上固定资产完成投1087.94 1087.94 亿元，增长亿元，增长 40.7%40.7%第三产业投资增长平稳，完成第三产业投资增长平稳，完成 580.26 580.26 亿元，亿元，增长增长 37.4%37.4%。非国有投资继续保持活跃，共完成投。非国有投资继续保持活跃，共完成投769.11 769.11 亿亿元，增长元，增长 44.6%44.6%，全市资金到位情况良好，全市资金到位情况良好，50 50 万元以上固定万元以上固定资产投资到帐资金达资产投资到帐资金达 1328.99 1328.99 亿元，增长

21、亿元，增长 44.9%44.9%。 五、社会零售总额五、社会零售总额五、社会零售总额五、社会零售总额 2009年1-11 月，南昌市实现社会消费品零售总额 566.75 亿元，比上年同期增长 19.5%， 扣除物价因素，实际增长20.6%。分行业看：批发和零售业实现 518.95 亿元，增长 19.6%， 其中限额以上批发和零售业实现 235.12 亿元，增长 24.2%；住宿和餐饮业实现 46.81 亿元， 增长 17.6%，其中限额以上住宿和餐饮业实现 17.88 亿元，增长 12.6%。结论：结论： 城市经济良好的发展势头是项目开城市经济良好的发展势头是项目开发的优越条件；良好的区域产业

22、结构发的优越条件；良好的区域产业结构（社会消费及批发零售）及发展前景（社会消费及批发零售）及发展前景是项目成功的保障。是项目成功的保障。第二节：南昌房地产市场发展第二节：南昌房地产市场发展第二节：南昌房地产市场发展第二节：南昌房地产市场发展一、总体市场走势分析与预测一、总体市场走势分析与预测一、总体市场走势分析与预测一、总体市场走势分析与预测 市场概述：市场概述：市场概述：市场概述：经历了经历了 07 07 年房地产市场的高峰期，到年房地产市场的高峰期，到 08 08 年的楼年的楼市低谷，再到市低谷，再到 09 09 年的楼市疯狂，各种风云在此间变动，三年年的楼市疯狂，各种风云在此间变动，三年

23、之间房地产市场一波三折，之间房地产市场一波三折，09 09 年金融危机的影响貌似悄然已年金融危机的影响貌似悄然已去，未来刺激消费，去，未来刺激消费，09 09 年的放松政策使得房地产市场硕果累年的放松政策使得房地产市场硕果累累，多少开发商起死回生，而市场又进入了高房价的状况，即累，多少开发商起死回生，而市场又进入了高房价的状况，即将到来的将到来的 2010 2010 年，政策已维稳为主，但已经不可能向年，政策已维稳为主，但已经不可能向 0909年年如此宽松，我们的预测是：供应量较如此宽松，我们的预测是：供应量较 09 09 年有所上涨，成交量年有所上涨，成交量出现小幅下降，成交均价保持不变。出

24、现小幅下降，成交均价保持不变。 分析图表分析图表-1-12 2 2 2、成交量、成交量、成交量、成交量持续低迷，但逐步回暖持续低迷，但逐步回暖持续低迷，但逐步回暖持续低迷，但逐步回暖 分析图表分析图表2 2 南昌南昌 2007-2010 2007-2010 年商品住宅成交情况汇总及预测年商品住宅成交情况汇总及预测 2010 2010年前期在有效供应持续不足，政策环境有所收紧的情年前期在有效供应持续不足，政策环境有所收紧的情况下成交量有所下降，全年成交量预估为况下成交量有所下降，全年成交量预估为 315.06 315.06 万平方米。万平方米。环比环比 09 09 年下降年下降 26.72%26

25、.72%，2010 2010 年前三季度由于有小供应的持年前三季度由于有小供应的持续不足以及价格的持续上涨使得成交回归到正常水品，第四季续不足以及价格的持续上涨使得成交回归到正常水品，第四季度由于供应的不断推出，成交量同比度由于供应的不断推出，成交量同比 09 09 年持平。年持平。 3 3 3 3、房价走势预测、房价走势预测、房价走势预测、房价走势预测 房地产市场经过房地产市场经过0909年的快速销售，年的快速销售，0808年积累下来的库存被年积累下来的库存被迅速消化，市场面临房源不足的问题，在迅速消化，市场面临房源不足的问题，在 20102010年楼市都将进年楼市都将进入补库存阶段。预计开

26、发投资增长将迎来较大增幅，市场供应入补库存阶段。预计开发投资增长将迎来较大增幅，市场供应量有望增长，量有望增长，“ “供应式供应式” ”成交下滑现象不会再出现。市场需求成交下滑现象不会再出现。市场需求受受房价高企、政策收紧影响将有所下滑，但刚性需求依然较旺房价高企、政策收紧影响将有所下滑，但刚性需求依然较旺盛，此外供应量的增加有望抵消部分需求观望的影响，因此我盛，此外供应量的增加有望抵消部分需求观望的影响，因此我们预计成交量在明年将有所回调，但仍处于历史相对高位。房们预计成交量在明年将有所回调，但仍处于历史相对高位。房价方面，开发企业在库存恢复到一定水平之前不存在降价的动价方面，开发企业在库存

27、恢复到一定水平之前不存在降价的动机和理由，房价下跌的概率较低，整体将以平稳走势为主。机和理由，房价下跌的概率较低，整体将以平稳走势为主。 二、区域市场走势预测二、区域市场走势预测二、区域市场走势预测二、区域市场走势预测 09 09年成交区域主要集中在红谷滩区，经济技术开发区和青年成交区域主要集中在红谷滩区，经济技术开发区和青云谱区，云谱区，0909年市场成交区域越趋集中，齐聚红谷滩，年市场成交区域越趋集中，齐聚红谷滩，0909年的市年的市场集中度更高。但三季度较二季度又有所变化，二季度由于投场集中度更高。但三季度较二季度又有所变化，二季度由于投资性需求的大量涌入市场，从而使得区域集中在市中心，

28、而三资性需求的大量涌入市场，从而使得区域集中在市中心，而三季度随着投资性客户的退出，市场成交客户主要以刚性需求为季度随着投资性客户的退出，市场成交客户主要以刚性需求为主，区域集中在近郊区域。市场上主，区域集中在近郊区域。市场上0909年年1212月底商品住宅的存量月底商品住宅的存量已减少到已减少到65.4965.49万平方米，其中主要存量供应集中在红谷滩区、万平方米，其中主要存量供应集中在红谷滩区、西湖区和湾里区，占全市存量的西湖区和湾里区，占全市存量的15%15%，17%17%，和，和23%23%。如果按照。如果按照当前的消化速度红谷滩和青山湖的去化较快，但西湖区需当前的消化速度红谷滩和青山

29、湖的去化较快，但西湖区需7.537.53个月，湾里区则为高度风险区域，需要个月，湾里区则为高度风险区域，需要42 42 个月，但这只是由个月，但这只是由于于1 1月的特殊情况，仅供参考。月的特殊情况，仅供参考。 分析图表分析图表3 3 结论：结论： 阶段性的行业调控带来了区域市场阶段性的行业调控带来了区域市场小幅震荡，随着对调控的逐渐适应并逐小幅震荡，随着对调控的逐渐适应并逐步强化自身优势，市场前景依然看好。步强化自身优势，市场前景依然看好。 第三节：宏观政策分析第三节：宏观政策分析第三节：宏观政策分析第三节：宏观政策分析 第一季度：年度调控新政首推第一季度：年度调控新政首推第一季度：年度调控

30、新政首推第一季度：年度调控新政首推 1 14 4月份，经过几近天量的交易量以后，政府出手的时到了。抑制房价过月份，经过几近天量的交易量以后，政府出手的时到了。抑制房价过快增长已经不是经济问题而直接是政治问题了。因此国家果断决定快增长已经不是经济问题而直接是政治问题了。因此国家果断决定推出房产新政，核心内容主要是以下几点：推出房产新政，核心内容主要是以下几点：1 1、提高二套房首付比例；、提高二套房首付比例；2 2、提高贷款利率的优惠门槛；提高贷款利率的优惠门槛；3 3、提高异地置业的投资门槛。以上三条，其、提高异地置业的投资门槛。以上三条，其引导目标明确，直指房产投机或投资。引导目标明确，直指

31、房产投机或投资。 4 4 4 4月月月月17171717日，中国国务院发出日，中国国务院发出日，中国国务院发出日，中国国务院发出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知通知通知通知，被称为房地产被称为房地产被称为房地产被称为房地产“ “国十条国十条国十条国十条” ”。本次调控兼顾需求、供应、保障、市场规范等，堪称滴水不漏，其中尤以本次调控兼顾需求、供应、保障、市场规范等，堪称滴水不漏，其中尤以抑制需求层面、改变客户市场预期的策略，最速直效地影响了房地产市场。抑制需求层面、改变客户市场预期的策略，

32、最速直效地影响了房地产市场。 7 7 7 7月份，月份，月份，月份，36363636个大中城市房价继续攀升。个大中城市房价继续攀升。个大中城市房价继续攀升。个大中城市房价继续攀升。根据国家发改委公布的根据国家发改委公布的7 7月份月份3636个大中城市房价监测情况，个大中城市房价监测情况，7 7月份新建商月份新建商品房成交均价为品房成交均价为86808680元元/ /平方米，环比平方米，环比6 6月份还上涨了月份还上涨了1.61%1.61%。纳入监测的。纳入监测的3636个大中城市样本，多为本轮楼市调控中提出的个大中城市样本，多为本轮楼市调控中提出的“ “房价上涨过快房价上涨过快” ”的重点的

33、重点城城市。国家发改委在相关的监测分析中表示，随着房地产调控持续，多数市。国家发改委在相关的监测分析中表示，随着房地产调控持续，多数城市房价出现回落，房地产市场平稳，但是少数城市房价上涨幅度仍然城市房价出现回落，房地产市场平稳，但是少数城市房价上涨幅度仍然较大，尤其是二三线城市房价出现了较快的上涨较大，尤其是二三线城市房价出现了较快的上涨。 8 8 8 8月，李克强三问楼市，第二轮的楼市调控隐现。月，李克强三问楼市，第二轮的楼市调控隐现。月，李克强三问楼市，第二轮的楼市调控隐现。月，李克强三问楼市，第二轮的楼市调控隐现。2121日由国务院副总理李克强在常州主持召开的加快保障性安居工程建设日由国

34、务院副总理李克强在常州主持召开的加快保障性安居工程建设工作座谈会，主要是针对华东和华北工作座谈会，主要是针对华东和华北1111个省份的保障房建设，接下来，个省份的保障房建设，接下来，高层还可能继续在全国其他地区召开高层还可能继续在全国其他地区召开1-21-2次类似会议，以督促地方加快保次类似会议，以督促地方加快保障性安居工程建设。自障性安居工程建设。自6 6月月1212日国务院召开加快发展全国公共租赁住房工日国务院召开加快发展全国公共租赁住房工作会议开始，在不到三个月的时间中，李克强参加的促进保障房建设的会作会议开始，在不到三个月的时间中，李克强参加的促进保障房建设的会议或考察已有议或考察已有

35、3 3次，几乎月均一次，预示第二轮的楼市调控可能将现。次，几乎月均一次，预示第二轮的楼市调控可能将现。 结论：结论： 调控新政打击投机市场，刚性需求支撑市场抵抗下跌；住宅市场风声鹤唳，投资热钱将转向商业地产。第四节：片区市场分析第四节：片区市场分析第四节：片区市场分析第四节：片区市场分析（红角洲（红角洲/ /红谷滩）红谷滩）【一一】住宅市场住宅市场 2009 2009 年红谷滩区新增供应量和成交量及成交均价分别为年红谷滩区新增供应量和成交量及成交均价分别为 87.83 87.83 万平方米、万平方米、162.48 162.48 万平方米和万平方米和 5154 5154 元元/ /平方米。涨平方

36、米。涨跌幅分别为跌幅分别为-25.69%-25.69%、157.98%157.98%和和 5.74%5.74%。2009 2009 年红谷滩区年红谷滩区新增供应量大幅下降，主要是由于新增供应量大幅下降，主要是由于 08 08 年市场的萎靡使得开年市场的萎靡使得开发商心有余悸，以消化存量为主，部分项目年初停工缓解以发商心有余悸，以消化存量为主，部分项目年初停工缓解以缓解资金压力。成交大幅上涨，主要是由于年初各大项目降缓解资金压力。成交大幅上涨，主要是由于年初各大项目降价促销以缓解压力，加上价促销以缓解压力，加上 08 08 年堆积的刚性需求的爆发，年堆积的刚性需求的爆发，而本身就刚性需求产品集中

37、的红谷滩区必然成为成交重点。而本身就刚性需求产品集中的红谷滩区必然成为成交重点。从而从而 09 09 年的成交量大幅上涨，价格方面，年的成交量大幅上涨，价格方面，09 09 年后期区域年后期区域内高端项目的大量成交拉动成交均价上涨。内高端项目的大量成交拉动成交均价上涨。 分析图表分析图表分析图表分析图表1 1 1 1【二二】商业市场（全南昌市）商业市场（全南昌市）1 1、20082008年至年至20102010年上半年南昌市商业项目供应量与成交量年上半年南昌市商业项目供应量与成交量分析（数据由房管局提供）分析（数据由房管局提供）20092009年市场环境较好，南昌市商业地产年成交量为年市场环境

38、较好，南昌市商业地产年成交量为70.0670.06万万方，此数据包含了南昌市社区配套商业、临街商铺、方，此数据包含了南昌市社区配套商业、临街商铺、写字楼、专业市场商铺、卖场分割式商铺等各类商业写字楼、专业市场商铺、卖场分割式商铺等各类商业地产形式的商铺销量总和，专业市场商铺年销售量展地产形式的商铺销量总和，专业市场商铺年销售量展比重超过比重超过30%30%。年度年度供应量（万）供应量（万） 成交量（万）成交量（万）均价（元）均价（元）2008200885.8585.8537377190.867190.862009200945.5145.5170.0670.066357.76357.720102

39、010（上）（上）12.1612.1627.1427.147596.237596.232 2、南昌市商业项目销售情况、南昌市商业项目销售情况（1 1）、南昌小商品市场）、南昌小商品市场20102010年上半年销售年上半年销售662662套，销售面套，销售面积积44954.7544954.75平米，销售金额平米，销售金额155693563155693563。元。从。元。从20072007年开盘年开盘至今共销售至今共销售24282428套，销售面积套，销售面积165114.89165114.89平米。平米。项目项目预售总面积预售总面积累计成交套数累计成交套数累计成交面积累计成交面积鸿顺德鸿顺德13

40、1045.95 131045.95 616 616 46352.29 46352.29 江西旧货大市场江西旧货大市场 86229.82 86229.82 637 637 56626.92 56626.92 西格玛西格玛 29635.55 29635.55 152 152 25028.59 25028.59 蓝天碧水购物广场蓝天碧水购物广场 109958.57 109958.57 1592 1592 82332.19 82332.19 江中紫金城商业江中紫金城商业 220743.97 220743.97 1414万余方万余方 洪城财满街洪城财满街 32134.95 32134.95 367 36

41、7 27753.45 27753.45 洪大服装世界洪大服装世界 53400 53400 293 293 43091.77 43091.77 南昌国际金融大厦南昌国际金融大厦商业商业 709 709 近近5 5万方万方 中航国际广场中航国际广场 54758 54758 298 298 22863.38 22863.38 结论： 商业地产价格与住宅价格形成相对倒 挂，为商业地产的发展提供了契机。第五节第五节 专业市场概述专业市场概述一、南昌市专业市场概况一、南昌市专业市场概况 20092009南昌市较为成熟商品交易市场有十多个，年总成交南昌市较为成熟商品交易市场有十多个，年总成交额近额近365.

42、77365.77亿元。其中亿元以上商品交易市场亿元。其中亿元以上商品交易市场1111个，分别是个，分别是江西省家电市场，交易额江西省家电市场，交易额1.001.00亿元；万寿宫商城，交易额亿元；万寿宫商城，交易额1.31.3亿元；南昌新华群市场，交易额亿元；南昌新华群市场，交易额1.001.00亿元；江西省新大地市亿元；江西省新大地市场，交易额场，交易额3.003.00亿元；南昌长运商贸城，交易额亿元；南昌长运商贸城，交易额1.471.47亿元；亿元；江西联信大市场，交易额江西联信大市场，交易额1.001.00亿元；江西五华批发市场，交亿元；江西五华批发市场，交易额易额12.0012.00亿元

43、；洪城大市场，交易额亿元；洪城大市场，交易额330330亿元。江西省家电亿元。江西省家电市场，交易额市场，交易额2.002.00亿元，江西联信大市场，交易额亿元，江西联信大市场，交易额9.009.00亿元，亿元，华东商贸城，交易额华东商贸城，交易额2.82.8亿元。经营行业囊括家用电器、小商亿元。经营行业囊括家用电器、小商品、服装服饰、电子电器、五金机电、建材家居、物流等众品、服装服饰、电子电器、五金机电、建材家居、物流等众多行业。多行业。 经过多年发展，南昌市各主要专业市场已逐渐落后于市经过多年发展，南昌市各主要专业市场已逐渐落后于市场的发展，当年的规划今已经落伍；人车混流，杂乱无章，场的发

44、展，当年的规划今已经落伍；人车混流，杂乱无章，给商户及采购者带来诸多不便；省城各大专业市场似乎总是给商户及采购者带来诸多不便；省城各大专业市场似乎总是和假冒伪劣联系在一起，各项经营产品质量普遍存在较大问和假冒伪劣联系在一起，各项经营产品质量普遍存在较大问题；市场内各项配套和服务设施逐渐不适应于市场正常需求。题；市场内各项配套和服务设施逐渐不适应于市场正常需求。洪城商圈洪城商圈1 1、洪城大市场、洪城大市场2 2、联信大市场、联信大市场3 3、五华大市场、五华大市场3 3、华东商贸城、华东商贸城4 4、盛世东方商贸城、盛世东方商贸城5 5、金润广场、金润广场6 6、洪顺德商贸城、洪顺德商贸城7

45、7、江西省家电市场、江西省家电市场8 8、荣昌酒店用品市场、荣昌酒店用品市场9 9、万马服饰广场、万马服饰广场1010、罗马服饰广场、罗马服饰广场1111、福地干鲜大市场、福地干鲜大市场1212、宝源大市场、宝源大市场1313、阳光灯饰城、阳光灯饰城1414、南昌小商品城华东建材装潢大市场华东工业博览城香江家居建材城龙鼎茶城江西茶叶交易中心鹿鼎国际昌北国际汽车城洪大城东城红谷滩二手车交易市场江西省建材装潢大市场江西农机大市场农机直补超市 二、江西省专业市场概况二、江西省专业市场概况 近年来，全省已初步形成了以多元化流通为主体的竞争格近年来，全省已初步形成了以多元化流通为主体的竞争格局，商品流通

46、的市场化水平有了很大提高。局，商品流通的市场化水平有了很大提高。 全省现有各类商品市场全省现有各类商品市场25002500多个，市场年交易额近多个，市场年交易额近10001000亿亿元，其中年交易额超亿元的市场有近百个，超元，其中年交易额超亿元的市场有近百个，超2020亿元的十多个。亿元的十多个。南昌洪城大市场年交易额达南昌洪城大市场年交易额达330330多亿元，成为全国五大日用工业多亿元，成为全国五大日用工业品市场之一。品市场之一。 江西周边省市商品市场建设的迅猛发展，分流了江西省同江西周边省市商品市场建设的迅猛发展，分流了江西省同类商品市场的客货源，削弱了江西一些市场特别是缺乏工业产类商品

47、市场的客货源，削弱了江西一些市场特别是缺乏工业产业支撑的商品市场的集散功能。与此同时，由于现有专业市场业支撑的商品市场的集散功能。与此同时，由于现有专业市场各项软硬设施落后于市场发展的要求，导致一些大型生产企业各项软硬设施落后于市场发展的要求，导致一些大型生产企业纷纷通过各种方式自建营销网络，整体脱离批发市场和批发企纷纷通过各种方式自建营销网络，整体脱离批发市场和批发企业销售渠道，导致一些商品市场和批发企业快速萎缩。业销售渠道，导致一些商品市场和批发企业快速萎缩。乐平赣东北大市场1、赣南贸易广场2、赣州南北蔬菜水果水产土特产批发大市场3、赣南建材大市场4、龙都商城1、南康国际家私城2、南康国际

48、家具博览中心3、南康光明家具博览中心1、吉安贸易广场2、四方圆建材家具广场1、萍乡商城2、萍乡义乌小商品批发市场3、萍乡钢材大市场1、宜春贸易广场2、宜春建材大市场3、宜春赣西农产品批发市场1、新亚新商城2、粤新建材大市场3、明星五金商贸城1、江西九江京九农副产品中心批发市场2、华东市场3、柴桑大市场（九江五金城）1、抚州贸易广场2、江西轻纺城3、抚州小商品城1、鹰潭干鲜果综合批发市场2、鹰潭五金几点百货综合批发市场1、江南商贸城2、上饶大市场3、上饶国际家居城4、上饶陶瓷市场1、景德镇豪德贸易广场2、景德镇国际贸易广场3、景德镇中国陶瓷城樟树中药城高安汽运城 结 论: 1、全省区域分布诸多市

49、场，但都有一 定局限性，规模小、居家不便、仓储物流不配套、管理服务跟不上、辐射覆盖面窄等，恰好为项目的开发提供了机遇。 2、机遇即是机会，突出自身优势，进行独创差异化开发运营，是成功的不二法则。 第二部分第二部分 项目篇项目篇 第一节： 项目概况 第二节： SWOT分析 第三节： 竞争分析 第四节： 对比分析 第五节： 应对策略第一节：项目概况第一节：项目概况第一节：项目概况第一节：项目概况 南昌南昌 华南城位于南昌红谷滩新区九龙湖及红角洲片区交汇处，生米华南城位于南昌红谷滩新区九龙湖及红角洲片区交汇处，生米大桥西延线即城市二环线以南、大桥西延线即城市二环线以南、320320国道以东、向莆铁路

50、以北、昌樟高速国道以东、向莆铁路以北、昌樟高速及建设中的西客站和地铁及建设中的西客站和地铁2 2号线终点站以西区域内，规划用地总面积约号线终点站以西区域内，规划用地总面积约2 2平平方公里（方公里（30003000亩），规划总建筑面积约亩），规划总建筑面积约428428万平方米，规划总投资逾万平方米，规划总投资逾8080亿亿元，将分三期开发建设。南昌元，将分三期开发建设。南昌 华南城包括纺织服装、皮革皮具、化工塑华南城包括纺织服装、皮革皮具、化工塑料、五金工具、机电配件等十大类工业原料及商品展示交易区，并提供包料、五金工具、机电配件等十大类工业原料及商品展示交易区，并提供包括保税仓、监管仓、普

51、通仓、等物流仓储设施，写字楼、商务中心、多功括保税仓、监管仓、普通仓、等物流仓储设施，写字楼、商务中心、多功能展示展览中心、金融服务中心、人才交流中心、技术研发中心、行业协能展示展览中心、金融服务中心、人才交流中心、技术研发中心、行业协会服务中心、宾馆、酒店、酒吧、会所、电子网络、物业管理、广告宣传、会服务中心、宾馆、酒店、酒吧、会所、电子网络、物业管理、广告宣传、中介服务等商务配套设施，以及住宅、公寓、宿舍、超市、购物中心、商中介服务等商务配套设施，以及住宅、公寓、宿舍、超市、购物中心、商业步行街、大型购物中心、酒楼餐饮、娱乐休闲等生活配套设施。业步行街、大型购物中心、酒楼餐饮、娱乐休闲等生

52、活配套设施。 南昌南昌 华南城对完善江西乃至中部地区的综合商贸物流配套功能，稳华南城对完善江西乃至中部地区的综合商贸物流配套功能，稳定和促进现有企业发展，吸引投资，加快中部崛起，加速长三角、珠三定和促进现有企业发展，吸引投资，加快中部崛起，加速长三角、珠三角、闽东南经济圈的产业升级转移等方面，都将起到积极作用。南昌角、闽东南经济圈的产业升级转移等方面，都将起到积极作用。南昌 华华南城建成后将成为规模庞大、品种齐全、成本更低的一站式、国际化工南城建成后将成为规模庞大、品种齐全、成本更低的一站式、国际化工业原料及商品交易中心、现代化综合商贸物流基地、制造业高端集成服业原料及商品交易中心、现代化综合

53、商贸物流基地、制造业高端集成服务平台，可创造近务平台，可创造近1515万个就业机会。万个就业机会。 . .项目相关指标数据项目相关指标数据项目相关指标数据项目相关指标数据: : : :项目总用地项目总用地: : 规划用地总面积规划用地总面积2 2平方公里，约平方公里，约30003000亩。亩。总建筑面积总建筑面积: : 总建筑面积为总建筑面积为428428万平方米（地上约万平方米（地上约353353万平方米、地下万平方米、地下7575万万 平方米）。平方米）。容积率容积率: : 市场容积率市场容积率2.02.0，住宅容积率，住宅容积率2.52.5，配套商务容积率，配套商务容积率3.93.9，小

54、学容积率，小学容积率0.80.8。商铺体量商铺体量: : 约约244244万平方米（含仓储万平方米（含仓储/ /地下）。地下）。住宅体量：约住宅体量：约121121万平方米（含地下）。万平方米（含地下）。配套设施：写字楼、商务中心、多功能展示展览中心、金融服务中心、人才交配套设施：写字楼、商务中心、多功能展示展览中心、金融服务中心、人才交流中心、技术研发中心，行业协会等。流中心、技术研发中心，行业协会等。公共设施：公共设施：320320国道、向莆铁路、昌樟高速、西客站等。国道、向莆铁路、昌樟高速、西客站等。 项目鸟瞰效果图项目鸟瞰效果图第二节：项目第二节：项目第二节：项目第二节：项目SWOTS

55、WOTSWOTSWOT分析分析分析分析“ “SWOTSWOT分析分析” ”即优势即优势(Strength)(Strength)、劣势、劣势(Weakness)(Weakness)、机会、机会(Opportunity)(Opportunity)和和威胁威胁(Threats)(Threats)。 S WS WS WS W 1 1、规模优势、规模优势（30003000亩亩/428/428万平方米万平方米) ) 1 1、内部及周边配套尚不完善、内部及周边配套尚不完善 2 2、区位优势、区位优势（中部崛起、城市规划）（中部崛起、城市规划） 2 2、项目地内在知名度缺乏、项目地内在知名度缺乏 3 3、交通

56、优势、交通优势（立体交通通达四方）（立体交通通达四方） 3 3 3 3、项目周边暂无人流商气，形成尚需时日项目周边暂无人流商气，形成尚需时日 4 4、配套优势、配套优势（一站式规划满足所需）（一站式规划满足所需） 4 4、产业基础薄弱，同类竞争激烈、产业基础薄弱，同类竞争激烈 5 5、资源优势、资源优势（行业领军得心应手）（行业领军得心应手） 5 5、品牌号召力不足、品牌号召力不足 6 6、管理优势、管理优势（管理与服务并举）（管理与服务并举）（管理与服务并举）（管理与服务并举） O TO T 1 1、类比项目的不足、类比项目的不足 1 1、类比项目的升级改造产生压力、类比项目的升级改造产生压

57、力 2 2、沿海产业转移助推项目成功、沿海产业转移助推项目成功 2 2、新兴市场不断涌现争夺市场、新兴市场不断涌现争夺市场 3 3、行业整合契机为项目提供机遇、行业整合契机为项目提供机遇 3 3、投资信心不足观望氛围渐浓、投资信心不足观望氛围渐浓 4 4、工业发展促进市场及经营发展、工业发展促进市场及经营发展 4 4、行业（房地产）走向不明朗、行业（房地产）走向不明朗 5 5、城镇化建设催生市场大发展、城镇化建设催生市场大发展第三节、竞争分析第三节、竞争分析第三节、竞争分析第三节、竞争分析 洪大城中城洪大城中城洪大城中城洪大城中城江西洪大集团巨资打造，是青山湖区区委区政府重点规划。约江西洪大集

58、团巨资打造，是青山湖区区委区政府重点规划。约28002800亩的亩的“ “新洪城商圈新洪城商圈” ”内的核心项目，南昌市内的核心项目，南昌市“ “30103010” ”重点工程之一。项目位重点工程之一。项目位于南昌于南昌市昌东工业园，北临昌东路、西接昌东一路、南至工业一路、东靠幸福市昌东工业园，北临昌东路、西接昌东一路、南至工业一路、东靠幸福水渠与昌东二路，交通便捷。纵有市区主干道高新大道快速通达城市南水渠与昌东二路，交通便捷。纵有市区主干道高新大道快速通达城市南北，横有解放东路、昌南大道接驳城市快速干道，连贯东西。项目与城北，横有解放东路、昌南大道接驳城市快速干道，连贯东西。项目与城区无缝对

59、接，繁华主干道解放路，直通城市中心，距市区区无缝对接，繁华主干道解放路，直通城市中心，距市区1010分钟车程，分钟车程，距南昌火车站距南昌火车站3 3公里，距南昌港公里，距南昌港6 6公里，距外环公路仅公里，距外环公路仅4 4公里，距飞机场公里，距飞机场2020公里，地铁公里，地铁2 2号线（规划中）站点设置在高新大道、广州路交汇处，未来号线（规划中）站点设置在高新大道、广州路交汇处，未来的长途客运、公交总站也将汇聚于此的长途客运、公交总站也将汇聚于此 。 洪大城东城以环洪大城东城以环“ “鄱阳湖生态经济区鄱阳湖生态经济区” ”国家发展战略为契机，顺应国家发展战略为契机，顺应江西商贸业随之而来

60、的高速发展，依托昌东工业园的民营加工业产业基江西商贸业随之而来的高速发展，依托昌东工业园的民营加工业产业基础，将精品市场植入工业园区，以础，将精品市场植入工业园区，以“ “商贸立市、产业互动商贸立市、产业互动” ”作为开发宗作为开发宗旨，塑造全新城市引擎，在昌东打造一个旨，塑造全新城市引擎，在昌东打造一个“ “面向广阔中部市场的，集生面向广阔中部市场的，集生产资料、生活资料原料采购、产品研发、生产加工、商品展示、交易、产资料、生活资料原料采购、产品研发、生产加工、商品展示、交易、物流、电子商务、企业总部、居住配套等于一体的新型产业服务平台。物流、电子商务、企业总部、居住配套等于一体的新型产业服

61、务平台。 项目区位示意图项目区位示意图一、项目概况一、项目概况一、项目概况一、项目概况1 1市场名称市场名称 洪大城东城洪大城东城2 2产权归属（开发商）产权归属（开发商） 洪大集团（洪大物业管理服务有限公司）洪大集团（洪大物业管理服务有限公司）3 3运营商运营商 江西洪大物业管理服务有限公司江西洪大物业管理服务有限公司4 4整合推广整合推广 全程整合运营：建华地产全程整合运营：建华地产 推广：江西冠晨广告推广：江西冠晨广告5 5地理位置地理位置 南昌市昌东工业园内（东升大道与昌安路交汇处）南昌市昌东工业园内（东升大道与昌安路交汇处）6 6管辖区域管辖区域 南昌市青山湖区南昌市青山湖区7 7开

62、业时间开业时间 2010 2010年年1010月月 20102010年年6 6月月2929日开始招商登记，日开始招商登记，20102010年年7 7月中月中 旬内部认购招商旬内部认购招商 1010月正式开业月正式开业 8 8交通情况交通情况 周边主干道：周边主干道：2 2条条 东升大道与昌安路东升大道与昌安路 6060米米/ /条，公交车路线：条，公交车路线： 正在洽谈中正在洽谈中9 9占地规模（亩占地规模（亩/ /平米）平米） 总占地总占地28002800亩，一期亩，一期175175亩亩 总建筑面积超过总建筑面积超过1111万平方米万平方米1010商铺总间数商铺总间数 一期连仓库一期连仓库4

63、50450间间 门店门店380380间间 1111商铺面积商铺面积 上下两层在上下两层在120120平米左右平米左右1212经营户数经营户数 尚未开盘尚未开盘1313商铺空置数（率）商铺空置数（率） 尚未开盘尚未开盘1414经营品种经营品种 一期定位：纺织类、原料类、辅料类及缝纫装备业、小商一期定位：纺织类、原料类、辅料类及缝纫装备业、小商 品、品、服装工业厂房等服装工业厂房等1515商铺建筑结构类型商铺建筑结构类型 一期项目建筑类型：一期项目建筑类型：7 7号楼商场式购物（类似新洪大服装城）号楼商场式购物（类似新洪大服装城） 2-42-4号楼：原规划厂房用地号楼：原规划厂房用地1 1楼门店楼

64、门店2-32-3（2.52.5）楼办公、仓库）楼办公、仓库 5-65-6号楼：交易中心，号楼：交易中心，1-21-2楼门店楼门店 3-43-4楼办公、仓库楼办公、仓库1616购买租赁水平购买租赁水平 购买：未定，租赁：未定。购买：未定，租赁：未定。 优惠政策：买三间以上店铺可以优惠政策：买三间以上店铺可以送仓库送仓库2-32-3年使用权年使用权1717所有税费（元所有税费（元/ /户户/ /月）月） 未定未定1818物业物业/ /仓储物流情况仓储物流情况 仓库：仓库：1-21-2楼店铺，楼店铺，3-43-4楼仓库楼仓库1919租赁、自购经营户比例租赁、自购经营户比例 开发商打算开发商打算70%

65、70%销售，销售，30%30%预留预留2020主街、内街宽度主街、内街宽度 一期主街一期主街3030米左右，内街米左右，内街2020米左右米左右2121市场描述市场描述作为新洪城商圈的领航者，作为江西商贸业的领军人，洪城大市场作为新洪城商圈的领航者，作为江西商贸业的领军人，洪城大市场瞄准现存传统市场群的发展瓶颈，以提升交易效率、降低商贸采购瞄准现存传统市场群的发展瓶颈，以提升交易效率、降低商贸采购成本为突破，将昌东工业区及南昌现代制造业配套市场、洪城板块成本为突破，将昌东工业区及南昌现代制造业配套市场、洪城板块传统市场溢出，打造中部创新型商贸采购平台，提供一站式生产、传统市场溢出，打造中部创新

66、型商贸采购平台，提供一站式生产、生活资料采购中心。生活资料采购中心。项目依靠洪城大市场原有的市场资源，进行重新整合升级（因老市项目依靠洪城大市场原有的市场资源，进行重新整合升级（因老市场现处于市区交通、物流拥堵），原洪城大市场商户明年场现处于市区交通、物流拥堵），原洪城大市场商户明年A A、B B区拆区拆迁，现正协商安置于处项目地；迁，现正协商安置于处项目地；市政府现大力支持；公交总站将会落户项目地中，南昌长运客运站市政府现大力支持；公交总站将会落户项目地中，南昌长运客运站20112011年将搬迁于项目周边；年将搬迁于项目周边；二、规划布局二、规划布局二、规划布局二、规划布局在规划上洪大城东城

67、采用在规划上洪大城东城采用 “ “五纵两横五纵两横” ”的规划布局设计。的规划布局设计。五纵：五纵：五纵：五纵：n n1.1.商贸办公服务带：高新大道东侧，服务昌东工业园，以商贸办公、商贸办公服务带：高新大道东侧，服务昌东工业园，以商贸办公、酒店为主要功能。酒店为主要功能。n n2.2.创意园区及开放式居住带：东邻商贸办公服务带，以商住楼、购物创意园区及开放式居住带：东邻商贸办公服务带，以商住楼、购物中心、创意园区、配套小学为主，集居住、商业、教育、产业研究于中心、创意园区、配套小学为主，集居住、商业、教育、产业研究于一体。同时在其南面设置公交总站。一体。同时在其南面设置公交总站。n n 3.

68、3.主题市场带：西邻创意园区及开放式居住带，东邻传统市场带。主题市场带：西邻创意园区及开放式居住带，东邻传统市场带。以高端商贸市场为主要服务对象，在其南端设有市场综合以高端商贸市场为主要服务对象，在其南端设有市场综合 服务楼。服务楼。n n4.4.传统市场带：西邻主题市场带，东邻传统居住带。以广阔的中部市传统市场带：西邻主题市场带，东邻传统居住带。以广阔的中部市场常规需求的生产、生活资料市场为核心的传统市场。场常规需求的生产、生活资料市场为核心的传统市场。 北端设置公北端设置公交站和物流仓储中心，南端设置物流配送中心和长途客运站。交站和物流仓储中心，南端设置物流配送中心和长途客运站。n n5.

69、5.传统居住带及商务会所区：东升路幸福渠以西，昌东南路以北为商传统居住带及商务会所区：东升路幸福渠以西，昌东南路以北为商务会所区，为入住的商贸产业相关行业协会提供舒适空间；昌东南路务会所区，为入住的商贸产业相关行业协会提供舒适空间；昌东南路以南为高档居住区，主要为规划区内的私营业主、中高层干部提供优以南为高档居住区，主要为规划区内的私营业主、中高层干部提供优质生活空间。质生活空间。二横二横二横二横n n1.1.城市综合商业服务带：沿昌东南路两侧布置，提供餐饮、休闲、娱城市综合商业服务带：沿昌东南路两侧布置，提供餐饮、休闲、娱乐等配套服务。乐等配套服务。n n2.2.城市商贸办公服务带：位于工业

70、路两侧，为此区域的办公人员提供城市商贸办公服务带：位于工业路两侧，为此区域的办公人员提供配套服务。配套服务。 洪大城东城规划示意图洪大城东城规划示意图三、招商环境及对象三、招商环境及对象三、招商环境及对象三、招商环境及对象 项目位于昌东工业园内。昌东工业区内有企业项目位于昌东工业园内。昌东工业区内有企业350350余家，涉及针织、余家，涉及针织、服装、医药、化工、机械、电子、食品、建材等十多个行业，并已初步服装、医药、化工、机械、电子、食品、建材等十多个行业，并已初步形成以针纺服装、食品饮料、医药化工、电子信息等为主导的支柱产业。形成以针纺服装、食品饮料、医药化工、电子信息等为主导的支柱产业。

71、尤其是针纺服装行业，形成了从原料、加工、后整理的较为完善的产业尤其是针纺服装行业，形成了从原料、加工、后整理的较为完善的产业链。其销售收入占园区总销售收入的近链。其销售收入占园区总销售收入的近60%60%。昌东工业园已被青山湖区命。昌东工业园已被青山湖区命名为名为“ “江西省纺织服装产业基地江西省纺织服装产业基地” ”，并被全国工商联授予，并被全国工商联授予“ “全国纺织服全国纺织服装生装生产基地产基地” ”，目前其正在申报江西省针织服装特色工业园区。，目前其正在申报江西省针织服装特色工业园区。 洪大城东城一期纺织交易中心即将隆重面市，预计洪大城东城一期纺织交易中心即将隆重面市，预计20102

72、010年年1010月盛大月盛大试业，现针对纺织类、原料类、辅料类及缝纫装备业等经营者进行全国试业，现针对纺织类、原料类、辅料类及缝纫装备业等经营者进行全国招商。主要目标客户为洪城大市场客户与产业园生产性厂家。招商。主要目标客户为洪城大市场客户与产业园生产性厂家。 洪大城东城依托良好的地利优势，借助政府的优抚政洪大城东城依托良好的地利优势，借助政府的优抚政 策，对推动项目招商作用明显，尤其是昌东工业园内潜在招策，对推动项目招商作用明显，尤其是昌东工业园内潜在招商对象促进明显。商对象促进明显。四、物流体系四、物流体系四、物流体系四、物流体系 外：多级物流，网盖外：多级物流，网盖外：多级物流，网盖外

73、：多级物流，网盖6 6 6 6小时经济圈小时经济圈小时经济圈小时经济圈物流中心将开通省际物流，市际物流，县际物流等多级物流线路，网盖物流中心将开通省际物流，市际物流，县际物流等多级物流线路，网盖以南昌为中心的六小时经济圈。以南昌为中心的六小时经济圈。 内：交通体系动线分流，实现货物无阻碍流通内：交通体系动线分流，实现货物无阻碍流通内：交通体系动线分流，实现货物无阻碍流通内：交通体系动线分流，实现货物无阻碍流通交易中心两侧的布置物流中心，引导大型货车、采购车辆及搬运车辆实交易中心两侧的布置物流中心，引导大型货车、采购车辆及搬运车辆实现动线分流，采用客货分流、人车分流（人力车、机动车）方法。物流现

74、动线分流，采用客货分流、人车分流（人力车、机动车）方法。物流形成大分小、小分细、由外而内、由内而外的循环，不会再有货物堵塞形成大分小、小分细、由外而内、由内而外的循环，不会再有货物堵塞造成的贸易延迟，提高采购效率，市场交易率。造成的贸易延迟，提高采购效率，市场交易率。五、电子商务五、电子商务五、电子商务五、电子商务为商户提供了完善成熟的电子商务服务，为商户在互联网搭建一个贸易为商户提供了完善成熟的电子商务服务，为商户在互联网搭建一个贸易平台。洪大城中城网站以一站式创新服务理念，实现多种形式的信息交平台。洪大城中城网站以一站式创新服务理念，实现多种形式的信息交互，提供全面的行业信息和市场信息，立

75、主把互，提供全面的行业信息和市场信息，立主把“ “洪大城东城网站洪大城东城网站” ”建设建设城以城以商业贸易链为背景，先进科学技术为主导，专业性服务为一体的新一代商业贸易链为背景，先进科学技术为主导，专业性服务为一体的新一代电子商务平台。在电子商务逐渐成为主流的互联网时代，在全球任何一电子商务平台。在电子商务逐渐成为主流的互联网时代，在全球任何一处都能找到访问的网络店面，处都能找到访问的网络店面，2424小时捕捉商机。真正做到足不出户，收小时捕捉商机。真正做到足不出户，收获财富。获财富。六、品牌运营六、品牌运营六、品牌运营六、品牌运营1515年成功运营，成就洪城大市场全国十大综合批发市场的强势

76、地位，洪年成功运营，成就洪城大市场全国十大综合批发市场的强势地位，洪大城东城一期纺织辅料交易中心是洪大集团在昌东打造新洪城商圈的起大城东城一期纺织辅料交易中心是洪大集团在昌东打造新洪城商圈的起点之作，以洪大集团雄厚品牌底蕴与资金做后盾，市场号召力毋庸置疑。点之作，以洪大集团雄厚品牌底蕴与资金做后盾，市场号召力毋庸置疑。七、合作机构七、合作机构七、合作机构七、合作机构依托环鄱阳湖国家战略布局，联手国内、省内各行业领域的社团组织，依托环鄱阳湖国家战略布局，联手国内、省内各行业领域的社团组织，充分利用各行业自身特点及发展趋势，结合国内外先进理念，为江西及充分利用各行业自身特点及发展趋势，结合国内外先

77、进理念，为江西及中部地区未来的商贸业发展打造一个采购成本最低，最符合产业发展的中部地区未来的商贸业发展打造一个采购成本最低，最符合产业发展的产供销一体化交易平台。产供销一体化交易平台。合作商会合作商会合作商会合作商会/ / / /协协会会会会洪城大市洪城大市场场商会百商会百货货分会、洪城大市分会、洪城大市场场商会副食品分会、洪城大市商会副食品分会、洪城大市场场商会商会服装世界商会、洪城大市服装世界商会、洪城大市场场商会文体用品分会、洪城大市商会文体用品分会、洪城大市场场商会服装商会、商会服装商会、南昌市服装布匹商会、南昌市医南昌市服装布匹商会、南昌市医疗疗器械商会、五器械商会、五华华商会、南昌

78、市青年供商会、南昌市青年供应应商商协协会、江西洪大商会、江西洪大商业业运运营营有限公司、南昌市第一建筑工程有限公司、上有限公司、南昌市第一建筑工程有限公司、上海同海同济济工程工程项项目管理咨目管理咨询询有限公司、江西有限公司、江西华华海消防工程安装公司、南昌洪海消防工程安装公司、南昌洪城大市城大市场场商会、南昌洪城商圈管委会商会、南昌洪城商圈管委会银银行行行行招商招商银银行南昌洪城支行、工商行南昌洪城支行、工商银银行、南昌行、南昌银银行、交通行、交通银银行、浦行、浦发银发银行、建行、建设银设银行、中国行、中国银银行、洪都行、洪都农农村商村商业银业银行、行、农业银农业银行、行、兴业银兴业银行、中

79、国行、中国邮邮政政储储蓄蓄银银行行保保保保险险中国平安中国平安典当行典当行典当行典当行洪大典当行洪大典当行附：城东城阶段性推广分析附：城东城阶段性推广分析附：城东城阶段性推广分析附：城东城阶段性推广分析鉴于洪大城东城项目与本项目的巨大共性，根据洪大城东城项目的入鉴于洪大城东城项目与本项目的巨大共性，根据洪大城东城项目的入市，对我公司项目带来的冲击，现将此项目在对外广告宣传上做出分市，对我公司项目带来的冲击，现将此项目在对外广告宣传上做出分析，从对外宣传和内部宣传，两大块做出详细分析析，从对外宣传和内部宣传，两大块做出详细分析: :一、对外推广一、对外推广一、对外推广一、对外推广n n洪大城东城

80、对外宣传渠道为：报纸广告、洪大城东城自身项目网站、洪大城东城对外宣传渠道为：报纸广告、洪大城东城自身项目网站、昌南大道处高炮广告牌、及少量的电视新闻。昌南大道处高炮广告牌、及少量的电视新闻。n n报纸广告前期以软宣为主，而且广告位置及标题不是很醒目，洪大城报纸广告前期以软宣为主，而且广告位置及标题不是很醒目，洪大城东城于东城于7 7月月1 1日日 在在江南都市报江南都市报、南昌晚报南昌晚报、信息日报信息日报三三家主流媒体投放了一次整版广告（封底），作为项目开篇入市正式亮家主流媒体投放了一次整版广告（封底），作为项目开篇入市正式亮相。同时售楼处开放、开始接受预约登记等销售信息发布。相。同时售楼处

81、开放、开始接受预约登记等销售信息发布。n n洪大城东城项目网站作为其现阶段主要的媒体宣传手段，洪大城东城项目网站作为其现阶段主要的媒体宣传手段，详细的介绍了项目规划、发展及项目现状。详细的介绍了项目规划、发展及项目现状。n n电视广告以媒体新闻采访为背景，介绍洪大城东城规划及发展，没有电视广告以媒体新闻采访为背景，介绍洪大城东城规划及发展，没有大篇幅的形象广告宣传发布。高炮广告位置处在去其项目的主干道上，大篇幅的形象广告宣传发布。高炮广告位置处在去其项目的主干道上，作为项目的形象宣传。对商户去到其项目还有引导作用。作为项目的形象宣传。对商户去到其项目还有引导作用。n n洪大城东城主要对外宣传定

82、义是：洪大城东城主要对外宣传定义是：打造一个打造一个“ “面向中部市场的，集生面向中部市场的，集生产资料、生活资料原料采购、产品研发、生产加工、商品展示、交易、产资料、生活资料原料采购、产品研发、生产加工、商品展示、交易、物流、电子商务、企业总部、居住配套等于一体的新型产业服务平台物流、电子商务、企业总部、居住配套等于一体的新型产业服务平台。n n20102010年年6 6月月1212日下午，在洪大集团在本部日下午，在洪大集团在本部3 3楼会议大厅举办了楼会议大厅举办了“ “洪大城洪大城东城纺织辅料交易中心项目推介恳谈会东城纺织辅料交易中心项目推介恳谈会” ”。主要参加会议的是洪大集。主要参加

83、会议的是洪大集团领导及纺织原、辅料的商户。阐述洪大城东城的规模、定位、发展团领导及纺织原、辅料的商户。阐述洪大城东城的规模、定位、发展及配套等优势。及配套等优势。 该项目的市场定位与我公司项目定位具有极大重合之处。该项目的市场定位与我公司项目定位具有极大重合之处。该项目的市场定位与我公司项目定位具有极大重合之处。该项目的市场定位与我公司项目定位具有极大重合之处。对本项目后期推广存在极大的影响。容易使商户对两个项目对本项目后期推广存在极大的影响。容易使商户对两个项目对本项目后期推广存在极大的影响。容易使商户对两个项目对本项目后期推广存在极大的影响。容易使商户对两个项目定位感觉重复，无法对公司项目

84、产生触动，使以后项目销售定位感觉重复，无法对公司项目产生触动，使以后项目销售定位感觉重复，无法对公司项目产生触动，使以后项目销售定位感觉重复，无法对公司项目产生触动，使以后项目销售及招商增加困难。及招商增加困难。及招商增加困难。及招商增加困难。 南昌小商品城南昌小商品城南昌小商品城南昌小商品城一、项目概况一、项目概况一、项目概况一、项目概况 南昌小商品城于南昌小商品城于20042004年兴建，位于南昌市生米大桥东南面，占地有年兴建，位于南昌市生米大桥东南面，占地有 24002400亩，是南昌市最近几年建设的规模较大的商品集散项目。南昌小商亩，是南昌市最近几年建设的规模较大的商品集散项目。南昌小

85、商 品城的团队拥有强大的投资运营团队和长期建设经营专业市场的成功经品城的团队拥有强大的投资运营团队和长期建设经营专业市场的成功经 验，拥有雄厚的沿海产业和商贸资源，又有五华批发大市场等南昌市专验，拥有雄厚的沿海产业和商贸资源，又有五华批发大市场等南昌市专 业市场运营管理丰富经验的合作者战略加盟，可以说，南昌小商品城具业市场运营管理丰富经验的合作者战略加盟，可以说，南昌小商品城具有极其良好的发展前景。有极其良好的发展前景。 二、对比分析二、对比分析二、对比分析二、对比分析 南昌小商品城与华南城有着较大的直接竞争面：两座市场建设时期相南昌小商品城与华南城有着较大的直接竞争面：两座市场建设时期相 近

86、；在相同的行业政策环境下战略定位出奇的相似（生活资料市场方近；在相同的行业政策环境下战略定位出奇的相似（生活资料市场方面）；两个市场整体的建设规模也相差不大；两个市场经营品项雷同面面）；两个市场整体的建设规模也相差不大；两个市场经营品项雷同面 也较大；两个市场位于生米大桥东西两头，区域位置特征也较为相似等。也较大；两个市场位于生米大桥东西两头，区域位置特征也较为相似等。优势优势优势优势1 1 1 1、开发优势：、开发优势：、开发优势：、开发优势： 浙江开发管理团队，专业市场林立且基础产浙江开发管理团队，专业市场林立且基础产业雄厚，拥有成熟的专业市场运作经验以及雄厚的产业和业雄厚，拥有成熟的专业

87、市场运作经验以及雄厚的产业和资金作为竞争后盾。资金作为竞争后盾。2 2 2 2、稍占市场先机：、稍占市场先机：、稍占市场先机：、稍占市场先机：南昌小商品城先华南城建设，且现在一南昌小商品城先华南城建设，且现在一期大部分铺面已近交房。期大部分铺面已近交房。3 3 3 3、地利优势：、地利优势：、地利优势：、地利优势：该项目与南昌县小蓝工业园、英雄开发区、该项目与南昌县小蓝工业园、英雄开发区、昌南工业园等直线距离较近，且其周边已有多个楼盘已封昌南工业园等直线距离较近，且其周边已有多个楼盘已封顶交房，随着南昌市城市建设南移的逐步推进，朝阳洲板顶交房，随着南昌市城市建设南移的逐步推进，朝阳洲板块将成为

88、南昌城市新的发展中心，南昌小商品城将拥有较块将成为南昌城市新的发展中心，南昌小商品城将拥有较高的社会消费基础和产业基础的支持。高的社会消费基础和产业基础的支持。劣势劣势劣势劣势1 1、规模相对较小，规划落后：、规模相对较小，规划落后：24002400亩的总体量与南昌亩的总体量与南昌华华南城相比要小。场规划较为保守，比较落后。南昌小商品南城相比要小。场规划较为保守，比较落后。南昌小商品城经营店面大多为三层产权式商铺，一层经营，二、三成城经营店面大多为三层产权式商铺，一层经营，二、三成办公、仓储等。这种模式的专业市场在浙江义乌出现范围办公、仓储等。这种模式的专业市场在浙江义乌出现范围较广，但不是专

89、业市场的主流发展形态。较广，但不是专业市场的主流发展形态。2 2、周边交通道路环境较差，不具备大市场必须的立体交通、周边交通道路环境较差，不具备大市场必须的立体交通网络。网络。3 3、信心不足：项目耗时过长，尚未形成良好市场氛围，开、信心不足：项目耗时过长，尚未形成良好市场氛围，开发团队信心及市场经营者信心不足，后期难以形成强势竞发团队信心及市场经营者信心不足，后期难以形成强势竞争地位。争地位。4 4、开发运营持续力度减弱：团队管理混乱，资金紧张，项、开发运营持续力度减弱：团队管理混乱，资金紧张，项目现状堪忧，未来前景不明朗。目现状堪忧，未来前景不明朗。三、综合评定三、综合评定三、综合评定三、

90、综合评定 作为直线距离最近，规划功能类同，具有一定直接竞争作为直线距离最近，规划功能类同，具有一定直接竞争的对手而言，南昌的对手而言，南昌华南城确实需要面对一些来自该项目的华南城确实需要面对一些来自该项目的竞争压力。但是，成败的关键在于找到问题，运用策略予以竞争压力。但是，成败的关键在于找到问题，运用策略予以化解。遵循化解。遵循“ “人无我有，人有我先人无我有，人有我先” ”的策略，迅速展开建设、的策略，迅速展开建设、推广、招商、运营工作，抢占市场先机。避免因后期类同市推广、招商、运营工作，抢占市场先机。避免因后期类同市场竞争导致的场竞争导致的 “ “你死我活你死我活” ”或两家皆或两家皆“

91、“不温不火不温不火” ”的尴尬的尴尬局面。局面。第四节、对比分析第四节、对比分析第四节、对比分析第四节、对比分析一、洪大城东城一、洪大城东城一、洪大城东城一、洪大城东城SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析 S WS WS WS W 1 1、品牌优势品牌优势品牌优势品牌优势（洪大集团开发（洪大集团开发) ) 2 2、本土资源优势本土资源优势本土资源优势本土资源优势（洪大的体系内）（洪大的体系内） 1 1、立体大交通滞后、立体大交通滞后 3 3、产业支撑优势产业支撑优势产业支撑优势产业支撑优势（依托昌东工业园）（依托昌东工业园） 2 2 2 2、整体规划尚缺完整性科学性整体规划尚缺完整

92、性科学性 4 4、政策优势政策优势政策优势政策优势（青山湖区核心项目）（青山湖区核心项目） 3 3、小环境知名度小承载力不足、小环境知名度小承载力不足 5 5、资源优势资源优势资源优势资源优势（行业领军得心应手）行业领军得心应手） 4 4、拆迁导致建设滞后、拆迁导致建设滞后 6 6、地利优势地利优势地利优势地利优势（现有先天质素优良现有先天质素优良） O O O O T T T T 1 1、传统市场的升级换代、传统市场的升级换代 1 1、自身资源运用的成本问题、自身资源运用的成本问题 2 2、洪大市场的升级催生的迁移、洪大市场的升级催生的迁移 2 2、同类市场的市场争夺、同类市场的市场争夺 3

93、 3、产业、产业（服装纺织）（服装纺织）的发展依托的发展依托 3 3、高水平运作的难题、高水平运作的难题 4 4、区域政府的大力度支持、区域政府的大力度支持 4 4、纺织服装、房地产的行业走向、纺织服装、房地产的行业走向 二、综合对比二、综合对比二、综合对比二、综合对比南昌南昌华南城华南城 VSVSVS VS 洪大城东城洪大城东城品牌影响品牌影响全国连锁知名品牌、公司股东皆为行业领全国连锁知名品牌、公司股东皆为行业领军人物。军人物。 江西本土著名企业，洪城大市场已经江西本土著名企业，洪城大市场已经在江西形成了行业龙头企业。在江西形成了行业龙头企业。 品牌影响品牌影响规规 模模占地为占地为300

94、03000亩亩 占地为占地为28002800亩亩 规规 模模规规 划划南昌南昌. .华南城在项目整体设计、规划上都华南城在项目整体设计、规划上都充分考虑到了投资者和消费者的动机和需充分考虑到了投资者和消费者的动机和需求。华南城作为世界工业原料及商品交易求。华南城作为世界工业原料及商品交易中心，南昌中心，南昌. .华南城在项目上主要是集物华南城在项目上主要是集物流仓储、工业原料及商品展示展览交易、流仓储、工业原料及商品展示展览交易、物流信息服务、商务、生活配套于一体。物流信息服务、商务、生活配套于一体。 在规划上洪大城东城采用在规划上洪大城东城采用 “ “五纵两五纵两横横” ”的规划布局设计，商

95、贸办公服务的规划布局设计，商贸办公服务带、创意园区及开放式居住带、主题带、创意园区及开放式居住带、主题市场带、传统市场带传统居住带及商市场带、传统市场带传统居住带及商务会所区、城市综合商业服务带、城务会所区、城市综合商业服务带、城市商贸办公服务带，整体规划欠妥。市商贸办公服务带，整体规划欠妥。 规规 划划立体交通立体交通南昌华南城东面是规划的南昌西客站以及南昌华南城东面是规划的南昌西客站以及江西大动脉赣粤高速江西大动脉赣粤高速, ,西面是西面是320320国道，南国道，南面是向莆铁路，北面是城市二环线，有着面是向莆铁路，北面是城市二环线，有着先天的交通优势。先天的交通优势。 目前主要出路是昌东

96、大道、昌南大道。目前主要出路是昌东大道、昌南大道。随着朝阳新城、象湖新城，城南板块随着朝阳新城、象湖新城，城南板块的建设，昌南大道将是下一条洪城路，的建设，昌南大道将是下一条洪城路，拥挤不堪，从商贸物流的角度考虑，拥挤不堪，从商贸物流的角度考虑，这是致命的弊病。这是致命的弊病。 立体交通立体交通政策支持政策支持是江西省十大重点建设项目之一。是江西省十大重点建设项目之一。 是南昌市青山湖区是南昌市青山湖区30103010重点工程项目重点工程项目 政策支持政策支持经营成本经营成本暂无暂无 暂无暂无 经营成本经营成本招商政策招商政策暂无暂无 暂无暂无 招商政策招商政策资源优势资源优势七大优势：规模大

97、、配套齐、区位优、档七大优势：规模大、配套齐、区位优、档次高、资源广、管理佳、前景好次高、资源广、管理佳、前景好 有洪城大市场得天独厚的客户资源优有洪城大市场得天独厚的客户资源优势。势。 资源优势资源优势地域条件地域条件在红角洲区域，地域四通八达，交通便利。在红角洲区域，地域四通八达，交通便利。 在昌东工业园区、有产业支撑，交通在昌东工业园区、有产业支撑，交通不是很便利。不是很便利。 地域条件地域条件管理能力管理能力采用先进的国际化管理理念采用先进的国际化管理理念 江西本土企业自主管理江西本土企业自主管理 管理能力管理能力三、南昌小商品城三、南昌小商品城三、南昌小商品城三、南昌小商品城SWOT

98、SWOTSWOTSWOT分析分析分析分析 S W S W S W S W 1 1、开发优势开发优势开发优势开发优势（浙江团队（浙江团队) ) 1 1、规模较小规划落后、规模较小规划落后 2 2、地利优势地利优势地利优势地利优势（依托工业园开发区）（依托工业园开发区） 2 2、立体大交通不具备、立体大交通不具备 3 3、资源优势资源优势资源优势资源优势（浙江市场资源）（浙江市场资源） 3 3 3 3、管理混乱资金紧张前景不明管理混乱资金紧张前景不明 4 4、市场先机市场先机市场先机市场先机（建设、入市较早）（建设、入市较早） 4 4、市场口碑较差投资信心受挫、市场口碑较差投资信心受挫 O O O

99、 O T T T T 1 1、传统市场的升级换代、传统市场的升级换代 1 1、自身团队的开发能力、自身团队的开发能力 2 2、区域人气的主逐步形成、区域人气的主逐步形成 2 2、同类项目的市场争夺、同类项目的市场争夺 3 3、产业、产业（服装纺织）（服装纺织）的发展依托的发展依托 3 3、高水平运营的难题、高水平运营的难题 4 4、纺织服装、房地产行业走向、纺织服装、房地产行业走向 四、综合对比四、综合对比四、综合对比四、综合对比南昌南昌华南城华南城 VSVSVS VS 南昌小商品城南昌小商品城品牌影响品牌影响全国连锁知名品牌、公司股东皆为行业领军人物。全国连锁知名品牌、公司股东皆为行业领军人

100、物。 行业内影响较弱行业内影响较弱 品牌影响品牌影响规规 模模占地为占地为30003000亩亩已建设已建设560560亩，共亩，共24002400亩亩 规规 模模规规 划划南昌南昌. .华南城在项目整体设计、规划上都充分考华南城在项目整体设计、规划上都充分考虑到了投资者和消费者的动机和需求。华南城作虑到了投资者和消费者的动机和需求。华南城作为世界工业原料及商品交易中心，南昌为世界工业原料及商品交易中心，南昌. .华南城华南城在项目上主要是集物流仓储、工业原料及商品展在项目上主要是集物流仓储、工业原料及商品展示展览交易、物流信息服务、商务、生活配套于示展览交易、物流信息服务、商务、生活配套于一体

101、。一体。分四期。一期三层店铺；二期分四期。一期三层店铺；二期物流仓储；三期展览展示、酒物流仓储；三期展览展示、酒店店规规 划划立体交通立体交通南昌华南城东面是规划的南昌西客站以及江西大南昌华南城东面是规划的南昌西客站以及江西大动脉赣粤高速动脉赣粤高速, ,西面是西面是320320国道，南面是向莆铁路，国道，南面是向莆铁路，北面是城市二环线，有着先天的交通优势。北面是城市二环线，有着先天的交通优势。 抚生路、沿江路南延伸线抚生路、沿江路南延伸线 立体交通立体交通政策支持政策支持是江西省十大重点建设项目之一。是江西省十大重点建设项目之一。 南昌市重点建设项目南昌市重点建设项目 政策支持政策支持经营

102、成本经营成本暂无暂无 尚未开业，暂无尚未开业，暂无 经营成本经营成本招商政策招商政策暂无暂无 产权式商品，全部勇于销售，产权式商品，全部勇于销售，一层搭二三层一起出售，拐角一层搭二三层一起出售，拐角铺连搭内铺铺连搭内铺 招商政策招商政策资源优势资源优势七大优势：规模大、配套齐、区位优、档次高、七大优势：规模大、配套齐、区位优、档次高、资源广、管理佳、前景好资源广、管理佳、前景好 价格、户型、先期建设价格、户型、先期建设 资源优势资源优势地域条件地域条件在红角洲区域，地域四通八达，交通便利。在红角洲区域，地域四通八达，交通便利。 毗邻工业区和住宅小区，土地毗邻工业区和住宅小区，土地平整平整 地域

103、条件地域条件管理能力管理能力采用先进的国际化管理理念采用先进的国际化管理理念 外请管理公司，只能提供简单外请管理公司，只能提供简单的安保功能的安保功能 管理能力管理能力 结论： 通过进行综合对比分析，本项目与洪大城东城及南昌小商品城并无绝对优势，只有强化自身优势，弥补现有不足，才能在竞争中立于不败之地。第五节、应对策略第五节、应对策略第五节、应对策略第五节、应对策略 突出优势突出优势* *完善自身完善自身* *树立品牌树立品牌1 1、因势力导，着力运用媒体资源，热炒区域地利优势及未来发展方向，、因势力导，着力运用媒体资源，热炒区域地利优势及未来发展方向，“ “财富昌西南财富昌西南” ”热点板块

104、呼之欲出。热点板块呼之欲出。2 2、有效联动，树立无法超越的市场地位。结合项目招商进度，与国内、有效联动，树立无法超越的市场地位。结合项目招商进度，与国内大型同类项目（如义乌小商品城、广州白马服装市场、永康五金城、大型同类项目（如义乌小商品城、广州白马服装市场、永康五金城、保定箱包城等）进行联动、合作，塑造强势品牌。保定箱包城等）进行联动、合作，塑造强势品牌。3 3、充分发挥自身资源优势，加快前期招商工作，实行、充分发挥自身资源优势，加快前期招商工作，实行“ “先有市场，后先有市场，后建工厂建工厂” ”的招商模式，市场是有限的，必要占定先机。的招商模式，市场是有限的，必要占定先机。4 4、适时

105、进行形象推广，打压竞争对手，稳固潜在客户、商户。、适时进行形象推广，打压竞争对手，稳固潜在客户、商户。5 5、进行差异化市场招商，打造自身特色业态，如箱包、小商品、儿童、进行差异化市场招商，打造自身特色业态，如箱包、小商品、儿童天地、女人街等，形成鲜明特色优势。天地、女人街等，形成鲜明特色优势。6 6、完善自身管理体系，迅速成立市场管理部门，如管委会、行业协会、完善自身管理体系，迅速成立市场管理部门，如管委会、行业协会等，立于促进各项工作的推进。等，立于促进各项工作的推进。 提 示： 市场相对有限，在进行同质化市场相对有限，在进行同质化竞争的同时，进行差异化、精细化竞争的同时，进行差异化、精细

106、化运作，才是成功之道运作，才是成功之道。第三部分第三部分 定位篇定位篇 第一节： 项目战略发展定位 第二节： 项目品牌形象定位 第三节： 项目品牌愿景 第四节： 项目目标市场定位 第五节： 项目总体功能定位第一节、项目战略发展定位第一节、项目战略发展定位第一节、项目战略发展定位第一节、项目战略发展定位1 1 1 1、关于市场交易中心（、关于市场交易中心（、关于市场交易中心（、关于市场交易中心（Market CenterMarket CenterMarket CenterMarket Center） 市场交易中心通常是指集聚服装、室内装饰、日用品等各类商品的批市场交易中心通常是指集聚服装、室内装

107、饰、日用品等各类商品的批发店、代理店及厂家的展示、销售、策划等各种部门的建筑物。其中又发店、代理店及厂家的展示、销售、策划等各种部门的建筑物。其中又以将大规模展示场、会议室、货物仓储和配送等复合在一起为多。以将大规模展示场、会议室、货物仓储和配送等复合在一起为多。 19461946年美国首创的市场交易中心年美国首创的市场交易中心芝加哥商品市场交易中心芝加哥商品市场交易中心（Chicago Chicago Merchandise MartMerchandise Mart）成立，之后，在世界各地相继新建各种业种的市场交）成立，之后，在世界各地相继新建各种业种的市场交易中心，其市场种类已经扩展到了电

108、脑相关市场、家居与餐具、杂货等。易中心，其市场种类已经扩展到了电脑相关市场、家居与餐具、杂货等。产生这种市场交易模式的原因，是由于原来大服装生产企业的推产生这种市场交易模式的原因，是由于原来大服装生产企业的推销员在各地巡回展示签约，并负责同企业和零售商联系，工作相当辛销员在各地巡回展示签约，并负责同企业和零售商联系，工作相当辛苦，因此取代之的是以固定展示、销售为场地的服装商品交易中心。目苦，因此取代之的是以固定展示、销售为场地的服装商品交易中心。目前商品市场交易中心不仅在业种上多元化，而且在功能上也不局限于在前商品市场交易中心不仅在业种上多元化，而且在功能上也不局限于在展示、销售方面，还有向商

109、情中心、大会议中心、智能办公室、酒店、展示、销售方面，还有向商情中心、大会议中心、智能办公室、酒店、休闲娱乐、现代服务业等方面复合化的趋势。休闲娱乐、现代服务业等方面复合化的趋势。2 2 2 2、项目的发展战略定位、项目的发展战略定位、项目的发展战略定位、项目的发展战略定位 以南昌以南昌 华南城项目为支点，做江西南昌的新城标，做中华南城项目为支点，做江西南昌的新城标，做中 国新型现代化市场的航向标，使之成为一个中部地区规国新型现代化市场的航向标，使之成为一个中部地区规 模最大、配套最齐、区位最优、资源最广、档次最高、管模最大、配套最齐、区位最优、资源最广、档次最高、管理最佳、前景最好的：理最佳

110、、前景最好的： 七星级国际综合商贸物流中心七星级国际综合商贸物流中心3 3 3 3、定位诠释、定位诠释、定位诠释、定位诠释 七星级国际综合商贸物流中心七星级国际综合商贸物流中心七星级国际综合商贸物流中心七星级国际综合商贸物流中心 * * * *星级规模星级规模星级规模星级规模 * * * *星级配套星级配套星级配套星级配套 * * * *星级档次星级档次星级档次星级档次 * * * *星级区位星级区位星级区位星级区位 * * * *星级管理星级管理星级管理星级管理 * * * *星级资源星级资源星级资源星级资源 * * * *星级前景星级前景星级前景星级前景n n 星级规模星级规模星级规模星级

111、规模n n南昌南昌 华南城是占地华南城是占地2 2平方公里，总建筑面积约平方公里，总建筑面积约428428万平方米（地上万平方米（地上353353万平方米、地下万平方米、地下7575万平方米）的现代化国际化商品及原材料交易中心、万平方米）的现代化国际化商品及原材料交易中心、现代化综合商贸物流基地、现代制造业高端集成服务平台。其中，综现代化综合商贸物流基地、现代制造业高端集成服务平台。其中，综合物流市场合物流市场145145万平方米、综合物流仓储万平方米、综合物流仓储9090万平方米、综合商务配套万平方米、综合商务配套595595万平方米，商住配套万平方米，商住配套134134万平方米，能为万平

112、方米，能为3 3万家实力商客提供商品万家实力商客提供商品展示、交易、办公、生活等全方位的综合服务。展示、交易、办公、生活等全方位的综合服务。n n 星级配套星级配套星级配套星级配套n n南昌南昌 华南城集综合商贸市场、综合物流仓储、综合商务及商住配套三华南城集综合商贸市场、综合物流仓储、综合商务及商住配套三大功能于一体，将综合商贸、现代物流、信息传递、金融结算、保税大功能于一体，将综合商贸、现代物流、信息传递、金融结算、保税仓储、货运配送、通关服务、电子商务、国际会展、产品展示、品牌仓储、货运配送、通关服务、电子商务、国际会展、产品展示、品牌推广、技术创新、人才交流、商品交易、政策服务、行业互

113、动、办公推广、技术创新、人才交流、商品交易、政策服务、行业互动、办公居家等有机融合，为四海商客打造一个沟通国内外资金流、商品流、居家等有机融合，为四海商客打造一个沟通国内外资金流、商品流、贸易流、技术流、人才流、信息流的国际综合商贸物流大体系，是江贸易流、技术流、人才流、信息流的国际综合商贸物流大体系，是江西乃至中部地区商贸物流业改进、升级、发展的现代供应链管理基地。西乃至中部地区商贸物流业改进、升级、发展的现代供应链管理基地。n n 星级区位星级区位星级区位星级区位n n南昌是唯一一个与长三角、珠三角和海峡西岸经济区相毗邻的省会城南昌是唯一一个与长三角、珠三角和海峡西岸经济区相毗邻的省会城市

114、，地处我国中部核心，承东启西、纵贯南北，具有承接沿海和国际市，地处我国中部核心，承东启西、纵贯南北，具有承接沿海和国际资本向中部地区转移的先天优势，是产业结构调整、市场升级换代实资本向中部地区转移的先天优势，是产业结构调整、市场升级换代实现经济向中西部腹地深辐射的首选基地。长、珠、闽地区共同腹地的现经济向中西部腹地深辐射的首选基地。长、珠、闽地区共同腹地的区位优势，水、陆、空发达的交通网络，形成了以南昌为中心的区位优势，水、陆、空发达的交通网络，形成了以南昌为中心的6 6小小时通达沪、浙、粤、闽、鄂、湘、皖等周边省市的时通达沪、浙、粤、闽、鄂、湘、皖等周边省市的“ “大经济圈大经济圈” ”，其

115、，其聚集着中国三分之一以上的人口，二分之一以上的聚集着中国三分之一以上的人口，二分之一以上的GDPGDP，拥有高达，拥有高达1212万亿的消费品市场。万亿的消费品市场。 南昌南昌 华南城位于南昌市西南部、地跨红谷滩新区九龙湖及红角洲两大华南城位于南昌市西南部、地跨红谷滩新区九龙湖及红角洲两大片区，处于生米大桥西延线即城市二环线以南、片区，处于生米大桥西延线即城市二环线以南、320320国道以东、向莆国道以东、向莆铁路以北、建设中的西客站和地铁铁路以北、建设中的西客站和地铁2 2号线终点站及昌樟高速以西区域号线终点站及昌樟高速以西区域内，是城市交通网与高速公路网的连接区域，地理位置十分优越。内，

116、是城市交通网与高速公路网的连接区域，地理位置十分优越。n n 星级资源星级资源星级资源星级资源n n南昌南昌 华南城投资者均为各相关行业的资深工业家，实力雄厚、商誉超华南城投资者均为各相关行业的资深工业家，实力雄厚、商誉超著，各自拥有广泛的行业网络，使得南昌著，各自拥有广泛的行业网络，使得南昌 华南城拥有雄厚的客源优华南城拥有雄厚的客源优势；华南城经过多年运营管理，已发展成为了业界最具影响力的商贸势；华南城经过多年运营管理，已发展成为了业界最具影响力的商贸物流平台，积累了一整套先进的管理理念和管理经验，培养了众多优物流平台，积累了一整套先进的管理理念和管理经验，培养了众多优秀人才，形成了强大的

117、品牌优势和影响力，为南昌秀人才，形成了强大的品牌优势和影响力，为南昌 华南城的成功奠华南城的成功奠定坚实基础。定坚实基础。n n 星级档次星级档次星级档次星级档次n n南昌南昌 华南城主动适应全球经济一体化的新要求，通过高科技的手段、华南城主动适应全球经济一体化的新要求，通过高科技的手段、高水平的管理、高质量的服务、多资源的整合、多渠道的信息、科学高水平的管理、高质量的服务、多资源的整合、多渠道的信息、科学合理的规划、多功能的配置等建设经营理念为四海商客构筑一个集商合理的规划、多功能的配置等建设经营理念为四海商客构筑一个集商品展示、采购、临时仓储及配送为一体的一站式全方位的综合经营管品展示、采

118、购、临时仓储及配送为一体的一站式全方位的综合经营管理服务平台。南昌理服务平台。南昌 华南城通过努力提升市场硬件设施、经营采购环华南城通过努力提升市场硬件设施、经营采购环境、交易结算方式等手段提升市场档次，以现代商业模式营造一个大境、交易结算方式等手段提升市场档次，以现代商业模式营造一个大市场、创造一片大商机，鼎助商客实现最大的经济效益。市场、创造一片大商机，鼎助商客实现最大的经济效益。n n 星级管理星级管理星级管理星级管理n n南昌南昌 华南城始终坚持华南城始终坚持“ “谋求共赢、分享成功谋求共赢、分享成功” ”的经营管理理念，规范的经营管理理念，规范市场商品交易市场的秩序，保护市场经营者和

119、消费者的合法权益。经市场商品交易市场的秩序，保护市场经营者和消费者的合法权益。经过多年经营发展，华南城已拥有一流的、完备的配套设施及管理服务过多年经营发展，华南城已拥有一流的、完备的配套设施及管理服务体系，物流、金融、电子商务、国际会展、物业、营销及运营等体系，物流、金融、电子商务、国际会展、物业、营销及运营等1212大大中心及生产生活配套、政府现场管理服务，已打造出一支具有专业水中心及生产生活配套、政府现场管理服务，已打造出一支具有专业水准、敢于创新、善于管理的优秀团队，以高效的服务、建设优质的经准、敢于创新、善于管理的优秀团队，以高效的服务、建设优质的经营环境，为华南城商家和客户提供全方位

120、的周到管理与服务。营环境，为华南城商家和客户提供全方位的周到管理与服务。n n 星级前景星级前景星级前景星级前景n n专业市场作为商品流通的一个重要渠道，在江西有较好的基础，江西专业市场作为商品流通的一个重要渠道，在江西有较好的基础，江西已基本形成了由省级核心专业市场、地市专业市场、县级专业市场和已基本形成了由省级核心专业市场、地市专业市场、县级专业市场和乡镇集贸市场组成的多层次、多类型的专业市场体系。南昌乡镇集贸市场组成的多层次、多类型的专业市场体系。南昌 华南城华南城以排山倒海之势，在南昌专业市场亟待改造升级、重新布局之时，大以排山倒海之势，在南昌专业市场亟待改造升级、重新布局之时，大气概

121、、大投入强势登入南昌，在南昌迈向现代化呼唤国际化商业新业气概、大投入强势登入南昌，在南昌迈向现代化呼唤国际化商业新业态的时刻，它将彻底改变南昌商贸市场的物流格局，引流中部地区商态的时刻，它将彻底改变南昌商贸市场的物流格局，引流中部地区商贸流通新领潮。建成后的南昌贸流通新领潮。建成后的南昌 华南城，必将会对江西各地市、县、华南城，必将会对江西各地市、县、乡镇的层级批发及零售市场拥有绝对垄断的辐射力。乡镇的层级批发及零售市场拥有绝对垄断的辐射力。第二节、项目的品牌形象定位第二节、项目的品牌形象定位第二节、项目的品牌形象定位第二节、项目的品牌形象定位1 1 1 1、项目名称：、项目名称：、项目名称：

122、、项目名称： 南昌南昌南昌南昌华南城华南城华南城华南城名称释意：名称释意：n n简洁大气，商业味道浓厚。简洁大气，商业味道浓厚。 n n“ “南昌南昌” ”点名项目的城市区位；点名项目的城市区位；“ “华南城华南城” ”唱响唱响 全国华南城的品牌，树立项目的高起点和大气势。全国华南城的品牌，树立项目的高起点和大气势。n n整个意思合起来容易理解，气势、高度、氛围俱整个意思合起来容易理解，气势、高度、氛围俱全。全。2 2 2 2、品牌形象定位：、品牌形象定位：、品牌形象定位：、品牌形象定位： 南昌南昌南昌南昌华南城华南城华南城华南城中部商谷、财富之都中部商谷、财富之都中部商谷、财富之都中部商谷、

123、财富之都 突出项目的高度和广度、展示项目的影响力和辐射突出项目的高度和广度、展示项目的影响力和辐射力以及对目标客户的吸引力。力以及对目标客户的吸引力。 （1 1 1 1）宏观层面：）宏观层面：）宏观层面：）宏观层面：n n南昌南昌华南城不仅承载江西对外的门户窗口作用，也是中部地区商华南城不仅承载江西对外的门户窗口作用，也是中部地区商品交易流通辐射全国的重要点。品交易流通辐射全国的重要点。（2 2 2 2）中观层面：）中观层面：）中观层面：）中观层面：n n南昌南昌华南城的建筑体量和商业规模无可争议地成为南昌的新城标。华南城的建筑体量和商业规模无可争议地成为南昌的新城标。n n南昌南昌华南城是助

124、推南昌经济发展的新引擎华南城是助推南昌经济发展的新引擎，南昌南昌华南城的出华南城的出现，必将从产业带动和城区经济上给南昌带来一次快速的启动和提升。现，必将从产业带动和城区经济上给南昌带来一次快速的启动和提升。 （3 3 3 3）微观层面：）微观层面：）微观层面：）微观层面：n n大大大大从建筑规模上，南昌从建筑规模上，南昌华南城是国内可数的超大的单体商业建华南城是国内可数的超大的单体商业建筑群，所以说它是中国商业航空母舰一点也不为过。筑群，所以说它是中国商业航空母舰一点也不为过。n n全全全全从商品品类上，南昌从商品品类上，南昌华南城集多种商品之大成。涉及多种商华南城集多种商品之大成。涉及多种

125、商品品类。品品类。n n旺旺旺旺南昌南昌华南城作为未来的商业旺地，万千商机，尽蕴其中。华南城作为未来的商业旺地，万千商机，尽蕴其中。n n新新新新南昌南昌华南城是创新的综合商贸物流中心，在传统商业基础上华南城是创新的综合商贸物流中心，在传统商业基础上注入多种新型功能，如信息系统和物流配送系统。国际贸易、大规模注入多种新型功能，如信息系统和物流配送系统。国际贸易、大规模展示、现代商务等。展示、现代商务等。n n优优优优无微不至的全方位服务。即对经营者有非常大的意义，也对将无微不至的全方位服务。即对经营者有非常大的意义，也对将来的消费者有意义。来的消费者有意义。n n高高高高这里的高是指高额的投资

126、回报率。这一点对于投资型客户有着这里的高是指高额的投资回报率。这一点对于投资型客户有着非常大的吸引力。非常大的吸引力。第三节、项目品牌愿景第三节、项目品牌愿景第三节、项目品牌愿景第三节、项目品牌愿景1 1 1 1、宏观愿景：国家战略层面、宏观愿景：国家战略层面、宏观愿景：国家战略层面、宏观愿景：国家战略层面 中部地区在我国经济社会发展全局中占有重要地中部地区在我国经济社会发展全局中占有重要地位，长期以来为我们经济社会发展促进中部的位，长期以来为我们经济社会发展促进中部的 ，有利，有利于提高我国粮食和能源保障能力，缓解资源约束，有利于于提高我国粮食和能源保障能力，缓解资源约束，有利于深化改革开放

127、，不断扩大内需，培育新的经济增长点；有深化改革开放，不断扩大内需，培育新的经济增长点；有利于促进城市区域协调发展，实现全面小康和谐的战略目利于促进城市区域协调发展，实现全面小康和谐的战略目标实现，而南昌华南城将为实现这一宏伟目标而努力将自标实现，而南昌华南城将为实现这一宏伟目标而努力将自己打造成立足江西，幅射中部，影响全国的商贸航母物流己打造成立足江西，幅射中部，影响全国的商贸航母物流旗舰。旗舰。广告语：广告语：广告语：广告语： 1 1 1 1、中部商贸航母，区域物流旗舰、中部商贸航母，区域物流旗舰、中部商贸航母，区域物流旗舰、中部商贸航母，区域物流旗舰 2 2 2 2、中部商谷，财富之都、中

128、部商谷，财富之都、中部商谷，财富之都、中部商谷，财富之都2 2 2 2、中观愿景：区域经济层面、中观愿景：区域经济层面、中观愿景：区域经济层面、中观愿景：区域经济层面 鄱阳湖生态经济区是以江西鄱阳湖为核心，以鄱阳湖城市圈为依鄱阳湖生态经济区是以江西鄱阳湖为核心，以鄱阳湖城市圈为依托，以保护生态、发展经济为重要战略构想，把鄱阳湖生态经济区建托，以保护生态、发展经济为重要战略构想，把鄱阳湖生态经济区建设成为全国生态文明与经济社会发展协调统一、人与自然和谐相处的设成为全国生态文明与经济社会发展协调统一、人与自然和谐相处的生态经济示范区和中国低碳经济发展先行区。国务院已于生态经济示范区和中国低碳经济发

129、展先行区。国务院已于20092009年年1212月月1212日正式批复日正式批复鄱阳湖生态经济区规划鄱阳湖生态经济区规划，标志着建设鄱阳湖生态经，标志着建设鄱阳湖生态经济区正式上升为国家战略。这也是新中国成立以来，江西省第一个纳济区正式上升为国家战略。这也是新中国成立以来，江西省第一个纳入为国家战略的区域性发展规划，是江西发展史上的重大里程碑，对入为国家战略的区域性发展规划，是江西发展史上的重大里程碑，对实现江西崛起新跨越具有重大而深远的意义。实现江西崛起新跨越具有重大而深远的意义。 借助鄱阳湖生态经济区正式上升为国家战略这一契机，将南昌华借助鄱阳湖生态经济区正式上升为国家战略这一契机，将南昌

130、华南城打造成城市经济发展的引擎，收入增长的发动机，鄱阳湖畔的一南城打造成城市经济发展的引擎，收入增长的发动机，鄱阳湖畔的一颗明珠。颗明珠。广告语：广告语：广告语：广告语： 南昌南昌南昌南昌华南城华南城华南城华南城代言一座城市未来代言一座城市未来代言一座城市未来代言一座城市未来 南昌南昌南昌南昌华南城华南城华南城华南城赣鄱明珠，财富之都赣鄱明珠，财富之都赣鄱明珠，财富之都赣鄱明珠，财富之都2 2 2 2、微观愿景：城市发展层面、微观愿景：城市发展层面、微观愿景：城市发展层面、微观愿景：城市发展层面 城市化进程的加快，城市人口的快速扩容，城市框城市化进程的加快，城市人口的快速扩容，城市框架的拉大，

131、南昌市架的拉大，南昌市“ “一江两岸，南北双核，两核拥江一江两岸，南北双核，两核拥江” ”的的城市规划格局已然成形。更随着大学城国际体育中心、傩城市规划格局已然成形。更随着大学城国际体育中心、傩文化园、南昌西客站及南昌华南城等一系列重大项目的落文化园、南昌西客站及南昌华南城等一系列重大项目的落成和开建，一个汇集文教、体育、娱乐、交通、商贸、物成和开建，一个汇集文教、体育、娱乐、交通、商贸、物流为一体的新城市中心和新商圈也已呼之欲出，而南昌华流为一体的新城市中心和新商圈也已呼之欲出，而南昌华南城将是这一趋势的最好体现。南城将是这一趋势的最好体现。广告语：广告语：广告语：广告语： 1 1 1 1、

132、 新南昌，新中心新南昌，新中心新南昌，新中心新南昌，新中心 2 2 2 2、 大南昌，新中心大南昌，新中心大南昌，新中心大南昌，新中心第四节、项目目标市场定位第四节、项目目标市场定位第四节、项目目标市场定位第四节、项目目标市场定位1 1 1 1、目标客户群的类型、目标客户群的类型、目标客户群的类型、目标客户群的类型 南昌南昌 华南城是一个复合型的商贸流通中心，而不仅仅是一个批发市华南城是一个复合型的商贸流通中心，而不仅仅是一个批发市场。所以，目标客户非常复杂，具体分析大约分为四大类客户类型：场。所以，目标客户非常复杂，具体分析大约分为四大类客户类型：客户类型客户类型客户类型客户类型 目标客户目

133、标客户目标客户目标客户 批发商业批发商业批发商业批发商业 投资商铺客户、国内外经销商和代理商、厂家销售部门、各地投资商铺客户、国内外经销商和代理商、厂家销售部门、各地批发市场经营者、国外批售中心（批发市场经营者、国外批售中心（OMMOMM）零售商业零售商业零售商业零售商业 食品超级市场企业、行业专营店（绿滋肴、双虎家私等）、品食品超级市场企业、行业专营店（绿滋肴、双虎家私等）、品牌专卖店、主题商店（汽车用品）等方面的投资企业。牌专卖店、主题商店（汽车用品）等方面的投资企业。 辅助商业辅助商业辅助商业辅助商业 包装、配送、餐饮、银行、邮局、托运、会展、拍卖等包装、配送、餐饮、银行、邮局、托运、会

134、展、拍卖等 配套服务配套服务配套服务配套服务 税务、法律、培训、财务、中介、信息、广告等税务、法律、培训、财务、中介、信息、广告等2 2 2 2、主要目标客户的特点、主要目标客户的特点、主要目标客户的特点、主要目标客户的特点（1 1 1 1）批发市场的主要客户）批发市场的主要客户）批发市场的主要客户）批发市场的主要客户 特约店：特约店：特约店：特约店： 生产有商标品牌商品并具有一定实力的厂家在批发市场中设生产有商标品牌商品并具有一定实力的厂家在批发市场中设立特约店。特约店的机制是厂家决定商品的价格，包括批发价格和零售立特约店。特约店的机制是厂家决定商品的价格，包括批发价格和零售价格，并根据特约

135、批发商的进货额、结算条件、物流机能完成的好坏，价格，并根据特约批发商的进货额、结算条件、物流机能完成的好坏，给予回扣（需要配送、结算、理财服务，防止三角债务）。给予回扣（需要配送、结算、理财服务，防止三角债务）。 销售公司：销售公司：销售公司：销售公司： 销售公司是生产厂家的子公司企业，可在批发市场内设产品的展示厅销售公司是生产厂家的子公司企业，可在批发市场内设产品的展示厅（兼零售），主要组织、推介和销售产品，并负责区域内的批发流通组（兼零售），主要组织、推介和销售产品，并负责区域内的批发流通组织工作（需要配送、推介、宣传形象和信息反馈服务）。织工作（需要配送、推介、宣传形象和信息反馈服务）。

136、 销售代理店：销售代理店：销售代理店：销售代理店： 对于国外企业进口的商品和国内中小企业的产品，因自己缺乏有组对于国外企业进口的商品和国内中小企业的产品，因自己缺乏有组织的渠道，委托代理店代理某个区域的批发业务（应该有委托授权证织的渠道，委托代理店代理某个区域的批发业务（应该有委托授权证书），构筑流通渠道，促进商品流通。书），构筑流通渠道，促进商品流通。 制造批发商：制造批发商：制造批发商：制造批发商： 以设计的优势，制定商品开发计划，采用以设计的优势，制定商品开发计划，采用OEMOEM的方式生产制造。采用的方式生产制造。采用 设计展示，看样订货，批发销售的经营模式设计展示，看样订货，批发销售

137、的经营模式 厂家直销店：厂家直销店：厂家直销店：厂家直销店： 对于一些非国内知名品牌的生产企业，在批发市场中设立销售点，对于一些非国内知名品牌的生产企业，在批发市场中设立销售点， 小批量批发和零售为主的经营方式（展示、交易、配送、理财服务）。小批量批发和零售为主的经营方式（展示、交易、配送、理财服务）。仓储式的批发店：国外的大型仓储式的批发店，类似麦德龙，可以选择仓储式的批发店：国外的大型仓储式的批发店，类似麦德龙，可以选择某些业态，如麦德龙是日用品、欧佩德是家居用品。某些业态，如麦德龙是日用品、欧佩德是家居用品。 引入市场的其他专业市场：引入市场的其他专业市场：引入市场的其他专业市场：引入市

138、场的其他专业市场： 包括与同国外的专业市场合作，例如台湾的百脑汇的电脑市场，广包括与同国外的专业市场合作，例如台湾的百脑汇的电脑市场，广 东、浙江的其它专业市场。东、浙江的其它专业市场。 个体经营者：个体经营者：个体经营者：个体经营者： 以自己生产加工的产品销售为主（如前店后厂的服装加工店等）。以自己生产加工的产品销售为主（如前店后厂的服装加工店等）。（2 2 2 2）零售类的客户）零售类的客户）零售类的客户）零售类的客户 综合性超市：综合性超市：综合性超市：综合性超市： 综合型超市属于日常消费商业，一般选择在人口聚集区域。区内有综合型超市属于日常消费商业，一般选择在人口聚集区域。区内有 足够

139、的居住人口和消费能力，而从百荣世贸所处的地理位置和商圈特足够的居住人口和消费能力，而从百荣世贸所处的地理位置和商圈特 征来看，中型的百货、超市能较好地满足区域商圈内和辐射周边居住征来看，中型的百货、超市能较好地满足区域商圈内和辐射周边居住 区的消费需求，结合项目大体量的物业情况，中型的百货或超市作为区的消费需求，结合项目大体量的物业情况，中型的百货或超市作为 整个项目的配套，起到整个项目的配套，起到“ “锦上添花锦上添花” ”的作用。与批发商业主体不会形的作用。与批发商业主体不会形成矛成矛 盾。何况目前已经有名牌超市对进入项目有兴趣。盾。何况目前已经有名牌超市对进入项目有兴趣。 连锁经营店：连

140、锁经营店：连锁经营店：连锁经营店： 连锁经营在中国的发展如日中天是不争的事实，无论国内、国外的连锁经营在中国的发展如日中天是不争的事实，无论国内、国外的 连锁经营企业都在中国市场上极力扩张，项目的商圈地位对这些企业连锁经营企业都在中国市场上极力扩张，项目的商圈地位对这些企业 来说肯定是有具竞争力的。来说肯定是有具竞争力的。 特许加盟店特许加盟店特许加盟店特许加盟店： 特许加盟是特许加盟是“ “外来的和尚外来的和尚” ”，在目前的大市背景下，在目前的大市背景下“ “很好念经很好念经” ”。其优质其优质 的服务和商业质量保证体系，在项目周边还没有太多的状况下，商圈的服务和商业质量保证体系，在项目周

141、边还没有太多的状况下，商圈 未来涌动状态的未来涌动状态的“ “润滑剂润滑剂” ”。 行业专营店：行业专营店：行业专营店：行业专营店： 项目巨大的体量和商机给此类商家提供了良好的交易舞台。项目巨大的体量和商机给此类商家提供了良好的交易舞台。 品牌专卖店：品牌专卖店：品牌专卖店：品牌专卖店： 作为一个商品集散地，与主体商业形态不发生矛盾或重叠的品牌专作为一个商品集散地，与主体商业形态不发生矛盾或重叠的品牌专卖店是主要的承租户，有的业主直接就是经营者。卖店是主要的承租户，有的业主直接就是经营者。 主题商店：主题商店：主题商店：主题商店： 在体验经济日盛的时代，很多有个性的主题商店吸引着追求时尚的在体

142、验经济日盛的时代，很多有个性的主题商店吸引着追求时尚的人们的消费。在成本不高，商业氛围很好的情况下，主题店很容易成人们的消费。在成本不高，商业氛围很好的情况下，主题店很容易成行成市。行成市。(3)(3)(3)(3)其它的主要目标客户其它的主要目标客户其它的主要目标客户其它的主要目标客户 会展公司：会展公司：会展公司：会展公司：通过专业会展活动提升商品产品集散地的辐射半径，提通过专业会展活动提升商品产品集散地的辐射半径，提升产品集散地的市场聚集程度。升产品集散地的市场聚集程度。 邮政：邮政：邮政：邮政：这是批发市场必定有的服务配套。这是批发市场必定有的服务配套。 金融：金融：金融：金融：巨大的物

143、流系统不可能没有银行的支持。巨大的物流系统不可能没有银行的支持。 拍卖：拍卖：拍卖：拍卖：根据商品的业种，举办各种拍卖活根据商品的业种，举办各种拍卖活动。动。3 3 3 3、投资行为的特征、投资行为的特征、投资行为的特征、投资行为的特征 1 1 1 1、 对于投资性的客户对于投资性的客户对于投资性的客户对于投资性的客户，资金的回报期望值应该高于银行存款、债券、，资金的回报期望值应该高于银行存款、债券、购置住宅、购买小区商铺和其它批发市场；而投资的风险性则应低于股购置住宅、购买小区商铺和其它批发市场；而投资的风险性则应低于股票和期货；投资心理是稳健型的票和期货；投资心理是稳健型的，有一定的风险意

144、识，但不愿冒太大的有一定的风险意识，但不愿冒太大的风险；风险； 2 2 2 2、对于经营型的投资客户对于经营型的投资客户对于经营型的投资客户对于经营型的投资客户，关键要体现未来的经营价值，而不是资产，关键要体现未来的经营价值，而不是资产增值的价值，对方更关心区位、经营的模式、具体的商业规划、可持续增值的价值，对方更关心区位、经营的模式、具体的商业规划、可持续的经营与发展。对物业的投资可行性往往只有模糊性的综合判断，有理的经营与发展。对物业的投资可行性往往只有模糊性的综合判断，有理性成份，也不排除购买冲动；性成份，也不排除购买冲动； 3 3 3 3、对于经营型的租赁客户，对于经营型的租赁客户，对

145、于经营型的租赁客户，对于经营型的租赁客户，关键是在短期内的经营商业价值，而不是关键是在短期内的经营商业价值，而不是未来的、长期的、可持续的经营与发展；未来的、长期的、可持续的经营与发展； 4 4 4 4、判断投资或租赁主要依据：判断投资或租赁主要依据：判断投资或租赁主要依据：判断投资或租赁主要依据：回报分析、区位、其它人士或项目成败回报分析、区位、其它人士或项目成败经验、企业承诺、企业实力和口碑、亲友评价和专业人士意见等因素。经验、企业承诺、企业实力和口碑、亲友评价和专业人士意见等因素。 第五节、项目总体功能定位第五节、项目总体功能定位第五节、项目总体功能定位第五节、项目总体功能定位1 1 1

146、 1、项目功能规划的原则、项目功能规划的原则、项目功能规划的原则、项目功能规划的原则（1 1 1 1）项目的规划依照客户资源共享的原则规划和设计：）项目的规划依照客户资源共享的原则规划和设计：）项目的规划依照客户资源共享的原则规划和设计：）项目的规划依照客户资源共享的原则规划和设计：n n市场共享：共同面对同一的市场目标；市场共享：共同面对同一的市场目标；n n资源共享：面对同一市场目标所需的服务功能和设备；资源共享：面对同一市场目标所需的服务功能和设备；n n空间共享：造成良好的环境（广场、景观、停车场等）；空间共享：造成良好的环境（广场、景观、停车场等）；（2 2 2 2）完善的、专业设计

147、的商业物业）完善的、专业设计的商业物业）完善的、专业设计的商业物业）完善的、专业设计的商业物业n n 根据展示交易的要求，委托专业的商业卖场设计师设计，吸取零售、根据展示交易的要求，委托专业的商业卖场设计师设计，吸取零售、 超市、库存和批发市场的优点，使其更符合现代化商贸流通中心的需求。超市、库存和批发市场的优点，使其更符合现代化商贸流通中心的需求。n n合理的卖场动线；完善的商品类别区域规划；合理的卖场动线；完善的商品类别区域规划； 专业的展示设计；专业的展示设计；n n体现现代商业经营观念的场所；舒适的购物环境和优美得体的景观。体现现代商业经营观念的场所；舒适的购物环境和优美得体的景观。（

148、3 3 3 3）高性能的配套设施）高性能的配套设施）高性能的配套设施）高性能的配套设施n n 供水供电设施，消防安全和保安报警系统、停车场、计算机网络和供水供电设施，消防安全和保安报警系统、停车场、计算机网络和 2121世纪和智能信息系统。世纪和智能信息系统。（4 4 4 4）完整的、高品质的服务体系）完整的、高品质的服务体系）完整的、高品质的服务体系）完整的、高品质的服务体系n n场内有上万家公司从事经营活动，保证物业管理的优良品质，畅通的场内有上万家公司从事经营活动，保证物业管理的优良品质，畅通的配送渠道、专业的展示服务和有效的推介效果，都是至关重要的。配送渠道、专业的展示服务和有效的推介

149、效果，都是至关重要的。2 2 2 2、项目功能的规划、项目功能的规划、项目功能的规划、项目功能的规划商务办公商务办公服务功能服务功能区信息服务信息服务功能区功能区休闲娱乐休闲娱乐功能区功能区会展会议会展会议推介培训推介培训功能功能区区仓仓储储、配配送送服服务务功功能能区区零售商业零售商业功能区功能区公共环境公共环境设施服务设施服务区区管管理理功功能能区区展示、交易展示、交易功能区功能区特色商业街特色商业街部分部分 3 3 3 3、功能说明、功能说明、功能说明、功能说明 （1 1 1 1）展示、交易功能区）展示、交易功能区）展示、交易功能区）展示、交易功能区n n该功能区是南昌该功能区是南昌华南

150、城的重要功能区。展示功能与交易功能区，形华南城的重要功能区。展示功能与交易功能区，形成了前成了前“ “展展” ”后后“ “店店” ”的格局，依托南昌对于中部及全国的辐射作力，的格局，依托南昌对于中部及全国的辐射作力，通过动态的展览展示提升本项目的辐射半径，使本项目成为辐射中部通过动态的展览展示提升本项目的辐射半径，使本项目成为辐射中部地区乃至全国的商品交易流通中心。地区乃至全国的商品交易流通中心。 同当前批发市场、商贸城的主要差异表现在：同当前批发市场、商贸城的主要差异表现在：同当前批发市场、商贸城的主要差异表现在：同当前批发市场、商贸城的主要差异表现在：n n集中主题规划，导购便利（吸收零售

151、商业的优点）；集中主题规划，导购便利（吸收零售商业的优点）；n n增加了展示的设计，为交易提供了一个动态的展示平台（有利于展示增加了展示的设计，为交易提供了一个动态的展示平台（有利于展示商品的风采，便于看样定货）；商品的风采，便于看样定货）；n n经营产品多而全（体现本项目的商业航母的定位）；经营产品多而全（体现本项目的商业航母的定位）；n n对于小的代理商可将仓储和批发、零售一体化，但需达到展示功能要对于小的代理商可将仓储和批发、零售一体化，但需达到展示功能要求（设计标准模式、类似街面专卖店）；求（设计标准模式、类似街面专卖店）；n n可配计算机，进行客户管理，仓储管理（可配计算机，进行客户

152、管理，仓储管理（MISMIS系统）。系统）。 （2 2 2 2）会展会议、推介培训服务功能区）会展会议、推介培训服务功能区）会展会议、推介培训服务功能区）会展会议、推介培训服务功能区n n该区域是市场的配套功能区，主要是提高华南城的档次和水平；该区域是市场的配套功能区，主要是提高华南城的档次和水平；n n同学院、行业协会等共同成立具有一定权威的专家顾问组委会，为会同学院、行业协会等共同成立具有一定权威的专家顾问组委会，为会展会议、推出和培训奠定基础；展会议、推出和培训奠定基础；n n有计划、有主题地组织各种会展会议。针对各类产品进行动态的有计划、有主题地组织各种会展会议。针对各类产品进行动态的

153、 形形式新颖的推荐活动，增加市场的式新颖的推荐活动，增加市场的“ “热点热点” ”和和“ “兴奋点兴奋点” ”，吸引人流；，吸引人流；n n打造中国打造中国XXXX行业博览中心和推介中心；行业博览中心和推介中心；n n组织国际和国内各种专题交流会议；有目的、有计划地对场内优秀行组织国际和国内各种专题交流会议；有目的、有计划地对场内优秀行业的员工和经理人组织系列培训，提高经营人的素质；业的员工和经理人组织系列培训，提高经营人的素质；（3 3 3 3）零售功能区）零售功能区）零售功能区）零售功能区n n零售功能区主要是拉动市场的人气，但是引入的零售业，不是按照商零售功能区主要是拉动市场的人气，但是

154、引入的零售业，不是按照商业中心区的业态引入，而是引入对市场经营有益的业态；引入的企业业中心区的业态引入，而是引入对市场经营有益的业态；引入的企业应该是行业的龙头，能够带动其它中小企业和个体进入。同时，引入应该是行业的龙头，能够带动其它中小企业和个体进入。同时，引入一定比例面积的超市、专营店，可以汇聚消费人流，增加本项目的出一定比例面积的超市、专营店，可以汇聚消费人流，增加本项目的出售或出租面积，降低公司的风险，增加项目的成功率。售或出租面积，降低公司的风险，增加项目的成功率。（4 4 4 4）休闲娱乐功能区）休闲娱乐功能区）休闲娱乐功能区）休闲娱乐功能区n n华南城的经营者既是一个庞大的经营群

155、体，也是一个庞大的消费群体，华南城的经营者既是一个庞大的经营群体，也是一个庞大的消费群体，一定对休闲娱乐功能存在着巨大的需求。一方面，为了业务的需要，一定对休闲娱乐功能存在着巨大的需求。一方面，为了业务的需要，接待客户需要一定的休闲娱乐设施，另一方面，批发业务通常在下午接待客户需要一定的休闲娱乐设施，另一方面，批发业务通常在下午3-43-4点钟结束，需要一个消费的空间。场内建立一定的休闲娱乐设施，点钟结束，需要一个消费的空间。场内建立一定的休闲娱乐设施，可以填补区域相对缺乏休闲娱乐产业的需求。可以填补区域相对缺乏休闲娱乐产业的需求。n n该区域为配套服务区，以满足本项目经营主体和消费者需求为主

156、导，该区域为配套服务区，以满足本项目经营主体和消费者需求为主导，设置各种时尚休闲的项目，例如健身房、游泳池、乒乓球室、美容设置各种时尚休闲的项目，例如健身房、游泳池、乒乓球室、美容瘦身、壁球室、棋牌室等运动休闲项目；各种文化主题的咖啡厅、餐瘦身、壁球室、棋牌室等运动休闲项目；各种文化主题的咖啡厅、餐厅；设置商务娱乐、餐饮和业余时间休闲活动功能等。厅；设置商务娱乐、餐饮和业余时间休闲活动功能等。（5 5 5 5）仓储物流功能区）仓储物流功能区）仓储物流功能区）仓储物流功能区n n项目作为江西最大、辐射全国的商品交易流通中心，仓储物流功能是项目作为江西最大、辐射全国的商品交易流通中心，仓储物流功能

157、是重要组成部分。同样，也是大市场必须具备的基本功能。重要组成部分。同样，也是大市场必须具备的基本功能。n n整个仓储物流服务可以委托第三方物流公司进行经营，引入仓单经营整个仓储物流服务可以委托第三方物流公司进行经营，引入仓单经营模式，实现物流现代化。主要的功能有仓位租赁、托管、包装、加工模式，实现物流现代化。主要的功能有仓位租赁、托管、包装、加工服务、配送服务、验收货物、车库、租车等；服务、配送服务、验收货物、车库、租车等；（6 6 6 6）信息服务功能区）信息服务功能区）信息服务功能区）信息服务功能区n n信息服务功能区主要是收集、加工和处理各种行情，及时为入驻的企信息服务功能区主要是收集、

158、加工和处理各种行情，及时为入驻的企业发布信息，以指导企业生产经营活动，建立业发布信息，以指导企业生产经营活动，建立2121世纪的智能化信息中世纪的智能化信息中心、成为行业市场信息发布中心是目标，主要功能为媒体发布行业信心、成为行业市场信息发布中心是目标，主要功能为媒体发布行业信息、信息分析和收集、广告展新规划、展示广告设计、建立经济模型息、信息分析和收集、广告展新规划、展示广告设计、建立经济模型供求线、办媒体（杂志、报）、供求线、办媒体（杂志、报）、InternetInternet网络信息发布等。网络信息发布等。n n创办市场自己的专业杂志和报纸，推介产品和邮购服务，发布推介的创办市场自己的专

159、业杂志和报纸，推介产品和邮购服务，发布推介的活动和企业形象宣传；有组织的收集相关信息，并实行免费和有偿的活动和企业形象宣传；有组织的收集相关信息，并实行免费和有偿的服务；服务；n n摊位展示主题设计服务，企业和商品的广告创意和设计服务，提高市摊位展示主题设计服务，企业和商品的广告创意和设计服务，提高市场的整体形象水平；场的整体形象水平；n n负责市场自身的宣传，每年必须有完整的广告计划，广告主题、广告负责市场自身的宣传，每年必须有完整的广告计划，广告主题、广告创意、设计方案，保证经营人的共同利益；创意、设计方案，保证经营人的共同利益；（7 7 7 7）商务办公服务功能区）商务办公服务功能区）商

160、务办公服务功能区）商务办公服务功能区n n由于南昌由于南昌华南城的主要目标客户既有企业也有个体经营者，在经营华南城的主要目标客户既有企业也有个体经营者，在经营过程中，必然有的需要一定的办公空间，同时也存在诸多的商务活动。过程中，必然有的需要一定的办公空间，同时也存在诸多的商务活动。商务活动中，迫切需要一个能够提供一个完善商务服务的办公环境。商务活动中，迫切需要一个能够提供一个完善商务服务的办公环境。n n如：商务洽谈室、各类会议室如：商务洽谈室、各类会议室/ /中心、电子商务中心、票务中心、理中心、电子商务中心、票务中心、理财服务、秘书服务等。财服务、秘书服务等。 （8 8 8 8）管理功能区

161、）管理功能区）管理功能区）管理功能区n n管理是保证交易的正常化的基本保障。管理是保证交易的正常化的基本保障。n n组织由政府部门、开发公司和经营主体共同参加的市场管理委员会；组织由政府部门、开发公司和经营主体共同参加的市场管理委员会；n n制定和修改市场的管理规定；解决市场纠纷和分歧；制定和修改市场的管理规定；解决市场纠纷和分歧；n n决定非营业时间的进出货、防盗、防火；处理紧急情况的问题；决定非营业时间的进出货、防盗、防火；处理紧急情况的问题；n n组织有关推介、展示、培训等有利市场的活动；组织有关推介、展示、培训等有利市场的活动；n n争取政府的优惠政策，创造良好的市场平台环境；争取政府

162、的优惠政策，创造良好的市场平台环境；n n成立具有行业特点的中介服务组织，专业商会，行业协会。成立具有行业特点的中介服务组织，专业商会，行业协会。 （9 9 9 9）公共设施、环境服务区）公共设施、环境服务区）公共设施、环境服务区）公共设施、环境服务区n n完善的公共设施，才能保障批发市场能够正常运行。包括市场内部和完善的公共设施，才能保障批发市场能够正常运行。包括市场内部和外部。电讯、公共网络、供水、电暖设备、保安、报警、防火、餐饮外部。电讯、公共网络、供水、电暖设备、保安、报警、防火、餐饮服务及设备等。服务及设备等。 （10101010）特色商业街）特色商业街）特色商业街）特色商业街 作为

163、体量超大的商业航母，特色商业街定是不可或缺的。作为体量超大的商业航母，特色商业街定是不可或缺的。以上图例仅为示意，不代表最终方案第四部分第四部分 策略篇策略篇 第一节第一节 策略目标策略目标 第二节第二节 策略模式策略模式 第三节第三节 策略内容策略内容 如果说准确的定位是战略问题，如果说准确的定位是战略问题，那么，有效的策略则是战术问题了。那么，有效的策略则是战术问题了。 通过以上诸多篇幅的举证及分析，我们可以得出通过以上诸多篇幅的举证及分析，我们可以得出通过以上诸多篇幅的举证及分析，我们可以得出通过以上诸多篇幅的举证及分析，我们可以得出 以下几个结论：以下几个结论：以下几个结论：以下几个结

164、论：1 1 1 1、市场相对有限，而且同类竞争异常激烈；、市场相对有限，而且同类竞争异常激烈；2 2、相比类同项目，我们并无绝对优势；、相比类同项目，我们并无绝对优势；3 3、唯有做市场领导者，我们才有出路；、唯有做市场领导者，我们才有出路；4 4、独创性、差异化开发运营是成功之道。、独创性、差异化开发运营是成功之道。 思路决定出路！思路决定出路！第一节、策略目标第一节、策略目标第一节、策略目标第一节、策略目标n n建立一个集散面广，容量大，商品多、功能全，交易规范建立一个集散面广，容量大，商品多、功能全，交易规范的全国性市场；的全国性市场；n n建立统一、开放、竞争、有序的全国性市场的组织体

165、系；建立统一、开放、竞争、有序的全国性市场的组织体系；n n建立合理、科学、发达的市场网络和配送体系，提高流通建立合理、科学、发达的市场网络和配送体系，提高流通效率，减少流通环节；效率，减少流通环节；n n建立完善、高效、灵敏、现代化的商业信息系统；建立完善、高效、灵敏、现代化的商业信息系统；n n制定公平、完善的交易规范体系；制定公平、完善的交易规范体系；n n建全仓储管理和服务体系；建全仓储管理和服务体系；n n建立科学、合理的，在金融指导和管理下的市场结算服务建立科学、合理的，在金融指导和管理下的市场结算服务体系和信贷体系，减少或杜绝三角债的产生，增加体系和信贷体系，减少或杜绝三角债的产

166、生，增加“ “市场市场” ”运作的信誉；运作的信誉；n n建立质量监控和管理体系，减少假冒、伪劣商品给市场造建立质量监控和管理体系，减少假冒、伪劣商品给市场造成的不良影响；成的不良影响；n n建立建立“ “市场市场” ”的行业协会性质的社团组织，保证行业自律的行业协会性质的社团组织，保证行业自律和共同管理；和共同管理；n n建立建立“ “市场市场” ”行情报告制度将相关数据经统计整理后反馈行情报告制度将相关数据经统计整理后反馈企业，指导企业对市场的把握，引导生产；企业，指导企业对市场的把握，引导生产；n n成立多方位的综合服务体系，完善服务职能。成立多方位的综合服务体系，完善服务职能。第二节、

167、策略模式第二节、策略模式第二节、策略模式第二节、策略模式 行业老大行业老大 非行业老大，中大规模市场非行业老大，中大规模市场 垄断价格领导者领导者领导者领导者 产品有不可重复性 产品本身就是壁垒 改变游戏规则挑战者挑战者挑战者挑战者 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值 搭便车 借势追随者追随者追随者追随者 以小搏大 杀伤战术 价格战的制造者 瞄准市场缝隙补缺者补缺者补缺者补缺者 目标明确 挖掘客户 创新产品和需求点 次/非主流市场 明锐的机会主义者 我们只能做行业的领导者，我们必须是行业的老大！第三节、策略内容第三节、策略内容第三节、策略内容第三节、策略内容策略一：龙头带动策略一：龙头带动

168、策略一：龙头带动策略一：龙头带动 南昌南昌华南城的规模和规划必将是江西商业地产的龙华南城的规模和规划必将是江西商业地产的龙头，项目现代型、国际化的高端定位，是现阶段批发市场升头，项目现代型、国际化的高端定位，是现阶段批发市场升级换代，是目前南昌区域商业项目的龙头。南昌级换代，是目前南昌区域商业项目的龙头。南昌华南城的华南城的推出，必将改变南昌区域以往批发市场传统、低档、杂乱、推出，必将改变南昌区域以往批发市场传统、低档、杂乱、假冒伪劣充斥的局面。通过定位于复合型龙头商业地产的概假冒伪劣充斥的局面。通过定位于复合型龙头商业地产的概念，寻求同一般的批发市场商业物业产生差异化，避免同质念，寻求同一般

169、的批发市场商业物业产生差异化，避免同质化竞争。化竞争。 结论结论结论结论 南昌南昌南昌南昌华南城的龙头作用，将引发南昌市（尤其是洪城批发华南城的龙头作用，将引发南昌市（尤其是洪城批发华南城的龙头作用，将引发南昌市（尤其是洪城批发华南城的龙头作用，将引发南昌市（尤其是洪城批发商圈）的传统批发市场的升级，并向多元化格局的发展；乃商圈）的传统批发市场的升级，并向多元化格局的发展；乃商圈）的传统批发市场的升级，并向多元化格局的发展；乃商圈）的传统批发市场的升级，并向多元化格局的发展；乃至对推动整个江西省的商业发展及流通产生巨大作用。至对推动整个江西省的商业发展及流通产生巨大作用。至对推动整个江西省的商

170、业发展及流通产生巨大作用。至对推动整个江西省的商业发展及流通产生巨大作用。策略二：做新城标策略二：做新城标策略二：做新城标策略二：做新城标 城标的概念，它是一个城市的标志，这种标志可以是一个城市地城标的概念，它是一个城市的标志，这种标志可以是一个城市地 理意义的标志，也可以是有经济意义的城标、行业领导意义的城标。理意义的标志，也可以是有经济意义的城标、行业领导意义的城标。 南昌南昌华南城超过华南城超过400400万平方米的巨型建筑，以城市地理位置上讲，扼万平方米的巨型建筑，以城市地理位置上讲，扼 守城市商贾要道，做区域的新城标绝不为过；做中国现代化商贸流通市守城市商贾要道，做区域的新城标绝不为

171、过；做中国现代化商贸流通市 场的引领者，必然是经济意义和行业领域的城标性项目，其目的是树立场的引领者，必然是经济意义和行业领域的城标性项目，其目的是树立 品牌形象，增加项目的知名度，有助于传播和营销。品牌形象，增加项目的知名度，有助于传播和营销。 结论结论结论结论 ： 品牌策略：南昌品牌策略：南昌品牌策略：南昌品牌策略：南昌华南城华南城华南城华南城南昌新城标。南昌新城标。南昌新城标。南昌新城标。策略三：先声夺人策略三：先声夺人策略三：先声夺人策略三：先声夺人 在项目的规划与建设方面，最重要的策略就是形成差异化，只有形在项目的规划与建设方面，最重要的策略就是形成差异化，只有形 成差异化，才能创造

172、市场，才能领导市场。成差异化，才能创造市场，才能领导市场。 南昌南昌华南城华南城通过第一个提出通过第一个提出“ “七星级国际综合商贸物流中心七星级国际综合商贸物流中心” ”、“ “商贸商贸 航母航母” ”的概念，根据这一概念进行功能的策划与规划，并对应进行后期的概念，根据这一概念进行功能的策划与规划，并对应进行后期的的 运营与管理，集中精力进行现场的形象展示，做出较好的卖场包装，展运营与管理，集中精力进行现场的形象展示，做出较好的卖场包装，展 开市场推广攻势，从而在区域板块（南昌及整个江西省）引起巨大震开市场推广攻势，从而在区域板块（南昌及整个江西省）引起巨大震撼，在中国商贸流领域引起注目，并

173、波及国外。撼，在中国商贸流领域引起注目，并波及国外。 提示：提示：提示：提示： 先声夺人的概念有两个：一个是项目的独创性和差异化；另一个是先声夺人的概念有两个：一个是项目的独创性和差异化；另一个是相对于项目开发，品牌推广应该超前（高度与力度）。相对于项目开发，品牌推广应该超前（高度与力度）。 竞争策略：项目运作求精求稳，品牌运作求快求新。竞争策略：项目运作求精求稳，品牌运作求快求新。竞争策略：项目运作求精求稳，品牌运作求快求新。竞争策略：项目运作求精求稳，品牌运作求快求新。策略四：竞合双赢策略四：竞合双赢策略四：竞合双赢策略四：竞合双赢 昌西南区域是南昌将来的批发零售物流商圈，南昌华昌西南区域

174、是南昌将来的批发零售物流商圈，南昌华南城在功能定位、目标市场定位、档次水平等方面在同质南城在功能定位、目标市场定位、档次水平等方面在同质化竞争的同时，寻求化竞争的同时，寻求相对的差异化相对的差异化相对的差异化相对的差异化，做周边的批发市场升，做周边的批发市场升级转移的天然承接者，实现以竞促合（竞争加合作，而非级转移的天然承接者，实现以竞促合（竞争加合作，而非单纯的恶性竞争）取得双赢，互补性的合作远比单一性的单纯的恶性竞争）取得双赢，互补性的合作远比单一性的竞争要好。当然，要做到这点比较难。竞争要好。当然，要做到这点比较难。 结论结论结论结论 ： 竞争策略：以差异化寻求竞合和双赢。竞争策略：以差

175、异化寻求竞合和双赢。竞争策略：以差异化寻求竞合和双赢。竞争策略：以差异化寻求竞合和双赢。策略五：做性价比策略五：做性价比策略五：做性价比策略五：做性价比 在项目的开发上要严格控制成本，保持价格上相对优势。同时，在项目的开发上要严格控制成本，保持价格上相对优势。同时，南昌南昌华南城华南城要突显性价比的附加价值主要体现在：要突显性价比的附加价值主要体现在：n n精益求精的工程质量与卓越的项目品质；精益求精的工程质量与卓越的项目品质；n n营造完善的服务功能，不断创造附加值；营造完善的服务功能，不断创造附加值；n n提供多种交易平台，完善多种交易功能；提供多种交易平台，完善多种交易功能；n n创新的

176、交易空间设计与室内景观营造；创新的交易空间设计与室内景观营造；n n超级大配套：会所、商务中心等；超级大配套：会所、商务中心等；n n一流的运营服务与物业管理（与良好运营管理公司合作）；一流的运营服务与物业管理（与良好运营管理公司合作）；n n举办多种公共活动，增加举办多种公共活动，增加南昌南昌华南城华南城的特色与品位；的特色与品位； 结论结论结论结论 ： 项目项目项目项目/ / / /产品策略：以精制胜，做足内涵，突出性价比。产品策略：以精制胜，做足内涵，突出性价比。产品策略：以精制胜，做足内涵，突出性价比。产品策略：以精制胜，做足内涵，突出性价比。第五部分第五部分 推广篇推广篇 第一节第一

177、节 推广思路推广思路 第二节第二节 推广目标推广目标 第三节第三节 推广策略推广策略 第四节第四节 推广周期推广周期第一节、推广思路第一节、推广思路第一节、推广思路第一节、推广思路 基于以下几个方面的因素，确定基于以下几个方面的因素，确定基于以下几个方面的因素，确定基于以下几个方面的因素，确定南昌南昌南昌南昌华南城的推广战略思路：华南城的推广战略思路：华南城的推广战略思路：华南城的推广战略思路： 1 1、项目小环境的滞后；、项目小环境的滞后； 2 2、项目的大规模、大容量，超前规划和超高定位；、项目的大规模、大容量，超前规划和超高定位； 3 3、类比项目的激烈竞争与相互间差异；、类比项目的激烈

178、竞争与相互间差异； 4 4、项目目标客户群的分布及特征；、项目目标客户群的分布及特征； 5 5、着眼项目销售招商推动的需要；、着眼项目销售招商推动的需要； 6 6、树企业品牌立项目形象的需要；、树企业品牌立项目形象的需要；推广战略思路：推广战略思路：推广战略思路：推广战略思路： 渗透性渗透性轰动性轰动性连续性连续性 渗透性渗透性渗透性渗透性 1 1、板块概念炒作，说大不说细。运用媒体覆盖宣传的优势，热炒、板块概念炒作，说大不说细。运用媒体覆盖宣传的优势，热炒“ “昌昌西南西南” ”建设规划，产业定位发展前景，基础设施配套服务等。力争的建设规划，产业定位发展前景，基础设施配套服务等。力争的较短的

179、时间内引导关注焦点投向项目方向。较短的时间内引导关注焦点投向项目方向。2 2、运用媒体宣传导向，将项目所倡导的全新市场理念、投资观念、经营、运用媒体宣传导向，将项目所倡导的全新市场理念、投资观念、经营方式进行释义，让潜在目标客户群（投资者、经营者、观望群体方式进行释义，让潜在目标客户群（投资者、经营者、观望群体）了解最前瞻性的投资观念了解最前瞻性的投资观念, ,最超前的经营方式，最稳健的盈利模式。最超前的经营方式，最稳健的盈利模式。给目标客户群一个时间段去获取信息，消化理解并最终认同。给目标客户群一个时间段去获取信息，消化理解并最终认同。 表现形式：表现形式：表现形式：表现形式：项目网站、报纸

180、软文、会议论谈为主，少量报项目网站、报纸软文、会议论谈为主，少量报纸硬广、户外高架用于形象传播。纸硬广、户外高架用于形象传播。 轰动性轰动性轰动性轰动性 结合工程进度，在招商、销售工作展开前期直至整个招商销售工结合工程进度，在招商、销售工作展开前期直至整个招商销售工作高峰期，整合所有媒体资源，进行大批量高密度的投放，制造轰动作高峰期，整合所有媒体资源，进行大批量高密度的投放，制造轰动效果，并结合销售、招商进行针对性的信息传达，完成主体销售招商效果，并结合销售、招商进行针对性的信息传达，完成主体销售招商任务。任务。结合异地招商工作进行异地针对性的推广。特殊时期或工作阶结合异地招商工作进行异地针对

181、性的推广。特殊时期或工作阶段内，如大的品牌商户进驻、外部市场的良好互动、看盘活动等，还段内，如大的品牌商户进驻、外部市场的良好互动、看盘活动等，还需进行其他的针对性的推广活动。需进行其他的针对性的推广活动。 表现形式：表现形式：表现形式：表现形式：售点广告、报纸、电视、群发短信、户外媒体售点广告、报纸、电视、群发短信、户外媒体等；开盘庆典、签约仪式、宴会等；开盘庆典、签约仪式、宴会/ /酒会等酒会等SPSP活动。活动。 连续性连续性连续性连续性 结合前期销售、招商工作状况，针对剩余物业情况，持续不断的结合前期销售、招商工作状况，针对剩余物业情况，持续不断的 进行宣传推广，以逐步升温的投放手法，

182、配合一波接一波的事件行销、进行宣传推广，以逐步升温的投放手法，配合一波接一波的事件行销、轰动炒作模式，强势吸引客户关注，促进项目剩余物业逐步去化。轰动炒作模式，强势吸引客户关注，促进项目剩余物业逐步去化。 表现形式：表现形式：表现形式：表现形式：售点广告、报纸、电视、群发短信、户外媒体售点广告、报纸、电视、群发短信、户外媒体等；老带新、等；老带新、“ “财富俱乐部财富俱乐部” ”、会展、演艺活动等。、会展、演艺活动等。第二节、推广目标第二节、推广目标第二节、推广目标第二节、推广目标 战略目标战略目标战略目标战略目标 1 1、树立项目开发公司品牌及、树立项目开发公司品牌及“ “南昌南昌华南城华南

183、城” ”项目产品形象。项目产品形象。 2 2、配合项目销售、配合项目销售/ /招商计划，为达成不同阶段的目标制定不同的推广招商计划，为达成不同阶段的目标制定不同的推广计划；计划； 3 3、通过宣传推广，使本项目成为区域投资热点、社会焦点。、通过宣传推广，使本项目成为区域投资热点、社会焦点。 战术目标战术目标战术目标战术目标 1 1、销售、招商工作进行针对性的广告促销；、销售、招商工作进行针对性的广告促销； 2 2、利用推广媒介对竞争项目进行针对性的打压；、利用推广媒介对竞争项目进行针对性的打压；第三节、推广策略第三节、推广策略第三节、推广策略第三节、推广策略一、阶段性推广策略一、阶段性推广策略

184、一、阶段性推广策略一、阶段性推广策略（下图示）（下图示） 知名度知名度知名度知名度 感召力感召力感召力感召力 配合阶段竣工、部配合阶段竣工、部 密度密度 密集的硬性广告投放密集的硬性广告投放 分开业等工程标志分开业等工程标志 力度力度 巩固巩固“ “南昌南昌华南城华南城” ”品品 间歇性的进行硬性广间歇性的进行硬性广 结合工程进度及结合工程进度及 牌牌形象，配合轰动性的形象，配合轰动性的 告投入。配合阶告投入。配合阶段段 营销计划，提高广营销计划，提高广 定向促销信息发布及各定向促销信息发布及各 性促销、公关活性促销、公关活动动动动， 通过大型户外通过大型户外 告强度。形象广告告强度。形象广告

185、 类公关活动，聚集市场类公关活动，聚集市场 巩固品牌形象，巩固品牌形象，实实 广告、模型、广告、模型、 片配合各种论坛会、人气，最大限度促动片配合各种论坛会、人气，最大限度促动 现惯性销售。现惯性销售。 接待处启用等，接待处启用等， 产品说明会，使项产品说明会，使项 招商与销售。招商与销售。 奠定项目市场奠定项目市场 目被熟知，理念被目被熟知，理念被 品牌商户陆续签约进驻；阶段性大力度促销品牌商户陆续签约进驻；阶段性大力度促销 地位、良好形象。地位、良好形象。接受。营销中心启接受。营销中心启 外部互动火热进行；外部互动火热进行； 形象维护公关活形象维护公关活动动 用，内部认购进行，公共机构相续

186、入场；用，内部认购进行，公共机构相续入场； 实现良好开端。实现良好开端。 项目开盘强销项目开盘强销; ; 集群效应产生集群效应产生 时间时间时间时间 （2010.082010.082010.082010.082011.022011.022011.022011.02） （2011.032011.032011.032011.032011.052011.052011.052011.05） （2011.062011.062011.062011.062012.052012.052012.052012.05） （2012.062012.062012.062012.062012.122012.122012.

187、122012.12） 预热期预热期预热期预热期 启动期启动期启动期启动期 强势期强势期强势期强势期 持续期持续期持续期持续期 二、推广手段二、推广手段二、推广手段二、推广手段 推广手段：推广手段：推广手段：推广手段： 推广手段是指在宣传推广过程中使用的具体的方式和推广手段是指在宣传推广过程中使用的具体的方式和 方法，房方法，房地产作为特殊性质的商品，它的推广手段包括以下三种：地产作为特殊性质的商品，它的推广手段包括以下三种： 广告手段广告手段广告手段广告手段 SPSPSPSP活动活动活动活动 PR PR PR PR 手段手段手段手段 n nSPSP(Sales Promotion)(Sales

188、 Promotion)：销售促进，促销活动；：销售促进，促销活动； PRPR：公关活动：公关活动n n通过广告、促销、公关活动有机组合的整合行销手段展开全方位、立通过广告、促销、公关活动有机组合的整合行销手段展开全方位、立体式的推广。体式的推广。第四节、推广周期第四节、推广周期第四节、推广周期第四节、推广周期 根据房地产项目的运作规则，推广宣传在结合工程进程的前提下，根据房地产项目的运作规则，推广宣传在结合工程进程的前提下，最大限度辅助销售最大限度辅助销售/ /招商工作的展开。将推广划分为四个阶段。招商工作的展开。将推广划分为四个阶段。 即：即： 预热期预热期 启动期启动期 强势期强势期 持续

189、期持续期n n 第一阶段：第一阶段： 预热期预热期 （2010.082010.082011.022011.02）n n 第二阶段：第二阶段： 启动期启动期 （2011.032011.032011.052011.05）n n 第三阶段：第三阶段： 强势期强势期 （2011.062011.062012.052012.05）n n 第四阶段：第四阶段： 持续期持续期 （2012.062012.062012.122012.12） 说明：说明：说明：说明：以上是结合项目分期开发的体量制定的初步计划。以上是结合项目分期开发的体量制定的初步计划。实施细案实施细案实施细案实施细案 第一阶段、预热期第一阶段、预

190、热期第一阶段、预热期第一阶段、预热期 （2010.082010.082011.022011.02）n n目目目目 的：的：的：的：1 1、形象塑造、项目告之；、形象塑造、项目告之； 2 2、理念引导、项目详解；、理念引导、项目详解； 3 3、热点板块打造，吸引市场关注；、热点板块打造，吸引市场关注； 4 4、遏制竞争对手，为项目入市做好全面准备、遏制竞争对手，为项目入市做好全面准备. .n n策策策策 略：略：略：略：形象传播、板块打造、项目推荐、引入关注；形象传播、板块打造、项目推荐、引入关注；n n手手手手 段：段：段：段：广告手段广告手段+PR+PR手段手段n n表现形式表现形式表现形式

191、表现形式：大型高架广告、城区：大型高架广告、城区LEDLED显示屏、报纸软文显示屏、报纸软文+ +少量硬广；少量硬广； 产业发展论坛、财富昌西南论坛、以商振市高峰论坛；产业发展论坛、财富昌西南论坛、以商振市高峰论坛； 营销配合：营销配合：营销配合：营销配合：项目业态规划与布局；形象系统制作（包装、项目业态规划与布局；形象系统制作（包装、VIVI、CFCF等等););活动策划、组织与实施；先期性的客户、商户调查与接洽；持续性的活动策划、组织与实施；先期性的客户、商户调查与接洽；持续性的推广反馈分析（包含市场反应、客户群反应、竞争项目反应等）；推广反馈分析（包含市场反应、客户群反应、竞争项目反应等

192、）； 第二阶、启动期第二阶、启动期第二阶、启动期第二阶、启动期 （2011.032011.032011.052011.05）n n目目目目 的：的：的：的：制作轰动效应，为后期整体营销推动创造条件，打好基础。制作轰动效应，为后期整体营销推动创造条件，打好基础。n n策策策策 略：略：略：略：以活动以活动/ /事件营销贯穿整个阶段，配以大型户外广告、车身、事件营销贯穿整个阶段，配以大型户外广告、车身、电视广告和销售资料，使电视广告和销售资料，使“ “南昌南昌华南城华南城” ”成为区域房地产市场的焦成为区域房地产市场的焦点、热点，宣告项目正式入市。同时针对性的对前期积累客户、商户点、热点，宣告项目

193、正式入市。同时针对性的对前期积累客户、商户展开高密度针对性宣传，并举行声势浩大的公关促销活动。展开高密度针对性宣传，并举行声势浩大的公关促销活动。n n手手手手 段：段：段：段：广告手段广告手段+SP+SP活动活动+POP+POP（售点广告）（售点广告）n n表现形式表现形式表现形式表现形式：报纸硬广：报纸硬广+ +软文、大型户外广告（高架、软文、大型户外广告（高架、LEDLED等）、等）、 现场包装、财富刊物、短信群发等现场包装、财富刊物、短信群发等n n营销配合：营销配合：营销配合：营销配合：营销队伍组织建设；前期蓄客营销队伍组织建设；前期蓄客+ +内部认购，先期商户签约内部认购，先期商户

194、签约 进驻，现场及异地销售招商工作正式启动。进驻，现场及异地销售招商工作正式启动。售点广告：售点广告：售点广告：售点广告：为为Point of Purchase Point of Purchase （POPPOP）AdvertisingAdvertising的缩写，意为销售点广的缩写，意为销售点广告或购物场所广告。告或购物场所广告。POPPOP广告围绕销售点现场内外的各种设施做媒体，有明确的广告围绕销售点现场内外的各种设施做媒体，有明确的诱导动机，旨在吸引消费者，唤起消费者的购买欲，具有无声却有十分直观的诱导动机，旨在吸引消费者，唤起消费者的购买欲，具有无声却有十分直观的推销效力推销效力。 1

195、 1、完善营销队伍建设，建全高效管理体系；、完善营销队伍建设，建全高效管理体系；2 2、制定科学的推盘计划，制定合理的价格策略；、制定科学的推盘计划，制定合理的价格策略；3 3、高质高速的工程建设进度和良好现场形象；、高质高速的工程建设进度和良好现场形象；4 4、健全项目未来管理体系，组建选聘优秀的运营管理机构；、健全项目未来管理体系，组建选聘优秀的运营管理机构；5 5、良好的保障体系、管理组织和执行机构。、良好的保障体系、管理组织和执行机构。外部支持：外部支持：外部支持：外部支持：1 1、创造良好的开发环境，获取大力度的政策支持；、创造良好的开发环境，获取大力度的政策支持；2 2、建立与金融

196、、财税、房管等部门的良好工作关系；、建立与金融、财税、房管等部门的良好工作关系；3 3、利用各种渠道和方法，积极拓展项目外部市场；、利用各种渠道和方法，积极拓展项目外部市场；内部支持内部支持内部支持内部支持：第三阶段、强势期第三阶段、强势期第三阶段、强势期第三阶段、强势期 （2011.062011.062012.052012.05）n n目目目目 的：的：的：的：提升品牌形象，强化项目优势，引爆市场，保证持续营销；提升品牌形象，强化项目优势，引爆市场，保证持续营销； 结合市场反馈，针对性的调整推广部署，完成营销主体任务；结合市场反馈，针对性的调整推广部署，完成营销主体任务； n n策策策策 略

197、：略：略：略：以密级的广告推广提高项目知名度和美誉度，最大限度的进以密级的广告推广提高项目知名度和美誉度，最大限度的进行销售招商促进；最大力度和深度的进行项目阐述、推荐，不断积累行销售招商促进；最大力度和深度的进行项目阐述、推荐，不断积累客户，形成持续不断的营销高潮。客户，形成持续不断的营销高潮。n n手手手手 段：段：段：段：广告手段广告手段+SP+SP活动活动+PR+PR手段手段n n表现形式表现形式表现形式表现形式：报纸硬广：报纸硬广+ +软文、大型户外广告（高架、软文、大型户外广告（高架、LEDLED等）、电视、等）、电视、 开盘庆典、开盘庆典、DMDM邮广、短信群发、业主联谊等邮广、

198、短信群发、业主联谊等n n营销配合：营销配合：营销配合：营销配合：制定合理的价格体系，科学的招商策略；结合营销状况针制定合理的价格体系，科学的招商策略；结合营销状况针对性的进行开盘；做好管理工作（业务、组织对性的进行开盘；做好管理工作（业务、组织),),积极开拓异地市场。积极开拓异地市场。 提示：提示：提示：提示：此工作周期时间跨度较长，涉及的工作繁多且交叉密切，是此工作周期时间跨度较长，涉及的工作繁多且交叉密切，是项目最繁忙、最关键的周期。项目最繁忙、最关键的周期。第四阶段、持续期第四阶段、持续期第四阶段、持续期第四阶段、持续期 （2012.062012.062012.122012.12）n

199、 n目目目目 的：的：的：的：1 1 1 1、品牌强化和形象维护；品牌强化和形象维护； 2 2、针对营销工作进行针对性的推广；、针对营销工作进行针对性的推广； 3 3、配合项目开发、运营进度进行推广；、配合项目开发、运营进度进行推广；n n策策策策 略：略：略：略：品牌强化、形象维护与促销相结合，展现项目现状、过程和品牌强化、形象维护与促销相结合，展现项目现状、过程和 前景，稳定投资信心，培养忠实客户；前景，稳定投资信心，培养忠实客户；n n手手手手 段：段：段：段：广告手段广告手段+SP+SP活动活动+PR+PR手段手段n n表现形式表现形式表现形式表现形式：报纸、电视、活动组织（开业庆典、

200、业主答谢等）、：报纸、电视、活动组织（开业庆典、业主答谢等）、n n DMDM邮广、短信群发、会展活动等邮广、短信群发、会展活动等n n营销配合：完成既定的销售目标；完成既定的招商任务；营销配合：完成既定的销售目标；完成既定的招商任务；营销配合：完成既定的销售目标；完成既定的招商任务；营销配合：完成既定的销售目标；完成既定的招商任务； 结合营销现状针对性的调整计划策略；结合营销现状针对性的调整计划策略； 提示：提示：提示：提示：此工作周期后期或结束后，项目阶段性营销工作基本完成，此工作周期后期或结束后，项目阶段性营销工作基本完成，随之项目开发工作重点转入到项目的运营管理工作中。运营工作同样随之

201、项目开发工作重点转入到项目的运营管理工作中。运营工作同样重要，是前期推广宣传的终极体现。重要，是前期推广宣传的终极体现。 鉴于项目的超大体量，势必进行分期开鉴于项目的超大体量，势必进行分期开发，分阶段营销和推广，以上只结合项目发，分阶段营销和推广，以上只结合项目的战略部署，就第一期开发物业进行营销的战略部署，就第一期开发物业进行营销及推广的概要性统筹，细致计划在此不作及推广的概要性统筹，细致计划在此不作赘述。赘述。结结 言言 房地产业是系统工程、全员工程、全程工程。精品产房地产业是系统工程、全员工程、全程工程。精品产生的过程长期而艰巨，绝非一朝一夕之功，也不可能是某个生的过程长期而艰巨，绝非一朝一夕之功，也不可能是某个环节的产物。项目的价值和品牌是由论证、策划、规划、设环节的产物。项目的价值和品牌是由论证、策划、规划、设计、建设、营销、管理等多个阶段环环相扣共同作用的结晶。计、建设、营销、管理等多个阶段环环相扣共同作用的结晶。 思路决定出路思路决定出路 殊途创造前途殊途创造前途 独辟蹊径，独具匠心，才能独领风骚！独辟蹊径，独具匠心，才能独领风骚！ 独具一格，方能独占鳌头、独霸一方！独具一格，方能独占鳌头、独霸一方！END