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1、项目管理与控制项目管理与控制 一一 、 项目概论项目概论1.项目的定义 （1）项目的本质特征是一系列工作的组合是一种必须完成的、临时性的、有限的任务过程具有特定的目标必定在一定的约束条件下进行必然消耗或占用一定的资源（2）项目的定义：在一定的约束条件下，具有明确目标的一次性任务或事项。2、项目的必备条件构成一个项目，必须具备如下4项基本条件：（1）是一个系统的有机整体；（2）具有明确的目标；（3）具有明确的起点和终点；（4）具有资源条件的保障与制约。3、项目周期项目的周期是指项目从始至终的生命期，项目周期研究的是项目管理工作在时序上的安排。一般而言，投资项目周期可划分为如下三个阶段。（1）项目
2、投资前期：从投资设想到投资实施前的一段时期。主要包括如下工作内容：市场调查与投资机会研究；项目方案策划；市场分析与项目可行性研究有；项目方案评估与决策然。（2）项目投资实施期：从项目开始投资到项目竣工完成，交付使用前的一段时期。其主要工作内容有：项目融资；项目设计与施工任务的承发包；项目的管理与控制；项目的市场推广（市场营销）（3）项目经营使用期：项目交付使用后的一段时期。其主要工作内容因项目性质不同而有很大区别。生产经营（产品的设计、生产、推销）；经营管理（市场推广、经营）物业管理（服务、管理）4、项目策划（1）策划：为了实现预期的目标，借助科学方法，系统方法和创造性思维，进行环境分析，优化
3、资源配置的调查、研究、分析、创意、设计并制定计划与行动方案的过程。策划是一个过程；策划是一个创造性的活动；策划是具有前瞻性的理性行为；策划是对未来事件的系统安排；策划是一门艺术。（2）项目策划项目策划是指以项目实施方案为核心的，全面的、综合的调查研究、项目构思、项目创意、计划编制、技术经济分析与评价工作。项目策划具备如下特征：立足于市场和环境分析；目的在于编制切实可行的项目实施方案；是以方案为核心的反复论证、反复调整、不断优化的过程；灵魂在于市场定位与卖点设计；生命力在于创意和构思。（3）项目策划程序捕捉、利用、创造市场机会市场研究环境信息前提与假设项目构思构思筛选市场调查与预测资源调查、资源
4、分析竞争对手分析消费者分析市场状况分析产品分析自有资源资本分析社会资源资本分析构思再筛选完善项目概念方案策划市场投资机会研究产品市场营销策划市场投资策略策划市场营销策划二、项目管理1、项目管理的定义、项目管理的定义 在项目活动过程中，为实现项目目标而在项目活动过程中，为实现项目目标而运用知识、技能、工具、技术和经验对运用知识、技能、工具、技术和经验对项目实施的策划、计划、指挥、协调和项目实施的策划、计划、指挥、协调和控制过程。控制过程。2、项目管理的内涵、项目管理的内涵（1）是一种管理方法体系。（2）是以项目目标实现为核心的管理活动。（3）是团队活动。（4）贯穿于项目的全过程。（5）涉及项目的
5、各环节。项目管理的内涵项目管理的内涵 1（全过程、各环节）（全过程、各环节）DM - 开发管理DevelopmentManagementPM 项目管理（建设管理）ProjectManajementFM 设施管理.物业管理FacilityManagement项目前期项目前期项目实施期项目实施期准备设计施工项目使用期项目使用期 运营商运营商FM 开发商开发商DMPM 设计方设计方PM 承包商承包商PM 供应商供应商PM投资商投资商DMPMFM项目管理的内涵项目管理的内涵 2（全过程、各环节）（全过程、各环节） 施 工 阶 段 设 计 阶 段 工 程 建 设 监 理 项 目 管 理 项 目 全 寿
6、命 管 理 使 用 阶 段物业管理 项 目 建 设 的 全 过 程 管 理 决 策 阶 段项目前期策划与管理项目管理的内涵项目管理的内涵 3（全过程、各环节）（全过程、各环节）项目构思和设想项目构思和设想决策决策开始实施开始实施项目完成项目完成开始运营开始运营报废报废拆除拆除运营阶段运营阶段实施阶段实施阶段决策阶段决策阶段项目管理项目管理PM开发管理开发管理DMDM物业管理物业管理FMFM保修期保修期(1-2 (1-2 年年) )FMLMLM3、项目组织（1）组织：各生产要素相结合的形式的制度。前者表现为组织的结构，后者表现为约束和激励组织成员的各种规章、制度。（2）项目组织结构形式：项目要素
7、相结合的形式和制度。取决于项目性质、项目存在和运行的内外环境条件。常见的有如下几种形式。职能式组织结构：按经营管理职能划分部职能式组织结构：按经营管理职能划分部门，实施专业化管理的组织结构形式。门，实施专业化管理的组织结构形式。任何一个项目均可作为某职能部门的一任何一个项目均可作为某职能部门的一部分（或一个下属部门而存在）。部分（或一个下属部门而存在）。项目式组织结构：从公司职能部门中分离项目式组织结构：从公司职能部门中分离出来的、相对独立的、以项目的目标实出来的、相对独立的、以项目的目标实现为主要目的组织形式。现为主要目的组织形式。矩阵式组织结构：在职能式组织的垂直层次结构上，叠加了项目式的
8、水平层次结构。视项目具体的环境条件和项目自身的性质，采用多种形式（强矩阵式、平衡矩阵式、弱矩阵式）。混和式组织结构：在同一公司、同一时期，同时存在职能式组织结构形式的项目和项目式组织的项目的结构形式。4、项目组织结构形式的选择主要影响因素：（1）不确定性（2）技术复杂程度（3）持续时间（4）规模（5）重要程度（6）客户类型（7）时间限制性（8）对外依赖性（9）对内依赖性几种规律性的选择原则：规模小、以技术为重点的项目：选择职能式组织时间性强、要求反应快的项目：选择项目式组织时间长、规模大、复杂的项目：选择项目式组织重要、影响大的项目：选择项目式组织结构技术相对复杂，需要多个部门予以支持的项目：
9、选择矩阵式组织结构5、工程项目管理组织（1）项目小组和项目经理部工程项目通常按项目的大小设立项目小组或项目经理部项目小组：中小工程项目的管理组织，由项目经理、专业工程师（土建、机电等）、财务、行政、公共关系等职能管理人员构成。项目经理部：大型及特大型项目的管理组织，由项目经理及各职能部门（计划部、工程部、市场部、合同部、公共关系部等）构成。（2）项目经理部组织设置的运作任命项目经理；明确项目任务、资源条件、期限、责任、权限；研究组织架构、部门设置、权力及资源配置、管理与决策程序；职能分工、人员配置、责任及权限划分、任务分配；信息系统设计、沟通与交流渠道设计；制度建设、人员招聘、人员培训等；机构
10、试运行、调整、优化。（3）项目经理项目经理是项目管理的核心，是项目成败的关键。项目经理主要职责：对公司：保证项目目标与公司目标的一致性；恰当地控制与管理公司对项目配置的资源；及时有效的向公司领导层汇报项目进展情况。对项目：为项目成员提供良好的工作条件和氛围，对项目成员业绩进行考核与奖惩；对项目的计划、实施、控制与风险防范负责，保证项目目标的实现。项目经理的基本素质要求：管理经验、成熟的个性、良好的人际关系；较强的技术背景、较丰富的阅历与工作经验；创造性的思维方法、灵活而机动的处理复杂事务关系的能力；坚忍不拔的个性、自信、敏感而富于热情，精力充沛，待人宽厚而忠于职守。三、三、 项项 目目 控控
11、制制 1、控制（1）控制的基本概念对活动过程进行检查、衡量、评估和纠正，以确保活动目的得以实现的管理过程（2）控制过程计划与标准的制定成效与实绩的评价偏差的纠正（3）有效控制确保计划实施偏差及时纠正风险得以防范或避免（4）控制技术预算控制技术统计控制技术审计控制技术检查控制技术网络计划技术2、项目控制项目控制的内容（1）项目投资（成本）控制（2）项目进度控制（3）项目质量控制（4）项目风险控制（5）项目合同控制项目控制的依据（1）文件资料：设计文件、预算文件、合同文件、计划文件（2）统计资料、财务报表、问题报表、检查记录（3）法规文件项目控制程序（1）制定标准（2）收集信息（3）鉴别偏差（4）
12、分析原因、制定措施（5）落实任务房地产开发项目成本管理与控制房地产开发项目成本管理与控制为什么项目成本往往会超出预算项目成本管理的内容与方法项目成本控制的内容与方法项目控制系统的建设（一）为什么项目成本往往会超出预算1、不准确的成本估计*遗漏、缺项*单价不准确*工程量不准确2、不规范的控制方法没有控制标准没有规章制度没有管理与控制程序没有责任制没有准确而即时的信息3、其他因素设计变更（规划、结构、装修）材料、设备变更施工工艺变更工期变更（天气、工艺、组织、材料及设备）法律、法规（税、费、利率、其他）突发事件（三）项目成本控制的内容与方法1、成本控制的依据项目成本估算（预算）工程进度表现金流量表
13、、累计费用表资源消耗（占用）图2、成本控制的方法、成本控制的方法（1）成本绩效分析法用以确定项目成本费用是否在预算之内，工作绩效是否与实际成本保持一致的分析方法。利用4个相关成本指标来计算成本绩效TBC：总预算成本（项目或子项目）CBC：累计预算成本（从项目开始计）CAC：累计实际成本（从项目开始计）CEV：累计盈余量（从项目开始计）盈余量：用以描述实际工作绩效价值的指标（CEV=实际工作量单价=TBC完工比率）将CAC、CEV、CBC绘制在同一图中（累计费用曲线），将会很直观地观察到项目（子项目）成本计划执行情况。成本绩效指数：用以描述成本效率的评价指标，为累计盈余量与实际成本的比值。CPI
14、=CEV/CAC上例：至报告期止（第8周）CEV=54万元CAC=68万元则该项目至报告期的成本绩效指数为，即每一元的支出，仅实现了元的盈余量。成本差异：累计盈余量与累计实际成本的差额。CV=CEV-CAC该项目至报告期的成本差异为CV=54-68=-14，即工效值比实际成本少了14万元。成本预测：按实际发生数预测项目完工成本（FCAC）假定未完工部分将按目前的效率进行，则该项目的预测成本为：FCAC=TBC/CPI（总预算成本/成本绩效指数）（万元）超预算（万元）假定余下的工程将按预算进行，则该项目的预测成本为：FCAC=CAC+（TBC-CEV）累计实际成本+（总预算成本-累计盈余量）FC
15、AC=68+（100-54）=114（万元）超预算114-100=14（万元）*按重估价所有未完工程成本进行预测，则该项目的预测成本为：FCAC=CAC+重估剩余工程成本（2）挣值法（偏差分析法）：分析项目目标实施与目标期望值差异的方法。通过度量和计算已完成工作量的预算费用、实际费用和计划工作的预算费用判定计划实施进度和费用偏差。*净值按单位预算价格计算出来的实际完成工作量费用之和（实际工程价值、即已完工程预算费用）BCWP=已完成工作量预算定额（单价）（BCWP相当于上述累计盈余量CEV）*偏差CV（费用偏差）=BCWP-ACWP（已完工作实际费用）（ACWP相当于上述累计实际成本CAC）S
16、V（进度偏差）=BCWP-BCWS（计划工作预算费用CBC）（BCWS相当于上述累计预算成本）*评价曲线将ACWP、BCWP、BCWS三条曲线绘在费用曲线上费用（以实物工程量、工时或金额表示）计划完竣工费用差异成费用ACWP竣工进度BCWS差异BCWP检查日期计划完成日期完工日期（时间）分析与评价判定费用偏差及进度偏差状况CV0：超支SV0：落后于进度计划判定未来发展趋势分析原因，采取措施（3）项目审查（项目评估）按实施计划及实施状况对项目实施效果进行的全面审查与评估。目的发现已发生或尚未发生，潜在的问题评价项目实施绩效分析原因寻找改进措施预测发展趋势评估项目管理质量内容、深度和频次*项目审查
17、至少包括如下内容：项目实施的现状（进度、质量、投资、合同）项目财务审计项目绩效及未来发展趋势项目风险评估项目管理与控制状况*项目审查的深度分为三类：形式审查：面上的，对现状进行的简要审查。详细审查：形式审查发现有不可接受的问题或潜在风险时，往往进行详细审查。技术审查：当详细审查迂到需专门技术知识问题（如财务、法律、建筑、机械）时，为解决技术上的难题，进行针对性的技术审查。*项目审查的频次项目审查的频次依需要而定，通常进行如下三次：*项目初始审查：在项目开始后大约一个月内进行。主要关注项目计划的制定，下达、工作标准、工作制度的编制，项目人员和组织机构建设。*项目进展审查：在项目进行过程中，定期或
18、不定期地进行。主要关注项目绩效、计划的合理性、风险及潜在风险、财务状况、进度、质量等。*项目完成审查：在项目完成前4-6周进行，主要针对项目完成情况进行全面的评价。基本程序成立项目审查小组分工编制审查计划分析项目计划和各种报表、数据设计调查表建立审查标准建立项目审查数据库进行调查分析问题编制审查报告审查总结三、房地产项目进度控制（一）进度指标1.持续时间：从开工到结束的时间2.工程数量：建筑面积（平方米）、施工长度（距离）（米、千米）运输（吨、公里）土石方量（立方米）3.投资额4.形象进度：子项目完成工期（二）进度控制的依据进度计划1.进度计划表2.横道图3.网络图4.形象进度图（三）进度控制
19、的程序1.检查、审核、报表、合同、预算、计划2.分析原因、责任3.研究纠偏方案：成本费用后续工期要求施工工艺预定工期合同4.制定措施*资源条件*施工组织*工艺技术四、房地产项目质量控制（一）质量控制内容.前期质量控制内容.决策质量控制内容.设计质量控制内容.施工质量控制内容.物业管理质量控制内容（二）质量控制方法.质量责任制.质量管理点.三检制.全面质量管理.质量保证体系四、项目控制系统的建设项目要素集成控制网络计划技术（一）要素集成控制网络计划技术1、背景工程建设项目日益庞大、技术程度日益复杂、建设条件日益苛刻，迫切要求更可靠，更严密、更科学的管理。项目管理内涵和外延不断扩展内涵：由单纯的质
20、量管理、进度管理扩展到合同用户、风险、安全、投资等更深的层次。外延：由施工建设阶段的管理向前延申到市场研究，项目策划、项目决策，向后延申到项目经营、物业管理领域。计算机技术的发展为大规模信息处理及数学模型（层次分析模型，线性规划模型、网络图等）的应用奠定了基础。信息技术、网络技术的高速发展为复杂项目管理系统的开发创造了条件（美国的P3、英国的ARTMIS、中国的梦龙等等）。业主方和代表业主利益的工程管理业主方和代表业主利益的工程管理 施 工 阶 段 设 计 阶 段 工 程 建 设 监 理 项 目 管 理 项 目 全 寿 命 管 理 使 用 阶 段物业管理 项 目 建 设 的 全 过 程 管 理
21、 决 策 阶 段项目前期策划与管理项目构思和设想项目构思和设想决策决策开始实施开始实施项目完成项目完成开始运营开始运营报废报废拆除拆除运营阶段运营阶段实施阶段实施阶段决策阶段决策阶段项目管理项目管理PM开发管理开发管理DM物业管理物业管理FMFM 保修期保修期(1-2 (1-2 年年) )FM项目全寿命集成化管理系统项目全寿命集成化管理系统三个彼此三个彼此分离且各分离且各自独立的自独立的系统系统开发管理开发管理DMDM项目管理项目管理PMPM物业管理物业管理FMFM项目管理项目管理PMPM物业管理物业管理开发管理开发管理DMDMFMFM集成化集成化三个系统之间具有内部联系三个系统之间具有内部联
22、系 DM+PM+FM DM+PM+FM 集成化和统一化集成化和统一化全寿命集成化全寿命集成化管理系统管理系统统一化统一化共同的共同的/ /统一的管理语言统一的管理语言共同的共同的/ /统一的管理规则统一的管理规则共同共同/ /统一的信息处理系统统一的信息处理系统统一的管理思想统一的管理思想统一领导下的组织系统统一领导下的组织系统共同的共同的/ /统一的目标系统统一的目标系统FMFMDMDMPMPM项目单项要素的控制技术日益完善。网络技术的进度控制、“挣值”分析法的投资控制建立在网络计划基础上的优化技术、风险评审技术、质量控制技术2、项目要素集成控制网络为了实施对项目开发全过程及全方位的控制，利
23、用计算机和信息技术平台，将项目所有有关信息汇集在网络图的节点中，实施管理与控制。项目单项要素的控制技术日益完善。网络技术的进度控制、“挣值”分析法的投资控制建立在网络计划基础上的优化技术、风险评审技术、质量控制技术2、项目要素集成控制网络为了实施对项目开发全过程及全方位的控制，利用计算机和信息技术平台，将项目所有有关信息汇集在网络图的节点中，实施管理与控制。它是全过程的管理与控制：前期建设期、经营使用期它是立足于信息管理技术的全面的管理与控制：时间信息：持续时间、最早开始时间、最早完成时间、时差、实际完成时间财务信息：成本计划、实际成本、现金流量审计工程量信息：工程数量、工程变更质量信息：检验
24、方法、检验时间、检验结果资源信息：人工、材料、设备其他信息：用户、承包方、供应商、风险它是科学的管理与控制：运用了多种数学方法，尽可能地排斥了人的主观意识它是适时的管理与控制：具有予警作用它是综合的管理与控制：从根本上改变了目前技术、质量、进度脱节，组织、计划、资金不协调的状况。互联网互联网ASP专业网站专业网站.建造师建造师/工程师工程师投资方投资方/开发方开发方经营者经营者承包方承包方供货方供货方基于外部网络的项目要素集成控制系统基于外部网络的项目要素集成控制系统如果投资商、开发商和项目的其他参于方只有本地局域网，那便意味着他们没有一个互联网的提供器，那么基于外部网络的项目管理信息系统就要被使用。互联网互联网项目专业网站项目专业网站 投资方投资方/开发商开发商建筑师建筑师/工程师工程师经营方经营方承包商承包商供货方供货方服务器服务器
