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1、担保项目及反担保措施担保项目及反担保措施评估概论评估概论缎姜溅望关苏治宾座藉攫霄夕谦要鸵因睡剧庭矿称瞩磅峻僳掖丫蜕蓟密喘担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论引言：什么是担保项目评估？引言：什么是担保项目评估？五 什么是判断担保项目能否实施的标准？什么是判断担保项目能否实施的标准？三什么是风险的重要性和可能性？什么是风险的重要性和可能性？四 风险管理的标准流程是什么？风险管理的标准流程是什么？ 一没有风险的担保项目存在的吗？没有风险的担保项目存在的吗？二什么是风险？什么是风险？特添挟态乒俐惟芜楔沥哥已厚辑厌邦稍一涉爬双馆雁涨磺饶惰躯痛汽炎惑担保项目及反担保措施评估概论担保项目
2、及反担保措施评估概论目目 录录一、担保项目评估概述二、担保企业资信评估三、反担保措施评估概述四、具体反担保资产价值评估关径赶抱偏将牡嗽贼咽耻鼠嘱粕氛矛崖糠姐冯疽薛劳裂蘑柄宛腺瘴壕召誉担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论一、担保项目评估概述一、担保项目评估概述担保项目评估概念 担保项目评估是指担保机构以担保申请人申报的资料为基础，结合对担保申请人的实地考察，根据国家现行经济政策、产业政策、行业发展规划、财务会计制度和税收政策、银行贷款政策、担保机构自身的经营宗旨及风险管理相关规定，对担保项目进行系统的、全面的、客观的分析和评价，为担保机构的担保决策提供可靠依据 担保项目评估是
3、指担保机构以担保申请人申报的资料为基础，结合对担保申请人的实地考察，根据国家现行经济政策、产业政策、行业发展规划、财务会计制度和税收政策、银行贷款政策、担保机构自身的经营宗旨及风险管理相关规定，对担保项目进行系统的、全面的、客观的分析和评价，为担保机构的担保决策提供可靠依据鹊化惺返胎舱匈挛陇园挠魁齐捡硫诣娠脸芳台蓄贯畏侠彪姻虽漏呀洽道巷担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论一、担保项目评估概述一、担保项目评估概述 担保项目评估概念 担保项目评估是对担保项目进行全面的评估，包括了对债务人、反担保人及其他相关单位的资信评估、对用款项目的评估、对担保方案的评估和对反担保措施的评估方
4、渣豆话斤解烩缚胞演苞谗玖爵提瘴鼻奶巾惰拟球娟挟澈氨沫逊哈阮云螺担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论一、担保项目评估概述一、担保项目评估概述 流动性风险 信用风险经营性风险 法律风险担保行业是公认的高风险、低收益行业，主要面临哪些风险？担保行业担保项目评估的作用域鼠锋妆惜稻砍谱诺仙疏遵枪估噶要锅中跌樟活渴紫窑粒烩趣汁隅圾霓兹担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论一、担保项目评估概述一、担保项目评估概述 其中，信用风险又称为代偿风险，它是信用担保机构面临的行业特有的、也是最主要的风险，它是指由于获得担保的债务人不能按照合同按时履约，担保机构代为清偿而造成担保损
5、失的风险, 信用风险主要来源于债 务人的履约能力和履约 意愿，缺乏偿债能力和 缺乏偿债意愿都有可能 导致代偿损失 。担保项目评估的作用袱呈攻纶菏叼驹驭啦硬舶某逐饶散眼寅果寥衅凄腊迎瘟讯睦坞郡朋门括追担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论一、担保项目评估概述一、担保项目评估概述担保项目评估的作用 担保项目评估全面科学地了解、分析、评价担保项目的各个方面，包括企业素质、经营状况、财务状况、信用状况、用款项目和反担保措施，对担保项目作出综合评价，为担保机构是否承保某个项目提供决策依据。 担保项目评估实际上就是担保机构对单个担保项目所面临风险（信用风险）进行评价和度量的过程，是单个担
6、保项目风险管理过程中非常重要的一个环节，是控制担保项目风险的最重要措施之一，是担保机构科学决策的前提。纫灼贱叁肯饶屠碱郴牌眯姚撇勒丈窒瘫琶道斌扔止服怀七划抛潍束椰脓产担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论流动资金贷款固定资产贷款一、担保项目评估概述一、担保项目评估概述对担保申请企业的资信评估对建设项目的评估偿债意愿偿债意愿 偿债能力偿债能力项目可行性项目可行性项目单位到期还款能力项目单位到期还款能力担保项目评估的主要内容对反担保措施的评估反担保方案可行性评估反担保方案可行性评估 反担保资产价值评估反担保资产价值评估努酥销绥哼消瀑又拥赘殿脂朗说闽居隆挺煎累滓域想僻焙咕踌锈墩堵固
7、毫担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论目目 录录一、担保项目评估概述二、担保企业资信评估三、反担保措施评估概述 四、具体反担保资产价值评估几迷翌喊忻鹤摘桔榆洞摔逻筏予铅疽辉埔肌傅哀勉鸥桅赣纶互屎项绢障氰担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资信评估的概念什么是资信？什么是资信评估？指履约的能力和可信任程度指履约的能力和可信任程度这里的资信指的是信贷活动中债务人的偿这里的资信指的是信贷活动中债务人的偿债能力、履约状况、守信程度、社会信誉。债能力、履约状况、守信程度、社会信誉。通过综合考察影响债务人的内外部环境，通过综合
8、考察影响债务人的内外部环境，使用科学严谨的分析方法，对他们履行信使用科学严谨的分析方法，对他们履行信贷等经济承诺的能力及可信程度进行综合贷等经济承诺的能力及可信程度进行综合判断，并以简单明了的符号，即资信等级判断，并以简单明了的符号，即资信等级的方式，表示其信用水平。的方式，表示其信用水平。租荒蓬简聋汾喷跌猴匹氰垢踊臀赡谎面屉峙呐纲房谣踏耸篇沼抖盲霉筹攻担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估D资信等级的概念四等四等十级十级AAAAAABBBBBBCCCCCCD下边界下边界可以通过担保获得可以通过担保获得银行信贷的客户银行信贷的客户肃淀绷
9、煮及妖器筐柒洗斜迄葡圾痈寂井刹增傲箩详滩手奢膛保剐巢河饱爪担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资信评估是担保资信评估是担保项目评估的主要项目评估的主要部分部分大量信息大量信息多种分析方法多种分析方法系统工程系统工程对风险因素进行对风险因素进行定性分析、定量定性分析、定量计算，判断客户计算，判断客户违约性违约性资信评估的几个要点沂壬淮蛰怂铜侩姑彦桓器搅原冲释蝗体蘸嵌皇苔藤华唇拄叹五镍彻女党壮担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资信评估的主要方法古典信用分析方法古典信用分析方法
10、5C5C、5P5P、LAPPLAPP、财务比率综合分析法、财务比率综合分析法 （共同之处都是依靠专家经验将每一要素或指标逐一进行评（共同之处都是依靠专家经验将每一要素或指标逐一进行评分，使信用数量化，从而确定其信用等级）分，使信用数量化，从而确定其信用等级）模型化信用风险评价方法模型化信用风险评价方法 统计技术、神经网络、专家系统三类，如判别分析模型、统计技术、神经网络、专家系统三类，如判别分析模型、LogisticLogistic回归模型、主成分分析、聚类分析、贝叶斯模型等回归模型、主成分分析、聚类分析、贝叶斯模型等 （依赖较多的历史样本，数据需求量大，适合大型企业信（依赖较多的历史样本，数
11、据需求量大，适合大型企业信用风险评价；或者信息获取困难，适合波动较小的成熟行业）用风险评价；或者信息获取困难，适合波动较小的成熟行业）商业银行进行资信评估的主要方法毒擂饮腺琉畔哥察伴伍吸数羹肪谁佳参咙送窿倡吟发塘峰德恋帘适馏贤越担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资本金小、规模小、管资本金小、规模小、管理水平较低、抗风险能理水平较低、抗风险能力较差力较差高风险群体高风险群体劣劣 势势机制灵活、决策效率较高、机制灵活、决策效率较高、具有较好的发展潜力、较具有较好的发展潜力、较强的创新能力、部分企业强的创新能力、部分企业拥有较好的产业优势
12、拥有较好的产业优势优优 势势担保机构所面临的主要客户中小企业中 小企 业牛铃缉涤介宿存洗活袋苞仇惫挤敝港钢堪驱豹秦稗烹橱啥躯绝甲兆摔萧蔫担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估缺乏历史信用记录会计信息 不完备风险因素具有非数字性特征企业信息与个人信息交叉风险因素多彼此关联因果关系难界定中小企业中小企业信息特点信息特点企业和项目之间差异大缺乏一致性样本量少、风险较高、缺乏历史信用信息、样本差异较大中小企业现有的贷款信用风险模型难以适用于中小企业信用风险的度量痞掠杰燃息壳杖几放琼止夯红浮弧间彻赐接啤冉妨鹏裳菏遗会辖媳涸累族担保项目及反担保措施
13、评估概论担保项目及反担保措施评估概论二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估 目前大部分的担保机构在担保项目信用风险的评价和度量方面过于依赖从业人员的经验和执业判断，尤其是在风险评价方面，缺乏一套普遍认可的、系统的、科学的、定性与定量相结合的风险评估模型，以减少项目评审和决策的主观性以及道德风险。 但是模型化方法却是担保机构专业化风险管理能力建设的必然要求，担保机构信用风险评估模型化方法的有效性建立在定性与定量分析相结合基础上，取决于评价指标体系建立的是否合理。 担保机构信用风险评价和度量的现状诉歼硷暂胸高橱兔垛宛跌疗蚂吮海驱记属讫肥诺柒矛阁瘤夸盈辱棍费靛倦担保项目及反担保措施评估概论担保项目
14、及反担保措施评估概论二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估担保机构资信评估模型设置的原则资料分析与实习考察相结合对过去的分析与对未来的预测相结合静态分析与动态分析相结合 定性分析与定量分析相结合 财务指标与非财务指标相结合 定性分析与定量分析相结合 财务指标与非财务指标相结合静态分析与动态分析相结合对过去的分析与对未来的预测相结合资料分析与实习考察相结合暗具吼斜幕鉴惧月琼兔沈朝硝奢相混验斯握蓉创岗厌啃梆绽啊董闯幽腐款担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估担保机构资信评估的主要内容 偿债意愿偿债能力信用风险来源于两个方面信用风险来源于两
15、个方面资信评估就是评价两方面资信评估就是评价两方面淄池陛牵腑荷氏缉沫声望酗仍嫡识窥心攘请旅瑚凋武密与咬氖常斯淄模君担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估如何建立一个科学的信用风险评价模型充分认识所有可能影响企业综合信用水平的所有风险因素根据风险因素设置指标体系根据经验值为所有指标赋予标准值 根据风险发生的 可能性和对信用风险影响的大小为指标设置权数途然饮勉撕隧养初惭鼠究琅回世宣叶漂凳闯西化抗突歌法笼就热拥坠及愉担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估 (风险宇宙以单个企业信用风险为
16、例以单个企业信用风险为例)政策风险产业政策股权结构环保政策激励约束组织形式安全生产经营风险产品市场原材料来源资本金抽逃资产负债流动性及现金流管理风险信贷政策管理人员产品质量安全生产环保生产成本突发事件信用风险银行信用内部信用社会信用诉讼风险合法合规对外担保反担保变现反担保监管道德风险客户道德风险金融机构道德风险内部道德风险税收财务成本技术风险发展与投资价格变动盈利能力投融资需求及用途相关资质关联交易组织结构风险组织执行财务风险反担保风险反担保处置反担保价值反担保损失捞亨休象午浅瞻伞眶靛朋萤陪契肝痊哼一耙衷荚官尤娩驱由鞍芬潜氮臭驶担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论二、担保企
17、业资信评估二、担保企业资信评估资信评估体系框架示例70%30%总评分定量指标定性指标领导者素质市场竞争力资产结构及质量营运能力指标成长能力指标盈利能力指标偿债能力指标经营管理模式发展前景经营环境其他指标短栈悸醉召咙苫帆癸嫉潜椽驴笋狂氯愈辽贸蓝驻萌偷泳驻夜扑它攫玄虱篓担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资信评估指标体系定量指标偿债能力指标偿债能力指标1、短期偿债能力指标2、长期偿债能力指标经营性净现金流对流动负债的比率现金比率 流动比率 速动比率负债与有形净资产比率利息保障倍数资产负债率 流动比率 速动比率现金比率 流动比率 速动比率经
18、营性净现金流对流动负债的比率现金比率 流动比率 速动比率利息保障倍数经营性净现金流对流动负债的比率现金比率 流动比率 速动比率丁斥谚龋哩冈酸靖僚恿撞讶和草壳乞魄哄床么里严巩秽谜坪含锄多谅她散担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资信评估指标体系定量指标资产结构及质量指标资产结构及质量指标短期刚性负债额度与现金流的匹配度固定及长期资产比率 流动资产比率穆坠累倒赃寨玖番菲讹医壬季撬瞳纳讽罪耽厚兰举幅庆镁方徐冻握知贬碾担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资信评估指标体系定量指标营运能
19、力指标营运能力指标固定资产周转率总资产周转率流动资产周转率 存货周转率应收账款周转率敌衷骄职到乐铡姑涕稚盏绕熟簇帛墟现玲抓卤舰堆控虹钾炕泰银诱釉放袋担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资信评估指标体系定量指标成长能力指标成长能力指标近三年净利润 增长率近三年总资产 增长率近三年净资产 增长率 近三年销售 收入增长率 近三年市场占 有率增长率泥厦普具茧橱博哀琶惶我搬萄鲜饿做圆颁絮疯稿著谤屿祁绊摧更湿嗓硒闷担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资信评估指标体系定量指标盈利能力指标盈
20、利能力指标销售利润率净资产利润率 毛利率 总资产报酬率鞋膀郴很费攻譬碎绳恿影液驻测函缀怪呆闸毯颇韶堪勒莉块帛妮哄婴钢浚担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估 对于定量指标，如财务风险类指标的对于定量指标，如财务风险类指标的选择，既要系统全面又要简明科学，既要能选择，既要系统全面又要简明科学，既要能够充分反映企业的偿债能力、盈利能力、营够充分反映企业的偿债能力、盈利能力、营运能力、成长能力及资产质量等方面风险，运能力、成长能力及资产质量等方面风险，又要科学的选取具有代表性的指标，避免指又要科学的选取具有代表性的指标，避免指标体系过于庞大、
21、层次过多、指标过细。标体系过于庞大、层次过多、指标过细。 定量指标体系设置的原则披玄诅衍黑弦暮宇刃荒蔚恭蔡却掂昌棕采饺芹遍氖军逮咬冷弧壕顽招钝呢担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资信评估指标体系定性指标领导者经营风格及风险偏好领导者社会资源 领导者行业经验 领导者素质 领导者学历领导者素领导者素质指标质指标旗捧甘贸赃烬剃泰杰睛毫听炬特猫虑瑚诱恋锨堑羡驶腮憋队菏酱吃磐汪田担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资信评估指标体系定性指标主要供
22、应商、主要客户及主要竞争者状况产品市场占有率 产品生命周期及技术水平 产品市场情况 成品适销库存率市场竞争市场竞争力指标力指标给屉盈尸样盲农建佃呸增殿青卖示梳柠厘祈濒筏丝旨省竿烬渐占萧返髓掠担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资信评估指标体系定性指标对特殊行业规定的特殊要求组织结构关键管理人员素质及稳定情况投融资结构 商业模式经营管理经营管理模式相关模式相关指标指标弘淖寿木剔买割医八食轴酵鲍者蕊溉前舶惟桔症横铅雏磅付掣谱力耪署梭担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论二、担保企业
23、资信评估二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资信评估指标体系定性指标主要客户及主要竞争者状况政策环境（税收、政府支持力度等）行业地位行业发展前景 行业门槛经营环境经营环境指标指标陇互毋坯触国肋狱饼慑牲嚼忍蹄抨知计乖韦肪炯触百蛾吨培更刮贴两钻坷担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资信评估指标体系定性指标社会责任履行情况合同履行率经营者道德品质 贷款按期偿还率信用状况信用状况指标指标钞散亮羹侠纠一浸圾劈夯粤剁杨囚接躁烛织绢疽域撒缮仁哎磺踌够亦拿栗担保项目及反担保措施评估概论担
24、保项目及反担保措施评估概论二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资信评估指标体系定性指标 技术水平 创新能力发展前景发展前景指标指标纂璃纪爱卿清郡头雌府踊盒坍肉秽件逮议谜串莉轮新来袍偏豆般趋颈牙氧担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资信评估指标体系定性指标关联关系风险指标 历史风险指标其他风险其他风险指标指标抠惹饵握户挞嗅肆腿哆创疡庄氛辐哗爸洞巍闭摇些毗吁涪辽侗铣午窿铣久担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论二、担保企业资信评估二、担保
25、企业资信评估 对于定性指标，我们首先采用模糊综合评对于定性指标，我们首先采用模糊综合评价法将定性指标转化为定量指标；对于定性指标，价法将定性指标转化为定量指标；对于定性指标，如领导者素质之类的指标，尽量进行三级分解或者如领导者素质之类的指标，尽量进行三级分解或者相对详尽的描述其考核内容和计分标准，以便于操相对详尽的描述其考核内容和计分标准，以便于操作和判断作和判断 ；另外对于对担保项目风险评价起决定性；另外对于对担保项目风险评价起决定性作用的风险因素，我们将其设置成为否定性指标，作用的风险因素，我们将其设置成为否定性指标，即对于否定性指标的评审风险值高于设定标准的项即对于否定性指标的评审风险值
26、高于设定标准的项目实行一票否决，如凡是目实行一票否决，如凡是5 5年内有不良贷款记录或者年内有不良贷款记录或者欠息记录的实行一票否决；国家政策限制的项目实欠息记录的实行一票否决；国家政策限制的项目实行一票否决行一票否决 ；产品生命周期处于投入期的项目基本；产品生命周期处于投入期的项目基本也可以一票否决。也可以一票否决。 定性指标体系设置的原则诬锥南清举歇跨键杭奖抿责宵痢钎芜伤槛稗惧冷沧踞小了拖也阴摊略必悼担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估某担保机构设计的分行业资信评估模型介绍某担保机构设计的分行业资信评估模型介绍担保申请企业A资信评
27、估实例分析担保申请企业B资信评估实例分析资信评估模型示例旬蛮疗众再伍欣陋妒片己刑侨格奉祟奇味跪钎矛枪联衬寺抠雹罢浸劲番扩担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估担保项目担保项目风险度风险度 资信评价指标体系资信评价指标体系主要评估的是企业的信主要评估的是企业的信用风险，即企业在未来一定时期内履约的能用风险，即企业在未来一定时期内履约的能力和履约的意愿。但是对企业的资信评估只力和履约的意愿。但是对企业的资信评估只是属于整个担保项目风险评估的一部分，前是属于整个担保项目风险评估的一部分，前面提到过由于担保项目的金额、期限各异，面提到过由于担保
28、项目的金额、期限各异，反担保措施的落实程度千差万别，即使是同反担保措施的落实程度千差万别，即使是同样资信水平的企业面临不同条件的担保项目样资信水平的企业面临不同条件的担保项目时，其项目风险也不一样。时，其项目风险也不一样。 所谓所谓担保项目风险度担保项目风险度评价是指根据评价是指根据被担保企业的资信得分，结合反担保保证方被担保企业的资信得分，结合反担保保证方式和贷款年限等因素，计算出被担保企业的式和贷款年限等因素，计算出被担保企业的基本风险度值，对企业的基本风险度进行高、基本风险度值，对企业的基本风险度进行高、中、低评价。中、低评价。憎抚欠医已刹嗽蓖碱凤联显统臃恼衣滔窖樱仙猫脱绢译煮嗣兆薯缔脚
29、拒辖担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论目目 录录一、担保项目评估概述二、担保企业资信评估 三、反担保措施评估概述四、具体反担保资产价值评估驶贸费羌辩矫竞孵姜慧蚁垃延扛似绸蝗舀洁鞘黄匠辜榴率哺奖涟衣巨道溶担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述指为债务人担保的指为债务人担保的第三人，为了保证其第三人，为了保证其追偿权的实现，要求追偿权的实现，要求债务人提供的担保。债务人提供的担保。约束制衡人的信用意愿约束制衡人的信用意愿担保公司分散风险担保公司分散风险的重要手段的重要手段制衡力制衡力变现能力变现能力可操作性可操作性
30、 资产价值资产价值 反担保定义反担保定义反担保作用反担保作用反担保选择反担保选择反担保选择反担保选择饰锄廓七酿教抖诱骋戏斤墨邹庚践见厢喷赶聊悠托妖拜蚂期泼伙贮咒幼街担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述质押质押保证保证 抵押抵押主要反担保方式主要反担保方式 具体包括保证金、第三方信用保证、具体包括保证金、第三方信用保证、不动产抵押、动产抵押、动产质押、权利不动产抵押、动产抵押、动产质押、权利质押（包括应收账款、汇票、本票、支票、质押（包括应收账款、汇票、本票、支票、债券、存单、仓单、提单、股权、股票、债券、存单、仓单、提单、股权、股
31、票、商标专用权、专利权、非专利技术、出口商标专用权、专利权、非专利技术、出口退税单等）、财务监控、个人连带责任、退税单等）、财务监控、个人连带责任、附条件的合同权利转让（收益权、经营权、附条件的合同权利转让（收益权、经营权、承租权、期权）、项目收购和回购等。承租权、期权）、项目收购和回购等。怕释坍劫称菌场湖俗难踞廊酷戏佩媒北治家湛蔓暖傲望厅奔差否指尝精擦担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述反担保措施开发的原则：应以企业的核心资产为重点；根据企业的具体情况设计灵活多样、组合打包方案变现力较强的反担保措施： 房产、土地使用权抵押 机器
32、设备抵押 车辆抵押 存单、有价证券、票据质押具备一定制约能力的反担保措施： 应收账款监管 退税账户监管 存货、存单质押 股权、知识产权、收益权质押驭增遍税刹睬蹈昆枕耪坛苟转纽柳至映胡溜曾或黍侮蹄眩苍茄摄朽争管啼担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述 中小企业普通缺少优良、足值、变现能力强的实物资产作为反担保措施 担保公司需要对企业的实际状况进行全方位的专业分析，整合关乎企业生存和发展的资产线索，科学地对其实物资产和其他反担保方式进行创新组合，采用如保证金、财产抵（质）押、个人连带保证、第三方保证、财务监管等几种反担保措施，在控制企业
33、的第一还款来源同时打造相对可靠的第二还款来源，以控制担保公司风险。 反担保措施及其组合方案的设计瑰您资全再猴琶鲁李溉胰文圃甸狱溯儿桑虹棠利牲轨端告湃澜异之渴金给担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述D.反担保措施的价值C.反担保措施的可变现性A.反担保措施的合法性B.反担保措施的权属反担保措施评估的内容咱粟褪蛰达尊想佃酷瓢凉柜筹铂竞弊毋糙丛惕恤甲见北拜鞭互棉匡鹏快伙担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述客观性调查核实分析确权、确实、确质科学性正确选择评估标准、方案定性、定
34、量替代性纵、横比较参照定价公开市场竞争、公允盈利能力稳健性多种评估方法综合定价变现性预期值，预期变现条件变化趋势反担保资产价值反担保资产价值评估的原则评估的原则锨掸脱绅朱居辙奴恤翠钙笺盖负帮俊俏硝喧廖撞送他替磺澄俗绕瓷揖寄熏担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述成本法收益法市场法反担保措施评估的主要方法清算价格法懒仗肄获淋廷田案送字熙迹遗吓抄汾局擦案臆炊饱沿撕磊阮慷狙摈俏姻尉担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述 市场法是指利用市场上同样或者类似市场法是指利用市场上同样或
35、者类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测反担保资产价值的各种评估技术分析以估测反担保资产价值的各种评估技术方法的总称方法的总称 。市场法是根据替代原则，采用。市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程，因为任何一个正常的交易者评估技术规程，因为任何一个正常的交易者在购置某项资产时，所愿意支付的价格不会在购置某项资产时，所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。价。 市场法是反担保资产评估中最为市场法是反担保资产评估
36、中最为直接、最具有说服力的评估方法。直接、最具有说服力的评估方法。市场法市场法莲森梧顾攘靡一痘搜滞拿府吩吉誓蔚洛擎照逆堪弗宛社途狭占些有斩经隙担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述市场法评估的基本前提 要有一个活跃的公开市场 （平等的交易、排除个别交易的偶然性、成交价格基本可反映市场行情） 公开市场上要有可比的资产及其交易活动的前提 （参照物的可比性：功能上的可比性、市场条件的可比性、成交时间与评估基准日间隔不过长）坪伯耸江岸忱侗缆又纠巧话匝咽群扛君峦闲步总解柑珍匙诫咸僧遵赴酋逆担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概
37、论三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述1、选择参、选择参 照物照物2 2、选择比较、选择比较因素因素4、在成交价、在成交价格的基础上调格的基础上调整差异整差异5 5、综合分析、综合分析确定结果确定结果选择对资产价值选择对资产价值形成影响较大的形成影响较大的因素作为对比指因素作为对比指标标 资产功能资产功能、实体特征和、实体特征和质量、市场条质量、市场条件、交易条件、件、交易条件、房地产区位、机房地产区位、机器设备技术水平器设备技术水平注意可比性注意可比性三个以上三个以上选定的对比指选定的对比指标，在参照物标，在参照物及评估对象之及评估对象之间进行比较，间进行比较，并将两者的差并将两者的
38、差异量化异量化3 3、指标对比、指标对比量化差异量化差异调增或调减调增或调减、初步评价、初步评价结果、参照结果、参照物个数物个数根据可比性根据可比性分析确定最分析确定最终评价结果或终评价结果或者算术平均法者算术平均法市场法评估的流程扬职锁桥氓决匙炙乾饯肇闽娇皿货台敦夷描鞍谤诲存财砧峭仆瞎睛涯菱促担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述市场法的适应范围 在反担保资产价值评估中多用于在反担保资产价值评估中多用于机器设备、机器设备、土地使用权、房地产土地使用权、房地产等等资产的评估资产的评估胶涡椭猪潮薄荤县憨找级裴县鄙辙途砚筐滓誓嘘颗陵仲悍
39、绰沃华艇坍乓邮担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述 收益法是指通过估测反担保标收益法是指通过估测反担保标的资产未来预期收益，然后按照一定的资产未来预期收益，然后按照一定的折现率算成现值，来判断反担保资的折现率算成现值，来判断反担保资产价值的各种评估方法的总称。产价值的各种评估方法的总称。 收益法是服从资产评估中收益法是服从资产评估中将利求本的思路，即采用资本化和折将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产现的途径及其方法来判断和估算资产价值。价值。收益法收益法龄顿菌蠕勒萄旬耿扇夺琶殴考戴乙鸦赠珍嚷壕膳盏谊嘿嗅
40、默境莹扶甫砚音担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述收益法的基本评估数学式P反担保资产的评估值Ft第t年预期收益额n未来收益期间r 贴现率褪撒芬亢恶帛量累毙嘲般浙彬陪党蛮扭们读兰环中垫沈秘傲氢樱啮铱邹迭担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述收益法评估的基本前提 反担保资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量 （能被合理的估测、资产与收益存在较为稳定的关系、影响收益的主客观因素都是比较明确） 获得预期收益所承担的风险可以预测并可以用货币衡量 （行业、地区、企业风险可以比较
41、和测算获利风险测算资本化率） 反担保资产预期获利年限可以确定 （评估对象的寿命）楷膳瑶骡稠谊稳平灌刚番斤短愿猫毁袋储锤毕稻宏雪憨街纯弥瞎想该炒涪担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述1、收集与反担收集与反担保资产未来预期保资产未来预期收益有关的数据收益有关的数据资料资料2 2、分析测算反、分析测算反担保资产的未来担保资产的未来预期收益预期收益4、分析测算分析测算反担保资产反担保资产预期收益持续预期收益持续的时间的时间5 5、用折现率将反用折现率将反担保资产未来担保资产未来预期收益折算预期收益折算成现值成现值预期收益、客预期收益、客观
42、收益，企业观收益，企业表现为净利润表现为净利润或净现金流、或净现金流、房地产表现为房地产表现为纯收益纯收益经营前景、经营前景、财务状况、财务状况、市场形势、市场形势、经营风险经营风险折现率折现率= =无风无风险报酬率险报酬率+ +风风险报酬率（资险报酬率（资产行业分布、产行业分布、种类、市场条种类、市场条件）件）3 3、分析测算分析测算折现率折现率资产自身效能资产自身效能及相关条件、及相关条件、以及有关法律以及有关法律、法规、契约合、法规、契约合同测定同测定综合分析综合分析评价结果评价结果收益法评估的流程暮碎颊伏射莉艺皑讽增贮涤夫咕稗厉撤赫老祥楷疏恩康袭坊唤庇诞鞘津筑担保项目及反担保措施评估概
43、论担保项目及反担保措施评估概论三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述收益法的适应范围 在反担保资产价值评估中多用于在反担保资产价值评估中多用于机器设备、土地使用权、机器设备、土地使用权、房地产房地产、未来收益权、无形资产评估、在建未来收益权、无形资产评估、在建工程、工程、企业整体价值企业整体价值的评估的评估夹诬皇殊碑硼济抗垄捏卢入锋篮粤裂丰螺剁樟梦汞铣龟慰志建某育猎逼厢担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述 是指首先评测反担保资产的重置成本，是指首先评测反担保资产的重置成本，然后估测反担保资产业已存在的各项贬值因然后估测反担保
44、资产业已存在的各项贬值因素，并将其从重置成本中扣除而得到反担保素，并将其从重置成本中扣除而得到反担保资产评估价值的评估方法的总称。成本法的资产评估价值的评估方法的总称。成本法的基本思路是重建或重置反担保资产条件允许基本思路是重建或重置反担保资产条件允许的情况下，反担保资产的价值不会超过该项的情况下，反担保资产的价值不会超过该项资产的现行购置成本。资产的现行购置成本。 成本法是以再取得反担保资产的重置成本法是以再取得反担保资产的重置成本为基础的评估方法，由于被评估资产再成本为基础的评估方法，由于被评估资产再取得成本的有关数据和信息来源较广泛，成取得成本的有关数据和信息来源较广泛，成本法也是一种被
45、广泛应用的评估方法本法也是一种被广泛应用的评估方法成本法成本法刷售藻翠潮魁姨剥能呢凯丢豆伪寂缉陶妈炮窑父拱擞记炙迸硬贾阎罗著泪担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述成本法评估的基本前提 反担保资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态 （物理概念上的继续使用） 反担保资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值 （经济意义上的有效使用资产）医痪案迈瓮经印累章格谨费刽喳档不言寂孩冷篆扇胁署讹藤陶靳磋搏叫卧担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述（1）评估值=重置成本-实体性贬值
46、-经济性贬值-功能性贬值（2）评估值=重置成本成新率 实体性贬值有形损耗，物理性能的损耗和下降引起的价值损失 功能性贬值由于技术进步引起资产功能相对落后引起的价值损失 经济性贬值外部条件引起的资产闲置、收益下降引起的价值损失成本法的基本评估数学式扩宦蹋诀窒业婚苔抚芯锰坪该恍占肯卡板泳惮蚂识谁衫并庸耸铲模道悟总担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述1、估算反担保估算反担保资产的重置成本资产的重置成本2 2、估算反担保、估算反担保资产的使用年限资产的使用年限4、估算反担保估算反担保资产的评估价值资产的评估价值成新率成新率重置核算法、重置
47、核算法、物价指数法、物价指数法、功能价值法功能价值法实体性贬值、实体性贬值、功能性贬值、功能性贬值、经济性贬值经济性贬值3 3、估算反担保估算反担保资产的各种资产的各种贬值贬值综合评价综合评价评估结果评估结果成本法评估的流程疵训忘饿蔗砚欣屁贴馒楷哮皑蛤鹅举旋蠢蝗迁妖舰让当搂软捆糊契高谓同担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述成本法的适应范围 在反担保资产价值评估中多用于在反担保资产价值评估中多用于机器设备机器设备、土地使用权、房地产、土地使用权、房地产、在建工程、企业整体价值在建工程、企业整体价值的评估的评估挤宇阜辖侥城详睫郑廓氛疯
48、汰纹给加捍嗣媒执痪陇竹逢圃替榆甄鲍穿媚橙担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述 清算价格是企业由于破产等原因，要清算价格是企业由于破产等原因，要求在一定期限内将资产变现，预期出卖资产求在一定期限内将资产变现，预期出卖资产可回收的价格。清算价格法就是以清算价格可回收的价格。清算价格法就是以清算价格为标准，对反担保标的进行评估的一种方法。为标准，对反担保标的进行评估的一种方法。 现行市价折扣法：市场法，设定折现行市价折扣法：市场法，设定折扣率，得出清算价格扣率，得出清算价格 模拟拍卖法模拟拍卖法清算价清算价格法格法苍蹲滁掇渤序朝向拯堰怪
49、哨葫济阁亡攻秩粟素喀蒜学属级敌徘沸杂籍熟敛担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述 担保业务是高风险业务，选择评估方法时，首先考虑稳健 原则 注意评估目的和评估方法的匹配和评估参数的选择 一般应使用两种方法进行评估，取结果较低者 慎重采用收益现值法，谨慎测算未来年收益额，坚持稳健原则 当担保项目风险较大，或提供的抵质押物的企业经营状况当担保项目风险较大，或提供的抵质押物的企业经营状况不良、信用水平不高时，建议采用清算价格法不良、信用水平不高时，建议采用清算价格法 各种评估方法的选择和使用卖丧访犊桓槐御铣蝗秉偷绢姨寞辉罩任根邻铁差辜储塞
50、维叶瓮鹿捻蜂尧卞担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论目目 录录一、担保项目评估概述二、担保企业资信评估 三、反担保措施评估概述四、具体反担保资产价值评估间破田梧泰怎专孙言勘蒜挟胞鳞例偿闲着碌棍静泥普荷疵揖瑞壁匀胯喇哄担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值评估机器设备评估 担保项目评估是指担保机构以担保申请人申报的资料为基础，结合对担保申请人的实地考察，根据国家现行经济政策、产业政策、行业发展规划、财务会计制度和税收政策、银行贷款政策、担保机构自身的经营宗旨及风险管理相关规定，对担保项目进行系统的、全面的、客观
51、的分析和评价，为担保机构的担保决策提供可靠依据 成本法（最常用） 评估值=重置成本-实体性贬值-经济性贬值-功能性贬值 重置成本=直接费+间接费+相关税费+合理利润 直接费：购置价、税费、运杂费、安装调试费及其他合理成本 间接费：管理费、设计费、工程监理费、保险费等（分摊） 相关税费：进口设备的关税、车辆购置税等醉次椿拒纪行翻翘塔磨搓龙侣膜盐牡针算玛筋锥爱庇灵仰踩傻却涟版侠享担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值评估机器设备评估 担保项目评估是指担保机构以担保申请人申报的资料为基础，结合对担保申请人的实地考察，根据国家现行经济政
52、策、产业政策、行业发展规划、财务会计制度和税收政策、银行贷款政策、担保机构自身的经营宗旨及风险管理相关规定，对担保项目进行系统的、全面的、客观的分析和评价，为担保机构的担保决策提供可靠依据 成本法（最常用） 实体性贬值率=1-成新率 成新率成新率= =尚可使用年限尚可使用年限/ /（尚可使用年限（尚可使用年限+ +已使用年限）已使用年限）*100%*100% 成新率成新率=1-=1-机器设备修复费用机器设备修复费用/ /机器设备重置成本机器设备重置成本 成新率由专业人员进行检测和观察确定成新率由专业人员进行检测和观察确定 功能性贬值=超额投资成本+超额运营成本 超额投资成本=复原重置成本-更新
53、重置成本 B B功功功能性贬值额功能性贬值额nn剩余年限剩余年限C C超营超营超额经营成本超额经营成本净额净额RR贴现率贴现率众桥硫蚌枢豺霞曾真辐俩倾段患呜鞭鲁度芝键辕晰剁镰龚啸雕矿彬耕卿掸担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值评估机器设备评估 担保项目评估是指担保机构以担保申请人申报的资料为基础，结合对担保申请人的实地考察，根据国家现行经济政策、产业政策、行业发展规划、财务会计制度和税收政策、银行贷款政策、担保机构自身的经营宗旨及风险管理相关规定，对担保项目进行系统的、全面的、客观的分析和评价，为担保机构的担保决策提供可靠依据
54、 成本法（最常用） 市场法（成熟市场：汽车、飞机、计算机等） 比较因素：生产能力、技术水平、役龄、实体状态、交易比较因素：生产能力、技术水平、役龄、实体状态、交易条件条件 、时间因素、地域因素、时间因素、地域因素 清算价格法市场法的基础上，考虑快速变现的需要和变现费用，设定折扣率市场法的基础上，考虑快速变现的需要和变现费用，设定折扣率善雷葱罪赖焙桔湃伯册稀呢薪卡新坎搬奸金版厨慎勋牌茧允仕卉宇晤歹拨担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值评估 权属审核限制性规定 抵押登记部门 预计变现价值相相关关问问题题机器设备评估佯恨缄炒稻丘举吴
55、牺危柳闹库有吵纱抑除殷吃蹄剂宜夯拨搏丹撒解黑迂殆担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值评估房地产评估一般因素区域因素个别因素房地产评估值的影响因素经济因素：经济发展、财政金融、产业结构行政因素：土地使用制度、住房制度、城市规划、行政关系、社会因素：人口因素、家庭规模、投机、社会福利、教育、治安心理因素：购买或出售心态、风水、价值观、时尚风气等商服繁华程度道路通达程度交通便捷程度：基础设施、生活设施、文体娱乐设施城市设施：基础设施、生活设施、文体娱乐设施环境状况土地个别因素：区位、面积宽深度、形状、容积率、用途、年限建筑物个别因素
56、：面积、机构、材料、设计、施工质量、法律限制房地产价格的影响因素伺朱拈阳拥芥砂跳邻粒笛诧毡拾任诗敲释盟谓副各腆话拙泛订邪辑衣瘁喝担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值评估房地产评估 市场法（最常用） 房地产市场较为发达，市场上至少存在具有可比性的三个以上房地产市场较为发达，市场上至少存在具有可比性的三个以上的参照物，可采用市场法。通过一系列因素进行修正：交易情况因的参照物，可采用市场法。通过一系列因素进行修正：交易情况因素、交易日期因素、房地产状况因素。其中房地产状况因素：区位素、交易日期因素、房地产状况因素。其中房地产状况因素
57、：区位状况、权益状况和实物状况修正，容积率和土地使用年限这两个因状况、权益状况和实物状况修正，容积率和土地使用年限这两个因素影响力比较大，可以单独修正。素影响力比较大，可以单独修正。 频豆枚慢耶宣集掸酉坊寄窒葡读瞧酚造鞠蹋疏映愧火野瓣纶宁床哼恕勃刻担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值评估房地产评估 担保项目评估是指担保机构以担保申请人申报的资料为基础，结合对担保申请人的实地考察，根据国家现行经济政策、产业政策、行业发展规划、财务会计制度和税收政策、银行贷款政策、担保机构自身的经营宗旨及风险管理相关规定，对担保项目进行系统的、全
58、面的、客观的分析和评价，为担保机构的担保决策提供可靠依据 市场法（最常用） 确定可比交易案例确定可比交易案例 选择适当，三个，选取较近时期的交易实例选择适当，三个，选取较近时期的交易实例因素修正因素修正 交易情况交易情况的修正：有特殊利害关系的经济主体之间的交易、的修正：有特殊利害关系的经济主体之间的交易、交易有特别的动机的，买方或卖方不了解行情、特殊交易方式交易有特别的动机的，买方或卖方不了解行情、特殊交易方式（拍卖、招标）（拍卖、招标） 交易日期交易日期的修正：房地产价格变动率，房地产价格指数的修正：房地产价格变动率，房地产价格指数 房地产状况房地产状况修正修正 容积率修正容积率修正：容积
59、率和地价并未线性关系，修正系数表：容积率和地价并未线性关系，修正系数表 土地使用年限土地使用年限：确定土地年收益：确定土地年收益确定房地产价格确定房地产价格 趾残熊掘讶开柱镐绳巾兆宾税功竭岁喧并厦久霖烯恰妇曼鲸握哪汞熊兰虐担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值评估房地产评估 担保项目评估是指担保机构以担保申请人申报的资料为基础，结合对担保申请人的实地考察，根据国家现行经济政策、产业政策、行业发展规划、财务会计制度和税收政策、银行贷款政策、担保机构自身的经营宗旨及风险管理相关规定，对担保项目进行系统的、全面的、客观的分析和评价，为
60、担保机构的担保决策提供可靠依据 成本法 新建房地产价值新建房地产价值= =土地取得费用土地取得费用+ +开发成本开发成本+ +管理费用管理费用+ +利息利息+ +销销售税费售税费+ +利润利润旧建筑物评估价值旧建筑物评估价值= =重置成本重置成本- -年贬值额年贬值额* *已使用年限交易日期已使用年限交易日期 哇虎硬蘸牲苛嚣坚主锹毁肮玲诬棋汁糙军坛阑豹玛繁墙循宋瘫椰龋浅澜条担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值评估房地产评估 担保项目评估是指担保机构以担保申请人申报的资料为基础，结合对担保申请人的实地考察，根据国家现行经济政策、
61、产业政策、行业发展规划、财务会计制度和税收政策、银行贷款政策、担保机构自身的经营宗旨及风险管理相关规定，对担保项目进行系统的、全面的、客观的分析和评价，为担保机构的担保决策提供可靠依据 收益法（辅助）收益法（辅助） 用于有收益的房地产评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等用于有收益的房地产评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等 房地产价值=房地产净收益/综合资本化率 房地产净收益=房地产总收益-房地产总费用 房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金 壤臃努豆跋耪市牧搂乌埂埋前秋胺恤躯怪卵疯禁即秆斩绊省它沦遥膳趴归担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论四、具体反担保资产价值评估四、具
62、体反担保资产价值评估土地使用权评估土地使用权的分类城市中心区一般市区市区边沿区郊区 生 地 毛 地 熟 地商业娱乐用地工业用地住宅用地交通用地公共事业用地地产的分类按地理位置分按开发程度分按用途分类案槐橇昼镁汲抖彻赐先毕馏投锯鹊义吭削悠涛而啄亦置站躇募已亚谅赘岛担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值评估土地使用权评估 担保项目评估是指担保机构以担保申请人申报的资料为基础，结合对担保申请人的实地考察，根据国家现行经济政策、产业政策、行业发展规划、财务会计制度和税收政策、银行贷款政策、担保机构自身的经营宗旨及风险管理相关规定，对担保
63、项目进行系统的、全面的、客观的分析和评价，为担保机构的担保决策提供可靠依据 市场法（最常用） 基本同房地产基本同房地产 选择参照物的时候要选择选择参照物的时候要选择用地性质用地性质相同的，相同的，尽量选择邻近交易区域、同一交易类型、交易正常、尽量选择邻近交易区域、同一交易类型、交易正常、近期交易的案例近期交易的案例仑匈掳库尉公膜哀湖途戴釜撕惩致啮秀展颐躁掌烦辨半棵除捻队俱圆馋推担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值评估土地使用权评估 成本法 土地价值土地价值= =待开发土地取得费待开发土地取得费+ +土地开发费土地开发费+ +利
64、润利润+ +利息利息+ +税费税费+ +土土地增值收益地增值收益 待开发土地取得费待开发土地取得费：征收集体土地的土地补偿费、地上附着物和青苗补偿征收集体土地的土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费、安置补助；征收城市土地的拆迁补偿费费、安置补助；征收城市土地的拆迁补偿费 土地开发费土地开发费：基础设施配套费（三通一平、七通一平）、公共事业建设配基础设施配套费（三通一平、七通一平）、公共事业建设配套费、小区开发配套费套费、小区开发配套费 利润利润：利润率的确定利润率的确定 税费税费：土地开发和取得过程中必须支付的税负和费用土地开发和取得过程中必须支付的税负和费用 投资利息投资利息：土地取得费用和开
65、发费为基数计算利息土地取得费用和开发费为基数计算利息 土地增值收益：土地增值收益：土地用途和功能的改变而引起土地收益的增加的土地用途和功能的改变而引起土地收益的增加的 土地评估值土地评估值= =重置成本重置成本- -各种贬值（各种贬值（使用年限的贬值使用年限的贬值、经济性贬值）、经济性贬值） 辛检宠肤雏垮停产杭弛貉傀魄影骆挞赎库链疼洞哉辽新竖臻鞋导志灌遥懒担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值评估标的物的取得方式、合法性 权属审核限制性规定 抵押登记部门 评估方法的选择 预测变现价值、变现费用相相关关问问题题土地房地产评估姑铲闪
66、摩翘隶阮骗扔难轩吩嫂同郑彤现姬抉探硫仿拴谁瞳怖孽沤断加扰痴担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值评估企业整体价值评估 评估对象是由多个或多种单项资产组成的资产评估对象是由多个或多种单项资产组成的资产综合体综合体决定企业价值高低的因素，是企业的整体获利决定企业价值高低的因素，是企业的整体获利能力能力 企业价值评估是一种整体性的评估企业价值评估是一种整体性的评估 探海南午写躇勿以口筐智若雹泽票踏羡赡堰雀究木胸趴社叠胺冉嗣滋求份担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值评估
67、企业整体价值评估 收益法（最常用） 前提：企业持续经营、具有获利能力、企业未来收益能前提：企业持续经营、具有获利能力、企业未来收益能较为准确的预测较为准确的预测 P评估值Fi预期收益额n收益期r 贴现率摩董赶替赚密咏呈米轨便坝翱掏尸释刁戌疗喘鼻罪忘滥辉阿赡入壁呆戏豺担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值评估房地产评估 收益法（最常用） 核心问题核心问题 要对企业的收益予以界定要对企业的收益予以界定 净利润、净现金流、息前净利润净利润、净现金流、息前净利润 要对企业的进行合理的预测要对企业的进行合理的预测 决定评估值的关键因素决定
68、评估值的关键因素 企业价值评估是一种整体性的评估企业价值评估是一种整体性的评估 对企业取得未来收益的风险进行判断从而选择合对企业取得未来收益的风险进行判断从而选择合适的折现率适的折现率 拢芒美皑毛污坍膝钥番摧宴孩填欢届浆厘闷御霹叛三初效痔柄晤锋瓮缺细担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值评估企业整体价值评估 成本加和法 基本评估模型基本评估模型 P企业评估值Pi第i项资产评估值n资产项数Zj第j项负债评估值m负债项目数嘻回艇蒲粮票纯祷疹暗呼闻矩沛汕济祷娃涛剁乃半控舔韧澎纷罪肤弓蓬遥担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施
69、评估概论四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值评估企业整体价值评估 成本加和法 以企业要素资产再建为出发点，有忽视企业获利能力的以企业要素资产再建为出发点，有忽视企业获利能力的可能性，而且很难体现那些未在财务报表上出现的因素，可能性，而且很难体现那些未在财务报表上出现的因素，如企业的管理效率、自创商誉、销售网络等，企业基于持如企业的管理效率、自创商誉、销售网络等，企业基于持续经营下的价值评估一般不单独采用成本加和法续经营下的价值评估一般不单独采用成本加和法 但基于稳健原则，在担保项目为进行股权质押但基于稳健原则，在担保项目为进行股权质押所做的企业价值评估时，可重点考虑此种方法所做的企
70、业价值评估时，可重点考虑此种方法 沾邦莆铺矢天尹伴余当右分或骂工膏驱野启滑鸳调页暗姨吼蒜灯八陪扮港担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值评估目的是加大债务人的违约成本成本加和法为主，收益法为辅出质的股份股票是否符合转让条件 转让的难度相相关关问问题题企业整体价值评估质押登记部门保阁答羹竣喉抗泰逊株蚊罪烟惮截嘲乙语篆储汉锣量辫退谊仙堰崩鞭台呻担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值评估其他反担保资产的价值评估其他反担保资产的价值评估在建工程在建工程无形资产无形资产未来收益权未来收益权债券债券票据票据元逐掘粹跌男跃烈僚爵叹旧硕陷此疾冗慰颈矿景神岳五有妇惕操鸵懂蔡轻担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论Thank you!The End寻酞萧品夯轿文挣编婉镰瘦懊柳了歧晰旗拂次辽咀衣屏们鬼痈蹄忙踩论享担保项目及反担保措施评估概论担保项目及反担保措施评估概论
