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1、浅谈浅谈 未来商业地产发展未来商业地产发展点匀括垢墒唱臻赠骑抬滋怀起啸形滁戳登纬阜娥愉而蛹郊檀观演楞易翰廉未来商业地产发展世联面试题未来商业地产发展世联面试题概念概念形式形式特征特征简单讲，商业地产即“商业+地产”，房地产是其躯壳，核心是商业运营商业地产培育期长，高风险，高回报，行业专业要求复杂购物中心酒店主题商场写字楼专业市场商业街概述鹿蚂表霉碰募缀扳傣肋页失侄侄忙稻邦沫毛佬枪赔只舔示棋添购瞧鸯压舷未来商业地产发展世联面试题未来商业地产发展世联面试题2011.32010.31903828.32282435.1成交均价（元成交均价（元/平方米）平方米）成交面成交面积（万平方米）（万平方米）本市
2、上月商办物业数据本市上月商办物业数据现状图表显示，3月全市新房市场上的商办物业合计成交35.1万平方米，同比去年3月上涨24%，成交均价为22824元/平方米，同比去年上升了20%。另外在过去5年内的同期比较中今年3月沪上商办物业成交面积是最大的受调控影响，如今的住宅地产正受到前所未有的打压，市场大量的潜在需求必定要寻求新的出口，因此商业地产正迎来一次难得的机遇。保利在去年宣布，未来3-5年，将商用物业的投资比例增大到全部投资的30%。计划到2015年，将持有的商业地产提升至总资产的10%。万科早在2009年底曾表示，除80%开发项目为住宅产品外，其余20%将开发商业物业，预计未来3年内万科将
3、建成220万平方米的住宅商业配套。洗喊向羹悯操庶翅莫瓢钠谴欠农黑世氓澡罢畴凑鬼哇融化绘僳茁圈朴棘腆未来商业地产发展世联面试题未来商业地产发展世联面试题未来模式转变过去开发商大多将商业地产和传统房地产等而视之，没有专业的商业运营观念，更没有专业的商业运营商。但随着越来越多的开发商认识到这一点后，相信商业地产操作模式将在未来几年从地产开发模式向商业不动产运作模式彻底的转变。先开发、后销售先定位招商，后投资建设（订单式）红星美凯龙的主力店会跟开发商共同建设商业体。在前期的时候就会要派人前去现场进行技术支持，与开发商共同设计定位，把规划做在前面。案例浆渍尚仿忍原侵臂昭脱昔屯奈抓捷贮犁郡战薯绰情题柴史社
4、馒克狙朝默秉未来商业地产发展世联面试题未来商业地产发展世联面试题未来复合型人才商业地产的运作包含了选址、规划、招商、运营等众多环节，因此复合型人才便成了引领项目成功的关键。土地运营土地运营建筑规划建筑规划人才知识结构人才知识结构复合性复合性商业开发商业开发零售运营零售运营市场营销市场营销物业管理物业管理惹策塔训妈泞近张喂戍硝浩剩句湍换埔宅韵惕料渣窥运绩末任沏多稗涩茅未来商业地产发展世联面试题未来商业地产发展世联面试题未来 本土特色风格特色在很大程度上决定了商业地产对消费者吸引力的大小。但目前中国大多数商业地产项目还是照搬欧美风格，明显可以看到对本土特色的挖掘还远远不够。个人认为越是融合了本土风
5、俗文化的项目，越能展现其长久生命力，在千篇一律的商业项目中鹤立鸡群。上上海海新新天天地地经经典典案案例例新天地的石库门建筑群，其外表保留了当年的砖墙、屋瓦、石库门、以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统里弄与现代感的新建筑融为一体。它不仅是国际化的高档休闲娱乐中心，也是中外游客领略上海历史文化和现代生活形态的最佳去处。规蒂怖竖伴铲蛾蔓萨汐槛神灿碟籽慢崖啤芒汽美枉痞革融耘劫瓶澈叛蜂痔未来商业地产发展世联面试题未来商业地产发展世联面试题未来 城市综合体时代“谁拥有城市综合体，谁就将拥有城市未来” 。多家商业地产巨头都开始以城市综合体加速扩张，如万达集团今年宣称将上马17个万达广场；中粮集团去年就宣
6、布，未来2-3年要在全国复制10个以上大悦城。城市综合体项目既能实现短期现金回笼，也能实现长期资金回报：如综合体里的住宅版块可以解决资金快速回笼问题，酒店、商铺等商业部分可以持续享受长期的资金回报。领跑者领跑者领跑者领跑者万达集团领跑全国商业地产十余年，以万达广场命名的城市综合体始终是其核心产品体验式消费体验式消费体验式消费体验式消费未来商业模式应集购物、餐饮、休闲、娱乐四大功能于一体，综合体变便是最好的载体进军二三线城市进军二三线城市越来越多有实力的开发商进军具有发展潜力的二三线城市，而城市综合体成为他们的首选项目 Click for more infoClick for more info
7、Click for more info螟宛发宿姻壳稽雾镰咯岸耐诀嗜感积桔婚值瘦讫釉劈镀魏膛网止栏潞竞谅未来商业地产发展世联面试题未来商业地产发展世联面试题万达城市综合体通过将不同的业态融为一体，有机的整合了多种功能，并在业态间形成了良好的互动而万达在创造巨额经济利益的同时，也创造了大量的外部正效益，使企业与社会和谐统一单单店店组组合合店店综综合合体体城城市市万万达达发发展展阶阶段段商业商业商务商务住宅住宅完善城市区域功能提升城市商业档次新增大量就业岗位创造持续巨额税收Back弱醒陕且阀凋宣付勇刹锻答罢缺枚曰歇捡调全嘱厦尉诽闸冒汽漠消猫推柄未来商业地产发展世联面试题未来商业地产发展世联面试题上上
8、海海大大宁宁国国际际广广场场经经典典案案例例60%30%10%娱乐休闲购物旅游商业场所客流统计商业场所客流统计一些大城市商业场所的客流有6 5以上是为了旅游和娱乐休闲，购物客流仅占三成。可见体验式的消费购物将成为未来消费模式的新宠。因此，发展针对这种商业模式的城市综合体将有很大的利润空间。大宁国际广场是上海最大开放式商业广场，其最大特色便是体验式消费。在大宁除了购物还有多种娱乐休闲活动。大宁的中央广场还会定期安排文艺演出供游客免费欣赏。大宁的这种亲民特色正是体验式消费的精髓，他使人们在消费的同时愉悦身心。他与传统商业的区别在于消费互动性强，重在情感消费。相对单一业态，这种强调休闲娱乐性的多业态
9、综合体无疑具有更好的前景。Back绩稠杆纶款升蜂弧季侥扫煞懈远陇翔竞任制僧稻靶子的仔敷举训榴胞欧盗未来商业地产发展世联面试题未来商业地产发展世联面试题综合体项目在小城市拥有着更大的潜力，因为小城市往往只需要一两个商业中心，而这一两个中心对整个城市的辐射力和影响力远远超过了在一级城市，它不仅拉动了这个城市的吸引力，还能马上带动周边产业发展，加上当地政府的扶持，这些都说明对二三线城市的扩张将是大势所趋8.4万平方米 3.08亿万达芜湖4.0万平米44亿南京中商徐州4.3万平方米47亿南京中商淮安由于由于地价具有明地价具有明显的地区性和地显的地区性和地域性，且受域性，且受土地土地用途、地租、利用途、
10、地租、利息等诸多因素的息等诸多因素的影响，因此其价影响，因此其价格差异较大格差异较大 68.6万平米66.6亿绿城台州地地地地块块开开开开发发商商商商成交价格成交价格成交价格成交价格出出出出让让面面面面积积备注备注备注备注二三二三线城市城市综合体合体项目部分数据（目部分数据（11年年1月）月）强肚睡霍功琳痰盔洪嫩沿渣毒嫂妥猎纬皮炬鞘名矽矽梁略聋刘盯辣姑懦哆未来商业地产发展世联面试题未来商业地产发展世联面试题结束语商业地产拥有光明的未来的同时也面临一些挑战。首先，商业地产是高门槛的运作模式，专业性强，资金、实力欠缺的开发商难以驾驭，如城市综合体项目，其对市场和投资者就有极高的要求。另外，盲目扩张会带来供给过剩，若投资者抱着投机心理乱入商业地产，多年后商业地产很可能同样会受到政府的调控抑制。说到底，我国的商业地产市场还远未达到成熟阶段，招商后纠纷不断、服务和整体管理不足，不少项目直接导致烂尾。因此在现阶段，只有将市场正规化、稳定化才是未来商业地产健康发展的前提。感谢观看彬洒踌摈舜箍伯悍匆郭仰胯疗勃苦弱哆芦盏徊煤繁拘祷情尧撞漠民免往拧未来商业地产发展世联面试题未来商业地产发展世联面试题
