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1、房地产开发项目（投资）经济测算1、测算三方面：开发成本、盈利能力、现金流安排2、项目建设总投资（开发总成本）：建设成本+ 财务费用（1）土地成本：土地款+ 税费（土地取得方式：征用农地、场地平整、临设费）（2）勘察设计和前期工程费：勘察测量+ 市场研究+ 规划设计+ 场地平整+ 临设（3）建筑安装工程费：土建工程+ 安装工程+ 装修装饰（4）室外工程和市政配套：基础设施配套+ 公共配套+ 附属工程（5）其他工程费：监理费+ 竣工验收费（6）管理费用：组织和管理房地产经营活动必要的费用（7）财务费用：项目筹集资金发生的费用，主要为利息3、项目评价指标：（1）静态评价指标：收资收益率：投资成本获得
2、利润的能力。（除以开发年数得出年投资收益率）静态回收期：净收益回收全部投资所需时间。盈亏平衡点：收入等于成本时的项目销售率。（2）静态评价指标：项目净现值：项目投资活动期内，净现金流按基名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 8 页 - - - - - - - - - 准收益这算到项目建设期初的基准年后的数值。内部收益率：项目寿命期内，使投资方案净现值为 0 的贴现率。项目净现值率：动态投资收益率，单位同投资现值所获得的净收益现值大小。动态回收期：考虑货币时间价值
3、的条件下，以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的时间。4、操作指南：（1）项目基本经济技术指标：土地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积（2）建设工期安排：资料齐备（3）成本计取计划：其他费用：按建安工程费、室外工程及市政配套和的3%计取；管理费用：按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用和 3%计取；不可预见费： 按前期工程费、 建安工程费、 室外工程及市政配套、其他费用、管理费用之和3%-5% 计取。（4）销售安排：明确销售价格、销售期安排、销售率及销售费用计提比例。（5）销售回款：假设一次性付款比例为10%，按揭比列为 90%，按揭首付比例为 3 成，非住宅为
4、4 层，按揭资金在销售后的第三个月或下一季度到位。（6）资金安排：名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 8 页 - - - - - - - - - 自由资金占总投资不低于20% ，且在建设初期一次性投入。（7）资本化率和银行利率资本化率即基准折现率，一般假设为8%；银行利率一般为相应期贷款利率的1.1 倍。5、11 张表构成：项目施工计划表、总建设成本估算表、项目投资估算表、销售安排及回款表、销售收入及经营税金及附加估算表、投资计划与资金筹措表、贷款还本付息估算
5、表、资金来源与运算表、损益及利润分配表、全部现金流量表、敏感性分析表。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 8 页 - - - - - - - - - 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 8 页 - - - - - - - - - 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - -
6、- - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 8 页 - - - - - - - - - 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 8 页 - - - - - - - - - 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 8 页 - - - - - - - - - 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 8 页 - - - - - - - - -
