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1、土地增值税扣除的费用成本根据土地增值税暂行条例及实施细则和国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）的规定，土地增值税的税前扣除项目主要由以下五类组成：一是取得土地使用权所支付的金额。是指房地产企业为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。这相当于工业企业的原材料，投入生产时，转入生产成本。二是开发土地和新建房及配套设施的成本又称房地产开发成本。房地产开发企业开发产品成木包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、 劳动力安置费及有关地上
2、、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。今年，国税函 2010220 号第六条规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187 号）第三条第一款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 8 页 - - - - - - - - - 的拆迁补偿费。 房地产企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给
3、房地产开发企业的补差价款，就抵减本项目拆迁补偿费。前期工程费包括规划、 设计、项目可行性研究、 水文、地质、勘察、测绘、三通一平等支出。建筑安装工程费包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用是指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - -
4、 - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 8 页 - - - - - - - - - 三是开发土地和新建房及配套设施的费用。房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用、财务费用。根据新会计制度的规定，与房地产开发项目有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于操作， 尤其是财务费用中利息支出扣除，作了较为详细的规定。利息支出是指为房地产开发而借人资金所发生的借款费用。虽然，房地产开发费用包括管理费用、销售费用、财务费用，但计算扣除项目时，仅确定一项财务费用就可以。这三项费用按国税函 2010
5、220 号第三条规定来确定：财务费用中的利息支出， 凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的， 允许据实扣除， 但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。 其他房地产开发费用 （是指管理费用、 销售费用），在按照 “ 取得土地使用权所支付的金额” 与“ 房地产开发成本金额” 之和的 5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“ 取得土地使用权所支付的金额” 与“ 房地产开发成本的金额 ” 之和的 10%以内计算扣除。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - -
6、- - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 8 页 - - - - - - - - - 房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用前述一、二项所述两种办法。土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 这相当于工业企业的期间费用，销售成立后，直接转为当年损益。从上述各个项目分析，房地产开发费用确定的关键，首先，是“ 取得土地使用权所支付的金额” 与“ 房地产开发成本的金额 ” ，其次，是财务费用也就是通常所说的利息支出。但他不是全部进入扣除项目。四是与转让房地产有关的税金又称销售税金及附加
7、。指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城建税、教育费附加及其他视同税金扣除的费用。由于，房地产企业按照施工、房地产开发企业财务制度的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，在此不再单独扣除。不同于利润计算公式中的销售税金及附加，对房地产企业而言， 少了一项土地增值税，也是重要的一项扣除项目。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 8 页 - - - - - - - - - 五是其他扣除项目。 由财政部确定的一项扣除项目，是指对从事房地产开发的企业允许按“ 取得土地
8、使用权所支付的金额” 和“ 房地产开发成本的金额 ” 之和，加计 20%的扣除。但是，对取得土地使用权后，未进行开发即转让的， 在计算应纳土地增值税时，只允许扣除取得土地使用权所支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金，不得加计扣除。综上所述，单独核算的房地产企业的土地增值税前两项扣除项目即“ 取得土地使用权所支付的金额” 与“ 房地产开发成本的金额” 合计数，从房地产企业行成利润项目来看就是该企业销售商品房的销售成本；第三项即房地产开发费用，就是利润项目中的管理费用、销售费用、财务费用，重点确定利息支出扣除项目，可依照国税函2010220 号计算；第四项即与转让房地产有关的税金
9、，就是利润项目中不含土地增值税的销售税金及附加；第五即其他扣除项目，就是为销售成本的20%。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 8 页 - - - - - - - - - 所得税扣除的费用成本房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工
10、程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。 直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则按各项目占地面积、 建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。下列项目按以下规定进行扣除：（一）销售成本。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本， 是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列
11、公式计算确定：可售面积单位工程成本 =成本对象总成本总可售面积销售成本 =已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本（二）土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。房地产开发企名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 8 页 - - - - - - - - - 业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费， 应按成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除。1.属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。2.属于成本对象完工后实际发生的,首先应按规定在已完
12、工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊， 其中， 应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。（三）借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用， 如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中； 如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。（四）开发产品共用部位、共用设施设备维修费。房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，提取的维
13、修基金不得扣除。（五）土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。 因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费， 计入成本对象的施工成本； 因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。（六）成本对象报废或毁损损失。成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损， 减去残料价值和过失人或保险公司赔偿名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 8 页
14、 - - - - - - - - - 后的净损失，计入继续施工的工程成本； 如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。（七）广告费和业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。（八）折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。另：广告宣传费按年销售收入的8%扣除。业务招待费按发生额60%扣除，但最高不得超过当年营业收入的 5，按低的部份扣除。如果外出旅游一般不要开考察费，最好要车船票或费机票不足部份开成会务费或餐费。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 8 页 - - - - - - - - -
