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1、长沙省府板块项目定位及设计报告几个核心问题点：A1：已经明确经济指标和大的功能布局，在此基础上的各项产品的设计及说明；A：各项产品的产品成本预算及销售计划；A：基于市场变化的不可预测，希求项目的最大销售化以及资金的快速回笼。本次汇报的基本框架项目基本情况物业定位及规划设计市场环境本次汇报重点是解决贵司提出的几个问题点1 市场环境全国房地产市场整体楼市火爆，部分城市楼市存在 “泡沫”数据来源：中国统计局09年全国楼市全面火爆，价升量涨。数据来源：美兰德调研数据按照国际标准，房价收入比应当保持6较合理，国内多数大城市房价收入比超过这一标准，并且仍然保持上升的趋势，其中深圳、上海、北京等一线城市达到
2、了标准的3倍左右，说明目前在部分一线城市楼市出现了一定的泡沫，楼市“虚”高。1 市场环境全国房地产市场一线城市商业地产低迷，二、三线城市迎来发展机会发展在一线城市，商业地产尤其是零售业地产总量上已基本饱和，仅上海已经达到3000万平方米，人均1.68平方米，远远超过了香港，已经接近于国外东京、纽约的水平；在北京、广州、深圳等地区，商业地产也出现租金下滑、总量过剩的态势，空置率居高不下。09年第3季度，北京的优质商铺市场租金较上个季度持续下滑，环比下降5.4%，较去年同期下降了17%。”城市/商圈甲级降幅（%）准甲级降幅（%）城市/商圈甲级降幅（%）准甲级降幅（%）上海北京全市-16.96%-1
3、1.00%全市-9.24%-10.35%城市/商圈甲级降幅（%）准甲级降幅（%）城市/商圈甲级降幅（%）准甲级降幅（%）广州深圳全市-9.27%-10.05%全市4.30%6.51%1 市场环境长沙房地产房地产市场健康平稳发展，未来仍将持续发展态势20092009年年1111月份中部六省会城市房地产市场价格比较（单位：元月份中部六省会城市房地产市场价格比较（单位：元/ /平方米、平方米、% %）序号序号1 12 23 34 45 56 6城市城市武汉太原郑州合肥南昌长沙住宅均价住宅均价593447624850474250914263商品房成交维持高位水平房地产投资持续升温房价属于正常健康水平数
4、据来源：长沙统计局数据来源：各市统计局项目基本情况物业定位及规划设计市场环境开福区岳麓区芙蓉区雨花区天心区省政府市政府长沙县传统中心区2.1项目位于省府南城区域，交通通达性良好，区域和位置具有很好的可识别性。项目位置及交通 项目基本情况片区规划区域为长株潭融城的中心区，在长沙“十一五规划”中，本区域定位是“复合型的城市商务副中心”，按照行政文化中心区、商务及总部区、会展及商贸区、生态环保工业园区、现代物流园区、生态型健康住宅区等六大区进行布局。2.2 项目区域属性城市商务区发展演变中央商务区南城北城万达城市广场规划新河三角洲红星商圈长株潭融城中央政务区政府“十一五规划南城：区位：长株潭融城核心
5、区：区域属性：中央政务区省政府、区政府及其他政府机关；规划：“十一五”规划区域为复合型的城市商务副中心；商业：红星商圈规划为长株潭的核心商圈；北城：规划：新河三角洲规划为集文化娱乐、休闲观光、居住、商业于一体的城市核心功能区：商业：大连万达投资25亿建设超大型城市商业广场项目由白金五星级酒店、高档写字楼、大型SHOPPINGMALL、商业步行街和部分高档住宅构成的综合体；相比较，南城发展商务更具优势2.2 项目区域属性城市商务区发展演变区域中央商务区位置：非城市中心区，距城市中心区约15分钟车程；区位：长株潭融城核心区交通状况：路网发达，交通便捷，公交不方便；配套及资源：周边少商业配套，但周边
6、多政府机关，具备其他区域缺乏的政务资源；商务地位：规划的新兴城市商务区，商务价值被认可需要时间环境：生态环境优越；位置：城市中心区，去往城市各个地方都很方便；区位：城市中心交通状况：路网发达，交通便利，公交方便，但由于交通繁忙，出行花费时间成本大；配套及资源：周边商业配套完善；地位：城市传统的商务区，商务氛围浓厚环境：高楼林立，缺乏绿色，生态环境较差相对传统的中央商务区,本区域商务价值被认可和接受需要一定的过程，但是项目具备一些独特的要素，如政务资源及优越的生态环境，这也迎合目前部分企业寻找办公场地的重要关注因素。对比2.2 项目区域属性项目基本情况物业定位及规划设计市场环境 项目定位体系区域
7、典型项目：长沙标志商务中心u名称：长沙标志商务中心u位置：长沙市雨花区湘府中路119号（紧邻省政府、天心区政府）u规模：11万平米u建筑规划：一栋16层五星级宾馆和办公楼综合体（A座）、一栋3层商业楼（B座）、一栋18层公寓（C座）以及一栋18层国际商务公寓（D座）组成；u配套：新一佳省府旗舰店/风情商业街，五星级酒店，娱乐中心等u政府部门：湖南省省委、省政府、天心区区委、天心区政府、天心区公安局、天心区法院、湖南省商检局、五凌电力、电力科技园、省人才交流中心；u面积单元：一般都在300平方米以上，多数购买半层或整层；u入驻企业：央企、电力公司、证券公司3.1 项目定位体系写字楼样板间公寓户型
8、图3.1区域典型项目：长沙标志商务中心SWOT优势-Strength劣势-Weak1.”融城“核心地带，城市CPD，区域为未来城市的副商务中心2.交通便利，商务主干道；3.比邻红星商圈；4.比邻天心区政府和省政府1.待发展的主城区边缘地带；2.地块受规划限制较多3.受核心商圈辐射，快速干道，商业价值贬损；机会-OpportunitySO战略：发挥优势，抢占机会WO战略：利用机会，克服劣势1.城市向南发展，“南帝北丐”的城市发展地位，2.写字楼更新换代时期到来；3.经济向好，本地外地公司的发展，使得高端写字楼市场看好，4.公寓市场看好，价格稳步上升； 立足中心区的核心价值；立足中心区的核心价值；
9、 立足城市核心南移利好，我们就立足城市核心南移利好，我们就是城市未来的稀缺产品；是城市未来的稀缺产品； 以低风险、高实现、高容积率的以低风险、高实现、高容积率的产品进行功能转换！产品进行功能转换！ 南向发展南向发展城市的未来！城市的未来！ 现在形象不好，但从城市发展变迁角现在形象不好，但从城市发展变迁角度，项目地块必然成为未来的城中央度，项目地块必然成为未来的城中央！ 建立高端商务形象，弱化区域商务氛建立高端商务形象，弱化区域商务氛围缺乏状况；围缺乏状况；威胁-ThreatenST战略：发挥优势，转化威胁WT战略：减小劣势，避免威胁1.未来土地供应量大，城市发展四面开花；2.中低档商住楼供应较
10、大；3.区域商业状况差，多数商业经营困难4.酒店供应量较大，未来竞争激烈，且投入资金量巨大；高形象；创新的差异化；打造特色吸引市场眼球；控制成本，避免可能高利润但高风险项目；着力打造项目高品质，加强项目自身比较优势；3.1 项目定位体系基于企基于企业目目标下的天心区政府下的天心区政府项目开目开发整体整体战略，区域需重新定略，区域需重新定义：城市的未来中心、：城市的未来中心、CPD和和CBD立足南城区域价值，主动纳入区域价值体系！高形象、创新、差异化是立足之本，成为领导长沙的商务标杆成本控制思维，贯彻开发和营销全程开发节奏把控以时间换取产品盈利空间功能转换，写字楼带动整体价值提升，面积（利润）最
11、大化！区域层面：占位层面：运作层面：核心竞争力：区域价值+高形象价值提升+创新差异化产品规避竞争！3.1 项目定位体系 项目定位体系巅峰商务的未来长沙CPD首席商务社区办公、生活、消费、住宿、休闲、娱乐一体化的商务示范区长沙的商务标杆之作项目整体定位3.1升级性开创性核心性便捷性生态型知识型中央财智顶级三大关键词3.1 项目定位体系总体形象定位1 1、形象目、形象目标标城市坐标：项目要承载片区商务中心的功能；同时项目作为南城的代表性项目，还承担着区域核心的城市形象功能；新城示范：项目以高等级的定位和超前的规划，在全国的新城建设领域内具有非常明显的领先性和示范性，对于新时期的“和谐社会”的建设起
12、到表率作用。2 2、市、市场场目目标标南城CBD：项目综合功能和核心位置奠定了无可动摇的商务“首府”地位，在长沙商务圈体系中具有独特优势，对于南城的区域辐射基础上有机会分流部分中心城区商务需求。3 3、经济经济目目标标利润高点：以土地价值、区位发展潜力和高等级规划为支撑，项目的经济利润具有不可低估的潜力，并且地铁利好对于项目的价值提升将具有非常明显的作用。3.1 项目定位体系总体运营战略写字楼市场状况项目处于非传统商务区，面临传统商务区写字楼的竞争 项目定位体系3.1写字楼市场状况进展阶段项目名称项目名称物业类型物业类型写字楼面积写字楼面积（平米）（平米）项目状态项目状态在售高升金典公寓、写字
13、楼2万在售已售标志长沙商务中心酒店、写字楼、公寓、商业2万售罄规划中融城国际大酒店酒店、写字楼、酒店公寓、行政公馆2万建设中奥林匹克花园住宅、酒店、写字楼规划中写字楼年底或者明年动工新城国际公馆住宅、写字楼、商住楼、商业商住楼3万,办公楼4万 (预计)规划中湘府东苑普通住宅、商业楼约3万规划中湖南立达湘府大厦写字楼、底商约2万规划中商务综合楼写字楼、公寓规划中规划中湘府华城写字楼、住宅规划中规划中天城华都写字楼、公寓规划中规划中华盛世纪新城住宅、酒店、写字楼、公寓规划中规划中莲湖汽配城住宅、底商、写字楼规划中规划中中信新城住宅、别墅、公寓2.7万规划中片区未来写字楼项目较多，虽渐具集群效应，但
14、后续竞争压力大u 目前区域在售专业写字楼项目不不多，商务氛围尚未成熟，处于发展阶段；u 片区潜在竞争项目较多，主要分布在省府周边的芙蓉路与湘府路，基本上均处于规划中； 项目定位体系3.1写字楼市场状况 项目定位体系3.1物业档次项目目前或历史销售价格体量(平米）销售状况销售周期高档中天广场12000元4.5万在售2006年11月18开盘，目前还剩下高档标志商务中心10000元1.7万售罄2007年12月23日，销售周期约1年半 普通写字楼弘林国际62003.9万售罄2007年1月7日开盘，销售周期为1年半类写字楼万象新天55005.7万售罄销售周期为1年市场对中端写字楼物业及商住公寓的类写字楼
15、项目接受度高，销售速度较快，销售周期一般在一年左右；高端写字楼由于价格过高，销售速度相对较慢，一般销售周期要到1年半甚至更长；同时顶级写字楼均是在大堂或立面出来之后，客户才相对认可酒店市场状况长沙酒店业发达，酒店竞争日趋激烈3.1 项目定位体系酒店市场状况沿湘府路韶山路口至芙蓉路口，现在和未来的高档星级酒店有融程“花园”、标志华天、奥林匹克、鑫远、新城国际、上庭苑等，区域酒店面临巨大的市场竞争区域酒店日趋增多，未来竞争压力大3.1 项目定位体系公寓市场状况楼盘名称楼盘名称体量（万）体量（万）红星国际2.5标志长沙商务中心4亚商国际8星城荣域上庭院5.5项目所在区域小户型公寓较少，竞争压力相对不
16、大小户型多分布在中心城区片区多居家大户型，小户型较少3.1 项目定位体系 项目定位体系项目产品定位：国际甲级写字楼写字楼甲级写字楼客户：央企、电力企业、证券公司、教育培训、保险公司顶级形象高端品质；以高姿态引领市场；3.1客户定位：写字楼目标客户目标客户 描述描述 备注备注外地企业办事处及分支机构、外地企业办事处及分支机构、本地实力企业本地实力企业资金雄厚，对租金不敏感最关注企业形象是否被彰显，需要“被注视”的高形象昭示性配套完善、优质物管服务央企、外地知名企业证券公司、保险公司政府相关企业，如电力公司成长型及高知服务型中小企成长型及高知服务型中小企业业规模不大，办公面积要求不高对企业办公形象
17、要求高，以提升企业自身形象有一定实力，但总价和使用成本相对敏感律师事务所、会计师事务所教育咨询公司文化传播公司投资客投资客关注地段、价格、升值潜力、区域发展前景和规划要求物业高形象、完备优质配套，保值对租金回报、按揭方式很关心中小企业主大型企业的高管生意人3.1 项目定位体系项目产品定位公寓酒店式公寓（CEO专署领地）p市场稀缺产品，满足高端商务客户需求；p公寓，价值标杆p奠定市场高档公寓地位。客户：p高端商务客户p投资客p区域极大的升值潜力p高形象、完备的功能配套3.1 项目定位体系 项目定位体系客户定位：公寓目标客户目标客户 描述描述 关注点关注点 自住型客户自住型客户周边政府机关公务员，
18、工作人员来往于省内外的高端商务客户芙蓉南路、韶山南路及周边的教师、上班族高品质、高档次高档完备的配套功能 投资型客户投资型客户周边的公务员及企事业工作人员红星有一定经济实力的生意人区域发展前景项目高端商务社区高端产品的升值潜力3.1 项目定位体系项目分项产品定位商业顶级商务配套面向写字楼、酒店客户p餐饮；p休闲娱乐、商务会所；p高档礼品；p打造高档商务社区的顶级商务配套；日常生活配套面向公寓客户及周边p银行p移动、联通服务店；3.13.3 产品设计及说明户型间隔 产品规划设计及说明项目名称项目名称主力面积段主力面积段永通商邸 整层销售（700左右）华美欧120-1000标志长沙商务中心300
19、-400万象新天90-120中天广场200以上金麓国际20 -700岳麓一号240 -整层高端写字楼的划分面积一般都很大，类写字楼及其他划分面积相对较小，本项目的档次和面对客户与中天广场以及标志商务中心比较相似，可以将这两个项目作为参考。国际甲级写字楼 产品设计及说明户型间隔低楼层平面图中高楼层平面图针对本项目的情况，我们要求借鉴绿地蓝海的户型间隔模式,低楼层间隔单元数量多，越往高层越减少，每个单元都有1个房产证，满足自用、投资等买家的灵活需求。国际甲级写字楼单元单元单元单元单元单元单元单元单元单元单元单元单元单元单元单元单元3.3 产品规划设计及说明产品设计及说明电梯n高端写字楼一般都使用奥
20、的斯以及蒂森克伯虏等品牌电梯n甲级写字楼要求每部客梯服务面积不超过5000平方米；等候时间不超过40秒，长沙大多数写字楼并未达到这一标准楼盘名称电梯数量建筑面积/电梯数量佳天国际新城98173/1运达国际514840/1建鸿达现代城59455.6/1新时空NO-167667/1金源大酒店513968/1平和堂715928/1联合商厦47640/1凯旋国际322100/1中天广场59000/1第一大道63924/1定王大厦105000/1华美欧国际75667/1嘉顿新天地316174/1国际甲级写字楼3.3 产品规划设计及说明产品设计及说明电梯运力方面一般50层以下的写字楼，其总建筑面积与运力总
21、力的比值一般集中在0.25-0.31之间，电梯速度集中在中低层3.5-4米/秒；高层5.5-6米/秒。针对本项目的定位，还要合理考虑写字楼和商场对电梯的利用率。电梯数量：为了体现写字楼的高档次，写字楼每部客梯服务面积不超过5000平方米，即写字楼设置1部货梯，5部客梯，并且客梯中有两部通往地下车库装修方面聘请香港甚至国外知名设计师，与大堂、电梯间等方面综合考虑。低调华丽、光明通透为主要流行风格。智能化方面大量采用电梯远程监控系统，将控制柜中的信号处理计算机获得的电梯运行和故障信息通过公共电话网络或专用网络（都需要使用调制解调器）传输到远程的能够提供可视界面的专业电梯服务中心的计算机，以便那里的
22、服务人员掌握电梯运行情况。国际甲级写字楼3.3 产品规划设计及说明产品设计及说明空调楼盘名称楼盘名称空调类型空调类型楼盘名称楼盘名称空调类型空调类型楼盘名称楼盘名称空调类型空调类型中天广场中央空调顺天财富中心中央空调平安大厦分户空调佳天国际中央空调国贸金融中心中央空调湘域中央分户空调运达国际中央空调新世纪大厦中央空调汇富中心分户空调亚达时代中央空调新时空分户中央空调联合商厦分户空调湖南文化大厦中央空调金源大酒店中央空调凯旋国际分户空调豪廷大酒店中央空调平和堂中央空调建鸿达现代城分户空调华联商厦中央空调第一大道智能中央空调东成大厦部分中央空调通程国际中央空调名汇达中央空调唯一星城国际分户空调华天
23、贵宾楼中央空调银华大厦中央空调中隆国际分户中央空调湖南新闻大厦中央空调n一般的专业写字楼一般都配备有央空调；n本项目采用分层控制中央空调系统，并将管理费与空调费用分开计算，以降低客户管理费成本。国际甲级写字楼3.3 产品规划设计及说明产品设计及说明智能化系统智能化系统功能主要系统功能建议闭路电视监控系统地下停车场、首层大堂、标准层电梯厅及通道、高低压电房、柴油机房、水泵房及各电梯轿厢内设置CCTV监控摄像，由保安中心进行24小时不间断监控，要求监控画面达到DVD画像质量，并设置数字录像机对24小时监控内容进行记录，数字录像设备保存半年的监控录像数据；闭路电视监控线路每层预留接口，以满足将来办公
24、用户的户内监控线路要求电子巡更系统在出入口、各层电梯厅、走火楼梯间、电梯机房、高低压配电房灯设备用房设置电子巡更点；保安中心设置巡更数据读取点以便检查巡查是否到位智能门禁控制系统进出地下车库的楼梯口、每层独立的办公室进出口、首层办公区主出入口设置门禁系统，其中办公区主出入口的门禁系统在正常工作上班时间不设置门禁，但下班后必须采用经过授权的IC卡或密码才能通过该门禁系统，其他门禁系统在所有时间内都必须采用IC卡或者密码才能开门；所有的门禁系统都与保安中心联网，并在有需要时由保安中心控制开关；同时保安中心可以监控楼层内所有门禁的开关状态；门禁系统与监控系统联动，摄像系统自动摄录进出门禁的人员；背景
25、音乐及紧急广播系统所有办公区及首层大堂、电梯轿箱、裙楼各层内设置背景音乐与消防广播合一的音响系统；平时由监控中心控制播放音乐，在消防紧急情况下，自动转入消防报警状态，并按设计要求发出事故警报信号；音响系统应具有点对点广播功能，能做到保安中心与某单一办公区的广播机电设备监控系统对高低压电房设备、水泵房设备、电梯设备、柴油发电机、风机设备的工作状态进行监控，实时监控其运行的温度、噪音、电流、电压、功率等电动参数并做记录，并在设备运行出现故障时候发出警报信号；预留中央空调系统的监控出线，为将来大厦安装中央空调系统的设备监控提供接入点国际甲级写字楼3.3 产品规划设计及说明产品设计及说明公共装修部分国
26、际甲级写字楼3.3 产品规划设计及说明p办公标准层公共部分通常包括办公空间和公共走道、楼梯、电梯间及前室、卫生间。由于交通枢纽和必要的公共服务房间往往形成一个或几个核心，所以通常将它们称为标准层的核心部。此外还有空调机房和各种管线竖井，也是标准层必不可缺的。p电梯间、公共过道、走廊等的风格设计应与与大厦的整体风格保持一致。公共部分的装修需重视细节方面的处理，用完美的设计理念来体现在细部。广州保利国际大厦香港IFC香港朗豪坊 产品设计及说明户型公寓项目面积标志商务中心一房面积区间为37-67平米，其中集中在30-45、60-66平方米区域段，两房70-78平米亚商国际一房39-41平米左右，两房
27、63-70平米长大彩虹都一房52平米左右上庭苑一房50平米左右根据与周边的小户型公寓产品的对比，针对项目的商务中心的定位，建议公寓只设置一房，面积为40平米左右3.3 产品规划设计及说明 产品设计及说明户型设计公寓落地窗阳台空调位3.3 产品规划设计及说明 产品设计及说明装修及配套公寓精装修日常服务内容：24小时投诉接待、24小时报修服务、物业管理费及相关费用收取代缴、24小时接待问讯、叫早、提醒服务、电话留言服务、信件代收发服务、出租车代叫服务、代管钥匙、房租及杂费细单打印、以及配合文化活动等。VIP特约服务内容（收费服务）：房屋出售及代租服务、提供清理服务、装饰装潢服务、小家电维修、商务服
28、务、机场接送服务、洗车服务、宠物寄养、代收/送衣清洗服务、送餐服务、保姆输送服务、植物租赁及护理、钟点工、翻译文本、软件制图/制表、司法援助与咨询、保健服务、健身教练服务、私人晚宴设计、特约安保服务等。酒店式服务从服务形式分为日常服务内容和VIP服务内容。3.3 产品规划设计及说明 产品设计及说明业态商业中西餐厅，特色饮食店3.3 产品规划设计及说明 SPA打造长沙最低调和最顶级的SPA做为会所的核心亮点及主打业务，其面队的客户群体为长沙崇尚个性化和时尚服务的享受阶层。红酒雪茄吧珍藏世界顶级品牌的特级红酒和各式雪茄，定期为会员举办世界顶级奢侈品展示活动。 产品设计及说明商铺划分、租售方式商业业
29、态商铺面积租售方式一层商业礼品店、高档服装店、移动营业厅、银行多数商铺面积控制在80-120平方米，部分商铺面积可达到200平米出售二层商业中西餐厅、茶座、咖啡厅商铺面积为200-300平方米尽量出售、部分可持有出租三层商业养生会馆、健身馆、KTY、宴会厅整体产权、分割出租自身持有出租3.3 产品规划设计及说明商铺去化策略：招商先行，先难后易，多销售少出租。3.2 项目规划设计调整建筑入口一层写字楼大堂入口由6米变为8.4米公寓入口由8.4米变为6米写字楼入口原先定为6米，不显档次和不够气派，因此建议改为8.4米；公寓入口原先定位8.4米，造成空间的不必要浪费，因此建议改为6米写字楼电梯2台通
30、往地下车库 项目规划设计调整商业二层商业写字楼中餐厅、特色饮食店二层商业整体定位为餐饮，其中酒店裙楼二层为主要为酒店配套的西餐厅、咖啡厅，公寓裙楼二楼则定位为中餐厅以及特色餐饮店3.2观光电梯西餐厅咖啡厅 项目规划设计调整公寓公寓层高由原来的3.3米改为2.8米，因此公寓由原先的21层改为24层，建筑高度保持不变，符合规划要求；公寓横向柱距改为7.4米，相应的西北方向的柱距也变为7.4米，这样公寓与写字楼距离变为了13.5米；相应调整后，公寓的单层面积有所减小，但由于层高调整，增加了3层，相应建筑面积基本维持不变。横向柱距由8.4米改为7.4米柱距由8.4米改为7.4米写字楼与公寓距离由原来的8.4米变为13.4米3.27.4米7.4米7.4米7.4米7.4米7.4米7.4米7.4米7.4米7.4米公寓整体开间由42米变为37米 项目规划设计调整公寓公寓原先设计电梯台数过大，建议取消两台；一般公寓不设置公共卫生间，但考虑到部分办公需要，可保留小面积的公共卫生间；取消电梯取消公共卫生间3.2
