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1、中国的房地产金融中国房地产金融中国房地产金融 - 发展历史发展历史第一阶段：第一阶段： 理论突破与试点起步阶段理论突破与试点起步阶段(1978 至至1991 年年) 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992 至至1995 年年) 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。第三阶段：相对稳定协调发展阶段第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1995 至至2002 年年) 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶第四阶段：价格持续上扬，多项
2、调控措施出台的新阶段段(2003 年以来年以来) 2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。中国的房地产现状从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的态势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。这种投资一方面来自国内民间资本的投入，另一方面就是国际投资。其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额的绝大部分，除了2008年有较小回落，2004年至2010年都保持了高速增长状态，2011年随着国内房地产调控政策的出台，这一数据又逐渐开始归落。从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资。1、房
3、地产开发投资完成情况房地产开发投资完成情况 2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%（扣除价格因素实际增长19.4%），增速比1-11月份提高0.3个百分点，比2012年提高3.6个百分点。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。2014年1-2月份，全国房地产开发投资7956亿元，同比名义增长19.3%，增速比去年全年回落0.5个百分点。其中，住宅投资5426亿元，增长18.4%，增速回落1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.2%。 2013年，房地产开发企业土地购置面积
4、38814万平方米，比上年增长8.8%，增速比1-11月份回落1.1个百分点；土地成交价款9918亿元，增长33.9%，增速提高2.4个百分点。2014年1-2月份，房地产开发企业土地购置面积4062万平方米，同比增长6.5%，土地成交价款1000亿元，增长8.9% 2、商品房销售和待售情况商品房销售和待售情况2013年，商品房销售面积130551万平方米，比上年增长17.3%，增速比1-11月份回落3.5个百分点，比2012年提高15.5个百分点；其中，住宅销售面积增长17.5%，办公楼销售面积增长27.9%，商业营业用房销售面积增长9.1%。商品房销售额81428亿元，增长26.3%，增速
5、比1-11月份回落4.4个百分点，比2012年提高16.3个百分点；其中，住宅销售额增长26.6%，办公楼销售额增长35.1%，商业营业用房销售额增长18.3%。2014年1-2月份，商品房销售面积10466万平方米，同比下降0.1%。其中，住宅销售面积下降1.2%，办公楼销售面积下降8.0%，商业营业用房销售面积增长8.4%。商品房销售额7090亿元，下降3.7%。其中，住宅销售额下降5.0%，办公楼销售额下降17.1%，商业营业用房销售额增长7.9%。房价会涨还是会跌？这是很多人非常关心的问题。2014年，我国房地产市场区域分化程度正在显著加深，一边是北京、上海、广州等一线城市楼市炙手可热
6、；另一边是多地三四线城市房价连续下跌。对于未来房价走势，华润集团董事长宋林说，一线城市房价上涨的动力与其他三四线城市不一样，因此还有继续上涨的空间。“至于三四线城市房价，我想已经进入调整期。”(例子：广州与东莞)中国房地产投资风险最高50城中有49个是三线城市三线城市许多三线城市2013年下半年量价齐跌，行业正在迎来大拐点，未来的有效刚需严重小于供应量，房价不会再疯涨。目前广大三四线城市的房地产已经出现供过于求的结构性问题。“三四线城市热衷于建新城，房子一建就一大堆，但是各种配套跟进很慢，人口导入也比较慢，这就造成短期楼市库存消化困难。” 业内人士判断，房价下降的原因是如今诸暨房地产市场已经严
7、重供大于求，这个问题在接下来几年还会更加严重。房产公司的销售人员表示楼房销售都很一般，一度贴近成本甚至亏本卖房。” 业内人士判断，房价下降的原因是如今诸暨房地产市场已经严重供大于求，这个问题在接下来几年还会更加严重。1、为贯彻落实国务院关于加快发展养老服务业的若干意见，保监会已起草关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)，把北京、上海、广州、武汉四个城市作为“以房养老”的试点。2、房产税在上海和重庆两地试点 ，现行房地产税征收措施成房价上现行房地产税征收措施成房价上涨推手。涨推手。一直以来房产税征收的话题都是热点，从去年开始网上便有2014年房产税全面开征的消息扩散，之所
8、以房产税征收牵动着大家的心，主要在于人们对开征房产税后拉低房价、挤压楼市泡沫的期望很大。财政部部长楼继伟日前明确表示，要将房产税和个税改革作为我国未来税收改革重点推进的对象。全国政协委员、中国银行监事梅兴保在“两会”前就目前房地产走势等问题接受记者采访时表示，今年的房产税难以避免，房价会相对稳定，但不排除二三线个别城市、一线城市的个别项目出现“跳水”可能。 知识小普及知识小普及：“以房养老”主要有两种形式一是把房产抵押给银行、保险公司等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款。另一种方式就是出售大房，换购小房，用差价款养老。由于英国的住房养老模
9、式更多地借助于保险公司的力量，即老人将房子抵押给银行所获得的贷款须充当保费用来购买年金，住房反向抵押贷款在英国又被称作“逆向年金”政策对象：这个保险产品的投保人群限定为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人试点时间：试点期从正式文件发布之日起，到2016年3月31日止。存在问题存在问题：1、保险公司将控制试点规模，只能满足少部分老年人的需求；2、养儿防老、家产传后的传统观念也意味着试点开展起来困难重重；3、保险公司考虑不同风险，如房屋价值变下降 、老人寿命超预期，一般来讲，把房子抵押出去以后，实际上险企应一直管到老人去世，而如果老人活的年龄特别大，对保险公司来讲就有一定的风险。而且，现在评估的
10、房屋价值今后是不断变化的，大幅缩水的话将影响险企业绩。专家意见专家意见: : : :专家认为“以房养老”仍然有一定的市场需求，推动试点顺利开展，一方面亟待试点细则“落地”，另一方面，还需要多宣传这个新生事物，转变传统的养老观念。叶学平说，对一些特殊人群来说，以房养老模式很好，可是接受度不高，各方应该加强舆论引导，让这个新事物更容易被接受。投资房地产的注意事项投资房地产的注意事项:1、做好对自身资金实力和房地产市场的分析评估、做好对自身资金实力和房地产市场的分析评估房地产投资需要大量的资金,如果自身没有足够的资金,或者对房地产行业，市场没有足够的认识,就不能投资房地产。2、选择好房地产投、选择好房地产投资的品种资的品种目前,可以供个人进行投资的房地产品种主要有商铺、写字楼、住宅等。一般情况下,地区经济快速增长时,投资商业地产会有比较好的回报。而投资住宅地产会比较安全,升值稳定。3、投资房地产要考虑全面、投资房地产要考虑全面综合考虑该项目开发商的实力、地点、周边环境、房型以及物业管理等方面的问题。 12 12会计会计会计会计3 3班班班班12133000821213300082林纯林纯林纯林纯12133000721213300072黄婉芬黄婉芬黄婉芬黄婉芬
