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1、八章投资房地产与无形资产Stillwatersrundeep.流静水深流静水深,人静心深人静心深Wherethereislife,thereishope。有生命必有希望。有生命必有希望第一节第一节 投资性房地产投资性房地产v投资性房地产的确认投资性房地产的确认v投资性房地产的计量投资性房地产的计量v投资性房地产的转换投资性房地产的转换v投资性房地产的处置投资性房地产的处置一、投资性房地产的确认一、投资性房地产的确认v定义：定义：是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。地产。投资性房地产应当能够单独
2、计量和出售。v形式形式已出租的建筑物已出租的建筑物已出租的土地使用权已出租的土地使用权持有且拟增值后转让的土地使用权持有且拟增值后转让的土地使用权v确认确认 将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：件： 1、与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；、与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业； 2、该投资性房地产的成本能够可靠计量、该投资性房地产的成本能够可靠计量二、投资性房地产的计量二、投资性房地产的计量v投资性房地产的初
3、始计量投资性房地产的初始计量v投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量采用成本模式进行后续计量的投资性房地产采用成本模式进行后续计量的投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产投资性房地产后续计量模式的变更投资性房地产后续计量模式的变更投资性房地产的初始计量投资性房地产的初始计量v投资性房地产应当按照成本进行初始计量投资性房地产应当按照成本进行初始计量v外购的投资性房地产外购的投资性房地产只有在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值，才能只有在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。称之为外购的投资
4、性房地产。外购投资性房地产的成本，包括买价、相关税费和可直接归属外购投资性房地产的成本，包括买价、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。于该资产的其他支出。v自行建造的投资性房地产自行建造的投资性房地产只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认同时对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。使用状态前
5、发生的必要支出构成。自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产、用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，转无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，转入投资性房地产。入投资性房地产。投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量v后续计量具有成本和公允价值两种模式后续计量具有成本和公允价值两种模式通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值
6、模式计量允价值模式计量同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两者计量模式计量，不得同时采用两者计量模式v投资性房地产后续计量模式的变更投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益期初留存收益已采用公允价值模式计量的投资性房
7、地产，不得从公允价已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式值模式转为成本模式采用成本模式进行后续计量采用成本模式进行后续计量v企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量续计量v会计处理会计处理外购投资性房地产或自行建造投资性房地产达到预定可外购投资性房地产或自行建造投资性房地产达到预定可使用状态时，按照其实际成本，借记使用状态时，按照其实际成本，借记“投资性房地产投资性房地产”，贷记，贷记“银行存款银行存款”、“在建工程在建工程”等科目。等科目。按月计提折旧或进行摊销，借记按月计提折旧或进行摊销，借记“其他业务成本
8、其他业务成本”，贷，贷记记“投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。科目。取得的租金收入，借记取得的租金收入，借记“银行存款银行存款”等，贷记等，贷记“其他业其他业务收入务收入”等科目。等科目。投资性房地产存在减值迹象的，经减值测试后确定发生投资性房地产存在减值迹象的，经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失资产减值损失”科科目，贷记目，贷记“投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备”科目。科目。采用公允价值模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量v采用公允价值模式的前提条件采用公允价值模式的前提条件企业只有存在
9、确凿证据表明投资性房地产的公允价值能企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式进行后续计够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式进行后续计量。两个条件必须同时具备（量。两个条件必须同时具备（P154）v会计处理会计处理外购投资性房地产或自行建造投资性房地产达到预定可外购投资性房地产或自行建造投资性房地产达到预定可使用状态时，按照其实际成本，借记使用状态时，按照其实际成本，借记“投资性房地产投资性房地产”，贷记，贷记“银行存款银行存款”、“在建工程在建工程”等科目。等科目。不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计不计提折旧或摊销，应当以资产负债表
10、日的公允价值计量。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账量。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额，借记面价值的差额，借记“投资性房地产投资性房地产-公允价值变动公允价值变动”，贷记贷记“公允价值变动损益公允价值变动损益”科目；低于则做相反的分录。科目；低于则做相反的分录。取得的租金收入，借记取得的租金收入，借记“银行存款银行存款”，贷记，贷记“其他业务其他业务收入收入”等科目。等科目。三、投资性房地产的转换三、投资性房地产的转换v房地产的转换形式及转换日房地产的转换形式及转换日v房地产转换的会计处理房地产转换的会计处理成本模式下的转换成本模式下的转换v作为存货的房地产
11、转换为投资性房地产作为存货的房地产转换为投资性房地产v自用房地产转换为投资性房地产自用房地产转换为投资性房地产v采用成本模式计量的投资性房地产转为自用采用成本模式计量的投资性房地产转为自用公允价值模式下的转换公允价值模式下的转换v作为存货的房地产转换为投资性房地产作为存货的房地产转换为投资性房地产v自用房地产转换为投资性房地产自用房地产转换为投资性房地产v采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用房地产的转换形式及转换日房地产的转换形式及转换日v房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行
12、的重新分类。进行的重新分类。v企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，且满足下列条件企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，且满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：产转换为投资性房地产：作为存货的房地产改为出租作为存货的房地产改为出租 转换日为租赁期的开始日转换日为租赁期的开始日自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租 转换日为租赁期的开始日转换日为租赁期的开始日自用土地使用权停止自用改用于资本增值自用土地使用权停止自用改用于资本增值 转换日为自用土地使用权停止使
13、用后，确定用于资本增转换日为自用土地使用权停止使用后，确定用于资本增值的日期。值的日期。投资性房地产开始自用投资性房地产开始自用 转换日为房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产转换日为房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。商品、提供劳务或者经营管理的日期。成本模式下的转换成本模式下的转换v作为存货的房地产转换为投资性房地产作为存货的房地产转换为投资性房地产按该存货在转换日的账面价值结转，按该存货在转换日的账面价值结转，借：投资性房地产借：投资性房地产 存货跌价准备存货跌价准备 贷：开发产品贷：开发产品 v自用房地产转换为投资性房地产自用房地产转换为投资性房
14、地产按自用房地产在转换日的账面价值结转，按自用房地产在转换日的账面价值结转，借：投资性房地产借：投资性房地产 累计折旧累计折旧 （累计摊销）（累计摊销） 固定资产减值准备固定资产减值准备 （无形资产减值准备）（无形资产减值准备） 贷：固定资产贷：固定资产 （无形资产）（无形资产） 投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销） 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备采用成本模式计量的投资性房地产转为自用采用成本模式计量的投资性房地产转为自用v按该投资性房地产在转换日的账面价值结转，按该投资性房地产在转换日的账面价值结转，借：固定资产借：固定资产 （无
15、形资产）（无形资产） 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 （投资性房地产累计摊销）（投资性房地产累计摊销） 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 累计折旧累计折旧 （累计摊销）（累计摊销） 固定资产减值准备固定资产减值准备 （无形资产减值准备）（无形资产减值准备）公允价值模式下的转换公允价值模式下的转换v作为存货的房地产转换为投资性房地产作为存货的房地产转换为投资性房地产v自用房地产转换为投资性房地产自用房地产转换为投资性房地产v采用公允价值模式计量的投资性房地产转为采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用自用作为存货的房地产转换为投资性房地产作为
16、存货的房地产转换为投资性房地产v投资性房地产入账成本按该房地产转换日的公允价值确定投资性房地产入账成本按该房地产转换日的公允价值确定v其公允价值小于账面价值的差额，计入公允价值变动损益其公允价值小于账面价值的差额，计入公允价值变动损益借：投资性房地产借：投资性房地产- -成本（公允价值）成本（公允价值） 公允价值变动损益公允价值变动损益 存货跌价准备存货跌价准备 贷：开发产品贷：开发产品v其公允价值大于账面价值的差额，计入资本公积其公允价值大于账面价值的差额，计入资本公积借：投资性房地产借：投资性房地产- -成本（公允价值）成本（公允价值） 存货跌价准备存货跌价准备 贷：开发产品贷：开发产品
17、资本公积资本公积- -其他资本公积（处置时转入其他业务收入）其他资本公积（处置时转入其他业务收入）自用房地产转换为投资性房地产自用房地产转换为投资性房地产v投资性房地产入账成本按该房地产转换日的公允价值确定投资性房地产入账成本按该房地产转换日的公允价值确定v其公允价值小于账面价值的差额，计入公允价值变动损益其公允价值小于账面价值的差额，计入公允价值变动损益借：投资性房地产借：投资性房地产- -成本（该房地产转换日的公允价值）成本（该房地产转换日的公允价值） 公允价值变动损益公允价值变动损益 累计折旧（或累计摊销）累计折旧（或累计摊销） 固定资产减值准备（或无形资产减值准备）固定资产减值准备（或
18、无形资产减值准备） 贷：固定资产（或无形资产）贷：固定资产（或无形资产）v其公允价值大于账面价值的差额，计入资本公积其公允价值大于账面价值的差额，计入资本公积借：投资性房地产借：投资性房地产- -成本（该房地产转换日的公允价值）成本（该房地产转换日的公允价值） 累计折旧（或累计摊销）累计折旧（或累计摊销） 固定资产减值准备（或无形资产减值准备）固定资产减值准备（或无形资产减值准备） 贷：固定资产（或无形资产）贷：固定资产（或无形资产） 资本公积资本公积- -其他资本公积（处置时转入其他业务收入）其他资本公积（处置时转入其他业务收入）采用公允价值模式计量的采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自
19、用投资性房地产转为自用v以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值v其公允价值与原账面价值的差额计入当期损益其公允价值与原账面价值的差额计入当期损益借：固定资产（或无形资产）借：固定资产（或无形资产）- -转换日的公允价值转换日的公允价值 公允价值变动损益（差额大于公允价值变动损益（差额大于0 0） 贷：投资性房地产贷：投资性房地产- -成本成本 投资性房地产投资性房地产- -公允价值变动公允价值变动( (或借或借) ) 公允价值变动损益（差额小于公允价值变动损益（差额小于0 0）四、投资性房地产的处置四、投资性房地产的处置v投资性房地产出售、转让
20、、报废或毁损，应当将处置收入扣投资性房地产出售、转让、报废或毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。v成本模式计量的投资性房地产的处置成本模式计量的投资性房地产的处置确认收入，确认收入， 借：银行存款等借：银行存款等 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 应交税费应交税费-应交营业税应交营业税结转成本，结转成本， 借：其他业务成本借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产贷：投资性房地产公允价值模式计量的投资性房地产的处置公允价值模式计量
21、的投资性房地产的处置v确认收入，确认收入， 借：银行存款等借：银行存款等 贷：其他业务收入贷：其他业务收入v结转成本，结转成本， 借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：投资性房地产贷：投资性房地产- -成本成本 投资性房地产投资性房地产- -公允价值变动（或借）公允价值变动（或借）v将其持有损益（公允价值变动损益）转为已实现损将其持有损益（公允价值变动损益）转为已实现损益（其他业务收入）益（其他业务收入）借或贷记借或贷记“公允价值变动损益公允价值变动损益”，贷或借记，贷或借记“其他业务收其他业务收入入”v将转换日计入资本公积的金额转入其他业务收入将转换日计入资本公积的金额转入其他业务收入借：资
22、本公积借：资本公积-其他资本公积其他资本公积 贷：其他业务收入贷：其他业务收入第二节第二节 无形资产无形资产v无形资产的特征与内容无形资产的特征与内容v无形资产的计量无形资产的计量v无形资产的取得无形资产的取得v无形资产的摊销无形资产的摊销v无形资产的出租、出售无形资产的出租、出售v无形资产的期末计价无形资产的期末计价无形资产的特征与内容无形资产的特征与内容v概念：概念：是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币资产，主要包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、资产，主要包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、特许权等。特许权等。v特征：特
23、征：可辨认性、不具有实物形态、属于非货币性资产可辨认性、不具有实物形态、属于非货币性资产v内容内容专利权、非专利技术、商标权、著作权、特许权、土地专利权、非专利技术、商标权、著作权、特许权、土地使用权等。使用权等。无形资产的初始计量无形资产的初始计量v无形资产应该按照实际成本计量，即以取得无形资产并使之无形资产应该按照实际成本计量，即以取得无形资产并使之达到预定用途而发生的全部支出作为无形资产的成本。达到预定用途而发生的全部支出作为无形资产的成本。v外购无形资产的成本，包括买价、相关税费以及直接归属于外购无形资产的成本，包括买价、相关税费以及直接归属于是该项资产达到预定用途所发生的其他支出。是
24、该项资产达到预定用途所发生的其他支出。v购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的初始成本以购买价款的现值为基有融资性质的，无形资产的初始成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付价款与购买价款的现值之间的差额，除符础确定。实际支付价款与购买价款的现值之间的差额，除符合借款费用资本化条件的应予资本化之外，应当在信用期间合借款费用资本化条件的应予资本化之外，应当在信用期间内用实际利率法进行摊销，计入当期损益。（内用实际利率法进行摊销，计入当期损益。（P162 例例8-6）v自行开发的无形资产，其成本包括自满足无形
25、资产确认条件自行开发的无形资产，其成本包括自满足无形资产确认条件后至达到预定用途前所发生的支出总额，但对于以前期间已后至达到预定用途前所发生的支出总额，但对于以前期间已经费用化的支出不再进行调整。经费用化的支出不再进行调整。研究阶段的有关支出，在发生时应当费用化计入当期损益研究阶段的有关支出，在发生时应当费用化计入当期损益开发阶段的有关支出，如果企业能够证明开发支出符合无形资开发阶段的有关支出，如果企业能够证明开发支出符合无形资产的定义及相关确认条件，可以确认为无形资产。产的定义及相关确认条件，可以确认为无形资产。无形资产的无形资产的后续计量后续计量v无形资产后续计量的原则无形资产后续计量的原
26、则估计无形资产的使用寿命估计无形资产的使用寿命无形资产使用寿命的复核无形资产使用寿命的复核v使用寿命有限的无形资产使用寿命有限的无形资产v使用寿命不确定的无形资产使用寿命不确定的无形资产无形资产后续计量的原则无形资产后续计量的原则v估计无形资产的使用寿命估计无形资产的使用寿命企业应当于取得无形资产时分析判断其使用寿命企业应当于取得无形资产时分析判断其使用寿命无形资产的使用寿命如为有限的，应当估计该使用寿命无形资产的使用寿命如为有限的，应当估计该使用寿命的年限或者构成使用寿命的产量等类似计量单位数量的年限或者构成使用寿命的产量等类似计量单位数量无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，应当视无法
27、预见无形资产为企业带来经济利益期限的，应当视为使用寿命不确定的无形资产为使用寿命不确定的无形资产v无形资产使用寿命的复核无形资产使用寿命的复核企业应当于每年年度终了，对无形资产的使用寿命及摊企业应当于每年年度终了，对无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核销方法进行复核如果有证据表明无形资产的使用寿命及摊销方法不同于如果有证据表明无形资产的使用寿命及摊销方法不同于以前的估计，则对于使用寿命有限的无形资产，应改变以前的估计，则对于使用寿命有限的无形资产，应改变其摊销年限及摊销方法，并按照会计估计变更进行处理。其摊销年限及摊销方法，并按照会计估计变更进行处理。对于使用寿命不确定的无形资产，如果有证据表
28、明其使对于使用寿命不确定的无形资产，如果有证据表明其使用寿命是有限的，则应估计其使用寿命并按照使用寿命用寿命是有限的，则应估计其使用寿命并按照使用寿命有限的无形资产处理原则进行处理。有限的无形资产处理原则进行处理。使用寿命有限的无形资产的后续计量使用寿命有限的无形资产的后续计量-无形资产摊销无形资产摊销v使用寿命有限的无形资产，应在其预计的使用寿使用寿命有限的无形资产，应在其预计的使用寿命内采用系统合理的方法对应摊销金额进行摊销。命内采用系统合理的方法对应摊销金额进行摊销。v应摊销金额应摊销金额= =无形资产的成本无形资产的成本- -残值残值- -已计提的减值已计提的减值准备准备v使用寿命有限
29、的无形资产摊销的会计处理使用寿命有限的无形资产摊销的会计处理按照该项无形资产所服务的对象，计入相关资产的成本按照该项无形资产所服务的对象，计入相关资产的成本或者当期损益或者当期损益借：制造费用借：制造费用 管理费用等管理费用等 贷：累计摊销贷：累计摊销使用寿命不确定的无形资产的后续计量使用寿命不确定的无形资产的后续计量v对于使用寿命不确定的无形资产，在持有期对于使用寿命不确定的无形资产，在持有期间不需要进行摊销间不需要进行摊销v但应当在每个会计期间进行减值测试。如减但应当在每个会计期间进行减值测试。如减值测试表明已发生减值，则需要计提相应的值测试表明已发生减值，则需要计提相应的减值准备。减值准
30、备。 借：资产减值损失借：资产减值损失 贷：无形资产减值准备贷：无形资产减值准备无形资产的处置和报废无形资产的处置和报废v无形资产出租（无形资产出租（P165 例例8-8）企业让渡无形资产使用权形成的租金收入和发生的相关企业让渡无形资产使用权形成的租金收入和发生的相关费用，分别确认为其他业务收入和其他业务成本。费用，分别确认为其他业务收入和其他业务成本。v无形资产出售（无形资产出售（P165 例例8-9）v企业出售某项无形资产，应将所取得的价款与该无企业出售某项无形资产，应将所取得的价款与该无形资产账面价值的差额，确认为处置非流动资产的形资产账面价值的差额，确认为处置非流动资产的利得或损失，计入当期营业外收支。利得或损失，计入当期营业外收支。v无形资产报废无形资产报废 借：累计摊销借：累计摊销 无形资产减值准备无形资产减值准备 营业外支出营业外支出 贷：无形资产贷：无形资产
