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1、房地产信托融资一、房地产信托概论信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人， 由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。它是以财产为核心、 以信任为基础、 以委托为方式的一种财产管理制度。其本质可概括为“受人之托，代人理财”。房地产信托是信托业务的一种。所谓房地产信托， 是指信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。这里所指的不动产，包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益
2、权和担保抵押权等相关权利。二、房地产信托融资模式基于融资过程中形成产权关系及现实的运用，房地产信托融资主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托四种模式。一贷款型信托融资模式1、操作流程在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定委托人投资者的委托， 以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时归还本金给信托投资公司； 信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和归还本金给投资者。投资者（委托人）信托投资公司(受托人）开发商（项目公司）（1）信托资金（4）信托收益及本金
3、（2）信托贷款（3）支付利息偿还本金资产抵押股权质押第三方担保精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 6 页2、特点及优势二股权型信托融资模式1、操作流程在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金，之后以股权投资的方式 ( 收购股权或增资扩股 )向项目公司注入资金， 同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限如两年后溢价回购信托投资公司持有的股权。投资者（受托人）信托投资公司（委托人）开发商（项目公司）（ 1）信托资金（ 4）信托收益及本金（3）溢价股权回购股权质押第三方担保（2）收购股权或增资扩股2
4、、特点及优势对公司 ( 项目) 要求要求风险控制机制退出方式对公司 ( 项目)要求要求的风险控制机制退出方式“四证”齐全自有资本金到达35二级以上开发资质项目盈利能力强资产抵押土地、房产等不动产，抵押率一般在50左右、股权质押、第三方担保、资金监管、受托支付、设置独立账户归还贷款本金融资金额融资期限融资成本视开发商的实力、项目的资金需求及双方的谈判结果，从几千万到几亿不等以 1-2 年居多，最近也出现了 5 年期甚至更长期限的信托计划一般高于同期银行法定贷款利率，目前在12- 20居多。优势： 融资期限比较灵活，操作简单，交易模式成熟，利息可计入开发成本。劣势： 与银行贷款相比成本高，目前政策
5、调控环境下难以通过监管审批。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 6 页第 3 页 共 6 页股权结构相对简单清晰、项目盈利能力强、已投入30% 以上的自有资金、项目可不要求四证。向项目公司委派股东和财务经理、土地抵押、股权质押、第三方担保、回购承诺溢价股权回购融资金额融资期限融资成本视项目的资金需求及双方的谈判结果以 1-2 年居多，最近也出现了5年期甚至更长期限的信托计划一般 15% 以上。股权性质优势劣势该等股权性质类似于优先股，对公司的日常经营、人事安排等没有决定权可能有建议权、知情权、监督权等1能够增加房地产公司的资
6、本金，改善资产负债率，起到过桥融资 的作用使房地产公司到达银行融资的条件； 2其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报， 并不要求参与项目的经营管理、 和开发商分享最终利润 。一般均要求附加回购， 在会计处理上仍视为债权； 如不附加回购则投资者会要求浮动超额回报， 影响开发商利润。三混合型信托融资模式夹层融资型债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点， 同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。对公司 ( 项目) 要求要求的风险控制机制退出方式项目盈利前景良好，一般为大型集团开发项目向 项目公司
7、委派董事、土地抵押、股权质押、第三方担保、资金证照监管、受托支付综合采用贷款归还及溢价股收购融资金额融资期限融资成本精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 6 页一般在 5亿以上以 2-3 年居多，股权投资期限也可以为 5 年期甚至更长固定 +浮动，固定部分一般不低于 15%/年优势： 1 信托可以在项目初期进入， 增加项目公司资本金， 改善资产负债机构。2债权部分成本固定，不侵占开发商利润，且较易资本化；股权部分一般都设有回购条款，即使有浮动收益占比也较小劣势：交易结构比较复杂， 信托公司一般会要求对公司财务和销售进行监管，同
8、时会有对施工进度、销售额等考核的协议四财产受益型信托融资模式1、操作流程利用信托的财产所有权与受益权相别离的特点，开发商将其持有的房产信托给信托公司， 形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。 信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权，信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。投资者（委托人）信托投资公司（受托人）开发商（委托人）（ 2）信托资金（ 4）信托收益及本金（ 1）信托财产（ 3）优先受益权收入优先受益权溢价回购优先受益权2、特点及优势对信托财产要求要求风险控制机
9、制退出方式1业已建成，产权清晰， 证件齐全； 2能产生稳定的现金流， 如商场、写字楼、酒店等租赁型物业1 通常设置一般受益权和优先受益权，分别由开发商和投资者信托计划持有；信托到期后如投资者优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发开发商溢价回购受益权或追加认购次级受益权精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 6 页第 5 页 共 6 页商所持有的劣后受益权则滞后受偿； 2回购承诺及第三方担保3物业抵押、股权质押等融资金额融资期限融资成本视 信托 财 产 的评估价值，和租金收入等确定一般期限不超
10、过 3 年，但可以通过结构设计实现资金循环使用12-18%/年，视资产质量优势劣势1在不丧失财产所有权的前提下实现了融资。2在条件成熟的情况下，可以过度到标准的REITs产品。物业租售比过低导致融资规模不易确定三、房地产信托基金1、操作流程一般采用先成立信托计划， 继而以有限合伙形式成立基金，通过基金对开发商已经取得的项目进行股权投资，或者与开发商共同投资。2、特点及优势对公司 (项目)要求要求风险控制机制退出方式项目盈利前景良好，一般为大型集团开发项目向项目公司委派董事、土地抵押、股权质押、第三方担保、资金证照监管、受托支付综合采用项目公司清算或股权回购融资金额融资期限融资成本基金规模在5 亿以上， 单笔投资 2 亿以上基金期限 5 年以上，单个项目以 2-3 年居多浮动，根据项目盈利情况分成优势劣势1信托可以在项目初期、甚至在项1信托公司一般会对施工进度、销精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 6 页目前期进入，增加项目公司资本金，改善资产负债机构。2采用同股同权方式，风险共担。3资金使用灵活，可以参与开发项目的不同阶段。售额等考核，如未达标，有相应对赌条款2股权部分参与项目分成，影响开发商收益精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 6 页
