《2022年房地产市场法测算过程》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年房地产市场法测算过程（3页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1 2 市场法测算过程市场法是将待估房地产与其所在区域近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作相应的修正，以此估算待估房地产的正常市场情况下的价格或价值的一种方法。市场法适用于房地产交易市场活跃的城市或区域，也就是说，市场法的基础是同一供应圈内有与估价对象类似的近期交易的房地产。所以，市场法适用的对象是本身具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准厂房等。而对于很少发生交易或其数量很少的房地产，如特殊工业用房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场法进行估价。另外，在市场法估价中需要对比较对象进行差异性修正，主要的修
2、正有交易情况、交易日期和房地产个别性( 包括区位、权益和实物三个方面) 等的修正。不同的交易环境、交易形式及谈判对象都会使最终成交价格存在差异，交易情况修正就是将已成交的交易价格通过各种交易因素的修正变成正常情况下的交易价格，只有正常情况下的价格才是客观、公正的价格。通过对市场法概念及适用的对象和条件的阐述，结合长春市房地产市场状况，根据待估房地产的内部实际和区位条件，本次估价采用市场市场法确定待估房地产的价格。由于待估房地产已竣工，因此在此忽略待估房地产项目完工时尚需的造价成本。它的实际价格即为用市场市场法测算的商品房价格。市场法计算公式为：市场法计算公式为：待估房地产价格=比准实例房地产价
3、格 交易情况修正系数 房地产市场状况调整系数 房地产状况调整系数。2.1 交易实例选取根据替代原则，选取近期同一供需圈内类似区域的三个综合项目交易实例进行比较，具体情况如下。可比实例A、B、C都选取了与待估房地产在同一个住宅小区的住宅进行比较。具体情况如下：A：交易实例位于长春市基隆路与新竹路交汇处的新竹花园内。是面积为105 的住宅，毛坯房、2 室2 厅 1 卫房型、朝向朝南、为第五层（共七层）、房龄9 年，权属为所有权。付款方式为一次性付款。在2010 年 12 月交易价格为4000 元/ ，总价为42 万。B：交易实例位于长春市基隆路与新竹路交汇处的新竹花园内，与A、B 所在的区块相隔一
4、条街道，距天嘉公园较近，公共设施也较完善，环境条件比A、C 所在的区块优越。是面积为99 的住宅，精装修、2 室 2 厅 1 卫房型、朝向南北、第五层（共六层），权属为所有权。付款方式为一次性付款。在2010 年12 月交易价格为4747.5 元/ ，总价为47 万。C：交易实例位于长春市基隆路与新竹路交汇处的新竹花园内。是面积为160 的住宅，中等装修、4室 2 厅 2 卫房型、朝向朝南、第六层（共七层）、房龄9 年，权属为所有权。付款方式为一次性付款。在2010 年 12 月交易价格为4062.5 元/ ，总价为65 万。2.2 估价分析2.2.1 交易情况修正交易实例A、 B、C为正常交
5、易价格，均为现房，无须修正。2.2.2 交易日期修正名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 3 页 - - - - - - - - - 2 交易实例 A、B、C均为近期交易价格，交易实例A、B、C均为 12 月份交易，因此不作修正。2.2.3 区域因素修正实例 A、B、C与估价对象同在同一供需圈，设待估对象区域因素为100, 根据各实例的区域因素状况，A的区域因素为100，B为 103，C为 100，详见表2-1，表 2-2。表 2-1 区域因素修正说明表区域因索
6、待估房地产可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 商服繁华商服繁华程度一般商服繁华程度一般商服繁华程度一般商服繁华程度一般道路通达度临基隆路临基隆路临基隆路临基隆路公交便捷度距公交站点100m左右距公交站点100m左右距公交站点200m左右距公交站点100m左右基础生活设施六通一平六通一平六通一平六通一平公用设施距公用设施在100500m ，质量一般距公用设施在100500m ，质量一般距各类公用设施较近，质量较优距公用设施在100500m ，质量一般环境质量一般一般较优一般表 2-2 分值表区域因索待估房地产可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 商服繁华20 20 20 20 道路通达
7、度15 15 15 15 公交便捷度20 20 20 20 基础生活设施20 20 21 20 公用设施15 15 16 15 环境质量10 10 11 10 A所得区域因素修正系数：100/100 B所得区域因素修正系数：100/103 C所得区域因素修正系数：100/100 2.2.4 个别因素修正估价对象房屋的用途与结构与可比实例的房屋用途、结构基本相同，但考虑建筑年代、面积、套形、房屋朝向、楼层、建筑结构、小区环境、物业管理等各因素对房地产价格的影响，设估价对象个别因素为10O ，判断实例A、B、C 的价格与估价对象相比分别为101、102、98，详见表 2-3，表 2-4。表 2-3
8、 个别因素修正说明表个别因素待估房地产可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 建筑年代2001 年2001 年2001 年2001 年面积面积适中面积基本适中面积适中面积较大套形套形优套形优套形优套形较优朝向正南正南南北正南名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 3 页 - - - - - - - - - 3 楼层7 层5 层5 层6 层建筑结构砖混砖混砖混砖混小区环境优优优优物业管理较优较优较优较优表 2-4 分值表个别因素待估房地产可比实例 A 可比实例 B
9、 可比实例 C 建筑年代15 15 15 15 面积15 14 16 13 套形15 15 15 14 朝向15 15 14 15 楼层10 12 12 11 建筑结构10 10 10 10 小区环境10 10 10 10 物业管理10 10 10 10 A所得个别因素修正系数：100/101 B所得个别因素修正系数：100/102 C所得个别因素修正系数：100/98 2.3 价格测算见表 2-5。表 2-5 待估房地产价格测算表项目可比实例 A 可比实例B 可比实例 C 实际交易价格4000 元/m24747.5 元/m24062.5 元/m2交易情况修正100/100 100/100 1
10、00/100 交易期日修正100/100 100/100 100/100 区域因索修正100/100 100/103 100/100 个别因索修正100/101 100/102 100/98 修正后单位价格3960.40 元/m24518.85 元/m24145.41 元/m2测算过程为：A：4000 元/m2100/100 100/100 100/100 100/101 3960.40 元/m2 B：4747.5 元/m2100/100 100/100 100/103 100/102 4518.85 元/m2C：4062.5 元/m2100/100 100/100 100/100 100/98 4145.41 元/m2由于待估房产所占土地剩余使用年限基本相同，故不作年期修正。综合以上因素，采用简单算术平均法计算价格，得待估房地产单价( 不舍内部装修 ) 为(3960.40+4518.85+4145.41)/3=4208.22元/m2。总价值为 4208.2 元/m287.72 =369143.304 元，保留两位小数为36.91 万元。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 3 页 - - - - - - - - -
