2022年房地产名词术语2

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1、房地产房地产是指土地、 建筑物及固着在土地、建筑物上不可别离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地或土地使用权，建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。物业物业的概念“ 物业 ” 一词译自英语propery 或 estate，由香港传入沿海、内地， 其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。物业是单元性的房地产。物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。物业有大小之别，它可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区中的某住

2、宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。商圈什么是商圈？商圈是指以店铺坐落点为核心向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围，是店铺吸引顾客的地理区域。它由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50 70，核心商业圈的外围，则顾客较分散，市场占有率相对减少。现在网络上流行的商圈是指就同一个话题组成的一个群体一个圈子。一、商圈的定义商业是由消费者的购买行为和商业企业的经营能力所决定的，而商圈是商业物业吸引顾客的空间范围， 也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离。确定商圈需要从以下几个方面考虑：第

3、一，商圈需要从体量、目的、位置等方面定义。商圈是一个群体，它的层次是多元化的。第二，消费群体。一个商圈假设没有消费力，消费组合只是盲目地打造，也不能称为成功的商圈。 第三，位置。商圈的关键要素在于便利性和消费环境，所以位置非常重要。第四，目的。打造商圈肯定有一个目的，开发商的目的是如何表达商业价值。第五，城市规划。通过商业的改造形成消费环境，聚集人气，这也是打造商圈的重要目的。公共租赁房公共租赁房 是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有， 而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁

4、移到城市工作的群体。在 2009 年 3 月 11 日的住房和城乡建设部新闻发布会上，有记者问： 对既买不起经济适用房又不够廉租房条件的“ 夹心层 ” ，政府又如何解决？住建部副部长齐骥给出的答复是：要加快公共租赁房的建设。公共租赁房归政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租。这场对话是第一次将“ 夹心层 ” 的苦涩如此高规格地铺陈于公共视野之中，也第一次给出了清晰的解决路径。公共租赁住房是一个过渡性的解决方法。就是这部分群体不属于低收入，但是他目前通过市场确实解决不了自己的住房困难。因此，政府提供给他们一定的帮助，过一段时间，当这部分群体有支付能力了，他们就离开公

5、共租赁住房，到市场购买或承租住房。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 24 页意义公共租赁房概念的提出，现实意义在于帮助“ 夹心层 ” 解决住房难，其更广泛的意义，则在于国家保障体系同时面向“ 非低收入群体 ” 着力的理念转变。这样的转变， 其出发点是政府认可那些非传统意义上的低收入群体也需要政府的帮助，今天通过公共租赁房帮助“ 夹心层 ”解决住房难， 明天或许将有更多帮助非低收入群体减负的政策出台，比方减税、 就业帮扶等等。套内面积基本信息名词解释：什么是套内建筑面积一、成套房屋的套内建筑面积(GB/T 17986.1-2

6、000 B1.1) 成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积， 套内阳台建筑面积三部分组成。1、套内的使用面积(GB/T 17986.1-2000 B1.2) ：套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、 过厅、过道、 厨房、卫生间、 厕所、 储藏室、壁橱等空间面积的总和。b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。d.内墙面装饰厚度计入使用面积。2、套内墙体面积(GB/T 17986.1-2000 B1.3) ：套内墙体面积是套内使用

7、空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙 )等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。3、套内阳台建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.4) ：套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。其它相关房屋的共有建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.4) ：房屋共有建筑面积系指各产权业主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的内容

8、包括：电梯井、 管道井、 楼梯间、 垃圾道、 变电室、 设备间、 公共门厅、 过道、地下室、 值班警卫室等， 以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙 (包括山墙 )水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。房产证房产证 Premises Permit购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。即房屋所有权证，是国家依法保护房屋所有精选学习资料 - - - - - - - - -

9、 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 24 页权的合法凭证。 国家实行房屋所有权登记发证制度，各地必须使用建设部统一制作的房屋权属证书， 其他部门和单位制作的类似证书均无效，不受国家法律保护。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证，在通常意义上， 房产证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。房产证的作用既然房产证在交易活动中的作用极为有限，那么登记机关发放房产证的意义何在?其实，房产证主要在房屋登记事务范畴中发挥作用，并且主要是为了保证登记活动的秩序与安全。房产证首先起到登记行为完成的证明作用。登记机关

10、在完成房屋登记事务后，将房产证发放给权利人，说明登记机关已经根据事实、法律和当事人的申请，完成了相应的房屋登记。由于房产证记载的内容与登记簿的内容具有一致性，因此， 房产证起到一种备忘的作用。权利人可以根据自己持有的房产证内容，掌握自己的财产情况，而不必每每去查阅登记簿。房产证最重要的作用还是保证登记活动的安全。因为房屋的权属情况依据不动产登记簿的记载，而登记簿由登记机关记载并且由该机关保管，并不在权利人的控制之下，如果登记机关或者其工作人员，擅自更改登记簿的内容，权利人就面临失权的危险。为了防止此种情况的发生，登记机关在进行了房屋登记之后，有必要再向权利人发放房产证，其上记载与登记簿相同的内

11、容。如果事后发现登记簿的记载有与房产证相异之处，权利人可以房产证的记载对抗登记机关， 要求登记机关恢复原记载并承担责任。所以， 在以登记作为不动产权利公示方法的制度体系中， 房产证的主要功用是在约束登记机关的行为，发放房产证是保证登记安全的重要措施。土地使用权证土地使用权证又称国有土地使用权证,是指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用权面积、使用年限和四至范围。人们通常将购买商品房关注的焦点放在房屋质量及房产所有权证上，而忽略了另一项重要权利， 即房产范围内的土地使用权。由于我国实行的是土地公有制，购置房地产时

12、只是取得相应的土地使用权。人们通常对土地使用权问题是漠视的，并想当然地认为土地是房屋的附属， 取得了房产的所有权即取得了土地使用权。其实， 房产所有权和房产土地使用权之间并无法律上当然的附属关系。如果无视土地使用权，势必会给住宅地产购置及交易带来风险。建设工程规划许可证建设工程规划许可证 building permit 城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建设工程规划许可证包括以下内容：1许可证编号；2发证机关名称和发证日期；3用地单位；4用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型；5计容积率面积及各分类面积；6附件包括总平

13、面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 24 页摘要建设工程规划许可证building permit, 城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。建设工程规划许可证-法律依据中华人民共和国城市规划法第四章第三十二条：在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道

14、路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请， 由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。 建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后、方可申请办理开工手续。中华人民共和国城市规划法已经废止不能作为法律依据捂盘惜售简介2007 年 8 月教育部公布的171个汉语新词之一捂盘惜售，从字面意思理解是“ 捂住楼盘，舍不得把房子拿出来销售” ，其目的和 “ 囤房捂盘 ”一样，都是为了哄抬房产价格。近些年来， “ 捂盘惜售 ” 字眼在媒体对房地产开发商的报道中一直盛行不衰。随着2007 年房价上涨，各大媒体再度屡屡提及

15、，将之归为房价上涨的主要原因之一。“ 捂盘惜售 ” 影响之大，以致 “ 国六条 ” 实施细则将 “ 捂盘惜售 ” 与囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等行为并列，并表示“ 要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚” 。捂盘惜售的实质“ 捂盘惜售 ” 提法的起源已经无从考究，从字面意思理解，应该是“ 捂住楼盘，舍不得把房子拿出来销售 ” 。从房地产销售来看，这种提法有点滑稽，还没有哪个发展商会“ 舍不得 ” 把房子拿出来卖。可以说，实现销售是开发商的最终目的，所谓“ 落袋为安 ” ，但是选择何时销售则是开发商的一个策略考虑。因此， 捂盘惜售所反映的只是一个外表现象，其本质是开发商

16、采取的一种销售策略，涉及到的是对销售时机和推售节奏的选择。开发商是理性的经济人，存在着利润最大化的追求，但是，开发商将为其在追求利润最大化的过程中所选择的行为承担风险。比方， 在一个不断下跌的房地产市场中，开发商可以选择卖或者不卖，选择先卖某部分单位而不卖其他单位的，这都是基于其对大市发展的理性或者非理性判断，但一旦选择后由此产生的风险， 开发商将独立承担。同样，在一个上涨的市场亦如此。我们不要只看到开发商风光的一面，殊不知很多开发商因为误判大势，损失惨重。又比方，同样是一个楼盘，为什么开发商会先推售某些单位，后推售其他单位呢?除了工程方面的原因外，主要是出于 “ 不能将鸡蛋放在同一个篮子里面

17、” 的考虑，在投资时候需要这种考虑，在出售的时候同样需要这种考虑，即不能将所有货物一下子全部推出市场，而应该分时机、有节奏地推出。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 24 页捂盘惜售的市场风险捂盘要承担法律风险，惜售要赌市场风险，理智的做法是“ 赶紧出货、落袋为安” 。 “ 捂盘惜售 ” 误导市场深圳市社会科学院城市运营中心主任高海燕认为，从市场看，惜售论开始出现的背景有两个：一是年后市场供给确实比较少，二是年后二手房市场明显出现了一拨涨价的势头。“ 于是，市场开始担忧，这是人之常情，” 高海燕说， “ 关键是所有人都应该明

18、白，政府必然要调控。 领导很生气、房地产很危险 ，这是现在的大框架，因此理性的开发商应该不至于如此。”另外，深圳已经公布，未来五年内将建政策保障住房14 万套，其中经济适用房万套，公共租赁住房 (含廉租房万套。“ 以往房价高是因为供给太少，这样，如果有开发商刻意 捂盘惜售 ，那是他对后市太乐观，风险很大。” 吴固林说。吴固林认为，尤其应该注意的是，在如今房地产市场如箭在弦、一触即发的微妙时刻，妄谈“ 捂盘惜售 ” ，不仅仅是损害开发商形象，激化矛盾，更可能影响置业者的消费心态，造成市场不必要的恐慌。 延期销售多受调控影响至于年后市场供给减少，新盘比往年延后推出的原因，吴固林认为，一言以蔽之，是

19、因为宏观调控的影响，具体来说大致有三点：一是受 “90/70”结构调整的影响。吴固林说： “ 像我们的创富时代 俊景园， 没有进行大的结构调整，但施工建筑依然被延期了两个多月，其它要整体推倒重来的项目自然要到今年下半年才可能上市了。” 二是受银行信贷紧缩的影响。最近又加息，融资更困难，建筑工期也受影响。三是年后施工单位人手紧缺，施工速度大打折扣。“ 现在民工短缺的情况在各大楼盘施工点普遍存在，没人做事，民工都往北方去了。” 吴固林说。“ 以往开发商对建筑商，是拖欠工程款，而我们是预付工程款，拼命赶货。” 吴固林说， “ 但样板房、售楼处依然是不够人手来施工，这可能是很多开发商的苦恼。”各种捂盘

20、惜售的手段 手段一：晚领证分批拿开发商尽可能的拖延拿预售许可证的时间，或是分次分批的拿证，这是开发商想拉长销售周期最直接的方法。 这种方法不仅可以将一个项目中品质较差的房源先变现，同时还可以为楼盘争取更多的宣传和前期房价市场调查时间，但一般来说这种手段只能用在短期捂盘上。 手段二：大幅提高开盘售价开发商脱离市场均价，大幅提高开盘价，导致市场内无人应价，变相拉长销售周期，这是最精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 24 页典型的捂盘行为。对于想长期捂盘的开发商来说，这种手段效果很好。 手段三：后续房源转售为租开发商将一些项目的后

21、续房源转售为租，待租客撤离后， 重新翻新外立面和内部装潢，再高价出售，有的甚至就带租约出售，瞄准长线投资。 这种变相捂盘方式不但可以延长销售周期，而且还可以拿租金来归还银行利息。 手段四：谎称进入尾盘期这就是前面记者采访中遇到的情况。有些楼盘，对外宣传已经全部卖出，但如果上网查询，则会发现还有房子根本没有售出。这种手段不算高明，但被开发商广泛利用。捂盘惜售的十大不良影响捂盘惜售近年来，一些开发商出于自身利益的考量，大量捂盘惜售， 借以人为抬高一路飙升的房价， 开发商的这一行径引起社会各界强烈反响。坊间也有一些人士粉墨登场，为开发商的行径开脱。一、捂盘惜售抬高了房屋价格一路飙升、 居高不下的房价

22、，除了政策性原因、房屋供量不足等因素外，开发商的人为炒作也是很重要的原因之一。一些开发商， 故意捂盘以制造房源紧俏的紧张局面，借以抬高房屋价格。前一段南京等市查处的一些开发商捂盘行为就属此类。二、捂盘惜售损害了公众形象开发商恶意捂盘、变相涨价、 哄抬房价的行为，使开发商本来就不太好的公众形象变得更加糟糕，公众对开发商的整体认可度越来越低。捂盘惜售严重损害了开发商自身的公众形象。前一段公布了纳税榜，看到一些开发企业榜上有名，这时就有人呼吁全社会来“ 为开发商正名” 。这种心情是可以理解的，但开发商的社会公众形象绝不会因为一个纳税榜单就会有实质性的改变 !依法纳税是每个公民、每个企业的最基本法律义

23、务，这与为开发商正名根本不搭界。 纳税多只说明企业效益好、利税高，并不能说明企业其他方面任何问题，也就更谈不上要为开发商正名了。这个名，只有开发商自己以回报社会的实际行动来正了。三、捂盘惜售加大了项目成本捂盘惜售无形中会增加成本，由于销售进度的延缓，势必会造成项目各方面投入加大，增加项目开发、 销售成本， 而这些新增成本无疑又会转嫁给购房者，开发商通过提高房价来获取最大利润，最后还是苦了购房者。四、捂盘惜售影响了开发进度一个项目从开发建设到最后售磬交付使用，有一定科学的周期。由于利益驱使， 一些开发商精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第

24、6 页，共 24 页和建筑承包商串通一气，故意拖延工期。 推迟工程交验时间，为捂盘惜售找到外表上看来是合理的借口。由于这类情况延期交房而引发的诉讼也不在少数。五、捂盘惜售扰乱了市场秩序房地产市场有自身的游戏规则，市场销售也有相应的法规、规章。 捂盘惜售则是明目张胆地破坏规则，扰乱整个房地产市场秩序，破坏了房地产业健康可持续发展的市场环境。六、捂盘惜售增加了金融风险房地产业属资金密集型行业，大量资金来自银行等金融机构贷款。捂盘惜售将会无形中增加金融风险， 一旦出现经济形势波动、房价走势波动， 都会对提供贷款的金融机构产生重大影响，增加金融风险。七、捂盘惜售侵犯了购房权益房价的飙升已经成为社会热点

25、，开发商为了自身利润最大化，不顾法规约束， 恶意捂盘惜售，不仅对社会公众不负责任，更直接地侵害了购房者的权益。一些开发商对购房者采取变相涨价等种种欺诈手法，使其落入圈套，严重侵犯了购房者的合法权益。八、捂盘惜售违犯了相关法规房地产销售相关条例、规章明确规定，要在依法取得销售许可证后，按法定时间开盘销售。一些开发商故意把项目拆开报批销售许可，或者故意拖延报批时间，挖空心思钻法规空子，有的干脆就明目张胆地严重违法操作。九、捂盘惜售破坏了城市形象城市和社区都有一个整体形象。捂盘惜盘造成一些项目售售停停，甚至人为拖延工期、建建停停， 这就产生了许多马拉松工地、马拉松项目。 有些项目建设周期三五年甚至七

26、八年，有的工地一拖就是好多年，造成城市和社区“ 脏乱差 ” 的不良形象， 影响整个城市和社区的整体风貌。十、捂盘惜售减少了住房供量开发商大量捂盘惜售，人为导致房源紧缺，人为减少住房供给量，使整个房地产市场呈现出“ 供不应求 ” 的假象。 前一段一位只为富人盖房子的开发商就在叫嚣说：捂盘惜售是开发商无奈之举 !把责任一股脑都推给了政府。这是极其不负责任的做法。开发商捂盘惜售，无论怎么说都是十分错误的做法，而且也违犯了相关法规的规定，其责任不能一推了之!本来就相对紧张的住房供给量，开发商捂盘惜售则更加雪上加霜，开发商的这种做法不能不说是有背于社会公德，有背于所应承担的社会责任! “ 捂盘惜售 ”

27、是房地产业可持续健康发展的大敌!政府相关部门必须重拳出击、严厉打击!对于个别严重对抗国家法律法规、大肆哄抬房价的不法开发商，要坚决依法严惩!要打掉个别开精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 24 页发商长期与政府对抗、与法律对抗、与社会对抗的嚣张气焰!还百姓一个健康的、可持续发展的房地产市场。开发商开发商开发商是一个名词， 是某个项目的第一承担人。包括很多种类： 房地产开发商、 软件开发商、游戏开发商等某品牌的开发商，但无特殊说明一般指房地产开发商。开发商这个名词屡屡撞击公众视野 因其既承载着城市建设的光环与荣耀，又备受大众对

28、其财富价值观的质疑性解读。而一个有责任、有诚信、有思想的开发商必须面对时代、面对社会、面对公众作出自己的价值判断和行动回应。现在针对楼盘涉及到的开发商的比较多。我们也常写成kfs。艺术地产艺术地产艺术地产属于一种创新的开发、经营模式， 也是一种创新的力作。就是将以往居所所承载的功能从一般的建筑领域上升到对居者的人文精神关心，打破地产开发中的单一理念支持，以地产为载体，整合各种艺术元素美术馆、博物馆等，创造一种全新的地产经营模式。艺术地产是一种地产概念，它的主题既可以是单一的，也可以是多元的。开发商在地产项目中融入各种艺术元素， 从而将某种具有号召力又具有人文艺术品味的生活方式完整地镶嵌到房地产

29、的规划、 开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分表达生活感受和人文艺术价值的人居生活。地产也因艺术而更加价值化。艺术地产把各种艺术元素融入地产开发中的每个细节，并传承地域文脉，表达出国别性和区域文化特性。艺术地产有两种表述方式：一种是作为营销方式出现的；另一种则是把艺术直接植入建筑，设计者将艺术元素融入到房地产的设计策划中，引发人们从艺术的角度看待城市、看待地产，关注地产与城市、地产与生活、地产与当代文化的关系。经济适用房经济适用房经济适用房经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质

30、的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性， 是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性， 是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要到达一定的使用效果。 和其他许多国家一样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排，另一种出租为主的住宅政策称为廉租房。经济适用房的发展历程起源时期： 1950 年代精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 24 页1950 年代起人民政府在北京新建了大量的住宅，一般为六层楼立体式水泥建筑。当时的说法是 “ 新建的楼房， 美观大方， 经济适用

31、， 有现代化的市政设施。并在住宅区里配置了商店、学校、托儿所、医疗站等生活福利设施。”酝酿时期： 1991 年经济适用房是我国在房改过程中为适应新的经济形势、由政府推出的新型房产种类，是适合中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。早在 1991 年 6 月份，国务院就在 关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知中提出：“ 大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题” 。启动、开建时期：1998 年1997、1998 年是房改的关键时期，也是房地产行业的起步时期，当时的商品房价格同以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。国家为了解决中低收入家庭住房困难和

32、启动市场消费，经济适用房于1998 年适时推出了，用以解决中低收入家庭住房问题。高速发展时期：1999 年-2005 年从 1998 年经济适用房开始兴建以后，全国各地的经济适用房在短短几年内如雨后春笋般快速发展， 房价的相对低廉，逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择。无论从开工面积和项目数量都在成倍增加，经济适用房迎来高速发展时期。质疑时期： 2005 年-2006 年1、经济适用房小区出现大量闲置“ 豪宅 ” ，已售经济适用房呈现“ 高租售率 ” 。2、经济适用房都这么难买!凌晨 4 点排队老大爷买不到经济适用房。3、经济适用房小区出现大量有钱人，奔驰，宝马屡见不鲜。转型时期： 2006 年

33、 8 月建设部称， 经济适用房将一改以往出售的形式，面向低收入人群出租。租赁型经适房将是未来发展方向。 廉租房、 租赁型经适房及限价商品房三者将共同组成实物型的住宅保障。未来住宅保障体系中的实物补贴可能将分为三个等级。购买经济适用房的优惠政策免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税，减半征收水电增容费等各种税费。建设用地采取行政划拨方式供给，优先给予办理有关手续。另外， 经济适用房建设管理费只限于 1%3%，市场利润被限在3%以下。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 24 页经济适用房价格构成?住房建设的征地和拆迁补偿

34、安置费; ?勘探设计和前期工程费; ?住宅小区基础设施建设费; ?建设安装工程费; 以上 4 项之和为基础的1%3%的管理费、贷款利息、税金、3%以下利润、规费(各地有优惠政策 )。商品房除以上8 项外，土地出让金，利润不受限制，由市场决定。经济适用住房的价格按建设成本确定。建设成本包括征地折让费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、1% 3%的管理费。经济适用房以微利价出售。 只售不租。 其 成本价由 7 项因素 (征地折迁费、 勘察设计费、 配套费、 建安费、管理费。贷款利息、5%以内的利润 )构成。出售经济适用房1 实行政府指导价其售价由市、县人民政府

35、根据以上几项因素综合确定。而且定期公布不得擅自提价销售。经济适用房与商品房不同之处经济适用房?获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金;商品房采用出让方式须交纳土地出让金; ?成本结构不同; ?租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制;购买条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠， 其购买对象是特定的， 只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限制; ?价格政策不同，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。居民个人购买的经济适用房产权归个人; 房屋的产权分四部分：使用权、占有权、 处置权和收益

36、权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后，收益全部归个人所有。购买经济适用房的人群条件经济适用住房管理方法第二十条规定， 符合以下条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房：精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 24 页(一)有当地城镇户口(含符合当地安置条件的军队人员)或市、县人民政府确定的供给对象; (二)现住房面积低于15 平方米的住房困难家庭; (三)家庭收入低于2300 元人民币 ; (四)市、县人民政府规定的其他条件。购买经济适用住房的税费1、在交易过程中：契税：买方缴纳房价款的

37、4%;建筑面积在120 平方米以下的减半交纳，即交2%。买卖手续费： 120 平方米以下 (含 120 平方米 )的，每套 250 元;120 平方米以上的， 每套 500元。印花税：买方房价款的0.5 。公共维修基金：购房款的2%。2、在申办产权证过程中：登记费：每建筑平方米元。房屋所有权工本费：每证收费4 元。印花税：每件5 元。购买经济适用房注意事项由于经济适用房在项目位置、建筑规划设计等方面存在这样或那样的差异，所以在购买时应该注意以下一些问题，一、位置虽然经济适用房的价位人们能接受，但人们不能接受的是它的位置。因为位置即代表着长期的交通。经济适用房项目大部分均位于城乡结合地区。有些经

38、济适用房小区到市区的公交线路和可选择的站点又相对较少，几年后的事至少无法让购房者牺牲现在的工作或事业。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 24 页二、户型购买经济适用房时，同样要搞清分摊面积、使用面积等概念，充分考察户型。购买时不追求大面积大的同时也增加房价、物业管理等费用? ，应更注重居室功能。在有条件进行户型选择时，应尽量以专业衡量标准去做选择。现时流行的居室八大功能即包括起居、就餐、厨卫、就寝、储藏、工作、学习以及阳台。三、合同及补充合同按新合同法规定，实行约定优先原则，所以在合同或补充合同中的条款必须签订全面。购房

39、者应在充分了解和考察预售许可证、项目施工情况、 产权问题 ? 有些经济适用房项目是某些单位自建房或联建房，购买前一定要问清销售许可证和产权等重要情况、物业管理等基础上， 仔细研究清楚合同的每一项，并在补充条款中对交房时间、面积误差、关键的配套设施加以约定， 并注明开发商在每项违约时的惩罚方法，必要时请专业律师，考虑清楚了再签才比较妥当。不要偏信广告宣传或是售楼人员的口头承诺，否则懊悔莫及。四、交房房建好后， 通过相关主管部门的竣工验收和装修装饰等程序后便可入住了，在开发商交房时别忘了向开发商要“ 使用说明书 ” 和“ 质量保证书 ” 两书。这过程的许多问题最好都一一搞清楚为佳。由建设部、国家发

40、改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的经济适用住房管理方法正式施行。该方法首次将集资、合作建房纳入经济适用房的范畴。方法还规定，此前已经购买和签订买卖合同或协议的经济适用住房，仍按当地原有规定执行。购买经济适用房的具体步骤因每地都不一样，所以我们以北京为例：根据北京市人民政府办公室厅京政办发19994号文件， 开发建设单位预售经济适用房应当到市国土资源和房屋管理局办理北京市经济适用住房销售许可证，开发商销售经济适用房，实行政府限价的政策，开发建设单位只可在最高限价以内调整不同楼层和朝向房屋的价格。具体的程序是：(1)居民购买经济适用住房，凭所在单位或有关部门出具的家庭年收入在6 万元以下的证

41、明文件、本市城镇居民常住户口卡、居民身份证，到开发建设单位办理购房手续。(2)需要贷款的， 由购买人凭登记后的经济适用住房预售(买卖 )合同， 到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理抵押登记手续，房屋土地管理部门应在登记后的15 个工作日内办理完抵押登记手续。(3)买卖双方在房屋交付使用后的30 个工作日之内，到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理产权过户手续，办理房地权属证件。其中， 购买本单位利用自用土地建设的经济适用住房，由该单位统一到房屋土地管理部门办理上述手续。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页，共 24 页经济适用

42、房的相关政策建设标准：经济适用房按规定标准，现阶段每套住房一般控制在60-110 平方米。销售对象： 主要是家庭年工资收入3 万元以下的住房困难户，同等条件下优先销售给教师和离退休职工。购买程序：凡购买经济适用房，须由职工所在单位(无固定职业者由户口所在地街道办事处)出具住房、 收入情况调查和审查证明，由经济适用房项目建设单位进行审核，符合条件后方可购买。销售价格：经济适用房销售的价格，按保本微利的原则确定。最低基准价为每平方米1500元，根据地段等方面情况不同，各处的房价有所不同。其销售价格由以下因素构成：征地和拆迁补偿、安置费;勘察设计和前期工程费;建安工程费 ;住宅小区基础设施建设费;以

43、上 4 项之和为基数的2%以下的管理费;贷款利息 ;税金等。廉租房廉租房廉租房廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。基本介绍廉租房 (low-rent house 或者 low-rent housing) 是中国大陆地区推行的一项旨在解决城市特困人口住房问题的保障措施。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。以廉租房政策推广较好的上海为例，2003 年 4 月，廉租住房的认定标准由人均居住面积在5 平方米以下提高到人均6 平方米以下。 2003 年 12

44、月，认定标准再一次上调到7 平方米以下，同时把人均居住面积低于7平方米、人均月收入低于570 元的老劳模和重点优抚对象也纳入了廉租住房的解决范围。当今世界，住房难题几乎困扰着所有国家的平民百姓。即使在发达国家，“ 居者有其房 ” 也不是所有人单靠自己的力量就可以实现的。但在这些国家， 政府对这个重要的民生环节，已经总结出了丰富的经验及政策。中国建设部明确要求，全国所有市县在2008 年年底前必须建立“ 廉租房” 制度。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页，共 24 页与经济适用房的异同与中国的另一项住房保障措施经济适用房相比，在

45、经营方式、 目标对象、 房源等方面有以下不同：经济适用房房源为新建住房，而廉租房房源多样化，包括新建住房、空置楼盘、改造危房、老旧公房等。廉租房只租不售，而经济适用房用于出售。廉租房面向城市特困人口出租，只收取象征性的房租;而经济适用房通过土地、税收政策扶持、控制建筑标准、限制利润等手段降低建筑成本，面向买不起商品房的城市居民低价市场价格销售。存在问题早在 1998 年住房商品化改革之时，国务院曾经下文要求各级政府尽快建立起以经济适用房为主和租售并举的住房供给体系。但廉租房制度建设由于责任不清、资金来源缺乏等问题一直没有实质进展。对于地方政府而言，廉租房建设无益于财政和政绩。特别是在土地出让招

46、标拍卖的今天， 廉租房建设会减少土地出让金收入，该收入在某些经济落后地区政府的财政收入中，甚至占了一半以上。对于房地产开发商而言，由于无利可图，故反应冷淡。2006 年，在商品价格飞涨，经济适用房建设制度被广为质疑的背景下，要求加强廉租房建设的呼声越来越高。 该年国务院颁布条例要求地方政府将土地出让净收益的部分按一定比例用于廉租住房制度建设，并为参与廉租房建设的开发商提供银行信贷便利。从目前的实践来看，现有的廉租房数量未能覆盖所有符合标准人群。由于标准过低， 大量被排斥在租住标准之外的人群仍然无力购买住房。福利特点廉租房的福利性特点，决定了其与一般商品房的开发与运作有着明显的不同。然而也正是由

47、于这些特点的存在，廉租房的开发与运作面临新的困难。廉租房一直是中国房地产市场中重要的住房制度之一，虽然建立时间不短，但是因为种种因素的制约发展程度有限，成为当前房地产市场结构性失衡的关健问题之一。相关规定 什么是廉租房 ? 廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。简言之，廉租房是解决低收入家庭住房问题的一种制度。 申请廉租房具备的5 重条件 ? 同时具备以下条件的家庭就可以申请廉租住房：第一，申请人必须年满40 周岁 ;第二，申请家庭现住房面积低于7 平方米 ;第三，申请家庭成员中至少有1 人为非农业常住户口;第四，申请人

48、至少连续吃低保6 个月以上 ;第五，符合当地廉租住房政策规定的其他标准。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页，共 24 页 申请廉租房须提供的哪些种材料? 申请人应当向户口所在地街道办事处或乡镇人民政府(以下简称受理机关)提出书面申请， 受理机关应当及时签署意见并将全部申请资料移交房地产行政主管部门。除了书面申请， 申请人还需提供3 种材料： 一是民政部门出具的最低生活保障、救助证明或政府认定有关部门或单位出具的收入证明;二是申请家庭成员所在单位或居住地街道办事处出具的现住房证明;三是申请家庭成员身份证和户口簿。此外， 还有地方

49、政府或房地产行政主管部门规定需要提交的其他证明材料。社会意义廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。廉租房是国家和当地政府为了解决城市中低经济收入家庭住房困难而建的普通住宅，有社会公共福利和住房社会保障性质。廉租房一般有两种表现形式，一是由政府出资建好后，低租金给住房困难户，二是由政府发放租金补贴给住房困难户，由他们租赁社会房屋居住。廉租房有特定的供给对象，符合廉租房供给条件的由本人(家庭 )向政府提出申请，并经过政府相关部门核实批准后，方能购、租、补。廉租房无继承权。相关物业经济适用房 /经适房，

50、 就是有资格买的比方一家年收入不超过6 万住房面积每人不超过15 平米。经济适用住房， 常简称为经济适用房，在中国是指由政府出资扶持的具有经济性和适用性两方面特点的社会保障住房。所谓经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。所谓适用性， 是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要到达一定的使用效果。和其他许多国家一样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排。香港称为公共屋邨(简称公屋 )，澳门称为社会房屋，台湾称为国民住宅(即国宅 )，新加坡称为组屋。廉租房就是使用权的每月要交房租的。两限房， 是指两限就是限制价格,限价不是死价， 它

51、的价格有个上线，也就是不管你卖多少，都不能超过这个价格。另一个就是限制居住面积。这个面积肯定比同地段的普通商品房的面积小。 限价房可以上市销售,而且价格是由卖房人自己制定,不再受政府的约束.但是一般买了限价房的人是不会卖的,因为买房的人资格是严格把关的,炒房产的人肯定买不到限价房。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页，共 24 页产权房就是私产，一次性购买终身受用，除了每年要交的物业费别得没有了。国外情况当今世界， 住房难题几乎困扰着所有国家的平民百姓。即使在发达国家，“ 居者有其房 ” 也不是所有人单靠自己的力量就可以实现的。

52、但在这些国家， 政府对这个重要的民生环节，已经总结出了丰富的经验及政策。日前，中国建设部明确要求，全国所有市县在2008 年底前必须建立 “ 廉租房 ” 制度。 美国：审查程序很严格美国的 “ 廉租房 ” 可以是集中建设在城市的某一区域内，被称为“ 公共建筑 ” 用房 ;也可以是分散在不同的普通租房户中，为户主所有，但接受政府租房补贴。这两种形式的“ 廉租房 ” 户型多样， 可以满足不同大小家庭的需要。其房屋保养程度、 居住标准等都与普通出租住宅相同，所以， “ 廉租房 ” 并不一定就是贫民窟的代名词。凡能够证明处在低收入线的美国个人和家庭，只需拿出其全部收入的30%支付租房和水电费用， 不足

53、部分由政府补足。例如， 一个家庭的月收入是426 美元，所选住的房子月租为 550 美元，那么他们应支出房租104 美元 (加上水电费也不会超过其收入的30%)，余下的446 美元由国家付给房子的主人。美国房屋和城市建设部要求低收入者提出书面申请，提供完整真实的收入情况和家庭成员情况，如年龄 (适用于老年人 )、健康 (适用于残疾人 )等。低收入标准以申请人所在地的平均收入为准。美国共有130 万户住在 “ 廉租房 ” 里的家庭。对于有可供出租房屋的业主来说，他们自愿向地区住房局提供自己房屋的状况，接受该局对房子的检查， 合乎安全舒适标准后， 就可以接受租户的租约。有了政府对租房人的预先调查，

54、低收入家庭也可以放下心来签约。房东不可以擅自提高房租，也不能轻易将住户赶走，改租给愿意出高价的人。总体而言，相关审查很严格。弊端由于有房人和租房人对政府资金的依赖，阻碍了城市的更新，而政府中的官僚主义，也使得审核过程冗长，很多人在等待名单上排队数月都得不到答复。 法国： “ 廉租房 ” 的天堂与美国相比，法国的“ 廉租房 ” 不仅发展早，数量也惊人。全法国大约有1/4 的人住在 “ 廉租房” 里。由于法国购置房屋的贷款难求，利率高、财产税也高，所以很多人不买房，拿着政府补助住进 “ 廉租房 ” 后，就不再搬出。与美国不同， 法国 “ 廉租房 ” 管理和审核下放到地方政府，申请人等待的时间要比在

55、美国的人短一些。另一个不同是，法国的“ 廉租房 ” 租金固定，政府提供补贴，很多人出少量的钱，就精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页，共 24 页可以住上市区内“ 天价 ” 豪宅，舒适程度极高。法国 “ 廉租房 ” 在建造过程中可得到中央政府的补贴，但建成后由各地方政府下属的“ 廉租房管理办公室 ” 管理。按规定，该办公室一方面严格控制房源，大部分“ 廉租房 ” 只租不卖 ;另一方面对社会公开“ 廉租房 ” 出租情况， 接受大众的监督。除了收入很低的移民家庭或家庭负担很重的多子女家庭外，“ 廉租房 ” 受益群体的 “ 上限 ”

56、是那些收入相对较少的低级别公务员。弊端法国 “ 廉租房 ” 的租期是永久性的， 一名低收入者在租下“ 廉租房 ” 后，即使今后成为总理，仍可长期占有该住房。而另一些亟需住房的人却可能因此得不到房子。 加拿大： “ 廉租房 ” 很大福利事业较好的加拿大，“ 廉租房 ” 政策大致与美国相同。不过在去年，该国政府追加了大笔资金，作为相关补助，使更多的家庭能够加入“ 可负担住房计划” ，也就是让他们在5 年内，只用 30%的收入，就可以住上合适的房子。加拿大政府曾出资建设大型公寓楼，作为公共“ 廉租房 ” 。仅在安大略省，就有27 万个 “ 廉租单元房 ” 。弊端太过集中的公共“ 廉租房 ” ，使特大

57、建筑很容易成为罪犯和毒品贩的藏身之地。 新加坡： “ 廉租房 ” 分两个档次在新加坡， 占很大比例的居民住宅属国家所有。新加坡房产和发展委员会将“ 廉租房 ” 分为两个档次，家庭收入在800 新元或以下的家庭，只需缴占总收入10%的钱作为房租;收入在800-1500 新元的家庭，用于房租的钱为收入的30%。该委员会还计划扩大投资，建设新的供出租房产， 而且这些房子与商品房混建，以平衡社区的人文居住情况。该委员会还将把部分空置楼房中的多居室，改造成 1居或 2居室的小单元， 这样就可以让更多的家庭有房可租，租金也更贴近他们的收入。 日本： “ 廉租房 ” 扎堆大城市日本的 “ 廉租房 ” 首先照

58、顾单亲母亲、残障人和老年人的需要。不同的是， 房租并不按收入多寡收取，而是按房子的造价和条件设施收，所以，还不是真正意义上的“ 廉租房 ” ，而是更符合日本语所说的“ 公营住宅 ” 。日本有超过220 万公共 “ 廉租房 ” ，占全部住宅的4.7%，另外还有大批供中产阶级居住和购买的房子。还有一个特点是，在东京、大阪和名古屋三大城市，集中了日本50%以上 “ 廉租房” 。廉租房的对象就是一些刚工作居住不稳定者或者就是带着一两个小孩的一些年轻夫妻。这种人刚工作不久， 没有很强的购买力，但对于居住条件也不是很讲究，而廉租房正好符合他们的需求。 真的能够买得起房子的基本上要从30 多岁 40 岁的人

59、开始， 而且也是贷很多很多的款。日本的利息低，相对的贷款利率也不是很高，只有1%左右的，付了首付，基本上每个精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页，共 24 页月就只需要用租房的钱还贷款就可以了。虽说买了房， 但也不是说房子越多越好，日本的公寓房有使用年限，到了时间要拆除或者整修等等，这部分的费用就需要大家平摊，所以就算廉租房再廉价，也是买了可以住就可以了，没有人想到要多买几套来换取租金。而且日本的房子折旧率就和房租差不多，一旦住过人的房子再要换手就跌了身价。现状分析9000 亿能否改写住房供给格局? 住房和城乡建设部副部长齐骥2

60、008 年 11 月 12日表示，今后三年内要新增200万套廉租房、400 万套经济适用房，并完成100 多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将到达 9000 亿元，平均每年3000 亿元。可以说，保障性住房数量的增加，是对1998 年房改政策未能实现的思路进行纠偏。1998 年政府启动住房改革之时，就有建设保障性住房的规划，即“ 建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供给体系” 。按照当时政策锁定的高收入家庭总数不及20%，城市 80%以上的家庭应该是由政府向他们供给经济适用房，而不是开发商搞的商品房。然而多年来一直没有被真正重视起来。现在的现实是， 廉租房的资金主要来自于中

61、央政府和地方各级政府，房屋建成后交给地方的廉租房管理部门管理。政府想提供尽可能多的廉租房，但这又需要有大量的投资，那么如何解决这种矛盾呢? 中投参谋认为，此次中央9000 亿元大力支持廉租房和经济适用房为政府缺少资金解决了问题。增加廉租房供给，使大部分低收入者有房可租，可有效降低市场上对住房的需求。由于房地产价格受供求关系影响较大，可以说廉租房制度或多或少起到了稳定房价的作用。9000 亿的保障性住房中，产品各不相同， 对市场的冲击也不相同。9000 亿的保障性住房中，按照目前住房和城乡建设部的分类，进入销售市场的仅有400 万套经济适用房， 对商品房房价能产生一些影响。其他的廉租房及林业、农

62、垦和矿区的棚户区改造工程，短期内不会出现与商品房争夺客源的局面，不会影响城市的房价。中投参谋认为， 购买保障性住房的人群在一定程度上并不是商品房人群的分化，并没有削减商品房的购买群体。9000 亿元的保障性住房计划仅仅满足了我国3%人口的住房需求。中投参谋认为，由此可以得到一个结论：9000 亿保障廉价房的措施是政府的一个关注民生的工程， 其不但不会给目前房地产市场，尤其是商品房市场产生冲击，还在一定的程度上可以起到稳定房价的作用。住房保有税“ 保有税 ” 实际上是物业税的一种，即按房地产的面积每年付税。主要是针对户型面积偏大的房子收取一定费用，实际上是在鼓励购买中小套型、功能良好的住宅。精选

63、学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页，共 24 页其重要原则是， 从价计税方式。 即，开征这一税种要按评估值征税，使多占的人多纳税，这符合税收的纵向公平原则。物业税空转物业税空转是指虚拟意义上的资金循环，虽然没有实际征收物业税，但一切步骤和真实收物业税流程相同， 由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。物业税 空转 试点已经很多年了， 此次推向全国的消息，是释放一个信号。 从短期来看，管理层对于房地产市场近期房价上涨过猛过快有很多的担忧，希望通过物业税空转 推向全国这样一种调控手段，调整市场

64、预期，对于房价过快上涨将有一定的调节作用。2010 年初，关于物业税“ 空转 ” 将推广至全国的消息激起了社会各界的热议。尽管消息还未经证实， 但市场的反应却出乎意料地剧烈。新年的第二个交易日，沪深股市大盘双双上涨，但众多房地产股却受这一消息袭击股价应声而落。一直以来， 在调控房价的各项建议中，物业税的呼声最高，这也被称为抑制投机的杀手锏，但始终千呼万唤不出来。实际上从2003 年开始，财政部、国家税务总局就在北京、辽宁、重庆等10 个省市进行模拟评税试点。“ 空转 ” 了 6 年之久后，在国家终于下定决心遏制房价过快上涨、打击投机的趋势下，物业税转为“ 实转 ” 的脚步还有多远？物业税开征还

65、有多远？“ 今年物业税从 空转 转入 实转 是有一定可能性的，但可能性有多大不好说” ，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，第一， 有可能把 “ 空转 ” 的范围扩大到全国或大部分城市；第二，试点的城市已经“ 空转 ” 了六七年，已经积累了一套经验，各方面条件基本上趋于成熟，因此今年不排除有个别城市由“ 空转 ” 变为 “ 实转 ” 。而且， “ 今年是一个比较好的时间窗口” ， 杨红旭强调， 现在国家提出遏制房价过快上涨，抑制投机，在这样一个背景之下，适时试点推出物业税“ 实转 ” 时机比较好，“ 如果放在楼市比较低迷的时候，推出物业税对楼市反而是一种打压。”此前也有财政部官员表示

66、，经过几年的 “ 空转 ” 试点，按评估值征收物业税从技术上看是可行的。不过在接受记者采访时，财政部财科所税收政策研究室主任张学诞对之前有媒体报道，财政部在2010 年年初把物业税列入重点研究课题，交给他所在的处室执行的消息进行了澄清。“ 我没有说过这个话，虽然目前一直在研究物业税，并在 2007 年由我们研究所提出一份报告，但是这个报告至今为止并未对外公布。”“ 我觉得物业税迟迟没有开征，是由于多方面因素造成的。” 张学诞进一步解释，从技术层面来说， 物业税的实施没有太大问题。现在主要的问题是物业税真正要开始对普通购房者征收的话， 会对他们造成一定的影响，如果短期内不能消除其所带来的负面影响

67、，势必会带来一些不稳定的因素。正是基于这个担忧，尽管物业税 “ 空转 ” 的省市有很多， 但始终没有一个城市敢于第一个吃螃蟹。其间传出深圳要开始实施物业税，但是一直也没有动静。天相投资参谋公司金融地产组的一名研究员对此表示了相同的观点。他认为，物业税2010 年肯定不可能开征。“ 这只是政策信号的一个释放” 。之所以做出这样的判断，该研究员的理由是技术上的障碍太多。此前多个省市试点“ 空转 ” 已经很多年，目前向全国推广，将继续在全国 “ 空转 ” 几年，待技术逐渐成熟后，才有推出的可能。而且，在政策面上，物业税一旦开征，由于其涉及面很广，将加重有产者负担。在国内经济回暖并未完全确立之前，政策

68、上也会对此有所顾忌，因此更有可能在经济全面复苏、经济压力比较小的时候开征。“ 显然这将是几年之后的事情。” 该研究员强调。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页，共 24 页从物业税开征的效果来讲，业界已经讨论了好几年，其对于打击投机乃至投资需求的遏制作用毋庸置疑。 但对整个楼市来讲，物业税开征与否的影响已经不仅限于是否挤出投机者制造的泡沫， 将会触动整个市场主体的利益格局。同时在物业税的重锤高压之下，市场是否会反应过激、 整个市场是否会受到打压也是个未知数，这也是物业税至今迟迟未出台的重要原因。因此， 中金公司房地产行业分析员白

69、宏炜表示，物业税的开征，是以理清产权关系，建立一系列新的市场制度以及完善税收各环节为前提的。任何一个方面都是一个复杂的过程，需要经过反复讨论和验证。“ 所以我们认为，在短期内开征物业税的可能性不大。”此外， 物业税要开征，除去技术上要具备条件外，还要解决一系列问题。其中最大的难点在于是否能解决重复征税的问题。购房者在购买住房时已经支付了土地出让金、土地增值税等多项税种， 是否将住房所产生的所有税种统一纳入物业税，如何协调各纳税主体和利益主体之间的关系至今还没有定论，而且在征收的标准、房产价格评估以及自住型、投资性住房的界定、监管制度方面仍然存在很大分歧。“ 如果这些基础工作做得不够，推出物业税

70、就不太现实” ，北京大学房地产研究所所长陈国强指出， 物业税是一个系统工程，并且要走立法程序，现在有很多基础工作还未完成。比方在评估、资产透明度等方面，国内楼市与国外成熟市场差距还比较大。对市场将产生多大影响？尽管物业税开征还是天边隆隆的雷声，但在当前房价过快上涨势头仍未明显减缓的情况下，谁也判断不准哪天就会变成骤然的暴雨降临到购房者身上。这又会对楼市产生怎样的影响？如果物业税开征，二手房市场首当其冲将受到影响。白宏炜分析， 在开征物业税的短时间内， 二手房供给将增长。征收物业税会将市场囤积的二套及二套以上的房源挤出来，对二手房市场的价格将形成下行压力。而反观我国楼市近几年的发展历程，由于住房

71、方面的税收集中于交易、流转环节， 持有环节的成本很少，导致市场产生了大量的投机获利行为。许多购房者都有买房升值、倒手获利的心态， 这也使得一部分住房资源集中在投资炒房者手中，各地居高不下的空置率说明这种住房资源分配方式的效率并不高。据调查，京沪深等一线城市的许多楼盘空置率甚至到达50%。而物业税是根据房产持有者占有国家资源的多少来征收的，正是增加了投机性购房者的持有成本，可以说是把住了市场投机性需求膨胀的命门。“ 从短期来看，住宅市场价格将因为短期二手房供给的增加而下降” ，白宏炜分析，“ 我们估计目前市面上的二套房及以上的囤积量占市场供给总体的10%左右 ” 。如果这些房源全部释放，二手房市

72、场会在短时间内增加大约10%左右的房源。而基于出售的迫切性，炒房者更有可能会以市场折扣价出让，这样就会进一步打压二手房市场的房价。相应地一手房市场也会受到波动。目前业界普遍预期物业税的实施是逐步的，那么相应地房价的调整也会经历一个过程。“ 具体的价格下行幅度取决于供给与需求的价格弹性。从中长期来看，物业税增收提高了居民持有成本， 从而对房价有抑制作用” ，白宏炜表示，如果按照1%的税费，征税后房价将理论上下降15%到 20%，房价同时还要受到市场供需影响；另外由于对多套住房、高端商品房税率较高， 所以推行物业税短期内将逼迫炒房者抛售存房，从而增加房源供给，打压高端商品房需求，房价也将被迫下降。

73、陈国强也认为， 之前北京深圳等多个城市物业税“ 空转 ” 试点已经很多年了，此次推向全国的消息，是释放一个信号。“ 从短期来看，管理层对于房地产市场近期房价上涨过猛过快有很多的担忧，希望通过物业税 空转 推向全国这样一种调控手段，调整市场预期，对于房精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 20 页，共 24 页价过快上涨将有一定的调节作用。”从中长期来看， 物业税则是税制的一种变革，其推出是一种制度建设与优化，而不单单跟房地产有关， 涉及的面比较广，包括地方政府在内的各方利益主体牵涉其中，将会影响市场各方的预期。“ 但如果仍然仅仅是 空转

74、，那么更多的是一种心理层面的影响” ，陈国强表示，对于自住性住房者影响并不大，而投资投机性需求反而有比较大的心理压力。而将来实施的话，持有成本将大大增加，对投资投机的抑制将会变成实质性的。物业税会以什么方式开征？在政府对楼市采取了几项密集的调控措施后，推出物业税的呼声渐高。那么步伐是否就此能加快？记者注意到，在房价疯狂上涨的2009 年，对于物业税的提法已比以前明显增多。2009年 5 月，国务院发布的关于2009 年深化经济体制改革工作意见的通知明确提出，要深化房地产税制改革，研究开征物业税。“ 物业税开征确实面临着很多困难” ， 杨红旭指出， 但任何一项改革都必然面临很多矛盾，不能说有矛盾

75、就不改革，“ 改革可以一步一步走，但实质性地迈出第一步非常关键。”我们看到， 尽管国家的政策已经掉头转向，各地的楼市也做出了反应，但是政策的实施效果目前还没有传导到房价上。统计显示，2010 年新年前两天北京市二手住宅网签数仅为30 套，这一数字同比2009 年和 2008 年的 48 套和 93 套，分别下降了37.5%和 67.7%。而广州楼市在这两天里共成交了247 套住房，比去年同期减少40%。但各地的房价仍没有明显下滑的趋势。目前出台的政策是否能如预期般真正遏制房价过快上涨，目前还不得而知。“ 而物业税是遏制房价过快上涨的有效方式，不仅仅是一个短期调控的方式， 而是一个长期税制改革的

76、问题，长远来看， 都是一项对抑制楼市投机有好处的改革。 ” 杨红旭说。社科院金融研究所博士后研究员沈可挺也指出，物业税出台有利于调整房地产市场的房屋供给结构。 “ 现在 空转 运行的物业税，首先提出来的就是对商业用房和高端住宅，一般的普通住宅，不在这个征收系列。”“ 而未来即使普通住宅纳入物业税征收范围，税率上也会有很大的差异” ，沈可挺预期，美国政府现在的做法就是，认定高端住宅征收的税率要高。“ 问题是普通住宅怎样认定，税率应该如何设定，但这是后一步的事情。”杨红旭也预测， 物业税的开征应该有一个渐进的过程。开始阶段税基肯定比较小，税率也比较低，顺序是先商用房后住宅，最先可能是高档住宅。“

77、即使是普通住宅，也可以再分类，根据档次、户型面积、家庭收入情况、个人拥有住房的套数等因素确定不同的税率，甚至像国外那样，对部分特殊房屋免征。”有专家进一步指出，如果按照这一预期步骤开征物业税，那么房地产开发商在产品结构上应该进行相应地调整。“ 物业税开征实际有影响的是原来那些要投资高端住宅的人” ，沈可挺对记者说，这样的话，开发商就要考虑高端住宅真正的市场到底有多大，就能从供给层面上改变市场产品的结构。据了解，在进入2009 年四季度后，北京、上海等一线城市位于优越地段的高端住宅项目尤为投资者所追捧，而众多开发商也有继续大规模开发高端住宅的意愿。“ 但如果物业税征收以后， 购房者会考虑真正的拥

78、有成本，在投资时就会犹豫，开发商也会考虑将高端住房转向普通住房，调整的效果要看税收政策的差异化有多大。”2009 正式推出征收物业税,房地产 ,房产 ,买房 ,租房 ,二手房 ,家居 ,装修 ,物业 , . 机关几乎不直接对个人征税，而是习惯通过代扣代缴等方法跟单位打交道。“ 税收的立法权集中在中央，所以深圳物业税由 空转 进入 实转 层面，需要等待国家统精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 21 页，共 24 页一安排。目前深圳所做的还是在 空转 阶段，主要是对 实转 进行探索以及技术基础上的操作。 ”4 日，深圳市地方税务局税征处一位

79、官员表示，深圳是中国对拟征物业税进行调查研究、草拟相关方法的试点城市之一，至于深圳会不会成为开征物业税的试点城市，截至目前尚未收到通知。5 月 25 日国务院在批转发改委关于2009 年深化经济体制改革工作意见的通知中，提出了 “ 深化房地产税制改革，研究开征物业税” 。上述官员认为，文件用语很严谨，物业税开征还处在 “ 研究 ” 阶段。综观全球， 征收物业税的目的可以分为两大类：第一类是为了提高土地和房产的使用效率，防止各类投机行为，如韩国、法国等；第二类是为了增加政府财源，改善公共福利，如美国、 加拿大等。还有一些国家和地区征收物业税的目的综合了上述二类，兼而有之， 如日本、香港特区等。中

80、国香港： 如房地产作出租用途，则该租金收入需要缴纳物业税。每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值，以标准税率向在香港拥有土地或楼宇的业主征收，税率为 15%。中国台湾：按台湾物业税的征收标准来看，144 平方米以上的房源，每年收取的税费将有可能在房屋总和0.8%-1.5%/年。新加坡：由新加坡国内税务局对所有房产征收，自住房产的物业税率是4%，其他类型的房产的物业税率是10%。日本： 日本财产税主要是对房地产等不动产课征的不动产取得税、固定资产税、 城市规划税、注册执照税等，同时还有遗产继承税与赠予税。固定资产税的标准税率为14%。韩国：该国的财产税和综合土地税到达惊人的30%。而韩国在接下

81、来的2 年内，还有可能进一步调整房地产税率。财产税和土地税将会被整合为资本收益税，税率将增加为： 第二套房产为50%，而第三套房产为60%。美国：不动产税，归在财产税项下，税基是房地产评估值的一定比例。目前美国的50个州都征收这项税收，各州和地方政府的不动产税率不同，大约平均1%到 3%。法国：不动产税：持有不动产者，每年按3%的公平市场价值(fair market value) 纳税。公司将自己房产装修后出租，按税基的84%缴纳 15%-30%营业税。税基包括：公司房产的出租价值，或16%的公司所付出租金。奥地利：不动产税/物产税，房产持有人每年根据评估价值的1%缴纳不动产税。如果土地没有建

82、造房屋，土地持有人根据土地的评估价值再缴纳1%不动产税。这意味着未开发土地实际需要缴纳2%的税。今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税 “ 空转 ” 工作在部分地区试点了 6 年多之后， 将推广至全国。 专家指出， 这一信息说明， 物业税开征步伐将大大加快了。存量房存量房存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。存量房是相对于增量房而言的，增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，存量房一般是二手房。存量房买卖程序是由买卖双方当事人签订房屋买卖合同，合同生效后的30 日内，向房屋所在地的房地产交易中心办理转移登记。“ 存量房 ” 即为 “ 库存待售 ” 的房产。存量房介绍实

83、际上存量房严格意义上来讲是存量资产，存量房市场也叫做一级半市场，但按照成都精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 22 页，共 24 页市场上普遍对于存量房的理解和我们所经营运作的范围来说，存量房主要包括开发商开发楼盘的尾盘、 开发商抵押给银行的房屋、债权人手上的房屋、个人手上的房屋 未居住过的 、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大块，都是未使用过的住宅或非住宅近年来， 随着住房制度改革逐步深入，国家宏观经济政策驱动，全国房地产业均呈现出强劲的发展势头。 就我县而言， 这一行业更是崭露头角，商品房增量市场、 二手房存量市场、住房租赁市

84、场都得到持续快速发展，在很大程度上改善了该县城乡广阔居民的住房条件，有力地推动了我县城乡建设和社会经济的快速发展。房地产业已成为我县国民经济的重要产业，对改善居民住房状况起到了关键作用。然而， 从我县房地产市场现状分析，也存在住房供需矛盾、 市场运作不标准和土地价格偏高等问题。县房管局对此高度重视，于近期组织人员对1998-2003 年全县房地产市场作了深入、细致、全面的调研， 针对该行业发展中存在的问题，制定了一系列行之有效的举措，积极引导该行业持续健康发展。状况总结综合我县房地产发展现状可以看出，当前我县房地产业形势可说是喜忧参半，既不能盲目乐观，也不能妄自菲薄。1998 年以来，我县房地

85、产价格上涨具有客观必然性，是我县房地产业发展过程的必然结果，相对较大需求空间对房价的上升提供了真实需求支持，而不是纯粹投资动机驱动下“ 虚涨 ” 。这是 “ 平阳现象 ” 区别于 “ 海南现象 ” 的本质之处，也是我县能在房价较快上涨的同时，保持较低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因。基于以上背景分析，我县房地产市场还是有较大发展空间。主要表现在：1、城市化进程发展需要给我县房地产业提供发展巨大空间。“ 构筑 一都三县 ，建设新平阳 ” ，率先基本实现现代化是近几年我县发展的重要战略。“ 住在平阳、游在平阳、学在平阳、创业在平阳” 是城市发展目标定位，这将有效拉动我县潜在房地产需求。疏散老城

86、，建设新区，城市建设和人口布局逐步向县城外围地区疏散，加速城市化进程，构筑“ 大平阳 ”发展战略。我县行政区域扩大， 为我县经济发展带来机遇，给房地产市场提供更多发展空间。根据联合国相关机构统计资料说明，人均 GDP 在 800-8000 美元之间为房地产业的起步及快速上升阶段。只有人均GDP 在 13000 美元以上时，房地产业才步入下降阶段。我国目前人均 GDP 在 800 美元左右， 而我县人均GDP 已超过 1250 美元。 另外在 90 年代， 发达国家人均住房建筑面积为：美国60 平方米，英国38 平方米，德国38 平方米，法国37 平方米，日本 31 平方米。 国际经验说明， 在

87、人均住房建筑面积到达30 平方米之前， 房地产市场会保持旺盛住房需求。我县作为温州市较具集聚效应的大县，具有较大发展潜力。2、我县重大配套工程建设及住宅建设供需和结构的矛盾给我县房地产提供发展潜在动力。我县区域旧城保护和改造经过10 多年努力，居民住房条件得到明显改善。但在我县区域范围内仍有成片地块改造尚未完成，特别是昆阳镇解北万平方米的危旧住宅拆迁改建，按25%扩面计算，需解决拆迁购置住房建筑面积万平方米。另外，鳌江镇火车站的后年开通，瓯南大桥把鳌江、水头镇和苍南县龙港连为一体，对整片区域也起到很大推动作用。虽然，2004 年前我县房地产开发项目用地已累计供给面积公顷，土地供给面积累计可建商

88、品房万平方米，而近年来实施开放人口政策，每年新增人口在万人，这里虽有经济适用房供给，但还不能满足。因此，急需加大住宅区建设，我县房地产业住宅投资空间仍未到达饱和。3、 我县规划与人口发展的购房需求量将持续增长，给我县房地产业提供发展真实需求。2003 年，我县户籍人口为万人，暂住人口万人。根据我县有关规划资料，规划近期2005 年户籍人口为万人，远期2010 年户籍人口为万人。目前，随着该县招商引资，暂住人口不断涌入， 以及失地农民转为非农人口、引进人才等因素，该县以后几年人口增长情况，城镇总人口以每年4000-5000 人速度增长，其中非农人口增量为每年3000-4000 人，暂住人口为每年

89、 200-300 人。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 23 页，共 24 页2经济发展居民改善居住条件对商品房的需求由于目前我县居住在老城区的房屋都是落地房，根据2003 年我县统计年鉴里数据显示本年我县城镇人均住房使用面积为平方米，居住水平应该属于中等水平。但随着经济发展及收入的增加， 人们对改善居住条件的愿望也随之强烈，必然购买新房换旧房， 参照国际经验，如以非农业人口4 万户为基数， 按每年每户增加1 平方米计算， 年需求量为4 万平方米左右。3投资对商品房的需求由于房地产具有保值、增值功能，一定数量的投资需求是必然存在的。近

90、年来，有相当数量的社会闲置资金进入房地产市场，一大部分人都成了“ 炒房一族 ” ，其手头上房屋基本上有 2 至 3 套，但根据当前房地产市场低入住率，一旦可以赚钱，基本上都会出售。再加上近几年以前外出经商的人回乡投资房地产等因素，估计在我县投资对商品房的需求量，占新增城镇人口住房需求、经济发展居民改善居住条件对商品房的需求总和的30%左右。总之，从目前土地供给状况与未来市场需求分析，今后房地产市场将会更加完善和成熟，住房消费将会更趋理性。地价款土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让地价款。主要包括向政府缴付的土地使

91、用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、 城市基础设施建设费或征地费等。 例如：以出让方式取得城市熟地土地使用权，土地出让地价款由土地出让金加上拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成。土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地的用途以及使用条件、合同条件等许多方面的因素决定。许多城市对土地制定了基准地价，具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。土地转让费土地转让费 是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。土地使用权转让时，地上建筑物及其他附着物的所有权随之转让。租价比租价比 是不动产投资收益最为敏感的判断指标，也是衡量不动产市场健康程度的重要参考。一套房子的租价比=出租价格 (一年 )/房价 (不含装修与税费)。如果这个比值低于4.5%,则说明该地区的房价存在泡沫，如果该比值高于5.5%，则该住房尚存在升值空间。租价比是2010 年 3 月 29 日国土部在中国城市地价状况2009中首次提出的，这个由房屋租赁价格与房屋销售价格相比较得出的数据，被认为是判断一个城市楼市健康与否的依据。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 24 页，共 24 页