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1、土地增值税清算业务培训土地增值税清算业务培训u前言u基本政策u土地增值税清算土地增值税清算目目录怀集地税怀集地税土地增值税清算土地增值税清算土地增值税清算土地增值税清算（四）关于进一步开展土地增值税清算工作的通（四）关于进一步开展土地增值税清算工作的通知（国税函知（国税函20083182008318号）号） 明确部署对各地土地增值税清算工作明确部署对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查。开展情况进行督导检查。（五）关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意（五）关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见（国税发见（国税发200985200985号）号） 各地要认真贯彻土地增值税清算管各地要认真贯彻
2、土地增值税清算管理规程，加强和规范土地增值税清算工作。理规程，加强和规范土地增值税清算工作。前言之政策趋势前言之政策趋势 （六）土地增值税清算管理规程（国税发（六）土地增值税清算管理规程（国税发200991200991号）号） 是对土地增值税征收管理工作制定的是对土地增值税征收管理工作制定的较完整的规范性文件，对税务机关的土地增值税清较完整的规范性文件，对税务机关的土地增值税清算工作提出了明确要求（国税发算工作提出了明确要求（国税发20061872006187号是对号是对企业的要求），特别强调了税务机关在清算中需要企业的要求），特别强调了税务机关在清算中需要明确的管理事项以及清算审核的重点关注
3、内容。明确的管理事项以及清算审核的重点关注内容。（七）关于土地增值税清算有关问题的通知（七）关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函（国税函20102202010220号）号）前言之政策趋势前言之政策趋势 （八）关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发（八）关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发201053201053号）号）是在关于土地增值税清算有关问题的通知是在关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函（国税函20102202010220号）印发仅号）印发仅6 6天后再次印发的文件。天后再次印发的文件。 以前的财税以前的财税200621200621号、国税发号、国税发20061872006
4、187号、国税号、国税发发200991200991号等立法依据是税收征管法与土地增值税暂行号等立法依据是税收征管法与土地增值税暂行条例，且大多停留在技术操作与重申明确层面。而本文件条例，且大多停留在技术操作与重申明确层面。而本文件则表示，要则表示，要 “ “充分发挥土地增值税调控作用充分发挥土地增值税调控作用”。也就意味。也就意味着国家将利用土地增值税这一杠杆，调节房地产市场及其着国家将利用土地增值税这一杠杆，调节房地产市场及其由此引起的级差收入。主要对土地增值税的预征与核定征由此引起的级差收入。主要对土地增值税的预征与核定征收等问题进一步做出了更加明确的规定，较大幅度的提高收等问题进一步做出
5、了更加明确的规定，较大幅度的提高了预征率与核定征收率。了预征率与核定征收率。前言之政策趋势前言之政策趋势 （九九）广东省地方税务局土地增值税清算管理规程（暂广东省地方税务局土地增值税清算管理规程（暂行）行） 规程要求纳税人应将取得土地、项目立项、规程要求纳税人应将取得土地、项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等资料按取得时间顺序向主管税务机关报送。目清盘等资料按取得时间顺序向主管税务机关报送。 规程针对土地增值税清算管理特点，结合规程针对土地增值税清算管理特点，结合我省房地产开发的实际，突出可操作性，努力实现我省房地产开发的实
6、际，突出可操作性，努力实现土地增值税清算业务的流程化、规范化、标准化。土地增值税清算业务的流程化、规范化、标准化。 本规程自本规程自20142014年年7 7月月1 1日起施行。日起施行。前言之政策趋势前言之政策趋势 从上述几年共从上述几年共9 9个土地增值税管理文件看出，国个土地增值税管理文件看出，国家税务总局对土地增值税的征管一刻也没有松懈，而家税务总局对土地增值税的征管一刻也没有松懈，而且是有趋严趋紧的感觉。特别是且是有趋严趋紧的感觉。特别是舆论监督越来越严格、舆论监督越来越严格、中国房地产市场中国房地产市场持续稳步上扬的持续稳步上扬的近几年，不断出台清近几年，不断出台清算准则、管理规程
7、等新政策，进一步强化了土地增值算准则、管理规程等新政策，进一步强化了土地增值税的清算管理，加大了土地增值税的税的清算管理，加大了土地增值税的征管征管力度。力度。 前言之政策趋势前言之政策趋势二、基本政策二、基本政策怀集地税怀集地税销售销售增量房增量房征税范围征税范围转让转让存量房存量房直接转让直接转让国有土地国有土地使用权使用权土地增值税基本政策土地增值税基本政策土地增值税基本政策土地增值税基本政策 应缴土地增值税应缴土地增值税增值额增值额* *税率税率 增值额增值额收入收入扣除项目扣除项目 收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。土地增值税基本政策土地
8、增值税基本政策土地增值税基本政策土地增值税基本政策三、土地增值税清算三、土地增值税清算怀集地税怀集地税 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算期项目为单位清算。（国税发。（国税发20061872006187号）号） 对分期开发房地产项目确认分期项目问题对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目：（一）同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的；（二）同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权
9、登记证明的。 一、土地增值税的清算单位一、土地增值税的清算单位一、土地增值税的清算单位一、土地增值税的清算单位（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3.直接转让土地使用权的。 房地产开发项目符合下列条件之一的，应视为已竣工验收：（一）开发产品竣工证明材料已报有关政府部门备案；（二）开发产品已取得初始产权登记证明。 二、土地增值税的清算条件二、土地增值税的清算条件二、土地增值税的清算条件二、土地增值税的清算条件 房地产开发项目，如何房地产开发项目，如何确认已竣工验收？确认已竣工验收？（二）符合
10、下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4.省税务机关规定的其他情况。 二、土地增值税的清算条件二、土地增值税的清算条件二、土地增值税的清算条件二、土地增值税的清算条件 问题1：房地产项目竣工验收后，已销售比例为82%，出租比例为5%，剩余13%自用，这种情况是否符合土地增值税可清算条件？答：已竣工验收的房地
11、产开发项目，已售、出租和自用的可售面积之和占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。问题2：同一开发项目内不同时期取得销售（预售）许可证，应如何确认取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕？答：同一个开发项目内不同时期取得销售（预售）许可证应按最后取得的销售（预售）许可证时间开始计算应办理清算手续时间。 二、土地增值税的清算条件二、土地增值税的清算条件二、土地增值税的清算条件二、土地增值税的清算条件 （三）应进行清算的时限 纳税人须在符合清算条件之日起90日内对项目进行清算，携带清算资料到主管税务机关办理清算手续； （四）可要求清算的时限 由主管税务
12、机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。 三、土地增值税清算的时限三、土地增值税清算的时限三、土地增值税清算的时限三、土地增值税清算的时限 四、土地增值税清算扣除项目四、土地增值税清算扣除项目（一）取得土地使用权所支付的金额：地价款（一）取得土地使用权所支付的金额：地价款+ +国家规定缴纳的有关国家规定缴纳的有关费用。费用。（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（房地产开发成本）：（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（房地产开发成本）： 1. 1.土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费 2. 2.前期工程费前期工程费 3. 3.建筑安装工程费建筑安装工程费 4
13、. 4.基础设施费基础设施费 5. 5.公共配套设施费公共配套设施费 6. 6.开发间接费用开发间接费用（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（房地产开发费用）（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（房地产开发费用）或（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。 四、土地增值税清算扣除项目四、土地增值税清算扣除项目（五）与转让房地产有关的税金（五）与转让房地产有关的税金（六）财政部规定的其他扣除项目：对从事房地产开发的纳税人可（六）财政部规定的其他扣除项目：对从事房地产开发的纳税人可按（一）、（二）项规
14、定计算的金额之和，加计百分之二十扣除。按（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计百分之二十扣除。 关于房地产开发企业清算土地增值税时，计算实际支付开发成本费用的截止时间问题（一）符合“187号文”第二条第（一）项清算条件的，以满足清算条件之日起90日内，为计算实际支付开发成本费用的截止时间。（二）符合“187号文”第二条第（二）项清算条件的，以接到主管税务机关清算通知书之日起90日内，为计算实际支付开发成本费用的截止时间。 房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额
15、、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。四、土地增值税清算扣除项目四、土地增值税清算扣除项目五、土地增值税清算申报受理五、土地增值税清算申报受理 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料（一）土地增值税清算表及其附表（二）房地产
16、开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。 在同一个项目，既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别计算增值额、增值率，
17、分别清算土地增值税。六、土地增值税清算审核六、土地增值税清算审核1、取得土地使用权所支付的金额2、房地产开发成本3、房地产开发费用4、与房地产转让有关的税金5、财政部规定的其他扣除项目应缴土地增值税应缴土地增值税（收入（收入扣除项目）扣除项目）* *税率税率房地产企业扣除项目房地产企业扣除项目六、土地增值税清算审核六、土地增值税清算审核收入的审核收入的审核 1. 重点审核纳税人预售款和相关的经济收益是否全部结转收入以及销售价格是否明显偏低。审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地
18、产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。 2. 必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。3. 对纳税人转让房地产成交价格明显偏低且无正当理由的，由主管税务机关按该项目同期同类房地产的平均价格或评估价值确定其收入。 六、土地增值税清算审核六、土地增值税清算审核 非直接销售和自用房地产收入的审核非直接销售和自用
19、房地产收入的审核 （一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。六、土地增值税清算审核六、土地增值税清算审核取得土地使用权所支付的金额的审核取得土地使用权所支付的金额的
20、审核1.同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。2.房地产开发企业因逾期缴纳土地出让金而产生的滞纳金不得扣除。3.房地产开发企业因逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。4.房地产企业以非货币形式取得土地使用权或者在建工程的，按照“187号文”第三条第一款规定的方法和顺序确认收入并开具发票。5.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定缴纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。六、土地增值税清算审核六、土地增值税清算审核房地产开发成本的审核房地产开发成本的审核 第二十二条 纳税人办理土地增值税清算所附送的前期工
21、程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关经报上一级税务机关核准后，按照当地扣除项目金额标准计算扣除。 凭证资料不符合清算要求或不实是指有下列情形之一的： 1.不能提供符合国家标准的建筑施工合同的，不能在规定期限内完整提供工程竣工、工程结算、工程监理等方面资料的，或未按国家有关规定、程序、手续进行工程结算的。 2.工程结算项目建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。 摘自广东省土地增值税清算管理规程（暂行）六、土地增值税清算审核六、土地增值税清算审核房地产开发成本的审核房地产开发成本的审核 3.装饰装修、园林绿化工程由具有相应资质且账务
22、健全的企业施工，但不能提供完整的工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的；装饰装修、园林绿化工程由无资质企业、个体工商户或个人施工，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。 4.房地产开发企业与工程承包企业互为关联企业，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。 5.大额工程款采取现金支付或支付资金流向异常的。 摘自广东省土地增值税清算管理规程（暂行）六、土地增值税清算审核六、土地增值税清算审核房地产开发费用的审核房地产开发费用的审核 房地产开发费用房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中
23、的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之间的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。六、土地增值税清算审核六、土地增值税清算审核房地产开发费用的审核要点房地产开发费用的审核要点1. 利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。2. 全部使用自用资金，没有利
24、息支出的，按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。3. 房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，房地产开发费用计算扣除时不能同时使用细则第七条第三项所述两种办法。4.土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。5.金融机构是必须有中国银行业监督管理委员会发放的允许进行金融贷款业务的许可证的金融机构。6. 房地产开发企业缴纳的商品房预售款监督管理服务费作为其他房地产开发费用的销售费用计算扣除。六、土地增值税清算审核六、土地增值税清算审核与房地产转让有关税金的审核与房地产转让有关税金的审核 1. 与房地产转让有关
25、税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市建设维护税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加也可视同税金予以扣除。 2. 房地产开发企业转让房地产时缴纳的堤围防护费、地方教育附加视同转让房地产有关的税金准予扣除。3. 对于不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，不应作为清算扣除项目。 七、土地增值税清算鉴证七、土地增值税清算鉴证第三十九条 房地产开发企业可委托纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所进行土地增值税清算专项鉴证业务。税务师事务所应按照税务机关制定的表、证、单、书的格式要求规范填列相关数据信息。第四十条 税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以法律、法规为依据，
26、按照独立、客观、公正原则，在获取充分、适当、真实证据基础上，根据审核鉴证的具体情况，出具真实、合法的鉴证报告。重点应对鉴证项目出现的资金流向异常、工程造价高于正常水平、关联交易导致交易价格异常等重大事项提出明确的鉴证结论，并附送详细的鉴证工作底稿。 摘自广东省土地增值税清算管理规程（暂行）八、土地增值税的核定征收八、土地增值税的核定征收在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合以下条件之一的，可按核定征收方式对房地产项目进行清算： （一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； （二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全
27、，难以确定转让收入或扣除项目金额的； （四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； （五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 八、八、清算后再转让房地产的处理清算后再转让房地产的处理 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积。 “清算时的扣除项目总金额”应是清算的房地产开发项目或分期项目中经主管税务机关审核确认允许扣除的各分类扣除项目金额； “清
28、算的总建筑面积”应是清算的房地产开发项目或分期项目中经主管税务机关审核确认已销售的各分类建筑面积。九、土地增值税清算需明确的问题九、土地增值税清算需明确的问题1.1.关于转让房地产行为发生时间的确认问题关于转让房地产行为发生时间的确认问题转让房地产发生时间按交易双方签订房地产转让合同日期确定。2. 2. 关于房地产开发企业代收税费是否计入销售收入的问题关于房地产开发企业代收税费是否计入销售收入的问题（一）代收税款，不计入销售收入。（二）代政府部门收取各项费用，根据关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项
29、费用，如果代收费用是计入房价中购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让房地产收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。上述代政府部门收取的各项费用仅限于县级及县级以上人民政府出台相关文件明确规定的代收费用，对于房地产企业未经县级及县级以上人民政府授权而自行向购房者收取的“代收费用”，应计入销售收入，不得在计算扣除金额时予以扣除。九、土地增值税清算需明确的问题九、土地增值税
30、清算需明确的问题3. 3. 折扣转让房地产，其土地增值税计税收入确认问题折扣转让房地产，其土地增值税计税收入确认问题折扣转让房地产，应按以下情形确认其土地增值税计税收入：（一）交易双方签订的销售合同和商品房销售发票所载折扣后的转让房地产收入一致的，以折扣后的转让房地产收入确认土地增值税计税收入；（二）交易双方签订的销售合同和商品房销售发票所载折扣后的转让房地产收入不一致的，应按“220号文”第一条规定，已全额开具商品房销售发票的，按发票所载金额确认土地增值税计税收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认土地增值税计税收入。4. 4. 分期开发房地产
31、项目，各清算单位扣除项目计算分摊方法一致性问题分期开发房地产项目，各清算单位扣除项目计算分摊方法一致性问题分期开发房地产项目各清算单位扣除项目计算分摊方法应保持一致性。九、土地增值税清算需明确的问题九、土地增值税清算需明确的问题5. 5. 关于拆迁安置土地增值税计算问题关于拆迁安置土地增值税计算问题 （一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。6.6.土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题 纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。 怀集地税怀集地税结束语结束语谢谢大家聆听！谢谢大家聆听！45
