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1、突 破 空 間 創 意 無 限 P Pa ar rt t4 4 1突 破 空 間 創 意 無 限 1. 1. 1. 1. 总体印象总体印象总体印象总体印象20072007年年1-111-11月南海区各镇街普通住宅成交信息统计月南海区各镇街普通住宅成交信息统计大沥镇普通住宅成交面积居南海区之二，成交均价居南海之三大沥镇普通住宅成交面积居南海区之二，成交均价居南海之三大沥镇普通住宅成交面积居南海区之二，成交均价居南海之三大沥镇普通住宅成交面积居南海区之二，成交均价居南海之三全市全市已售建筑面积已售建筑面积（万）（万）已成交金额已成交金额（万元）（万元）成交均价成交均价（元（元/ /）桂城街道70.
2、84188195916 大沥镇-大沥6.2357215719 大沥镇-黄岐19.31125195820 大沥镇-盐步10.4559715367 大沥镇35.92042115688 里水镇7.8737019421狮山镇32.81411064302丹灶镇16.1883895475西樵镇-西樵12.1383903169 罗村街道-罗村街道9.7353553637 九江镇1.941762131 房地产市场房地产市场2突 破 空 間 創 意 無 限 2. 2. 2. 2. 供求关系供求关系供求关系供求关系大沥街道供应和成交面积最少，但价格增长幅度最高，达大沥街道供应和成交面积最少，但价格增长幅度最高，达
3、大沥街道供应和成交面积最少，但价格增长幅度最高，达大沥街道供应和成交面积最少，但价格增长幅度最高，达15%15%房地产市场房地产市场3突 破 空 間 創 意 無 限 2006-20072006-2007年大沥街道楼盘普通住宅销售统计表年大沥街道楼盘普通住宅销售统计表房地产市场房地产市场n已售单位统计包括已备案已备案单位和已签约已签约单位n 统计数据只包括各楼盘的洋房洋房,不包括车位车位/ /商铺商铺/ /别墅别墅n统计数据来源于”佛山建设局佛山建设局”,统计时间截至2007-12-102007-12-104突 破 空 間 創 意 無 限 l大沥街道市场供应最少，06年成交主要为南海碧桂园112
4、8套“翠堤水岸”花园洋房，07年新推出海琴轩和名汇城市花园共800多套单位，到目前为止约销售5成；l黄歧、盐步品牌大盘云集，供应充足，市场较为稳定；l相对其它两区，大沥街道表现出更大的市场承受力，价格自2006年第三季度起快速增长，第三季度均价已超过黄岐、盐步；房地产市场房地产市场5突 破 空 間 創 意 無 限 3. 3. 3. 3. 大沥街道的楼市状况大沥街道的楼市状况大沥街道的楼市状况大沥街道的楼市状况楼盘供应结构由低端的单体楼转向中高端的住宅小区，楼盘供应结构由低端的单体楼转向中高端的住宅小区，楼盘供应结构由低端的单体楼转向中高端的住宅小区，楼盘供应结构由低端的单体楼转向中高端的住宅小
5、区，价格拉升大价格拉升大价格拉升大价格拉升大规模：总建面2.8万，共437套；产品类型：多层、高层组成；推售时间：2004年-2006年均价：2524元/金碧华庭金碧华庭2004年规模：总建面4.8万；共540套产品类型：小高层；推售时间：2005年-2006年均价：4323元/名汇苑名汇苑2005年规模：总建面7万；产品类型：高层；推售时间：2002年-2005年均价：1682元/德明大厦德明大厦2006年2007年规模：总建面9.6万；共561套产品类型：小高层；推售时间：2007年3月-现在均价：5500元/名汇城市花园名汇城市花园“翠堤水岸”花园洋房，共1128套产品类型：多层、低层；
6、推售时间：2006年均价：4200元/南海碧桂园南海碧桂园房地产市场房地产市场6突 破 空 間 創 意 無 限 4. 4. 4. 4. 产品结构产品结构产品结构产品结构大沥镇普通住宅套均成交面积信息统计大沥镇普通住宅套均成交面积信息统计大面积单位需求增大，产品主力供应面积为大面积单位需求增大，产品主力供应面积为大面积单位需求增大，产品主力供应面积为大面积单位需求增大，产品主力供应面积为130-160130-160平米平米平米平米房地产市场房地产市场7突 破 空 間 創 意 無 限 4. 4. 4. 4. 产品结构产品结构产品结构产品结构n大沥街道大沥街道 市场均价低，丰厚的居民消费能力实现了客
7、户群对大面积单位的需求，套均面积需求在130-160平方米之间。06年南海碧桂园“翠堤水岸”户型面积包括70-80二房，133三房和155-250四房以上；07年名汇城市花园和海琴轩成交单位以三房130以上为主。n黄岐、盐步黄岐、盐步 集中了大沥大部分的外来发展商，产品档次高、结构丰富，凭借与广州约一半的价格差距，吸引了约6成广州客源。因此相对充裕的资金与低价位，实现了广州客户100-120的大面积需求。房地产市场房地产市场8突 破 空 間 創 意 無 限 5. 5. 5. 5. 客源流向客源流向客源流向客源流向大沥本地人购房外流现象严重，外来移民是大沥商品房购买主体大沥本地人购房外流现象严重
8、，外来移民是大沥商品房购买主体大沥本地人购房外流现象严重，外来移民是大沥商品房购买主体大沥本地人购房外流现象严重，外来移民是大沥商品房购买主体房地产市场房地产市场9突 破 空 間 創 意 無 限 5. 5. 5. 5. 客源流向客源流向客源流向客源流向n大沥街道污染严重的居住环境、杂乱的治安氛围和低档次、高密度的楼盘素质导致客户外流现象严重；n本地高端客户群除通过村镇土地竞拍自建房，普遍在南国桃园、狮山、丹灶或桂城置业。外来高端城镇移民是大沥商品房成交最活跃的群体，大部分都会在大沥城镇置业，占大沥购房群体的6成；自建房自建房房地产市场房地产市场10突 破 空 間 創 意 無 限 6. 6. 6
9、. 6. 土地供应土地供应土地供应土地供应大沥镇大沥镇20072007年度经营性用地指标一览表年度经营性用地指标一览表 ( (单位：公顷单位：公顷) )可开发土地资源少，可开发土地资源少，可开发土地资源少，可开发土地资源少， 旧城改造旧城改造旧城改造旧城改造”盘活土地盘活土地盘活土地盘活土地房地产市场房地产市场11突 破 空 間 創 意 無 限 12突 破 空 間 創 意 無 限 n土地供应日益紧缺,；特别是大沥街镇，更是“寸土尺金” ，稀缺性将极大提升新房地产项目的升值、投资潜力；n大沥城镇旧物业大多建于20年前，建造档次低，现正是合同到期或将近到期的时间。在土地供应紧缺的情况下，全城掀起了
10、大规模的“旧城改造” ，置业需求日益膨胀； 6. 6. 6. 6. 土地供应土地供应土地供应土地供应房地产市场房地产市场13突 破 空 間 創 意 無 限 7. 7. 7. 7. 政策影响政策影响政策影响政策影响大沥街道在售楼盘少，成交量、价格受供应影响大，大沥街道在售楼盘少，成交量、价格受供应影响大，大沥街道在售楼盘少，成交量、价格受供应影响大，大沥街道在售楼盘少，成交量、价格受供应影响大，政策影响不明显。政策影响不明显。政策影响不明显。政策影响不明显。房地产市场房地产市场l3月，物权法正式公布；l5月，上调个人住房公积金存贷款利率27个基点；l6月，明确房屋买卖的契税计税价格应当包括房屋的
11、装修费用；l7月，第二次上调个人住房公积金存贷款利率27个基点；l8月，住房公积金贷款上限提至20万；l9月，“二套房”贷款首付款比例和利率水平提高；l10月，存款准备金上调至13%；14突 破 空 間 創 意 無 限 8. 8. 8. 8. 政策对盐步、黄岐的影响政策对盐步、黄岐的影响政策对盐步、黄岐的影响政策对盐步、黄岐的影响黄岐价格持续攀升，受政策影响不明显黄岐价格持续攀升，受政策影响不明显黄岐价格持续攀升，受政策影响不明显黄岐价格持续攀升，受政策影响不明显房地产市场房地产市场15突 破 空 間 創 意 無 限 8. 8. 8. 8. 政策对盐步、黄岐的影响政策对盐步、黄岐的影响政策对盐
12、步、黄岐的影响政策对盐步、黄岐的影响盐步临近广州，以广州为风向标，受政策影响明显盐步临近广州，以广州为风向标，受政策影响明显盐步临近广州，以广州为风向标，受政策影响明显盐步临近广州，以广州为风向标，受政策影响明显房地产市场房地产市场16突 破 空 間 創 意 無 限 9. 9. 9. 9. 未来新政预测及分析未来新政预测及分析未来新政预测及分析未来新政预测及分析新政一：新政一：2008-20092008-2009年可能开征年可能开征“保有税保有税”目的：针对户型面积偏大的房子收取一定费用，鼓励购买中小套型住宅，促进理性购房。预测：保有税144M2可能是起征面积，税率大概在0.8%左右。影响：对
13、整个房产保有环节进行征税，持续征收的原则将迫使购房投资和消费回归理性空间。新政二：新政二：“两税合并两税合并”，明年卖楼省税费，明年卖楼省税费利好：调低了税率，扩大了开发商利润空间。预测：927放贷新政后，市场成交量下降。购房者和发展商形成角力的状态。对于已完成今年目标，实力雄厚的发展商预计会继续控货，以期待明年更大的利润空间。n n大沥街道受土地供应限制，房地产市场供应少，受政策影响不明显。大沥街道受土地供应限制，房地产市场供应少，受政策影响不明显。大沥街道受土地供应限制，房地产市场供应少，受政策影响不明显。大沥街道受土地供应限制，房地产市场供应少，受政策影响不明显。n n相对本项目，相对本
14、项目，相对本项目，相对本项目，“保有税保有税保有税保有税”的实施将产生一定的影响，但大沥镇强民富的的实施将产生一定的影响，但大沥镇强民富的的实施将产生一定的影响，但大沥镇强民富的的实施将产生一定的影响，但大沥镇强民富的市场特征将对项目提供充足的支撑市场特征将对项目提供充足的支撑市场特征将对项目提供充足的支撑市场特征将对项目提供充足的支撑. . . .房地产市场房地产市场17突 破 空 間 創 意 無 限 小结小结l房地产成交活跃，供应缺口导致价格上涨幅度大l房地产受政策影响较弱l房地产成交活跃，供应缺口导致价格上涨幅度大l市场产品结构以中低端为主，高端产品匮乏房地产市场房地产市场18突 破 空
15、 間 創 意 無 限 P Pa ar rt t5 5 典典 型型 个个 盘盘19突 破 空 間 創 意 無 限 南海桂城南海桂城佛山禅城佛山禅城10分钟15分钟大沥大沥盐步盐步 黄歧黄歧天安鸿基花园天安鸿基花园l地理位置：南国桃园东门l发 展 商：天安（广州）投资有限公司l占地面积：900亩l总建面积：18万l容 积 率：0.28l绿 化 率：73.3%l总 户 数：1000多户l产品类型: 别墅、公l入市时间：2001年年底l配套：23000平方米天然湖泊；4500星级阳光会所；4800平方米商业中心 典型外流个盘，典型外流个盘，典型外流个盘，典型外流个盘，7 7 7 7成客户来自大沥成客户
16、来自大沥成客户来自大沥成客户来自大沥个盘分析个盘分析20突 破 空 間 創 意 無 限 产品结构以产品结构以产品结构以产品结构以260-500260-500260-500260-500别墅为主别墅为主别墅为主别墅为主天安鸿基花园天安鸿基花园个盘分析个盘分析21突 破 空 間 創 意 無 限 风格各异的别墅，突显主人风情万种的个性与审美风格各异的别墅，突显主人风情万种的个性与审美风格各异的别墅，突显主人风情万种的个性与审美风格各异的别墅，突显主人风情万种的个性与审美天安鸿基花园天安鸿基花园个盘分析个盘分析22突 破 空 間 創 意 無 限 l座落于南国桃园内，环境资源优越；l离大沥仅十分钟车程，
17、生活、工作游刃有余；l以3个近6万天然湖泊为中心，别墅依山就势，各自拥有独立、优美的景观元素；l超低密度、超高绿化率、超强可塑性，切合客户群需求；l大型、高档次而充满异国情调的配套设施，满足业主一切生活、娱乐所需。 环境为项目最大亮点；环境为项目最大亮点；环境为项目最大亮点；环境为项目最大亮点； 为突显身份、个性，客户不惜重金打造，房为突显身份、个性，客户不惜重金打造，房为突显身份、个性，客户不惜重金打造，房为突显身份、个性，客户不惜重金打造，房子内外兼修。子内外兼修。子内外兼修。子内外兼修。天安鸿基花园天安鸿基花园个盘分析个盘分析23突 破 空 間 創 意 無 限 l地理位置：大沥镇雅瑶桂和
18、路l发 展 商：碧桂园集团l代 理 商：自销l总建面积：62.7万l总 户 数：3000户l产品类型: 别墅、洋房l建筑风格：欧式l入市时间：2006年1月未来项目最大竞争对手未来项目最大竞争对手未来项目最大竞争对手未来项目最大竞争对手基本信息基本信息南海碧桂园南海碧桂园南海碧桂园南海碧桂园个盘分析个盘分析24突 破 空 間 創 意 無 限 产品分析产品分析“阳光花海阳光花海”浪漫阳光别墅浪漫阳光别墅，2006年1月1日开卖l联排别墅为主，少量独立别墅；l面积：238-378，花园75-350；l均价：联排别墅4000-6000元/ ，独立别墅7500-8500元/ 南海碧桂园南海碧桂园南海碧
19、桂园南海碧桂园个盘分析个盘分析25突 破 空 間 創 意 無 限 “翠堤水岸翠堤水岸”花园洋房花园洋房11281128套，套，2006年五一开卖产品分析产品分析南海碧桂园南海碧桂园南海碧桂园南海碧桂园l17栋11层“大户人家”洋房、11栋低层洋房、1栋复式洋房；l主力户型：155250 四房、五房单位l均价：4200元/（带装修）l主力客户群：雅瑶当地居民、公务员，广州客户较少个盘分析个盘分析26突 破 空 間 創 意 無 限 “蓝天山畔蓝天山畔”一期一期，2006年五一开卖产品分析产品分析南海碧桂园南海碧桂园南海碧桂园南海碧桂园l80套联排别墅 l 户型：335-378，七房、九房二厅， l
20、 均价：5000元/（带装修）个盘分析个盘分析27突 破 空 間 創 意 無 限 “蓝天山畔蓝天山畔”二期二期，2007年二月开卖l 49套独立别墅 l 户型：400-806，七/八/十房二厅l 均价：5000元/（带装修）l 销售情况：12月1日销售22套产品分析产品分析南海碧桂园南海碧桂园南海碧桂园南海碧桂园28突 破 空 間 創 意 無 限 小结小结小结小结l大沥镇稀缺别墅产品，自住、投资相宜；l成熟品牌形象，治安物管好；l高档次、大社区环境，成熟居住氛围；l规划过于密集，别墅私密性不高；l商业配套人气不旺；生活配套缺乏。以大沥唯一在售别墅带动洋房的销售；以大沥唯一在售别墅带动洋房的销售
21、；以大沥唯一在售别墅带动洋房的销售；以大沥唯一在售别墅带动洋房的销售；以项目创新产品及品牌物管进行市场突围。以项目创新产品及品牌物管进行市场突围。以项目创新产品及品牌物管进行市场突围。以项目创新产品及品牌物管进行市场突围。个盘分析个盘分析29突 破 空 間 創 意 無 限 P Pa ar rt t6 6 项项 目目 理理 解解30突 破 空 間 創 意 無 限 1. 1. 1. 1. 项目介绍项目介绍项目介绍项目介绍l地块位置：佛山市南海区大沥镇体育中心区西侧地段l地块现状：用地红线外基础设施达到五通，即通路、通电、通供水、通排水、通讯，用地红线内土地部分平整。l交易面积：75915.8平方米
22、l土地用途：城镇混合住宅用地l使用年限：住宅用地柒拾年、商业用地肆拾年、其他用地伍拾年l容积率：2.4；l建筑密度：28%；l绿地率：30%；大沥镇政府大沥镇政府大沥体育文化中心大沥体育文化中心2分钟生活圈项目理解项目理解31优势优势劣势劣势毗邻321国道、325国道、禅碳路（省道）、广三高速，以及年底完工的“大沥交通枢纽”距离该地块不足1km，路网配套完善；毗邻大沥金融商贸区，且靠近大沥体育文化中心，大沥高中、金融、行政机关等市政重点项目，居住环境规划向好，区位发展潜力大；项目周边暂时缺乏高素质生活配套；周边村落围绕，治安问题突出；长虹岭工业园区距离项目5分钟车程，生活环境有待改善；现时缺乏
23、城市公交直达该项目，生活不便。周边路网密集，噪音问题有待解决；机会机会威胁威胁可以填补该区域商业住宅的市场空白；大沥商品房供应不足，供应结构单一，发展较为滞后，强劲购房消费力还没释放；项目地处位置规划看好，且市民认为项目位置不会太偏，处于大沥中心区位“空气差、治安差、大沥居住环境差“深入民心作为该区域首个住宅项目，周边环境尚待开发，居住氛围不成熟；市民认为该区域成熟发展尚需3-5年，目前认为还较荒凉2. SWOF2. SWOF2. SWOF2. SWOF分析分析分析分析项目理解项目理解32突 破 空 間 創 意 無 限 项目名称项目名称产品类型产品类型产品对比产品对比本案小高层洋房南海碧桂园联
24、排别墅、独立别墅、小高层洋房以别墅为主的大型社区，围绕景观资源布局天安鸿基花园联排别墅、独立别墅、公寓中海金沙湾高层、小高层洋房以120 M2平层为主，围绕江景布局雅居蓝湾多层、小高层洋房以100 M2平层为主产品对比产品对比产品对比产品对比跃式、复式个性化产品备受欢迎跃式、复式个性化产品备受欢迎跃式、复式个性化产品备受欢迎跃式、复式个性化产品备受欢迎n据市调情况分析，大沥消费者追求产品个性化与生态环境。n创新产品配合新居住观念以引导消费者的好奇与购买倾向。3. 3. 3. 3. 项目竞争态势分析项目竞争态势分析项目竞争态势分析项目竞争态势分析-产品对比产品对比产品对比产品对比项目理解项目理解
25、33突 破 空 間 創 意 無 限 项目名称项目名称项目区位项目区位区位态势区位态势本案位于大沥西部新城区大沥西部是经济实力、人口最集中的区域。南海碧桂园位于大沥西部雅瑶区天安鸿基花园位于狮山南国桃园区狮山以南国桃园生态别墅项目为主，吸引绝大部分大沥高端客户，但发展用地不足，影响持续发展。中海金沙湾位于大沥东部黄岐区大沥东部与广州经济实力较强的荔湾区接壤，受广州辐射最强，同类产品售价与大沥中部、西部形成近2000元/平方米价差。雅居蓝湾位于大沥东部盐步区西部首个居住社区，树标杆新标准西部首个居住社区，树标杆新标准西部首个居住社区，树标杆新标准西部首个居住社区，树标杆新标准n本项目区位相对处于劣
26、势，非重点开发商住区域，以承接东部工业转移为主。n项目周边无竞争对手，市政工程，机关单位向该区集中。n引导项目形象定位为行政商务区的休闲居住氛围社区。3. 3. 3. 3. 项目竞争态势分析项目竞争态势分析项目竞争态势分析项目竞争态势分析-区位对比区位对比区位对比区位对比项目定位项目定位34突 破 空 間 創 意 無 限 项目名称项目名称物业管理物业管理物管分析物管分析本案万科物管品牌发展公司嫡系物管公司知名度高，认可度高。南海碧桂园碧桂园物管天安鸿基花园天安物业管理中海金沙湾中海物管雅居蓝湾优质物管成就和谐人居优质物管成就和谐人居优质物管成就和谐人居优质物管成就和谐人居n治安差为大沥普遍共识
27、，项目周边村落、工业区围绕，治安问题更加突出。n万科优质的物管服务认同度高，可以此引导本地消费者形成新的和谐人居观念。3. 3. 3. 3. 项目竞争态势分析项目竞争态势分析项目竞争态势分析项目竞争态势分析-物业管理对比物业管理对比物业管理对比物业管理对比项目理解项目理解35突 破 空 間 創 意 無 限 n万科是全国知名品牌，广东第一名牌，市场认识度高。n通过宣传深化万科品牌认知度，吸引客户对居住持续服务的认可。全国知名品牌引领居住新气象全国知名品牌引领居住新气象全国知名品牌引领居住新气象全国知名品牌引领居住新气象项目名称项目名称品牌知名度品牌知名度本案万科在广佛地区品牌认知度高南海碧桂园通
28、过在大沥开发经营项目受到普遍认可天安鸿基花园中海金沙湾雅居蓝湾钜隆集团通过多个项目开发在佛山知名度较高3. 3. 3. 3. 项目竞争态势分析项目竞争态势分析项目竞争态势分析项目竞争态势分析-品牌对比品牌对比品牌对比品牌对比项目理解项目理解36突 破 空 間 創 意 無 限 3. 3. 3. 3. 项目竞争态势分析项目竞争态势分析项目竞争态势分析项目竞争态势分析-配套对比配套对比配套对比配套对比教育配套优势突显项目氛围教育配套优势突显项目氛围教育配套优势突显项目氛围教育配套优势突显项目氛围项目名称项目名称配套配套本案教育（大沥高级中学、实验小学）商业（巴黎春天步行街、新都会商业中心）南海碧桂园
29、商业（超市,洗衣店,休闲中心,装饰公司,农行）天安鸿基花园商业（商务中心,中西餐饮）中海金沙湾商业（暂未开业）雅居蓝湾商业（暂未开业）n大沥为典型产业城市，高档次、大型配套相当缺乏。n项目与大沥巴黎春天商业街约10分钟车程，商业配套相对完善。n项目周边教育配套拥有大沥高级中学、实验小学，优势明显，可深化推广。项目理解项目理解37突 破 空 間 創 意 無 限 分析分析分析分析特色街区文化打造次级商圈特色街区文化打造次级商圈特色街区文化打造次级商圈特色街区文化打造次级商圈n项目距离长虹岭工业园5分钟车程，大沥高级中学2分钟车程，大沥体育文化中心不到1分钟车程。n未来项目商业除针对项目业主外，还可
30、辐射至工业园中高层，高级中学师生，体育中心运动休闲人群。3. 3. 3. 3. 项目竞争态势分析项目竞争态势分析项目竞争态势分析项目竞争态势分析-项目商业定位对比项目商业定位对比项目商业定位对比项目商业定位对比项目理解项目理解38突 破 空 間 創 意 無 限 项目名称项目名称销售均价销售均价本案均价8000元/南海碧桂园洋房：08年1月推售预计售价8000元/平方米天安鸿基花园二期别墅已售馨，暂无推销计划中海金沙湾07年底推售预计8000元/平方米雅居蓝湾现均价6000元/方，预计07年底推售大面积洋房7000元/平方米以上市场整体向好，中产置业定格突显地产公民形象市场整体向好，中产置业定格
31、突显地产公民形象市场整体向好，中产置业定格突显地产公民形象市场整体向好，中产置业定格突显地产公民形象n同档次项目均计划于年底到明年1月期间推货，前期产品均基本售馨。n对未来价格预计均统一在70008000元/平方米。n预计楼市在经过对新政策的消化后将保持稳定发展趋势，项目定位8000元/处于市场均价范围内。3. 3. 3. 3. 项目竞争态势分析项目竞争态势分析项目竞争态势分析项目竞争态势分析-价格分析价格分析价格分析价格分析项目理解项目理解39突 破 空 間 創 意 無 限 小结小结小结小结价格定位：均价价格定位：均价价格定位：均价价格定位：均价8000800080008000元元元元/ / / /；市场突围：品牌、物管、教育配套、产品。市场突围：品牌、物管、教育配套、产品。市场突围：品牌、物管、教育配套、产品。市场突围：品牌、物管、教育配套、产品。项目理解项目理解40
