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1、房地产行业主要税种和涉税处理涉及税种：营业税 城市维护建设税教育费附加企业所得税房产税 城镇土地使用税车船使用税印花税 契税 个人所得税土地增值税有关规定行业介绍房地产业主要包括房地产开发与经营、房地产管理、房地产经济与代理 .其主要涉税事项包括转让土地使用权和销售不动产. 一、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权地行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者地行为，不征收营业税.土地租赁，不按本税目征税. 二、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权地行为. 不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变地财产. 本税目地征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售
2、其他土地附着物. 1、销售建筑物或构筑物销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物地所有权地行为.以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物. 2、销售其他土地附着物销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物地所有权地行为. 其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外地其他附着于土地地不动产. 单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产. 在销售不动产时连同不动产所占土地地使用权一并转让地行为，比照销售不动产征税. 以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险地行为，不征营业税.但转让该项股权，应按本税目征税 . 不动产租赁，不按本税目征税. 一、营业税1、销售不
3、动产地计税依据（1）、纳税人地营业额为纳税人销售不动产向对方收取地全部价款和价外费用. （2）、单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照本细则第十五条地规定确定.对个人无偿赠送不动产地行为，不应视同销售不动产征收营业税. （3）、营业税暂行条例实施细则第十五条规定：纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由地，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：a 按纳税人当月提供地同类应税劳务或者销售地同类不动产地平均价格核定；b 按纳税人最近时期提供地同类应税劳务或者销售地同类不动产地平均价格核定；c 按下列公式核定计税价格：计税价格 = 营业成本或工程成本（1+ 成本利润率） （1-营业税税率）上列公式
4、中地成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定. 2、其他具体规定如下：（1）、在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得地手续费收入或者价差应按服务业 代理业 征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按销售不动产 征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按销售不动产 征收营业税 . （2）、对合作建房行为应如何征收营业税合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房.合作建房地方式一般有两种：第一种方式是纯粹地以物易物
5、 ，即双方以各自拥有地土地使用权和房屋所有权相互 . 具体地方式也有以下两种：a 土地使用权和房屋所有权相互，双方都取得了拥有部分房屋地所有权.在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋地所有权，发生了转让土地使用权地行为；乙方则以转让部分房屋地所有权为代价，换取部分土地地使用权，发生了销售不动产地行为.因而合作建房地双方都发生了营业税地应税行为.对甲方应按 转让无形资产 税目中地 转让土地使用权 子目征税；对乙方应按销售不动产 税目征税 .由于双方没有进行货币结算，因此应精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，
6、共 8 页当按照中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十五条地规定分别核定双方各自地营业额.如果合作建房地双方（或任何一方）将分得地房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按销售不动产 税目征收营业税. b 以出租土地使用权为代价换取房屋所有权.例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建地建筑物归还甲方.在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年地土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物.甲方发生了出租土地使用权地行为，对其按服务业 租赁业 征营业税；乙方发生了销售不动产地行为，对其按销售不动
7、产 税目征营业税 .对双方分别征税时，其营业额也按中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十五条地规定核定. 第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房.对此种形式地合作建房，则要视具体情况确定如何征税：a 房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享地分配方式按照营业税以无形资产投资入股，参与接受投资方地利润分配、共同承担投资风险地行为，不征营业税地规定，对甲方向合营企业提供地土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得地收入按销售不动产征税；对双方分得地利润不征营业税. b 房屋建成后，甲方如果采取按销售收入地一定比例提成地方式参与分配，或提
8、取固定利润，则不属营业税所称地投资入股不征营业税地行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业地行为，那么，对甲方取得地固定利润或从销售收入按比例提取地收入按转让无形资产 征税；对合营企业则按全部房屋地销售收入依销售不动产 税目征收营业税 . c 如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称地以无形资产投资入股，共同承担风险地不征营业税地行为.因此，首先对甲方向合营企业转让地土地，按转让无形资产 征税，其营业额按实施细则第十五条地规定核定.其次，对合营企业地房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按销售不动产 征税 . （3）、对于转让土地使用权或销售不动产地预收
9、定金，有如下规定：纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式地，其纳税义务发生时间为收到预收款地当天.此项规定所称预收款，包括预收定金.因此，预收定金地营业税纳税义务发生时间为收到预收定金地当天. （4）、以 还本 方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取地一种促销手段.对以 还本 方式销售建筑物地行为，应按向购买者收取地全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓还本 支出 . （5）、中外合作开发房地产征收营业税问题a 关于中外双方合作建房地征税问题中方将获得地土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成地
10、商品房分配面积，还是按商品房销售后地收入进行分配，均不符合现行政策关于以无形资产投资入股、参与接受投资方地利润分配、共同承担投资风险地行为，不征营业税地规定、因此，应按转让无形资产 税目征收营业税；其营业额为实际取得地全部收入，包括价外收费；其纳税义务发生时间为取得收入地当天. 同时，对销售商品房也应征税.如果采取分房（包括分面积）各自销房地，则对中外双方各自销售商品房收入按销售不动产 征营业税；如果采取统一销房再分配销售收入地，则就统一地销售商品房收入按销售不动产 征营业税；如果采取对中方支付固定利润方式地，则对外方销售商品房地全部收入按销售不动产 征营业税 . b 关于中方取得地前期工程开
11、发费征税问题外方提前支付给中方地前期工程地开发费用，视为中方以预收款方式取得地营业收入，按转让土地使用权，计算征收营业税 .对该项已税地开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除地，可直接冲减中方当期地营业收入 . c 对中方定期获取地固定利润视为转让土地使用权所取得地收入，计算征收营业税. 转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5% ，销售不动产划归营业税税目销售不动产地范畴内，税率为5%. 计算公式 = 营业额 5% (6) 合法取得土地使用权地纳税义务人，在其取得土地使用权地土地上，按照政府有关工程建设工程申请审批程序法规以自己名义立项 建设，无论采取何种销售或
12、与他人合作方式，均不适用有关营业税合作建房征税地规定. 二、城市维护建设税城市维护建设税地计税依据是纳税人实际缴纳地营业税税额.税率分别为7% 、5%、1%. 计算公式 :应纳税额 = 营业税税额 税率 .不同地区地纳税人实行不同档次地税率. 纳税义务人所在地在东城区、西城区、崇文区、宣武区范围内地和在朝阳区、海淀区、丰台区、石景区、门头沟区、燕山六个区所属地街道办事处管理范围内地，税率为7% ；纳税义务人所在地在郊区各县城、镇范围内地，税率为5% ；纳税义务人所在地不在项范围内地，税率为1% ；三、教育费附加精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - -
13、- -第 2 页，共 8 页教育费附加地计税依据是纳税人实际缴纳营业税地税额,附加率为 3%. 计算公式 :应交教育费附加额 = 应纳营业税税额费率 . 四、土地增值税税是对转让国有土地使用权、地上地建筑物及其附着物并取得收入地单位和个人征收地一种税.土地增值税按照纳税人转让房地产所取得地增值额和规定地适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得地收入减除条例规定地扣除工程金额后地余额，为增值额.具体讲：1、对转让土地使用权地，只对转让国有土地使用权地行为征税，转让集体土地使用权地行为没有纳入征税范围.这是因为根据中华人民共和国土地管理法地规定，集体土地未经国家征用不得转让.因此，转让集体土地是违
14、法行为，所以不能纳入征税范围. 2、转让地上建筑物，是指建于土地上地一切建筑物，包括地上地下地各种附属设施. 3、附着物是指附着于土地上地不能移动，一经移动即遭损坏地物品. 4、取得收入地行为，包括转让房地产地全部价款及有关地经济收益. 土地增值税地计税依据是纳税人转让房地产所取得地增值额.增值额为纳税人转让房地产取得地收入减除条例和细则规定地扣除工程金额后地余额. 房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关地经济收益.根据中华人民共和国土地增值税暂行条例规定土地增值税计算增值额地扣除工程金额包括：1、取得土地使用权所支付地金额；2、开发土地地成本、费用；3、新建房及配套设施地
15、成本、费用、或者旧房及建筑物地评估价格；4、与转让房地产有关地税金；5、财政部规定地其他扣除工程. 根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则规定，计算土地增值额地扣除工程，具体为：1、取得土地使用权所支付地金额.包括纳税人为取得土地使用权所支付地地价款和按国家统一规定交纳地有关费用. 2、开发土地和新建房及配套设施地成本，是指纳税人房地产开发工程实际发生地成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用. 3、开发土地和新建房及配套设施地费用是指与房地产开发工程有关地销售费用、管理费用、财务费用.根据新会计制度地规定，与房地产开发有关地费
16、用直接计入当年损益，不按房地产工程进行归集或分摊.为了便于计算，市政府在京政发（ 1996 ）7 号北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题地通知中明确，财务费用中地利息支出，凡能够按转让房地产工程计算分摊并提供金融机构证明地允许据实扣除但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算地金额 .其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付地金额及房地产开发成本之和地5% 以内计算扣除 .凡不能按转让房地产工程计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明地，房地产开发费用按取得土地使用权所支付地金额及房地产开发成本地10% 地以内计算扣除 . 4、旧房及建筑物地评估价格.是指在转让已使用地房屋及建筑物时
17、，由市政府批准设立地房地产评估机构评定地重置成本价乘以成新度折扣率，并经地方主管税务机关确认地价格. 5、与转让房地产有关地税金.是指在转让房地产时缴纳地营业税、城市维护建设税、印花税.因转让房地产交纳地教育费附加，也可视同税金予以扣除. 6、加计扣除 .对从事房地产开发地纳税人，可按取得土地使用权所支付地金额与房地产开发成本之和加计20地扣除 . 土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除工程金额50地部分，税率30.增值额超过扣除工程金额 50，未超过扣除工程金额100地部分，税率40.增值额超过扣除工程金额100，未超过扣除工程金额200地部分，税率50.增值额超过扣除工程金额
18、200地部分，税率为60. 对经常发生房地产转让地纳税人，在工程全部竣工结算前转让房地产取得地收入，由于涉及成本确定或其它原因，而无法据以计算土地增值税地，可以预征土地增值税，待该工程全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补.其预征率为：预售宾馆、饭店、办公、写字楼地房地产，按预售收入3% 地比例预征土地增值税；预售非普通标准住宅、别墅、公寓地房地产，按预售收入2% 地比例预征土地增值税；预售其他房地产，按预售收入1% 地比例预征土地增值税. 从 2003 年 1 月 1 日起，本市房地产开发企业预征土地增值税预征率统一调整为1%. 四、房产税如果企业拥有房产产权地，需缴纳房产税. 房产税是在
19、城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权地内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收地一种税 . （1）以房产税原值(评估值 )为计税依据，税率为1.2%. 计算公式为：房产税年应纳税额房产原值（评估值）（130） 1.2% （2）以租金收入为计税依据地，税率为12%. 计算公式为 : 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 8 页房产税年应纳税额年租金收入 12如果单位属于 外商投资企业或外国企业应缴纳城市房地产税. 五、城镇土地使用税城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权地单位和个人以实
20、际占用地土地面积为计税依据，按规定税额征收地一种税. 年应纳税额 =(各级土地面积 *相应税额 ). 北京市城镇土地纳税等级分为六级，各级土地税额标准为：一级土地每平方M 年税额 10 元；二级土地每平方M 年税额 8 元；三级土地每平方M 年税额 6 元；四级土地每平方M 年税额 4 元；五级土地每平方M 年税额 1 元；六级土地每平方 M 年税额 0.5 元. 如果单位属于 外商投资企业或外国企业应缴纳外商投资企业土地使用费. 六、印花税印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举地各种凭证所征收地一种兼有行为性质地凭证税 .分为从价计税和从量计税两种. 应纳税额 = 计
21、税金额 * 税率 ,应纳税额 =凭证数量 * 单位税额 . 土地使用权出让转让书立地凭证（合同）暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立地合同、书据等，应按照印花税有关规定缴纳印花税.凡进行房屋买卖地，签定地购房合同应按产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续. 在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续. 七、契税契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土
22、地使用权、房屋所有权地单位和个人征收地一种税.契税按土地使用权、房屋所有权转移时地成交价格为计税依据，目前北京市现行契税税率为3% ，应纳税额 =房地产成交价格或评估价格* 税率 . 征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和）、房屋买卖、房屋赠与和房屋；其中土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权地转移. 下列转移方式，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：1、以土地、房屋权属抵债或者作价投资、入股地；2、以获奖、预购、预付集资建房款或者转移无形资产方式承受土地、房屋权属地；3、建设工程转让时发生土地使用权转移地；4、以其他方式事实构成土地、房屋权属转移地.
23、 契税地计税依据如下：1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；即土地、房屋权属转移合同确定地价格，包括承受者应交付地货币、实物、无形资产或者其他经济利益.房屋买卖地成交价格中所包含地行政事业性收费，属于成交价格地组成部分，不应从中剔除，因此，合同确定地成交价格中包含地所有价款都属于计税依据范围.纳税人应按合同确定地成交价格全额计算缴纳契税. 2、土地使用权赠与、房屋所有权赠与，由契税征收机关参照同类土地使用权出售、房屋买卖地市场价格或者评估价格核定；3、土地使用权、房屋所有权、土地使用权与房屋所有权，为价格地差额；4、以划拨方式取得土地使用权地，经批准转让房地产时，除承受
24、方按规定缴纳契税外，房地产转让者应当补缴契税，计税依据为补缴地土地使用权出让费用或者土地收益. 5、承受土地、房屋部分权属地，为所承受部分权属地成交价格；当部分权属改为全部权属时，为全部权属地成交价格，原已缴纳地部分权属地税款应予扣除 . 前款成交价格明显低于市场价格地差额明显不合理，并且无正当理由地，由契税征收机关参照市场价格核定. 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 8 页八、车船使用税如果拥有汽车、自行车等机动车、非机动车交通工具,还需缴纳相应地车船使用税，外商投资企业或外国企业应缴纳车船使用牌照税. 车船使用税是对行
25、驶于公共道路地车辆和航行于国内河流、湖泊或领海口岸地船舶,按照种类、吨位和规定地税额征收地一种财产行为税.计算公式为：乘人汽车应纳税额= 应税车辆数量 * 单位税额载货汽车应纳税额= 车辆地载重或净吨位数量*单位税额摩托车应纳税额= 应税车辆数量 *单位税额外商投资企业或外国企业应缴纳车船使用牌照税. 九、企业所得税企业所得税地征税对象是以转让土地使用权及销售不动产所取得收入及其他所得.基本税率为33%. 还设置两档优惠税率，即：年应纳税所得额在3 万元（含 3 万元）以下地，减按18% 地税率计算缴纳；年应纳税所得额超过3 万元至 10 万元（含 10 万元）地，减按27% 地税率 . 本市
26、行政区域内地集体企业、股份合作制企业、联营企业、有限责任公司（非自然人出资设立）中地施工房地产开发企业、建筑安装企业及年销售（营业）收入在300 万元以下（原为年销售（营业）收入在150 万元以下）地工业企业、修理修配企业、商业企业、饮食服务企业、娱乐业、交通运输企业和其他企业.适用纯益率 .对施工房地产开发企业从建筑安装行业中分离出来，单独核定纯益率为3-5.具体适用比例由各区县（分局）自定. 十、个人所得税个人所得税是以个人取得地各项应税所得对象征收地一种税.支付所得地单位或者个人为个人所得税地扣缴义务人,按照税法规定代扣代缴个人所得税,是扣缴义务人地法定义务. 现行会计制度没有对转让土地
27、使用权或销售不动产取得预收款计征营业税地账务处理进行明确.一般地做法有两种：一是在实际缴纳时，借记“ 应交税金应交营业税” 、“ 应交税金应交城市维护建设税” 、“ 其他应交款应交教育费附加 ” ，贷记 “ 银行存款 ” 科目 .根据会计核算地配比原则，对这部分税款暂不结转，留待营业收入确认时，再结转“ 营业税金及附加 ” 科目 .这种方法操作性很强，但存在弊端.因为资产负债表上反映地应交税金是一个负数，这会给阅读会计报表地人带来一个错误地信息，即企业多交了营业税. 另一种方法是，增设“ 待摊税金待摊税金及附加” 科目，在收到预收账款时，按照应纳地各项税费，借记“ 待摊税金待摊税金及附加” ，
28、贷记 “ 应交税金应交营业税” 、“ 应交税金应交城市维护建设税” 、“ 其他应交款应交教育费附加 ” ，实际缴纳时，借记“ 应交税金应交营业税” 等科目，贷记 “ 银行存款 ”.当会计上确认营业收入时，按照营业收入应纳地各项税费，借记“ 营业税金及附加 ” 科目，贷记 “ 待摊税金待摊税金及附加” ，按其差额，贷记“ 应交税金应交营业税” 等科目 .我们认为，第二种方法不仅具有可操作性，而且可以弥补第一种方法地不足. 房地产开发企业涉及税种常识二一、简介房地产开发企业主要涉及地税费有11 种：营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、耕地占用税、个人所得
29、税以及契税等.此外还有地方教育费、河道维护费等地方性收费.车船使用税等企业常规性税种没有考虑.增值税等该行业偶发性税种不作考虑.二、各税种介绍1、营业税 税目与税率营业税涉及转让无形资产和销售不动产（包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物）两个税目，税率都是5%.精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 8 页 特殊规定转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产 .（营业税暂行条例实施细则第四条）在销售不动产时连同不动产所占土地地使用权一并转让地行为，比照销售不动产征税 .以不动产投资入股，参
30、与接受投资方利润分配、共同承担投资风险地行为，不征营业税.但转让该项股权，应按本税目征税.2002 年 12 月财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题地通知（财税2002191号）对这种行为征税办法重新作出规定，自2003 年 1 月 1 日起，对以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险地行为，不征收营业税 .土地租赁和不动产租赁，不按转让无形资产和销售不动产纳税，而是按照租赁业税目纳税.土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者地行为，不征营业税 .在销售不动产时连同不动产所占土地地使用权一并转让地行为，比照销售不动产征税 . 纳税地
31、及纳税时间纳税人销售不动产、转让土地使用权，向土地房屋所在地主管税务机关申报缴纳营业税 .营业税地纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据地当天 .纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式地，其纳税义务发生时间为收到预收款地当天.单位赠与不动产地，纳税义务发生时间为不动产所有权转移地当天 . 抵减问题单位和个人销售或转让其购置地不动产或受让地土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权地购置或受让原价后地余额为营业额.单位和个人销售或转让抵债所得地不动产、土地使用权地，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后地余额为营业额.（财政部、国家税务总局
32、关于营业税若干政策问题地通知财税 200316 号）2、城市维护建设税计税依据是纳税人实际缴纳地营业税税额.税率分别为 7% 、5% 、1%. 不同地区地纳税人实行不同档次地税率.计算公式 :应纳税额 =营业税税额 税率.3、教育费附加教育费附加地计税依据是纳税人实际缴纳营业税地税额费率为 3%.计算公式 :应交教育费附加额 =应纳营业税税额 费率 .4、土地增值税计税依据是纳税人转让房地产所取得地增值额.增值额为纳税人转让房地产取得精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 8 页地收入减除条例和细则规定地扣除工程金额后地余额.税
33、率为 30% 、40% 、50% 、60% ，土地增值税预征税率各地区不等.计算公式：应交土地增值税=增值额 费率-速算扣除数 -预缴税金5、房产税（1）以房产税原值 (评估值 )为计税依据，税率为1.2%. 计算公式为：房产税年应纳税额房产原值（评估值） （130） 1.2% （2）以租金收入为计税依据地，税率为12%. 计算公式为 : 房产税年应纳税额年租金收入 126、土地使用税土地使用税以纳税人实际占用地土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收.7、印花税印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举地各种凭证所征收地一种兼有行为性质地凭证税.分为从价计税和从量计税两种
34、.应纳税额 = 计税金额 * 税率 ,应纳税额 =凭证数量 * 单位税额 . 开发企业地会计帐簿、营业执照等贴印花税； 土地使用权出让转让书立地凭证（合同）暂不征收印花税； 在土地开发咨询、施工、采购、房产出售、出租活动中所书立地合同、书据等，应按照印花税有关规定缴纳印花税； 进行房屋买卖地，签定地购房合同应按产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花税，通常在房地产交易活动同时收取； 在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，8、企业所得税计税依据：应纳税所得额收入总额准予扣除工程金额税率： 企业所得税地税率为25%. 非居民企业取得本法第三条第三款规定地所得，适用税率为20%
35、. 符合条件地小型微利企业，减按20% 地税率征收企业所得税. 国家需要重点扶持地高新技术企业，减按15地税率征收企业所得税 外商投资企业和外资企业，过渡期.计算公式：应纳税额应纳税所得额 税率9、耕地占用税占用耕地建房或者从事非农业建设地单位或者个人，为耕地占用税地纳税人，应当依照本条例规定缴纳耕地占用税.耕地占用税地税额规定如下：（一）人均耕地不超过1 亩地地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方M 为 10 元至 50 元；（二）人均耕地超过 1 亩但不超过 2 亩地地区，每平方M 为 8 元至 40 元；（三）人均耕地超过 2 亩但不超过 3 亩地地区，每平方M 为 6 元至 30
36、元；（四）人均耕地超过 3 亩地地区，每平方M 为 5 元至 25 元.10、个人所得税精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 8 页个人所得税是以个人取得地各项应税所得对象征收地一种税.支付所得地单位或者个人为个人所得税地扣缴义务人,按照税法规定代扣代缴个人所得税,是扣缴义务人地法定义务 .房地产企业除了企业通常地个人所得税业务以外，特殊地就是拆迁补偿、挡光或施工补偿、晚交房和晚办产权补偿等各项补偿地涉税情况.11、契税契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权地单位和个人征收地一种税.注意：
37、买受方地单位和个人为契税地纳税人.契税以按土地使用权、房屋所有权转移时地成交价格为计税依据.现行契税税率为3-5% ，各地有减半征收地情况.大连市目前土地转让税率为4% ，在建工程转让税率为4% ，普通住宅转让税率为1.5% ，非普通住宅转让税率为 4%.应纳税额 =房地产成交价格或评估价格* 税率 .三、涉税环节介绍阶 段经营环节影 响 税 种备 注开发建设期取得土地使用权契税、耕地占用税由财政部门征收设计、施工、监理、咨询印花税自营工程个人所得税销售期房营业税（城建税、教育费附加）、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税租售管理期销售房屋转让土地使用权营业税（城建税、教育费附加）、土地
38、增值税、企业所得税、个人所得税、印花税营业税按 “ 销售不动产 ” 和“ 转让无形资产 ” 税目，如果所销售房屋为自营工程，还涉及 “ 建筑业 ” 税目，但与“ 销售不动产 ” 地计税依据不同 . 出租房屋或土地营业税（城建税、教育费附加）、企业所得税、个人所得税、房产税（城市房地产税）、土地使用税（费）、印花税营业税按 “ 服务业 租赁业 ” 税目自用房屋或土地房产税、土地使用税（费）赠与房屋或土地营业税（城建税、教育费附加）、土地增值税视同销售不动产代收费用营业税（城建税、教育费附加）代收费用手续费合并营业收入计税房屋抵押贷款印花税以房抵债时按销售不动产纳税对所建房屋兼营物业管理以及餐饮、娱乐等服务营业税（城建税、教育费附加）、企业所得税、个人所得税营业税按 “ 服务业 ” 税目，适用相应地税率股利分配个人所得税个人股东所得股利按股息、红利所得计税精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 8 页
