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1、包装策略一、 楼盘包装价值:楼盘包装要达到良好的效果, 不需要增加太大成本。 地盘包装及销售包装基本上是一次性投入,而广告是多次投入。楼盘包装是广告的有益补充,是营销策划中不可缺少的一环,起到强化及深化广告宣传效果。楼盘包装的价值是1、包装是对形象的总体设计, 是构成形象的过程, 是产品和大众的联结点。2、有利于提升楼盘档次品味,表现楼盘内涵,获取买家认可,促进销售。3、有利于加强公司形象,树立公司品牌,包装得好的楼盘是公司实力的最佳展示。二、 楼盘包装基本原则:1、定位准确性楼盘项目物业包装要符合项目定位的“推广主题”新形象,在调性上要求现代感强,色彩丰富有激情,生活气息浓厚。2、展示特色性
2、物业包装是项目最直接给予消费者的项目感受,因此在体现定位的基础上需要反映出项目独有的特色点。3、布置合理性物业包装需要与项目现场实际情况相结合,符合宣传推广与销售动线组织的要求,并且在考虑特色形式时要把握制作的可行性。5、经济性楼盘项目规模不大,总营销费用有限,因此在物业包装时必须考虑到经济性,费用支出要符合项目成本控制要求三、 项目包装内容:名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页,共 13 页 - - - - - - - - - 1、现场包装2、卖场包装3、样板房包
3、装4、促销卖场包装四、 现场包装说明:?实现对买家的围杀半径,让买家能够顺利地实现从外面导引到工地现场?第一阶段:在没有楼盘形象的状态下建立的是水平围杀线?第二阶段:通过楼体作为核心点进行纵向围杀(一) 、 主要内容:?外路牌?导示牌?立柱挂旗?工地路牌?围墙?售楼处导示牌?售楼处标牌?停车场标牌?欢迎标牌?看楼专车?彩旗或吊旗设计楼体招示布(项目名称、销售信息、促销概念等等)?楼层进度牌(二) 、现场包装具体任务 :名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页,共 13
4、页 - - - - - - - - - 任务 A:楼盘视觉形象(1)目标使楼盘概念具体化、 建立一个有活力的小区形象。 以便于其在今后推广中,给买家留下深刻、明确的印象。(2)内容项目标志标识系统导示系统任务 B:工地形象诱导(l)目标工地作为买家最为切身关注的地方,是宣传最经济和有效的场所, 工地形象如何,不仅直接与物业和公司形象有关,而且还能够营造销售气氛。(2)手段工地路牌:表明物业的名称和位置,直接与工程形象相关联。工地围板:明确发展商和地产建造的专业性。工地气氛:利用彩旗、气球等宣传物品、吸引人们的注意力,营造人气旺、整洁、有序的施工现场。任务 C:工地环境包装设计1、目的将整个工地
5、现场, 根据建筑施工的进程和环境特色进行包装。包装强调项目的特色,对项目有一个整体良好的视觉形象。2、手段一部分内容为工地围墙包装、 工地立柱广告牌制作、 工地公共标牌制名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页,共 13 页 - - - - - - - - - 作、 挂旗制作、路灯安装等。另一部分内容为绿化其他配套工程完善,优先搞好工地围墙沿线、样板房参观路线以及绿化工程施工。3、要求严格按照 VI 设计内容制作完成,绿化工程部按工程进度按时完成。(三) 、阶段性包装策
6、略1、入主工地前期阶段楼盘包装策略A、外墙广告墙及塔建的围墙其实是最佳的广告包装位置,因为它面积大、 范围广,称得上是最大的户外看板。本项目外墙广告外墙广告将以“推广主题”,延伸出几个方面,让前来看样板房的人耳目新B、户外广告在售楼部两侧或者入口处设立大型广告板 必备元素:楼盘效果透视效果图片、 楼盘名称、广告语言、电话、LOGO、区位图等 (根据需要定 ) 文案及画面表现要求:与楼盘“推广主题”主题的格调及内涵相关,画面力求简洁,并加箭头,起到指示和引导作用。2、施工阶段楼盘包装策略A:先人为主的致歉公告如:尊敬的. 本工地因施工 . 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - -
7、 - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页,共 13 页 - - - - - - - - - .不便之处,敬请原谅。B :入口楼牌即在楼盘入口或主要道路入口处搭建的大型牌楼,工艺:灯光铁架拱门C:施工进度板让人看见楼在长D:广告布幅工艺:丝印E:指示牌设指示牌,方便消费者参观看楼,提醒他们注意某些事项,展示发展商的细心与诚意。H:温柔的警告牌如:为了您的安全,请注意,为了您和家人的幸福,注意 ,通告 ,五、 卖场包装说明:楼处包装。买家一般到售楼处是一种敌对行为,提防和抗拒心理非常重,我们的目标就是把这种心理弱化,让买家与销售
8、人员进行沟通分宣传品、展示、 VI 三个部分(一) 、主要内容:?整体氛围概念提示名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页,共 13 页 - - - - - - - - - ?形象墙设计?实体展板?售楼书?折页?价格单页?付款方式清单?手袋设计?销售人员名片?信纸、信封?销售人员工作牌?销售人员服装及门卫服装建议(二)、售楼部包装策略楼盘项目“推广主题”生活的定位主题,我司建议,项目售楼部包装跳出传统的简单卖场包装的思路,采用体验式营销布置的策略,将楼盘售楼部包装成一个
9、未来理想者派对生活的体验场所。在此策略指导下,在传统售楼部简单的展示功能基础上增加互动的参与功能。(三)、售楼部包装主题依照售楼部包装的体验式营销策略,建议包装主题为: . (四)、售楼部面积售楼部的面积控制中容易出现两方面问题:一是面积过大,不仅对于成本控制不利,并且当人少时就显得空洞和冷清;二是面积过小,这不利于平面布局,显得局促和小气。因此,我们建议:楼盘售楼中心使用面积在 150200 左右较为合理。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页,共 13 页 - -
10、 - - - - - - - (五)、售楼部包装调性都市感:体现项目城市生活的主题调性;现代感:整个项目要体现现代、时尚的调性特征;生活氛围:展示未来项目生活的具体细节,体现项目特征;色彩感:项目包装用色以多样化,展示未来生活多彩特性。(六)、售楼部功能分区形象区:是项目形象体现和展示的主要区域,以售楼部内形象墙为主。接待区:是用于接待来访客户的功能区域,包括接待台、洽谈桌等。展示区:是将项目各项内容展示给来访客户的区域,包括沙盘模型、户型模型、宣传展板、设施设备展示墙等。休息体验区 :本区域是满足来访客户休息的需要,在普通的休息功能基础上,结合楼盘售楼部“生活”的生活主题1、主要设置理想者实
11、体模型、2、理想者饰物、3、人物偶像、4、生活场景(图片、概念)及楼盘设计师手绘图的展示,5 、 设置专门的理想者生活洽谈区,向客户提供独立的、尊贵的销售服务,洽谈区环境布置以轻松休闲与文化格调为主。现场配置专业服务人员,利用高雅的装修、舒适的格调与以客户为尊、全员为您的服务方式打动客户。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页,共 13 页 - - - - - - - - - 六、 样板房包装:说明:根据项目工程进度和广告前期导入,对项推广由总体形象塑造,逐渐转入引导
12、式体验消费, 配合阶段性广告策略由浅入深,增强广告宣传效果, 促使客户签单。(一) 、样板房包装的基本原则开放时间原则:工程完成三分之二进度以上;项目开盘以前;户型选择标准:三室和两室为宜,面积不宜过大,也不宜过小;有特色的精致户型;毫无特色的一般户型;总数在三套以上经济性原则:装修成本产品价位应在买家心理认可范围内(二) 、样板房装修的装修格调精致、舒适、时尚、现代前卫型装修风格(三) 、样板房包装的基本内容1、看房通道路线包装名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页
13、,共 13 页 - - - - - - - - - 2、样板房装修(四)、样板房选定根据工程进度和项目所要突出的特色,客户看房安全方便等因素,再行决定样板房开放楼层高度暂定在 12 层(四) 、样板房开放策略策略 A:看房路线包装策略1、目的扬长避短,样板房应尽量选在售楼部上面,弱化项目小区面积小,绿化少,配套不完备的抗性,直接将客户引入房板房示范单位,以样板房精致、舒适、时尚、现代前卫型装修风格、让买家感觉是我在住这房子。2、要求设计、开避看楼路线,力求做到看楼路线景观优美、安全方便以便来规避项目景观死角;3、手段:电梯间包装: 理想者生活场景(图片、概念)保安保洁配合:以周到的物管服位向客
14、户提供独立的、尊贵的销售服务交楼标准展板: 在第 12 层示范单位外做交楼标准展板,以便买家对未来住房时作装修设计参考;设置导示看板 :标明示范单位的街号、幢号、楼层、房型、建筑面积、实用率、套内面积、售价、装修风格建议、理想者生活场景展示等销售必备要素;名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 9 页,共 13 页 - - - - - - - - - 策略 B、样板房装修及策略目的:以精致、舒适、时尚、现代前卫型装修风格,让买家感觉是我在住这房子装修区域:玄关、客厅、餐厅、卧
15、室、书房、阳台、厨卫等装修材料 :移门 滑动门 隔音窗壁柜门 隔断门 折门 箱体超辰 渥尔夫 顶立隔音窗洁具 龙头 浴缸 座厕 盆座便器 淋浴房 感应洁具乐家卫浴高仪龙头美加华 瑞特感应橱柜仁和子橱柜橱柜套餐科森 .尼曼橱柜澳柯玛板式家具电视柜 书柜 衣柜 展示柜联邦家具金属格架渥尔夫瓷砖 金元陶瓷衣帽间 渥尔夫整体衣帽间楼梯 莱恩楼梯吉升楼梯地板 全球木业福瑞特乐洋羊垃圾处理机安纳海姆爱适易净水机 爱惠浦GMX 水伴侣名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 10 页,共 1
16、3 页 - - - - - - - - - 家居装饰蚕丝被 音响装修 美华装修恒通利德策略 C:样板房现场销售诉求策略目的:引导客户现场体验理想者生活,促使客户尽快签单子手段:根据不同置业者选房心态区别对待诉求策略男性购买多大面积,多少居室,使用率要高,有一定的空间感,净高2.6 米以上;单价的合理性,总价是否能支付得起;装修费,家电费用,买新房,当然要个性化装修,但费用要考虑;一切入住后的费用:物业管理费、电、水、煤气、暖气、电话、电视频道等费用;购房手续费用(契税、律师费、按揭手续费、保险费等) 每月支付银行的按揭贷款;更关注客厅、书房、阳台,讲究品位和气派。女人:讲究朝向,要有足够的采光
17、晒衣服、杀菌,为家人的健康着想,并能节省能源,节省开支;注重楼层和景观,家庭主妇在家时间比较长,要有比较好的景观和自然风;重视厨房,面积要够大,6 平方米以上,能放下冰箱、洗衣机等,盥洗池与灶台设置的合理性,排气与通风;关注卫生间,双卫,主卧卫生间面积不得少于5 平方米;更关注卧室,要有足够的储藏空间、衣柜等;关注生活 (工作 )阳台,能晒衣服晒被子,或阳台可以放洗衣机或一点杂物;名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 11 页,共 13 页 - - - - - - - -
18、- 最理想有多功能间作为佣人间,储藏间,麻将间,小书房,小客房,小工作室;希望客厅有一定的宽度,4 米以上,客厅与饭厅区分开;社区的家政、医疗、教育、便民配套,电视频道等。小孩:运动场所:儿童乐园、泳馆、羽毛球、篮球、旱冰等室内外运动场所;游玩场所:儿童不用老呆在家中,可以邀请区内的小孩一起玩耍;学习场所:课外研习班,书法、画画、钢琴、手提琴、音乐、美术等;托管场所:幼儿父母不在家时提供临时托管服务;足够的绿化让幼儿的活动空间充满新鲜空气;人车分流,小孩玩得更自在,更开心;老人有新鲜的空气,活动空间,健身、游泳、缓跑等;设有医疗保健室,有专业的急症医疗服务;有活动让老年人参与生活,精神更有寄托
19、;为老年人提供阅览室、谈天室、棋牌室;大楼内有为老年人设的特殊无障碍设置;老年人在小区内有活动空间,在家也有阳光照晒,健康更有保障;在小区内购物方便,闲时能带着小孩逛逛区内的配套设施。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 12 页,共 13 页 - - - - - - - - - 七、 促销卖场包装 -内容?形象展场?主背景板?招示布?展示中心开放日看楼专车?卖场两种:商场与广场。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 13 页,共 13 页 - - - - - - - - -