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1、1 2009 年房地产估价师房地产开发经营与管理考试大纲第一章房地产投资及其风险考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资的概念、形式、 风险及其防范等的了解、熟悉和掌握程度。第一节投资与房地产投资一、投资(一)投资的概念(二)投资的分类1.短期投资和长期投资2.直接投资和间接投资3.金融投资和实物投资4.生产性投资和非生产性投资(三)投资的特性(四)投资的作用1.投资是一个国家经济增长的基本推动力2.投资与企业发展密切相关3.投资可以促进人民生活水平的提高4.投资有利于国家的社会稳定和国际交往二、房地产投资(一)房地产投资及其目的1.房地产投资的概念2.房地产投资的目的(二)房地产投
2、资的特点1.区位选择异常重要2.适于进行长期投资3.需要适时的更新改造投资4.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险5.变现性差6.易受政策影响7.依赖专业管理8.存在效益外溢和转移(三)房地产投资的物业类型1.居住物业2.商业物业3.工业物业4.酒店与休闲娱乐设施5.特殊物业第二节房地产投资的形式与利弊一、房地产直接投资精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 13 页2 (一)房地产开发投资(二)房地产置业投资二、房地产间接投资(一)投资房地产企业骨片或债券(二)投资房地产投资信托基金(三)购买住房抵押支持证券三、房地产投资的
3、利弊(一)房地产投资之利1.相对较高的收益水平2.易于获得金融机构的支持3.能抵消通货膨胀的影响4.提高投资者的资信等级(二)房地产投资之弊1.投资数额巨大2.投资回收周期较长3.需要专门的知识和经验第三节房地产投资的风险一、房地产投资风险的概念(一)风险的定义(二)风险分析的目的二、房地产投资的系统风险(一)通货膨胀风险(二)市场供求风险(三)周期风险(四)变现风险(五)利率风险(六)政策风险(七)政治风险(八)或然损失风险三、房地产投资的个别风险(一)收益现金流风险(二)未来运营费用风险(三)资本价值风险(四)比较风险(五)时间风险(六)持有期风险四、风险对房地产投资决策的影响第四节风险与
4、投资组合一、投资组合理论二、资本资产定价模型考试要求1.了解投资的概念、分类、特性和作用精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 13 页3 2.掌握房地产投资及其目的、特点、和房地产投资的物业类型3.掌握房地产直接投资4.掌握房地产间接投资5.熟悉房地产投资的利弊6.掌握房地产投资的风险7.了解风险与投资组合第二章房地产市场及其运行规律第三章房地产开发程序与管理考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产开发程序各阶段工作内容以及对获取土地、建设过程中相关管理工作的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节房地产开发程序概述一、房地
5、产开发的基本概念二、房地产开发的主要程序第二节投资时机选择与决策分析一、投资时机选择二、投资决策分析第三节前期工作一、获取土地(一)土地储备与土地一级开发1.土地储备2.土地一级开发(二)获取土地的途径1.土地使用权出让2.土地使用权划拨3.原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让4.与当前土地使用权拥有者合作二、确定规划设计方案并获得规划许可(一)土地出让过程中的规划管理(二)房地产开发前期的规划管理1.开发项目选址、定点审批阶段2.申请建设用地规划许可证阶段3.规划设计条件审批阶段4.设计方案审批阶段5.申请建设工程规划许可证阶段三、建设工程招标(一)开发建设项目的招标方式1.公开招标精选
6、学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 13 页4 2.邀请招标(二)招标机构1.招标过程中的决策活动。2.招标中的日常事务工作3.招标工作小组组成人员(三)招标程序1.申请招标2.编制招标文件3.编制招标工程标底4.确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函5.投标人资格审查6.招标工程交底及答疑7.开标、评标和决标8.签订合同四、开工申请与审批(一)申请领取施工许可证应具备的条件(二)申请办理施工许可证的程序五、前期工作的其他环节第四节建设阶段一、质量控制(一)对原材料的检验(二)对工程采用的配套设备进行检验(三)确立施工中控制质量
7、的具体措施(四)确立有关质量文件的档案制度二、进度控制(一)工程进度计划的编制(二)进度管理及计划调整1.横道图法2.网络计划(三)其他配套进度计划(四)进度控制中应关注的因素三、成本控制(一)成本控制的主要工作内容1.编制成本计划，确定成本控制的目标2.审查施工组织设计和施工方案3.控制工程款的动态结算4.控制工程变更(二)控制工程成本的做法和手段1.强化 “ 成本 ” 意识，加强全面管理2.确定成本控制的对象3.完善成本控制制度4.制定有效的奖励措施精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 13 页5 四、合同管理(一)合同管
8、理的作用(二)房地产开发项目的主要合同关系(三)合同管理的主要工作内容五、安全管理六、竣工验收(一)竣工验收的要求(二)竣工验收的依据(三)竣工验收的工作程序1.单项工程竣工验收2.综合验收3.竣工验收备案(四)竣工结算(五)编制竣工档案1.技术资料的内容，2.绘制竣工图第五节租售阶段一、选择物业销售形式(一)开发商自行销售(二)委托房地产经纪机构销售1.房地产经纪机构的作用2.房地产经纪机构的代理形式(三)选择房地产经纪机构应注意的问题1.充分了解房地产经纪机构及其经纪人员的业务素质2.了解房地产经纪机构可投入市场营销工作的资源3.考察房地产经纪机构过往的业绩4.针对物业的类型选择房地产经纪
9、机构5.认真签订房地产经纪合同二、制定租售方案(一)出租还是出售(二)租售进度(三)租售价格1.成本导向定价2.购买者导向定价3.竞争导向定价三、制定宣传与广告策略(一)市场宣传策略1.确定宣传目标2.选择宣传的信息与工具3.实施宣传方案4.评价宣传效果(二)广告策略精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 13 页6 考试要求1.掌握房地产开发的基本概念及主要程序2.熟悉投资时机选择与决策分析3.了解获取土地4.熟悉确定规划设计方案并获得规划许可5.熟悉建设工程招标6.熟悉开工申请与审批7.了解前期工作的其他环节8.熟悉建设阶段
10、9.掌握选择物业租售形式10.掌握制定租售方案11.了解制定宣传与广告策略第四章房地产市场调查与分析第五章现金流量与资金时间价值考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对现金流量、资金时间价值及相关概念、复利计算公式、复利系数的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节现金流量一、现金流量的概念二、现金流量图第二节资金时间价值一、资金时间价值的概念(一)随着时间的推移，资金的价值会增加(二)资金一旦用于投资，就不能用于即期消费二、利息与利率(一)利息(二)利率(三)利率的决定和影响因素1.古典学派的储蓄投资决定理论2.流动性偏好利率理论3.可贷资金利率理论4.IS-LM 曲线模型的利率理论5.马克思的
11、利率决定理论6.影响利率的其他因素三、单利计息与复利计息(一)单利计息(二)复利计息四、名义利率与实际利率(一)名义利率与实际利率的概念精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 13 页7 (二)名义利率与实际利率的关系式第三节资金等效值与复利计算一、资金等效值的概念二、复利计算(一)常用符号(二)公式与系数1.一次支付的现值系数和终值系数2.等额序列支付的现值系数和资金回收系数3.等额序列支付的终值系数和储存基金系数4.等差序列的现值系数和年费用系数5.等比序列的现值系数和年费用系数(三)复利系数的标准表示法三、复利系数的应用考
12、试要求1.掌握现金流量的概念和现金流量图2.掌握资金时间价值的概念3.掌握利息、利率，4.了解古典学派的储蓄投资决定理论、流动性偏好利率理论、可贷资金利率理论、IS LM曲线模型的利率理论和马克思的利率决定理论; 5.熟悉影响利率的其他因素6.掌握单利计息与复利计息7.掌握名义利率与实际利率8.掌握资金等效值与复利计算第六章经济评价指标与方法考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资项目经济效果、各类经济评价指标及其计算方法的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节效益和费用识别一、投资与成本(一)广义投资与成本的概念1.投资2.成本(二)房地产投资分析中的投资与成本1.开发项目总投资2.
13、开发产品成本3.经营成本4.期间费用二、经营收入、利润和税金(一)经营收入(二)利润精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 13 页8 (三)税金1.经营税金及附加2.城镇土地使用税和房产税3.企业所得税三、房地产投资经济效果的表现形式(一)置业投资(二)开发投资第二节经济评价指标一、投资回收与投资回报二、经济评价指标体系三、通货膨胀的影响第三节动态盈利能力指标及其计算一、财务净现值二、财务内部收益率三、动态投资回收期第四节静态盈利能力指标及其计算一、成本利润率与销售利润率(一)成本利润率(二)销售利润率二、投资利润率三、资本金
14、利润率和资本金净利润率(一)资本金利润率(二)资本金净利润率四、静态投资回收期五、现金回报率与投资回报率(一)现金回报率(二)投资回报率第五节清偿能力指标及其计算一、利息二、借款归还期三、利息备付率四、偿债备付率五、资产负债率六、流动比率七、速动比率考试要求1.掌握效益和费用识别2.掌握投资回收与投资回报3.掌握经济评价指标体系4.了解通货膨胀的影响5.掌握动态盈利能力指标及其计算6.掌握静态盈利能力指标及其计算精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 13 页9 7.掌握利息、借款归还期、利息备付率、偿债备付率指标及其计算8.熟
15、悉资产负债率、流动比率和速趔比率指标及其计算第七章风险分析与决策考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对风险分析与不确定分析方法的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节房地产项目不确定性因素的分析一、房地产开发项目的主要不确定性因素(一)土地费用(二)建筑安装工程费(三)租售价格(四)开发期与租售期(五)容积率及有关设计参数(六)资本化率(七)贷款利率二、房地产置业投资项目的主要不确定性因素(一)购买价格(二)权益投资比率(三)空置率(四)运营费用三、不确定性因素的相互作用第二节盈亏平衡分析一、盈亏平衡分析的基本原理二、房地产开发项目盈亏平衡分析(一)最低租售价格分析(二)最低租售数量分析(三)
16、最高土地取得价格(四)最高工程费用(五)最高购买价格(六)最高运营费用比率(七)多因素临界点组合三、房地产开发项目盈亏平衡分析例如(一)保本点分析(二)临界点分析第三节敏感性分析一、敏感性分析的概念二、敏感性分析的步骤三、单因素与多因索敏感性分析四、敏感性分析的“ 兰项预测值 ” 法第四节风险分析一、风险分析的界定精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 13 页10 二、风险分析的一般过程和方法(一)风险辨识(二)风险估计与评价常用方法1.调查和专家打分法2.解析方法3.蒙特卡洛模拟法三、概率分析的步骤与概率确定方法(一)概率分
17、析的步骤(二)概率确实定方法四、概率分析中的期望值法(一)期望值法的步骤(二)期望值法应用例如五、蒙特卡洛模拟法考试要求1.掌握房地产开发项目的主要不确定性因素2.掌握房地产置业投资项目的主要不确定性因素3.熟悉不确定性因素的相互作用4.掌握盈亏平衡分析5.掌握敏感性分析的概念和步骤6.掌握单因素与多因素敏感性分析7.了解敏感性分析的“ 三项预测值 ” 法8.掌握风险分析的界定9.了解风险分析的一般过程和方法10.熟悉概率分析的步骤与概率确定方法11.掌握概率分析中的期望值法12.了解蒙特卡洛模拟法第八章房地产开发项目可行性研究第九章房地产金融与项目融资考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对
18、房地产金融、房地产资本市场、 房地产项目融资等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节房地产资本市场一、房地产市场与资本市场二、房地产企业的权益融资与债务融资(一)权益融资(二)债务融资三、房地产开发贷款与土地储备贷款(一)房地产开发贷款1.土地购置贷款精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 13 页11 2.土地开发贷款3.建设贷款(二)土地储备贷款四、房地产抵押贷款(一)个人住房抵押贷款(二)商用房地产抵押贷款(三)在建工程抵押贷款(四)金融机构对房地产抵押物的要求1.合法设定房地产抵押权2.择优选择设押的房地产3.合理确定
19、抵押率4.处置抵押物的渠道畅通五、房地产抵押贷款二级市场(一)抵押贷款二级市场的发展(二)抵押贷款二级市场发展的条件(三)抵押贷款支持证券的类型六、房地产投资信托基金(一)房地产投资信托基金的涵义(二)房地产投资信托基金的分类(三)房地产投资信托基金的特征1.流动性好2.市场价值稳定3.高现金回报4.有效分散投资风险5.抵御通货膨胀(四)房地产估价师的角色第二节房地产金融风险一、房地产开发贷款风险及其管理(一)房地产开发贷款的风险1.政策风险2.市场风险3.经营风险4.财务风险5.完工风险6.抵押物估价风险7.贷款保证风险(二)金融机构对房地产开发贷款的风险管理二、土地储备贷款风险及其管理(一
20、)土地储备贷款的风险(二)土地储备贷款的风险管理三、个人住房贷款风险及其管理(一)个人住房贷款的风险精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 13 页12 1.操作风险2.信用风险3.市场风险4.管理风险5.法律风险(二)个人住房抵押贷款的风险管理四、房地产投资信托基金风险及其管理(一)房地产投资信托基金的风险1.经营风险2.市场风险3.利率风险(二)房地产投资信托基金的风险管理1.提升专业化经营水平2.提升规模经营水平3.吸引机构投资者参与4.制定积极稳妥的经营战略5.建立优秀的管理队伍第三节房地产项目融资一、房地产项目融资的
21、概念(一)房地产投资项目使用资金特性(二)房地产项目融资的含义(三)房地产项目融资的意义二、房地产项目融资方案(一)融资组织形式选择. (二)资金来源选择(三)资本金筹措(四)债务资金筹措1.信贷融资2.债券融资(五)预售或预租(六)融资方案分析1.资金来源可靠性分析2.融资结构分析3.融资成本分析4.融资风险分析三、金融机构对房地产项目贷款的审查(一)企业资信等级评价(二)贷款项目评估(三)房地产贷款担保方式评价1.保证2.抵押3.质押精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页，共 13 页13 (四)贷款综合评价考试要求1.掌握房地产市场与资本市场2.掌握房地产企业的权益融资与债务融资3.掌握房地产开发贷款4.熟悉土地储备贷款5.掌握房地产抵押贷款6.熟悉房地产抵押贷款二级市场7.掌握房地产投资信托基金8.掌握房地产金融风险9.掌握房地产项目融资的概念10.熟悉房地产项目融资方案11.熟悉金融机构对房地产项目贷款的审查第十章物业资产管理精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页，共 13 页
