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1、文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。目录1234房地房地产产投投资资基金基金发发展背景展背景房地房地产产私募投私募投资资基金概要基金概要房地房地产产私募投私募投资资基金不同基金不同组织组织形式形式房地房地产产私募投私募投资资基金运作基金运作文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。第一部分第一部分房地房地产产投投资资基金基金发发展背景展背景PART 01文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请
2、联系本人或网站删除。一、房地一、房地产产投投资资基金基金发发展背景展背景总体规模相对较小，但增长速度较快近五年间，我国人民币房地产基金年募集规模增长达16倍。2010年之前国内人民币房地产基金仅有20多只，100亿元左右的市场规模。自2010年起，房地产基金开始蓬勃发展，近三年房地产基金市场规模每年都保持近100%的增长。截至2015年底，房地产基金的规模在1万亿元左右。预计2016年总规模在1.5-2万亿元左右。资料显示，国内房地产基金对单个项目/投资组合公司的投资资金多为1亿-3亿元人民币量级，占据半数以上的投资案例数及投资金额；5000万元以下的投资案例数占12%和总投资金额的2%；50
3、00万-1亿元的投资案例数占12%，总投资金额占5%；3-5亿元的大型投资项目占总案例数的20%，而总投资金额占39%。文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。一、房地一、房地产产投投资资基金基金发发展背景展背景发发展展现现状状 基金背景类型多样，机会众多而投资审慎 独立的与业运作型 开发企业主导型 投行及金融机构附属型 “高红利时代”挥手告别近年来房地产基金的收益率大概在20%-25%。今年以来已经降到10%以下。恒大八月份信托产品预期收益率仅6.91%。 私募基金发展迅速，但市场份额较小地产市场每年融资总规模8-10
4、万亿元，私募地产基金只占10%左右的份额。 股权投资、债权投资结合债券投资形式占半数以上，很多以“明股实债”的形式存在。文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。一、房地一、房地产产投投资资基金基金发发展背景展背景地地产产融融资资渠道渠道文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。PE银行贷款公开发行股票IPO公开发行债券主要融主要融资资人人所有企所有企业业所有企所有企业业待上市或上市公司待上市或上市公司上市公司上市公司单单次融次融资规资规模模较较小小较
5、较小小较较大大较较大大企企业资业资格限制格限制最低最低较较低低较较高高最高最高表面会表面会计计成本成本较较低低最高最高最低最低较较高高投投资资者是否分担企者是否分担企业业最最终终风风险险部分分担部分分担不分担不分担按股按股权权份份额额平等分平等分担担不分担不分担投投资资者是否分享企者是否分享企业业最最终终收收益益部分分享部分分享不分享不分享按股按股权权份份额额平等分平等分享享不分享不分享投投资资人人对对企企业业的控制力的控制力最最强强较较强强较较弱（大股弱（大股东东除外）除外）最弱最弱融融资对资对企企业业治理的影响程治理的影响程度度最最强强较较弱弱较较强强最弱最弱一、房地一、房地产产投投资资基
6、金基金发发展背景展背景地地产产PE融融资资渠道渠道优势优势比比较较文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。第二部分第二部分房地房地产产私募投私募投资资基金概要基金概要PART 02文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。二、房地二、房地产产私募投私募投资资基金概要基金概要定定义义 所谓房地产基金,是指以房地产项目戒公司为投资对象,在房地产的开发、经营、销售等价值链的丌同环节,及在丌同的房地产公司不项目中进行投资的集合投资制度。 产业投资基金，系指直
7、接投资亍产业，主要对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。 在大多数国家房地产基金以房地产投资信托基金REIT(Real Estate Investment Trust)的名义存在。文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。投投资对资对象象流流动动性性募募资资方式方式收益收益实现实现投投资风险资风险投投资资期限期限二、房地二、房地产产私募投私募投资资基金概要基金概要不同基金特点不同基金特点对对比比分红、股权溢价回购、租金收益等项目筛选的风险、经营管理风险、行业周期风险长 (3-5年)证
8、券买卖价差、股息、利息等影响证券价格变动的系统性风险灵活IPO后股权转让收益项目筛选的风险、IPO的风险长 (5-8年)房地产投资基金房地产企业和项目的经营投资较差以封闭式为主证券投资基金股票、债券、央行发行的票据等强以开放式为主创业投资基金实业投资较差以封闭式为主文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。二、房地二、房地产产私募投私募投资资基金概要基金概要基金分基金分类类文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。第三部分第三部分房地房地产产私募投私募
9、投资资基金基金组织组织形式形式PART 03文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。三、房地三、房地产产私募投私募投资资基金不同基金不同组织组织形式形式公司型投资人有限公司管理人房地产公司或项目LP有限合伙企业GP有限合伙型投资人管理人信托型托管人房地产公司或项目房地产公司或项目文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。三、房地三、房地产产私募投私募投资资基金不同基金不同组织组织形式形式信托型基金信托型基金信托型基金组织形式自行管理文档来源于网络，文
10、档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。信托型基金组织形式委托管理三、房地三、房地产产私募投私募投资资基金不同基金不同组织组织形式形式信托型基金信托型基金文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。管理目标公司3*基金（有限合伙型）持股目标公司2投资目标公司1有限合伙人：投资人A、投资人B、普通合伙人：*管理有限公司80%的投资收益20%的投资收益三、房地三、房地产产私募投私募投资资基金不同基金不同组织组织形式形式有限合伙制基金有限合伙制基金2%年度管理费有限合伙制基金
11、组织形式文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。组织形式公司制信托制有限合伙制内资外资出资形式人民币可自由兑换货币出资人民币货币、实物、知识产权、劳务、土地使用权戒者其他财产权利作价，但LP丌得已劳务出资注册资本缴纳期限实收资本丌低亍3000万元实收资本丌低亍500万美元资金一次性到位承诺出资制（call投），无注册资本规定，主要受有限合伙合约规定限制债务承担方式出资者在出资范围内承担有限责任投资人承担责任GP承担无限连带责任；LP出资范围内承担有限责任投资人数有限责任公司：丌超过50人；股份有限公司：丌超过200人投资
12、者人数在2-50人，至少拥有一个必备投资者单个信托计划的自然人人数丌得超过50人，机构投资者数量丌限2-50人三、房地三、房地产产私募投私募投资资基金不同基金不同组织组织形式形式不同模式的不同模式的对对比分析比分析文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。公司制信托制有限合伙制管理人员公司高级管理人员信托公司，同时可以委托投资顾问普通合伙人不同组织形式同股同权，可委托管理受托人决策委员会GP负责管理决策，LP丌负责具体经营利润分配一般按出资比例按信托合同约定按有限合伙协议约定缴税方式双重征税（企业和个人都交）信托收益丌缴税
13、，受益人取得信托收益时，缴纳个税戒企税有限合伙企业丌缴税，合伙人缴纳个税戒企税募集资金的难易程度资金的利用效率内部治理结构投资管理人的责权利税收成本法律监管三、房地三、房地产产私募投私募投资资基金不同基金不同组织组织形式形式不同模式的不同模式的对对比分析比分析三种模式各有三种模式各有优优劣，劣，主要关注主要关注问题为问题为：文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。第四部分第四部分房地房地产产私募投私募投资资基金运作基金运作PART 04文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当
14、之处，请联系本人或网站删除。四、房地四、房地产产私募投私募投资资基金运作基金运作组织组织体系体系基金持有人指投资者购买并持有基金证券的个人戒机构。在权益关系上，基金持有人是基金资产的所有者，对基金享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权等法定权益。基金管理人是管理和运作基金资产的机构，主要职责是：进行基金资产的投资运作，负责基金资产的财务管理，促进基金资产的保值增值及其他不基金资产有关的经营活动。基金管理公司内部一般设有投资部、研究部、市场部、稽核部等部门和投资决策委员会、风险控制委员会等机构。基金托管人又称基金保管机构，通常由商业银行等金融机构承担，主要职责是：保管基金资产，监督基金管理公
15、司在基金投资动作中各种资产活动，办理基金资产变动的有关事宜。文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。四、房地四、房地产产私募投私募投资资基金运作基金运作部部门规门规划划基金规划部负责房地产投资标的筛选确认，规划基金内容和机构，并负责基金所决定的房地产投资方案各项前期准备工作。基金募集部负责基金募集的销售策略并协助金融机构及证券公司，负责代销基金受益凭证募集资金。基金管理部负责所有基金的房地产投资标的购买，开发不管理及其他业务。投资服务部按时提供投资报告和财务报告给基金投资人，解答投资人的各种疑问，并保留投资人名册，及时配
16、发盈余给投资人。财务部负责所有基金的会计、税收及现金管理，并负责向证监会定期报告并接受税务当局查账等各项业务。文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。四、房地四、房地产产私募投私募投资资基金运作基金运作风险风险控制体系控制体系投投资资决策委决策委员员会会基金投基金投资资运作的最高决策机构运作的最高决策机构 富有房地产行业经验的的与家 具有丰富金融和产业投资经验的与家 一票否决制：全体投资决策委员会一致同意方可通过 最大程度地保证投资决策的科学性风险风险控制委控制委员员会会 制定风险管理政策，评估、监控基金投资风险，并提出
17、改善建议 在市场发生重大变动的情况下，研究制定风险控制的方法风险风险内控制度内控制度 基金资产和基金管理公司资产隔离 丌同基金之间隔离 丌同项目的资产之间隔离 投资项目的财务监控系统不工程管理系统文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。四、房地四、房地产产私募投私募投资资基金运作基金运作基金介入房地基金介入房地产产开开发发的的时时点点基金介入缺口一：缺口一：启启动资动资金金缺口二：缺口二：四四证证未全，未全，银银 行行不不发发放开放开发发 贷贷款款缺口三：缺口三：项项目未封目未封顶顶， 银银行不行不发发放按揭放按揭贷贷款
18、款土地投标拿到预售证结构封顶拿到四证拿 地基金介入基金介入文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。四、房地四、房地产产私募投私募投资资基金运作基金运作不同融不同融资资渠道介入渠道介入时时机机对对比比资金成本银行贷款房地产投资基金房地产信托前期土地证 用地规划许可证工程规划许可证开工证开发阶段文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。四、房地四、房地产产私募投私募投资资基金运作基金运作三种典型的盈利模式三种典型的盈利模式以投以投资资管理能力管理能力为为
19、主主导导的盈利模式通的盈利模式通过过系系统统地地对对目目标项标项目目实实施投施投资资运作及管理运作，运作及管理运作，寻寻求投求投资资资资本的收益和增本的收益和增值值，体，体现现了地了地产产投投资资基金作基金作为产业发为产业发展集合投展集合投资资工具的本工具的本质质特征，特征，因而可以作因而可以作为为地地产产投投资资基金的主基金的主导经营业务导经营业务。1、以投资管理能力为主导的盈利模式2、以融资业务为主导的盈利模式以投以投资银资银行行业务为业务为主主导导的盈利模式将房地的盈利模式将房地产资产资本运本运营营（如房地（如房地产产并并购购、房地、房地产产公司重公司重组组、房地房地产产公司上市策划等）
20、作公司上市策划等）作为为基金的主要基金的主要经营业务经营业务。3、以投资银行业务为主导的盈利模式以融以融资业务为资业务为主主导导的盈利模式把的盈利模式把为为目目标标房地房地产发产发展展项项目提供融目提供融资资支持和融支持和融资资服服务务作作为为主主要要经营业务经营业务。文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。四、房地四、房地产产私募投私募投资资基金运作基金运作盈利模式盈利模式一是开发型投资-对目标房地产开发项目进行投资，寻求投资的增值；二是风险投资型投资-对房地产相关产业（如新材料）的目标企业进行投资，寻求风险投资的增值
21、；三是收租型投资-长期持有写字楼、购物中心、商务公寓、工业厂房等收租型物业，寻求物业的长期稳健经营收益，并在条件成熟时透过房地产投资信托基金方式在境外（新加坡、香港等地）上市以寻求投资资本的增值；四是抵押资产型投资-投资收购银行的抵押资产（房地产），通过资产证券化或受益权转让方式寻求投资的收益。五是不良资产处置型投资-投资收购银行的不良信贷资产（房地产），通过资产直接转让或改造后转让等方式寻求资产的增值。文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。地产私募基金投资流程和主要协议文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不
22、能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。四、房地四、房地产产私募投私募投资资基金运作基金运作投投资资后的后的监监管管一、主动违约风险被投资方道德风险（属亍重中之重）；二、被动违约风险对被投资方承接投资能力的评估；监监管管=监监督督+管理，主要是管理，主要是监监督，目的就是控制督，目的就是控制风险风险：所以，要通所以，要通过严过严密的法律密的法律协议进协议进行行约约定，尤其包括定，尤其包括约约定定违约违约的的处处置方置方式，即基金的退出方式式，即基金的退出方式文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。四、房地四、房地产产私募投私募投资资基金运作基金运作基金退出方式基金退出方式上市清算（过错:破产；非过错：分红）股权回购收购兼并文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。谢谢观赏！
