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1、 第七章第七章 住房抵押贷款证券化住房抵押贷款证券化李娟 01035201通过本章的学习，掌握资产证券化的类型和基本特征住房抵押贷款证券化的基本原理、参与机构和运作程序MPTS、CMO和SMBS三种MBS产品的设计特征知知识要求要求2第一节 住房抵押贷款证券化原理资产证券化的内涵资产证券化的内涵住房抵押贷款证券化的模式住房抵押贷款证券化的模式住房抵押住房抵押贷款款证券化的投券化的投资风险分析分析3一、资产证券化的内涵一、资产证券化的内涵1、资产证券化的概念资产证券化就是将资产收益权以债券的形式在资本市场上发行并流通的过程。资产是指可以为其所有者带来未来收益的有形财产或无形权力，其表现形式可分为
2、有形财产和无形财产。无形财产有可以分为股权资产、债权资产、货币资产和其他财产权利如工业产权、特许权等。4适合证券化的资产品种应该具备以下条件：期限较长、流动性较差；具有可预见的稳定均匀的未来现金收入；资产质量稳定而优良，变现价值较高；具有某种同质性并能够根据一定的特征构成一个资产组合；合同标准规范；5根据产生现金流的资产证券化的类型的不同，资产证券化工具一般可划分为资产支持证券（asset-backed securitization,ABS）和住房抵押贷款证券（mrtgage-backed securitizaition,MBS）两者的最大区别是，前者的基础资产是住房抵押贷款，后者的基础资产是
3、除住房抵押贷款以外的其他资产。6MBS ABS 总计美国（2003年） 3144 581 3725欧洲（2002年） 78.5 79.2 157.7表7-1展示的是欧美MBS和ABS的发行规模。从中可以看到，在欧洲国家，两种类型债券的发行规模相当，而在美国，住房抵押贷款证券化规模庞大。72、资产证券化的基本特征作为一项重要的金融创新，资产证券化给现代金融体系带来了强烈的冲击和巨大的改变，它的出现改变了传统的融资模式。融资者不再需要通过以自身的信用能力或自身的资产为抵押，或利用外部担保从银行借入资金，也不再需要通过在资本市场发行股票或债券等筹集资金，只要融资者拥有可证券化的资产，他就可以通过证券
4、化的方式进行债券发行，实现资金筹集。相比传统的融资方式，资产证券化融资具有以下特征：第一，破产隔离与融资安全性。这是资产证券化的核心要素。其包含两个含义：一个含义是上述资产证券化的融资机构与发起人的破产风险相互隔离；另一个含义是指特设载体（SPV）无破产风险。第二、真实出售。即抵押资产的所有权是否确实通过资产证券化交易转移给了债券的发行人，而投资者在购买债券后是否确实拥有那部分抵押资产的所有权。8第三、具有资产质量的要求。该特征也包含两个含义：一个是经济含义，指那些证券化成本小于收益的资产才适宜证券化；另一个是信用含义，指的是支持资产的信用质量，包含信用评级和信用增级两个方面。第四、融资对象的
5、扩大化与融资期限的延长性。在金融投资领域，由于谨慎的原则，一些投资者和贷款人常常受到外部的投资限制或者内部自主设置的一些投资限制，不能向一些融资对象融资，或者资金规模受到一定限制，资产证券化作为一种特殊的融资方式，放松了一些限制，吸引了一批投资主体，扩大了融资来源。资产证券化有助于发起人进行资产负债管理，是一种转移风险、创造信用、提高流动性的金融创新工具，对传统金融理论提出了多方面的挑战。首先，它打破了传统金融体系格局，形成了债权融资、股权融资、资产融资三分天下的格局；其次，他对建立在传统融资方式基础上的现代金融理论提出了有力的挑战。9二、住房抵押贷款证券化的模式住房抵押贷款证券化主要是银行住
6、房上能够抵押贷款债券的债券化。它是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有流动性较差但具有稳定的未来现金收入的住房抵押贷款，汇集重组抵押贷款池，由商业银行或特定机构以现金方式购入，经过担保或其他形式的信用增级后，以债权形式出售给投资者的融资过程。由此形成的资金融通市场被称作为抵押二级市场。10传统融资模式现今传统模式贷款贷款回收再贷款贷款贷款出售再贷款住房抵押贷款证券化使房地产业传统的融资模式“贷款贷款回收再贷款”，变为“贷款贷款出售再贷款”模式。其最主要的特点是将原先不以为投资者接受，缺乏流动性但能够产生可预见现金流入的资产，转换成了可以在市场上流通，容易被投资者接受的债券，或者说就是将MB
7、S转换为可转让工具的过程。11目前，住房抵押贷款证券化的模式有两种：表内住房抵押贷款证券化和表外住房抵押贷款证券化。表内住房抵押贷款证券化是指商业银行按一定标准形成抵押贷款组合，并以该抵押贷款组合形成的现金流作为偿付基础在资本市场上发行住房抵押贷款债券，向个人和机构投资者出售。表外住房抵押贷款证券化是指商业银行按一定标准形成抵押贷款组合出售给特定交易机构，并由它以此为基础发行债券，向个人和机构投资者出售，筹集资金支付给出售抵押贷款组合的商业银行。两者的区别在于：前者没有发生抵押贷款资产所有权的转移，抵押贷款组合和由此发行的住房抵押贷款债券都体现在商业银行资产负债表上；后者抵押贷款组合通过“真实
8、出售”，发生了抵押贷款资产所有权的转移，脱离了商业银行资产负债表，所发行的住房抵押贷款债券不再是商业银行的负债，而是“特定交易机构”的负债。123、住房抵押贷款证券化的投资风险分析抵押债券的投资风险主要决定与抵押权的风险和利率的风险，具体包括如下几个方面的风险：（一）自然灾害引起的抵押物灭失风险由于自然灾害可能造成抵押物灭失的风险，因此抵押房屋一般都要求购买房屋保险，房屋保险一般根据不同地区的自然情况有不同的要求。（二）产权风险产权风险是指因借款人不具有抵押房地产的产权或者产权有障碍而引起的风险。对于抵押房地产，贷款方可以要求借款人购买贷款产权保险。产权保险分为两种：一是买房产权保险，保障买房
9、者的权益；二是贷款产权保险，保障抵押权人的利益。13（三）信用风险借款人还不起贷款或不能按时还款引起的坏账或拖欠风险，即信用风险。（四）提前偿付风险借款人提前偿还贷款会引起提前偿付风险。（五）利率风险利率的变化会引起利率风险。抵押贷款的利率风险一般可以通过设计可调利率抵押来降低或者二级市场进行转移。对于这些风险，产权保险制度、抵押信用保险制度和债券担保制度在很大程度上能够保证抵押贷款和抵押债券投资的安全和收益，保障抵押权人和抵押债券投资者的利益，但是并不能从根本上完全消除风险可能带来的危害。因此，住房抵押贷款证券化是一把双刃剑，必须要与本国国情相结合审慎推行，除了要完善各相关环节的运作，还要特别加强对房地产市场价格走势的预警系统。14谢谢观赏Make Presentation much more fun15
