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2、定位和产品解决方案;交易分析交易分析运营计划及经济测算;运营计划及经济测算;资金解决方案;资金解决方案;如何评估项目如何评估项目什么是好项目?什么是好项目?地段好?地段好?地价便宜?地价便宜?资源稀缺?资源稀缺?盈利能力强?盈利能力强?如何评估项目如何评估项目 A、B两个项目哪个更好?两个项目哪个更好?项目项目A A:IRRIRR:30%30%;销售净利率:销售净利率:9%9%;项目项目B B:IRRIRR:18%18%;销售净利率:销售净利率:15%15%;如何进行投资决策如何进行投资决策不同层面的投资工作和评估重心不同层面的投资工作和评估重心行业趋势;区域布局;投资制度、投资指引区域市场;
3、企业运营情况;资金状况;收益评价;风险评估;集团集团区域区域/一线公司一线公司项项 目目一线公司报审一线公司报审区域评审决策区域评审决策区域报总部审批区域报总部审批总部报董事会审批总部报董事会审批报意向报立项报决策立项会决策会邮件审批超出董事会授权决策结果通知1、意向阶段2、立项阶段3、决策阶段如何进行投资决策如何进行投资决策集团新项目投资决策流程集团新项目投资决策流程如何进行投资决策如何进行投资决策单项目投资决策时的考虑因素单项目投资决策时的考虑因素当地市场和公司的经营状况;当地市场和公司的经营状况;项目的基本条件;项目的基本条件;项目的品类归属及市场评估;项目的品类归属及市场评估;经济指标
4、评价;经济指标评价;风险评估;风险评估;资金解决方案;资金解决方案;如何进行投资决策如何进行投资决策 新项目评审要点新项目评审要点案例:认识城市发展与投资决策案例:认识城市发展与投资决策案例:深圳坪山项目案例:深圳坪山项目案例:资金方案左右投资决策案例:资金方案左右投资决策同样收益水平的项目,合作可以带来更高的出价!同样收益水平的项目,合作可以带来更高的出价!案例:竞争对手决定决策出价案例:竞争对手决定决策出价案例:广州金沙洲案例:广州金沙洲D地块地块企业出价(万元)楼面地价(元/M2)备注万科与中粮1750004033 保利1614803721 中海1609003708城建138800319
5、8 龙光955002201 低于底价(9.98亿元)富力650001498 未交保证金且低于底价隽粤 无未交保证金且未投标案例:政策性用房的决策理由案例:政策性用房的决策理由n行业趋势;行业趋势;n经济指标达标经济指标达标IRRIRR高;高;快速销售、快速回笼资金;快速销售、快速回笼资金;n案例:案例:广州科学城广州科学城H3H3北京红狮涂料厂北京红狮涂料厂案例:当地政策对决策的影响案例:当地政策对决策的影响案例:成都加州湾项目案例:成都加州湾项目成都的预售政策:出地面即可销售成都的预售政策:出地面即可销售案例:投资时的风险决策案例:投资时的风险决策n 土地闲置土地闲置广州嘉华项目广州嘉华项目
6、n 净地交付是否无风险?净地交付是否无风险?南京安品街南京安品街东莞水濂山东莞水濂山n 协议能够锁定风险协议能够锁定风险无锡机床厂无锡机床厂案例:并购时的投资决策案例:并购时的投资决策批量购置土地,迅速完成战略意图批量购置土地,迅速完成战略意图绕过招拍挂获取大量土地资源,迅速提高区域绕过招拍挂获取大量土地资源,迅速提高区域市场份额;市场份额;打破区域壁垒,进入新市场;打破区域壁垒,进入新市场;保留政府资源,形成集团新的政府关系网络;保留政府资源,形成集团新的政府关系网络;解决人力资源瓶颈,适应开发规模快速增长的解决人力资源瓶颈,适应开发规模快速增长的需要。需要。案例:南都、朝万案例:南都、朝万投资住宅;聚焦投资;主流产品,为熟悉的客户做熟悉的产品;强调IRR,关注运营;融资是获取项目必要手段和途径;两个重要的经济指标:两个重要的经济指标:IRR18%(内部收益率:使累计净现值为零的贴现率)销售净利润率9%(项目净利润/销售收入100%)强制要求:强制要求:加速,前置而不是简单压缩项目周期; 万科的投资策略:万科的投资策略:最根本的原则:加快资金周转率、控制投资风险。最根本的原则:加快资金周转率、控制投资风险。谢谢!谢谢!