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1、上街房地产市场概况研究上街房地产市场概况研究分析教程分析教程1.项目区域楼盘分布及价格区间调查2.重点参考项目调查分析3.市场产品投放结构分析4.市场销售速度分析5.市场竞争态势分析1.项目地块区位和面貌分析2.项目定位依据和档次3.项目开发战略定位二、上街房地产市场分析二、项目定位分析一、上街土地市场分析1.上街土地市场2011-2012.3成交分析目录壹：上街土地市场分析939亩，16万/亩，楼面地价156元/24亩，16万/亩，楼面地价165元/2011-2012.3上街土地出让分析上街新城区出让土地未来可投放总建面积是105.2万。本案15亩，61万/亩，楼面地价102元/112亩，5
2、3万/亩，楼面地价261元/85亩，32万/亩，楼面地价164元/84亩，49万/亩，楼面地价247元/45亩，49万/亩，楼面地价245元/78亩，43万/亩，楼面地价213元/10亩，31万/亩，楼面地价229元/85亩，39万/亩，楼面地价235元/68亩，44万/亩，楼面地价296元/238亩，42万/亩，楼面地价208元/46亩，60万/亩，楼面地价229元/119亩，92万/亩，楼面地价585元/20亩，40万/亩，楼面地价202元/69亩，39万/亩，楼面地价196元/16亩，42万/亩，楼面地价212元/市区出让土地未来可投放总建面积是229万。本案2011-2012.3上街土
3、地出让分析40万/亩4050万/亩50万/亩2011-2012.3上街土地出让分析总结p开发热点：从市场土地出让量体分布来看，市区依然是未来房地产开发热点，未来可投放市场量体有229万，上街新城区只有105.2万。p竞争压力：未来市区和新城区可投放量体一共是334.2万，可开发建筑体量大，且市区项目分布密集，竞争激烈。p土地成本：上街市区的土地成交金额多集中在40-50万元/亩，有三块位于老城区的土地成交价格较高，在53万元-92万元/亩。本案土地的成本在43-49万元/亩，处于市场主流价格段内。贰：上街房地产市场分析上街楼盘分布及价格区间调查翡翠城高层3700德宝城墅退台洋房3700龙吟世家
4、电梯洋房、小高、高层未售乐福国际小高、高层3600理想城多层、高层多层4200高层3600建业森林半岛电梯多层4500亚星江南小镇洋房5000溪畔美域联排、洋房小高、高层未售本案单位：元/上街重点个案分析综述p楼盘概况：目前市场在售项目较少，并多集中在许昌路与金华路沿线。p楼盘形态：建筑形态多样，涵盖退台洋房、电梯洋房，小高层、高层和联排别墅，其中以高层为主。p楼盘产品：三房为主，面积分布在100-160，集中分布在110-130，但小面积三房去化率较高。p楼盘价格：市场高层均价在3600-3700元/，德宝城墅的退台洋房价格在3700，建业森林半岛及亚星江南小镇的洋房价格在5000元/左右，
5、别墅在15000元/。p楼盘客层：主要为以周边县市客户为主，及部分巩义客户。p来人来电量：目前市场在售项目日均来访量在5-6组左右。p楼盘规划：目前市场以亚星江南小镇及建业森林半岛项目为代表整体定位较为高端，多数项目社区规划合理，并含有水系景观。p购房热度：自2011年10月份开始市场热度急剧下滑，客户观望情节较重，但年后整体市场开始回暖，多数项目日均来访量在5-6组客户左右。建业森林半岛二期概况位置许昌路与金华路交汇处总建面（万）20建筑形态二期电梯多层开盘时间2011年8月均价（元/）4500，一层带花园5200主力投放产品三房129、139四房174备注建业在上街区半岛系列产品，社区周边
6、环境较好，地段优势明显，二期产品以电梯多层，产品面积设定适中，加上建业品牌效应，整体销售情况较好。现二期尾盘。本案二期电梯多层亚星江南小镇概况位置许昌路与淮阳路交汇处总建面（万）60建筑形态三期在售退台洋房开盘时间2011年12月均价（元/）5000，一层带花园6000主力投放产品三房136、155备注亚星大盘，项目坐落在1.6公里的地貌公园之上，坐拥17万平米A级园林景观社区，环境优美，目前在售3期退台洋房，整体销售情况好。本案三期溪畔美域概况位置许昌路与金屏路交汇处总建面（万）8.5建筑形态洋房、小高，高层开盘时间预计2012年6月均价（元/）无主力投放产品二房87，三房105备注新项目，
7、地段优势较好，正对左照沟公园，背面紧邻区政府、文化宫、文化广场，周边氛围浓厚，配套齐全，现阶段前期推广。本案理想城二期概况位置许昌路与金华路交汇处向西100米总建面（万）36建筑形态现售电梯多层开盘时间2011年5均价（元/）高层3600，多层4200主力投放产品三房120、138备注项目毗邻人民广场、左照园林公园、大型娱乐广场、青少年活动中心、上街图书馆、区重点幼儿园，现一期成型，部分入住，区域居住氛围浓厚。本案二期多层乐福国际二期概况位置中心路与金华路交叉口西南角总建面（万）4.3建筑形态小高、高层开盘时间2011年5月均价（元/）3700主力投放产品二房85，三房118备注项目北靠中心路
8、，东临金华路，西北环绕左照公园，地理位置优越，交通便利，周边环境良好，生态资源丰富，整体销售情况较好。本案二期在售龙吟世家概况位置金华路、济源路交汇处总建面（万）42（住宅30，商业12）建筑形态电梯洋房，小高，高层开盘时间未开均价（元/）无主力投放产品二房96，三房116、128备注龙吟世家项目占地135亩，由欧凯龙倾力打造。建筑风格上采集新中式主义建筑，立面颜色沉稳儒雅，匹配中国世家风范，全部带电梯的7层洋房、11层小高层、18层高层更是满足居者不同需求，2012年1月开始认筹排号，交5000抵1万，现已排170组。本案一期预售德宝城墅概况位置许昌路与金华路交汇处总建面（万）27建筑形态退
9、台洋房（现售），高层开盘时间2011年9月均价（元/）3700主力投放产品二房81，三房107备注北面紧邻上街金融大道济源路，南邻上街行政大道中心路，西侧为南北路金华路，各项配套设施完善，现一期尾盘销售，整体销售情况较好。本案一期在售翡翠城概况位置济源路与淮阳路交汇处总建面（万）10建筑形态高层开盘时间2011年12月均价（元/）3700主力投放产品三房119，四房138备注项目地段优势明显，周边居住及商业氛围浓厚，产品设定面积适中，户型方正。本案一期在售市场产品投放、销售结构分析总投总投 2161套套 总销总销1572套套 p通过市场调研，上街整体市场当期总投2161套房源，总销1572套，
10、整体去化率73%，市场表现较好。p市场投销中，三房投放占主要比例，三房销售比例也占第一。市场产品投放、销售结构分析二房p市场二房产品投放量少，且面积段集中，在80-90。p二房去化率80%。市场产品投放、销售结构分析三房p市场三房整体投放1622套房源，销售1182套房源，市场整体去化率73%；p市场三房房整体投放区间在150-160，100-110三房去化率最高。p小面积三房去化率较高。市场产品投放、销售分析综述p投销：市场整体投放、销售中，三房均在75%，占绝对比例。p二房：目前市场二房产品整体投放较少，且面积段较为单一，主要在80-90之间，但整体销售情况较好，表明二房仍有较大的市场需求
11、空间。p三房：市场整体投放较大，面积段较为集中，主要在110-130，但整体销售中，小面积三房投放虽少，去化率较高。市场销售速度分析-整体市场销售速度通过市场调研分析：目前市场在售项目个案月均销售套数为35套，销售面积为4313。案名销售周期（月）投放（套）销售（套）销售速度（套/月）森林半岛816515319江南小镇424022456德宝城墅1030829129理想名城1186459654乐福国际1120215514翡翠城438215338合计2161157235案名销售周期（月）投放面积（）销售面积（）销售速度（/月）森林半岛819533180322254江南小镇4377203531188
12、28德宝城墅1030275285202852理想名城1199360680206184乐福国际1121642166421513翡翠城444002169834246合计2525321835084313市场销售速度分析-不同产品形态月均销售套数电梯洋房案名投放（套）销售（套）销售周期（月）销售速度（套/月）森林半岛4239838423930283027亚星江南小镇101045042202010095201730301010普通多层案名投放（套）销售（套）销售周期（月）销售速度（套/月）德宝.城墅112107102918917975高层案名投放（套）销售（套）销售周期（月）销售速度（套/月）理想名称4
13、323501136432246乐福国际二期4438113826765022222219正兴翡翠城884641907710430通过市场调研分析：p目前市场电梯洋房产品的个案销售速度为38套/月；p普通多层个案销售速度为29套/月；p高层产品个案销售速度为36套/月。市场销售速度分析-不同产品形态月均销售面积通过市场调研分析：p目前市场电梯洋房产品的个案销售速度为5541/月；p普通多层个案销售速度为2852/月；p高层产品个案销售速度为3981/月。电梯洋房案名面积（）投放（套）销售（套）销售周期（月）销售速度（/月）森林半岛4721208554189423912942391393028174
14、3027亚星江南小镇139101041395042155202015510095174201718030301901010高层案名面积（）投放（套）销售（套）销售周期（月）销售速度（/月）理想名称110432350113981120432246乐福国际二期85443811843826118765012322221382219正兴翡翠城80884641191907713810430普通多层案名面积（）投放（套）销售（套）销售周期（月）销售速度（/月）德宝.城墅8111210710285210718917914075市场竞争态势分析通过市场调研分析，目前市场在售项目余量9.9万，未来总体可投放量1
15、62.9万，未来市场竞争压力较大。案名总规模（万）当期销售（万）当期余量（万）未来可投放量（万）正兴翡翠城104.42.78.3溪畔美域8.5338.5森林半岛203.50.212.7亚星江南小镇603.70.237.6龙吟世家422.8042德宝.城墅2730.224.2乐福国际二期4.32.20.60.6理想名称3610329合计32.69.9162.9市场竞争态势分析翡翠城8.3万德宝城墅24.2万龙吟世家42万乐福国际0.6万理想城29万建业森林半岛12.7万亚星江南小镇37.6万溪畔美域8.5万本案市场竞争态势分析类别在售楼盘上街2011-2012.3新成交土地未来可投放量体（万）1
16、62.9334.2合计497.1如按照上街现阶段市场月均去化速度是4313/月，未来可投放量体将需1152个月销售完毕。未来市场竞争激烈。上街房地产市场分析综述p上街房地产市场在售楼盘数量少，但是建筑形态丰富，涵盖面广。p市场整体去化率较高，达到73%，其中以三房为主，投放和销售都占到了75%，面积主要集中在110-130。p上街房地产市场整体月均销售速度慢，其中从产品形态来分析，洋房的去化速度不论是套数和面积，销售速度都是最快的，高于普通多层和高层。p上街未来房地产市场可投放量体大，达到497.1万，竞争激烈。叁：项目定位项目定位-地块区位分析本案老城区新城区起步区新城区远期发展区项目地块位
17、于丹江路南，登封路西，汝南路东，漓江路北，处于上街区南部新城区起步区，处于规划中的职教城内。项目定位-面貌分析本案丹江路面貌，在项目西边有一发电厂丹江路与登封路交叉口向北面貌项目东边是建业和亚星合作开发的幸和群岛峡窝镇便民服务大厅和计划生育中心全友家私登封路南面貌p市政规划发展特点项目位于中原区规划的宜居职教城区，按照规划宜居职教城将于2015年正式竣工，未来发展前景好。p项目区位特征及地块条件上街区的郊区，区域发展缓慢，人流量少，以村庄为主。地块三面邻路，南面漓江路正在规划中，交通出行方便，地块平整，利于开发和提高容积。项目西边有发电厂，电网密集，不利于居住。p项目周边现状特点现阶段周边生活
18、配套设施不完善，区域内市政教育单位有峡窝镇的便民服务大厅和计划生育中心，商业有全友家私和少量超市门店，项目东侧是建业和亚星集团集体开发的幸和群岛项目，现暂未开工。项目定位依据p项目未来发展机遇随着2015年宜居职教城的正式竣工，届时，可吸纳并解决5万人的配套三产服务及就业问题。以及项目紧邻东侧的建业亚星集团开发的幸和群岛的开发建设，区域面貌将会得到改善，人流量增大，居住氛围逐渐形成，将会重新引导上街区居民的购房选择，为本项目的发展带来更多发展机会。项目定位依据项目定位目的p目的一：与职教城建设相呼应，满足上街及周边居民的住房需求。p目的二：提高项目竞争力，避免与市场热点产品的竞争，能够满足开发
19、商对于资金和收益率的需求。项目档次定位项目处于上街新区宜居职教城，区域规划布局了六大组团高等职业教育组团、实习工厂及工业集聚区组团、江南水乡旅游休闲组团、合村并城及商业地产组团、汜水河花卉产业组团、五云山山地运动休闲度假组团，定位中高端。通过调研中了解，上街在售楼盘规划品质高端，产品形态多元化发展，有普通多层，电梯洋房，别墅，小高层和高层。紧邻项目又是建业和亚星集团一起开发的幸和群岛项目，建业和亚星集团在上街区的影响力大，以开发中高端住宅为主。故而本项目定位为上街新区中高端的人居典范住宅项目。项目开发战略定位-产品总价定位项目产品总价的制定，主要是结合当地收入水平、经济特点及当下楼市的总价特征
20、而确定的本案产品总价范围。是项目获得市场认可的先决条件。根据调研分析，市场两房总价带在25-35万之间，三房总价带在35-45万元，而本案两房的主力总价带在26-30万元，三房在33-35和40-43万元之间，均在市场主力总价范围内，产品竞争优势大。户型销售面积（）赠送面积（）实际使用面积（）比例实际使用面积在市场总价（万元）本案总价（万元）2+170-8015-1885-9825%31-3626-303+190-9518-20108-11545%40-4333-353+1110-11518-20128-13530%47-5040-43项目开发战略定位户型概念定位符合市场需求，满足开发商对资金
21、和回报率的需求。随着上街市场均价的逐渐走高，部分楼盘，尤其是新近将要推出的楼盘，产品面积出现压缩，出现了110以下的三房，通过控制总价，扩大客群范围，促进销售。但是户型设计仍以传统户型为主。所以本项目可通过创新户型，控制面积，达到市场及客户实际需求面积，从而控制总价，提高去化率，实现开发商的利润最大化之目的。3房+1房销售面积：72，赠送面积约：15，实际使用面积约：87项目开发战略定位-高层户型图示2房+2房销售面积：78，赠送面积约：18，实际使用面积约：96项目开发战略定位-高层户型图示3房+1房销售面积：89.8，赠送面积约：20，实际使用面积约：109.8项目开发战略定位-高层户型图
22、示3房+1房销售面积：110，赠送面积约：20，实际使用面积约：130项目开发战略定位-多层户型图示3房+1房销售面积：89.7，赠送面积约：20，实际使用面积约：109.7项目开发战略定位-多层户型图示项目开发战略定位-住宅户型建议住宅户型建议二室二厅2+1户型80（赠送约10）三室二厅3+1户型115（赠送约12）住宅户型建议项目开发战略定位-住宅户型建议住宅户型建议三室二厅3+1户型125（赠送约14）项目开发战略定位-住宅户型建议项目开发战略定位户型配比定位p结合市场投放及销售特征，适度避开市场最集中的产品形态和面积段投放区域，确定本项目的主力投放户型及面积段，从而最合理的迎合市场需求
23、。p结合上街在售楼盘户型投放以及客户对户型的选择上，建议以两房和三房为主，其中占比分别是25%和75%。项目开发战略定位经济测算p本案土地取得时，容积范围在1-3之间，考虑到上街未来房地产市场可投放量体大，竞争激烈，参考市场在售主流产品形态，分别是普通多层、电梯洋房和高层，其中普通多层和电梯洋房逐渐成为稀缺产品，产品去化速度快，并且洋房又成为市场上高端产品，售价高，所以将三种不同的产品形态进行经济测算，结合地块和开发商资金量，为项目未来规划的产品形态做参考。类别方案一普通多层方案二电梯洋房方案三高层6.5层7层11-18层总用地面积（）130107.2130107.2130107.2住宅建筑面
24、积（）208172221182390322容积率1.61.73项目开发战略定位经济测算建筑形态层数成本构成（元/）建筑面积（万）销售均价（元/）总成本（亿元）总销（亿元）利润（亿元）利润率（%）土地费用前期配套费用建安费用其它直接费用销售费用管理费用税费多层6F4414257002611111845920.837004.77.7362%洋房7F4154358503012612652122.142005.59.33.868%高层11-18F23546614004711114545939370011.114.43.329%从三种方案的投报分析来看，洋房售价最高，利润率最高，高层的总销最高，但是利润率最低。项目开发战略定位投报分析项目开发战略定位总结p现阶段上街房地产市场主流的产品形态是普通多层、电梯洋房和高层，而普通多层和电梯洋房逐渐成为稀缺产品，去化速度快，电梯洋房月均去化速度是5541，它的售价也是最高的，投资回报率也是最高的。p未来上街可投放市场量体大，产品形态以高层为主，普通多层和电梯洋房更加稀缺。p考虑本案的土地成本较低，为避免产品形态同质化，竞争激烈，去化速度慢，回报率低等问题，建议前期可先以电梯洋房和普通多层入市，在市场成交较为低迷状态下，用稀缺性的产品形态吸引市场，拔高项目形象，提高去化速度和回报率。结束结束
