东莞塘厦镇shoppingmall筹建项目策划书

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1、东莞塘厦镇东莞塘厦镇shoppingmall筹建项筹建项目策划书目策划书前言-汽车轮子上的购物中心 Shopping Mall，意为“大型购物中心”，和传统的商业模式相比具有三个显著的特征：其一，坐落在城市的边缘，因为地价便宜，具有占地面积大、绿地大、停车场大、建筑规模大等特点。其二，行业多、店铺多、功能多，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体。其三，购物环境好、档次高、顾客购买力聚合性好。总目录总目录1.项目概述项目概述2.项目组织结构项目组织结构3.项目范围管理项目范围管理4.项目进度管理项目进度管理5.项目成本管理项目成本管理6.项目人员管理项目人员管理7.项目质量管理项目质量管理8.项目风

2、险管理项目风险管理1.项目概述项目概述n1.1 项目背景项目背景n1.2 可行性分析可行性分析n1.3 项目范围项目范围n1.4 项目目标项目目标back1.1项目背景n目前Mall是欧美国家的主流零售业态。在香港，每30万人便拥有一个Mall；在美国，Mall已成为占据零售业总额50以上且具有强大辐射能力的商业巨无霸。n东莞地处珠三角的中心腹地，近年随着经济持续飞速发展，居民收入不断增多，消费能力明显增强。地理位置优越、交通便利。东莞市镇区图1.1项目背景（续）n塘厦镇地处广东省东莞市东南部，位于广州和深圳特区经济走廊之间，是东莞市与香港往来的主要通道之一，地理位置优越，交通便利。n据最新统

3、计显示，东莞如今平均每百户家庭拥有汽车达20辆，居全省第一位。 1.2可行性分析-技术可行性分析n建筑设计建筑设计：聘请权威设计师负责建筑设计，由著名的新西兰YRD景观设计公司负责整个商城的环境设计。建筑附属拥有两个休闲广场和足以停放2000辆汽车的停车场。n原有资源：原有资源：可利用发起方东莞市金湖旅游投资公司的原有商业资源寻求入驻商家。休闲广场效果图1.2可行性分析-技术可行性分析（续）n运输网络完善运输网络完善：塘厦镇中心距深圳市中心35公里，距东莞市52公里。东深超一级公路、京九铁路贯穿全镇，莞深高速公路塘厦段建成通车，成为东莞市一条直通香港最快的交通要道，从高速公路向南直通深圳皇岗口

4、岸，出境香港仅20分钟，向西北与珠江三角洲外环高速公路相衔接。镇内一、二级水泥公路102公里，将全镇20个村与中心区连成一体，形成四通八达的交通网络。1.2可行性分析-经济可行性分析n资金来源资金来源：项目发起方均为实力企业，并且获得东莞市政府支持。n顾客群体顾客群体：东莞现平均每百户家庭拥有汽车达20辆，居全省第一，有足够的潜在顾客群体。n集市贸易成交活跃：集市贸易成交活跃：全年城乡集市贸易成交额186.53 亿元，比上年增长38.2%。其中，城市集贸成交额5.33 亿元，增长30%；农村集贸成交额181.2 亿元，增长38.4%。1.2可行性分析-经济可行性分析（续）n零售市场稳中见旺：零

5、售市场稳中见旺：随着国家扩大内需政策的到位和效能的释放,当地消费者信心进一步增强,商品销售稳步增长。全年社会消费品零售总额224.95 亿元,比上年增长14.70%，高出全省平均水平3.7 个百分点。有利于吸引有实力的外资商家进入。1.3项目范围n本项目为东莞市郊大型中央商城开发项目，项目将涉及零售业、服务业、餐饮业等多个行业、多个领域。n本项目主要发起人为广东省金湖集团（东莞市金湖旅游投资公司）东莞市政府，将利用金湖商场原有商业资源，协调整合各方力量和资源共同进行项目的开发。n本项目将同时建设与之相配套的交通服务设施（班车），以吸引无自备车的消费者群体。1.4项目目标n占地2000亩，建筑面

6、积达65万平方米 。树立广东第一mall的形象，有望成为东莞及其附近城镇居民和外地游客理想的购物和娱乐天堂。n吸引国外零售业的进入，促进广东省经济的进一步繁荣与发展。n整个商城建成后将引进国际知名连锁超市、国际连锁餐饮品牌、三星级酒店和一批特色店中店，以此形成主力店群，为消费者提供一站式服务。 零售，服务，餐饮结合2.项目组织结构项目组织结构n2.1 2.1 项目领导小组项目领导小组: :东莞中央商场筹建委员会东莞中央商场筹建委员会n2.2 2.2 项目总经理：东莞中央商场筹建委员会主席项目总经理：东莞中央商场筹建委员会主席n2.3 2.3 项目干系人项目干系人n2.4 2.4 组织结构图组织

7、结构图n2.5 2.5 职位说明职位说明n2.6 2.6 项目组织沟通项目组织沟通n2.7 2.7 项目工作流程项目工作流程back总负责人总负责人协调部协调部施工部施工部专家组专家组宣传部宣传部入驻商入驻商财务部财务部人事部人事部2.3 项目干系人技术部技术部2.4.1东莞中央商城筹建委员会组织结构图东莞中央商城筹建委员会东莞中央商城筹建委员会项目执行委员会项目执行委员会委员会主席委员会主席宣宣传传部部财财务务部部协协调调部部技技术术部部施施工工部部人人事事部部项目管理委员会项目管理委员会会计部会计部采购部采购部行政部行政部后勤部后勤部2.5 职位说明n总负责人：统领全局，重大问题决策。n财

8、务部：有效地对成本进行控制和监督，以确保在预算的成本内完成科考任务，落实资金来源与项目日常资金流动与监测。n协调部：协调各部门之间的关系，处理解决各类矛盾，增强团队凝聚力。n人事部：对部门负责人进行选拔、管理、考核与激励。2.5 职位说明（续）n外联部：负责项目全过程中的一切宣传和公关活动，树立公众形象，吸引投资和入驻商家，发布新闻，配合新闻媒体采访。n施工部：负责项目及其附属建筑物的建设。n技术部：处理项目过程中临时出现的施工技术问题。2.6 项目组织沟通图项目领导小组项目领导小组项目总经理项目总经理其他项目经理其他项目经理项目经理项目经理财财务务部部人人事事部部施施工工部部技技术术部部 表

9、表示示沟沟通通方向方向协调部协调部宣宣传传部部2.7 项目组织准备阶段工作流程图前一阶段前一阶段后一阶段后一阶段项目团队成员项目团队成员讨论讨论子项目经理子项目经理分析分析项目总经理项目总经理讨论讨论领导小组领导小组2.7 项目组织准备阶段工作流程图（续）说明：说明： 项目进行时，成员遇到问题经讨论不能解决，提交到子项目经理；子项目经理经分析后，若能解决，则直接将解决意见反馈给 团队成员，若不能，则提 交到项目总经理；项目总 经理经分析后，若能解决，则直接将解决意见反馈给 子项目经理，若不能，则 提交到项目领导小组，由 领导小组决策后，将方案 反馈给项目总经理。 3.项目范围管理项目范围管理n

10、3.1 WBSn3.2 活动编码活动编码back东莞东莞shopping mall筹建项目筹建项目筹划阶段筹划阶段 前期准备阶段前期准备阶段 项目施工阶段项目施工阶段 招商开业阶段招商开业阶段3.1 WBS东莞东莞shopping mall筹建项目筹建项目筹划阶段筹划阶段 前期准备阶段前期准备阶段 项目施工阶段项目施工阶段 招商开业阶段招商开业阶段3.1 WBS成成立立临临时时筹筹委委会会可可行行性性研研究究项项目目范范围围及及定定位位项项目目申申报报及及审审批批成成立立正正式式管管委委会会东莞东莞shopping mall筹建项目筹建项目筹划阶段筹划阶段 前期准备阶段前期准备阶段 项目施工阶

11、段项目施工阶段 招商开业阶段招商开业阶段3.1 WBS公关公关宣传宣传财务预算财务预算人事人事后勤后勤信息处理信息处理新新闻闻发发布布会会向向大大众众宣宣传传向向企企事事业业单单位位宣宣传传接接待待新新闻闻媒媒体体广广告告宣宣传传活活动动联联系系投投资资商商东莞东莞shopping mall筹建项目筹建项目筹划阶段筹划阶段 前期准备阶段前期准备阶段 项目施工阶段项目施工阶段 招商开业阶段招商开业阶段3.1 WBS奠奠基基仪仪式式工工程程检检验验主主体体建建筑筑施施工工附附属属设设备备安安装装东莞东莞shopping mall筹建项目筹建项目筹划阶段筹划阶段 前期准备阶段前期准备阶段 项目施工阶

12、段项目施工阶段 招商开业阶段招商开业阶段3.1 WBS媒媒体体宣宣传传商商家家入入驻驻落落成成庆庆功功仪仪式式正正式式开开业业3.2 活动编码3.2 活动编码(续）3.2 活动编码(续）海门上海广场武汉mall4.项目进度管理项目进度管理n4.1项目进度网络图项目进度网络图n4.2甘特图甘特图n4.3项目进度时间排序表项目进度时间排序表n4.4里程碑事件里程碑事件n4.5项目可交付成果项目可交付成果n4.6附表附表back4.1项目进度网络图项目主要阶段进度网络图19531413000000FS+15 1 374 10000000 120 60 374项目进度网络图 11000000 1 90

13、 90 10519412000000 90 315374140000004.2甘特图n4.2.1项目总时间甘特图项目总时间甘特图n4.2.2筹划阶段项目甘特图筹划阶段项目甘特图n4.2.3前期准备阶段项目甘特图前期准备阶段项目甘特图n4.2.4项目施工阶段项目甘特图项目施工阶段项目甘特图n4.2.5招商开业阶段项目甘特图招商开业阶段项目甘特图4.2.1项目总时间甘特图项目号项目号11000000120000001300000014000000项目名称项目名称筹划筹划前期准备前期准备施工施工招商开业招商开业工期工期909012060具体时间具体时间2005200610 1112 12345678

14、9 104.2.2筹划阶段项目甘特图4.2.3前期准备阶段项目甘特图4.2.4项目施工阶段项目甘特图4.2.5招商开业阶段项目甘特图4.3项目进度时间排序表4.4里程碑事件4.5项目可交付成果4.6附表4.6.1进 度 总 结 表 (一)4.6.2 进 度 总 结 表 (二)4.6.3 进度风险跟踪表4.6.1进 度 总 结 表 (一)4.6.2 进 度 总 结 表 (二)4.6.3 进度风险跟踪表5.项目成本管理项目成本管理n5.1资金来源资金来源n5.2项目会计制度项目会计制度n5.3成本预算成本预算n5.4成本控制与预测成本控制与预测n5.5成本风险控制成本风险控制n5.6附表附表bac

15、k5.1资金来源n本项目发起方为广东省金湖集团（东莞市金湖旅游投资公司），并且获得东莞市政府支持。n本项目资金60%（计15亿元）由农业银行东莞之行提供贷款，20%由金湖集团出资，其余部分为政府补贴。5.2项目会计制度一、会计事项处理程序费用确实发生，取得发票（发票后须用铅笔注明事件、时间、报销人姓名）将发票交给出纳，出纳初步审核，如通过则给予报销，并填写付款凭证，如数目过大或不易确定是否可报销则需向项目总经理请示，待其签字同意后方可报销。一段时间后出纳将票据集中交由项目总经理审批，项目总经理签字后方可入帐。二、会计监督与检查方法每期末会计与出纳对帐，并核对现金数额，如有差错则及时更正。每个子

16、项目实施前须填写概算表和预算表，完成后须编制费用明细表以确保资金顺利、有效地被利用。三、注意事项：报帐需持有发票，如只有收据、收条应征得项目总经理签字。如需预支款项，也应征得项目总经理签字。应持俭省原则，避免不必要的支出。5.2项目会计制度（续）5.3成本预算n本项目预算总投资25亿元人们币，其中筹划阶段1000万元，前期准备阶段500万元，项目施工阶段21.85亿元，招商开业阶段元，流动资金3亿元5.4成本控制与预测n筹备阶段：本期预算1000万元，临时委员会、项目范围及项目定位、项目申报及审批、正式委员会成立资金波动不大，容易控制。可行性研究所需资金有一定波动。但是总体控制在100万元可能

17、性很大，较有把握。n前期准备阶段：本期预算500万元，宣传、财务预算、人事、后勤、信息处理、公关波动也不大，较易控制。总体控制在500万元可能性很大，较有把握。5.4成本控制与预测(续)n项目施工阶段：本阶段资金占预算90%以上，应进行重点控制。本阶段中，奠基仪式、工程检验、附属设备安装成本较易控制，主体建筑施工成本较难控制。施工过程中，不可预见费用的增加可能会使本阶段资金超出预算，进而动用流动资金。n招商开业阶段：主要支出为媒体宣传，估计超支可能性也不是太大，可根据实际情况缩减开支或适当增加开支。5.5成本风险控制5.6附表5.6.1 财务费用明细表5.6.2 成本情况报告5.6.1 财务费

18、用明细表填表人：_ 填表日期：_注：上述“财务费用明细表”反映了在项目开展过程中，记录各个活动项目发生的真实金额，并反映了相应的财务状况。5.6.2成本情况报告注：项目成本报告为了反映和控制项目的支出情况，及时发现和预测超支、保证成本处于预算范围之内说明：百分比=(预算预计支出)预算如果偏差超过一定限度（一般为或），就可能启动终止程序，进入深入的分析和评审，直到得到不再进一步超支的保障6.6.项目人员管理项目人员管理6.1项目人力资源管理项目人力资源管理6.2项目各阶段的工作分析项目各阶段的工作分析6.3激励各项目成员激励各项目成员6.1项目人力资源管理人力资源的管理可以从两个角度，同时进行调

19、控。 第一，从保守的角度将人力资源视同物质资源，将其起的作用，将它的用途、所起的作用、所预期的效果都列入策划范围内，运用工作流程图以及工作分析图做到每个人员所做的每一件事情都有文案可以遵循。 第二，从前进的角度将人力资源区分于物质资源，人力资源与物质资源最大的区别在于人的潜力是无法估量的，而物质所带来的效益是可以计算的，所以要从项目的利益出发，给与组员一定的激励，使她们从物质上和心理上得到激励，努力的、自发的、高效的完成工作。项目人力资源人是有偷懒的欲望工作分析职责分配矩阵人是有无穷潜力可开发激励方法的设定人力资源是可评价项目成员绩效管理6.2项目各阶段的工作分析项目总经理项目总经理筹划经理筹

20、划经理前期经理前期经理施工经理施工经理招商经理招商经理外外联联人人员员财财务务人人员员组组织织人人员员人人事事人人员员技技术术人人员员协协调调人人员员资资管管人人员员6.2.1筹划阶段工作分析工作名称：筹划经理工作名称：筹划经理 直接上级：项目总经理直接上级：项目总经理 直接下级：外联人员、组织人员、技术人员、财务人员、协调人员和人事人员直接下级：外联人员、组织人员、技术人员、财务人员、协调人员和人事人员 主要责任：在活动前带领各部人员进行筹划阶段工作准备。主要责任：在活动前带领各部人员进行筹划阶段工作准备。 具体任务具体任务1 1：招收人员，安排职务，布置任务，调整各组人员之间的关系：招收人

21、员，安排职务，布置任务，调整各组人员之间的关系 具体任务具体任务2 2：研究项目范围及定位：研究项目范围及定位 具体任务具体任务3 3：各组人员的工作汇总，并对其进行质量与时间的控制：各组人员的工作汇总，并对其进行质量与时间的控制 具体任务具体任务4 4：批准或驳回财务人员的提交文件：批准或驳回财务人员的提交文件 具体任务具体任务5 5：组织专家进行项目的可行性研究：组织专家进行项目的可行性研究 具体任务具体任务6 6：进行项目申报及提交审批：进行项目申报及提交审批 工作条件描述：细心并且要有一定的责任心，要有实际的工作经验，有领导能力与工作条件描述：细心并且要有一定的责任心，要有实际的工作经

22、验，有领导能力与沟通能力。沟通能力。工作分析工作分析 工作名称：外联人员工作名称：外联人员 直接上级：筹划经理直接上级：筹划经理 直接下级：直接下级：/ 主要责任：负责筹划阶段宣传和联系工作，做到预期要达到的宣传目的，完成联系人主要责任：负责筹划阶段宣传和联系工作，做到预期要达到的宣传目的，完成联系人员的资料整理员的资料整理具体任务：联系专家组并记录联系方式并保存具体任务：联系专家组并记录联系方式并保存 工作条件描述：有责任心且能吃苦，有一定美术功底和文字功底，且有较强的社会交工作条件描述：有责任心且能吃苦，有一定美术功底和文字功底，且有较强的社会交际能力以及较大的社会交际面际能力以及较大的社

23、会交际面工作分析工作分析 工作名称：协调人员工作名称：协调人员 直接上级：筹划经理直接上级：筹划经理 直接下级：直接下级：/ 主要责任：调整各部门人员之间的关系，处理各种矛盾主要责任：调整各部门人员之间的关系，处理各种矛盾 具体任务：配合人事部门成立管理委员会具体任务：配合人事部门成立管理委员会 工作条件描述：有责任心，懂得人力资源管理，有一定管理经验工作条件描述：有责任心，懂得人力资源管理，有一定管理经验工作分析工作分析 工作名称：组织人员工作名称：组织人员 直接上级：筹划经理直接上级：筹划经理 直接下级：直接下级：/ 主要责任：负责筹划阶段的行政工作主要责任：负责筹划阶段的行政工作 具体任

24、务：进行项目申报及提交审批具体任务：进行项目申报及提交审批 工作条件描述：有责任心且能吃苦，有一定行政经验工作条件描述：有责任心且能吃苦，有一定行政经验 主要责任：完成活动筹划阶段的联系以及联系人员资料整理主要责任：完成活动筹划阶段的联系以及联系人员资料整理 工作条件描述：有责任心且有一定的社会交际能力以及社会交际面工作条件描述：有责任心且有一定的社会交际能力以及社会交际面工作分析工作分析 工作名称：技术人员工作名称：技术人员 直接上级：筹划经理直接上级：筹划经理 直接下级：直接下级：/ 主要责任：负责筹划阶段的技术工作，提供技术咨询主要责任：负责筹划阶段的技术工作，提供技术咨询 具体任务：组

25、织专家进行项目的可行性研究具体任务：组织专家进行项目的可行性研究 工作条件描述：有责任心且能吃苦，有充足的专业知识，掌握相关技术工作条件描述：有责任心且能吃苦，有充足的专业知识，掌握相关技术工作分析工作分析 工作名称：人事人员工作名称：人事人员 直接上级：筹划经理直接上级：筹划经理 直接下级：直接下级：/ 主要责任：负责筹划阶段的人事工作主要责任：负责筹划阶段的人事工作 具体任务具体任务1 1：招收人员，布置任务，并对其进行质量与时间的控制：招收人员，布置任务，并对其进行质量与时间的控制 具体任务具体任务2 2：安排各部门人员的人选：安排各部门人员的人选 工作条件描述：有责任心，懂得人力资源管

26、理，有一定管理经验工作条件描述：有责任心，懂得人力资源管理，有一定管理经验工作分析工作分析 工作名称：财务人员工作名称：财务人员 直接上级：筹划经理直接上级：筹划经理 直接下级：直接下级：/ 主要责任：完成活动筹划阶段的资金控制及拨付工作主要责任：完成活动筹划阶段的资金控制及拨付工作 具体任务具体任务1 1：接受提交申请，交付筹划经理。：接受提交申请，交付筹划经理。 工作条件描述：有责任心且有耐心可信任，有会计基础。工作条件描述：有责任心且有耐心可信任，有会计基础。工作分析 工作名称：资管人员 直接上级：筹划经理 直接下级：/ 主要责任：完成筹划阶段的所有资料整理、汇总工作条件描述：有责任心且

27、有耐心，有较强的文字功底6.2.2前期准备阶段工作分析工作分析工作分析 工作名称：前期经理工作名称：前期经理 直接上级：项目总经理直接上级：项目总经理 直接下级：外联人员、财务人员、组织人员、技术人员、人事人员、资管人员和协调人员直接下级：外联人员、财务人员、组织人员、技术人员、人事人员、资管人员和协调人员 主要责任：带领各部人员进行筹划阶段工作准备。主要责任：带领各部人员进行筹划阶段工作准备。 具体任务具体任务1 1：筹措资金，寻求政策、物资和技术支持：筹措资金，寻求政策、物资和技术支持 具体任务具体任务2 2：各组人员的工作汇总，并对其进行质量与时间的控制：各组人员的工作汇总，并对其进行质

28、量与时间的控制 具体任务具体任务3 3：组织人员进行宣传工作和各种信息的处理：组织人员进行宣传工作和各种信息的处理 具体任务具体任务4 4：指导行政人员完成各项活动的组织活动，办理相关手续：指导行政人员完成各项活动的组织活动，办理相关手续 工作条件描述：细心并且要有一定的责任心，要有实际的工作经验，有领导能力与沟通能工作条件描述：细心并且要有一定的责任心，要有实际的工作经验，有领导能力与沟通能力。力。工作分析工作分析 工作名称：外联人员工作名称：外联人员 直接上级：前期经理直接上级：前期经理 直接下级：直接下级：/ 主要责任：负责前期准备阶段宣传和公关工作主要责任：负责前期准备阶段宣传和公关工

29、作 具体任务具体任务1 1：联系新闻媒体做好宣传工作，定时召开新闻发布会：联系新闻媒体做好宣传工作，定时召开新闻发布会 具体任务具体任务2 2：接待新闻记者，配合新闻媒体做好采访工作：接待新闻记者，配合新闻媒体做好采访工作 具体任务具体任务3 3：寻求政策、物资和技术支持，募集赞助：寻求政策、物资和技术支持，募集赞助 工作条件描述：有责任心且能吃苦，有一定美术功底和文字功底，且有较强的社会交际工作条件描述：有责任心且能吃苦，有一定美术功底和文字功底，且有较强的社会交际能力以及较大的社会交际面能力以及较大的社会交际面工作分析工作分析 工作名称：协调人员工作名称：协调人员 直接上级：前期经理直接上

30、级：前期经理 直接下级：直接下级：/ 主要责任：调整各部门人员之间的关系，处理各种矛盾主要责任：调整各部门人员之间的关系，处理各种矛盾 工作条件描述：有责任心，懂得人力资源管理，有一定管理经验工作条件描述：有责任心，懂得人力资源管理，有一定管理经验工作分析工作分析 工作名称：组织人员工作名称：组织人员 直接上级：前期经理直接上级：前期经理 直接下级：直接下级：/ 主要责任：负责前期准备阶段的行政工作主要责任：负责前期准备阶段的行政工作 具体任务具体任务1 1：招收项目各人员进行培训：招收项目各人员进行培训 具体任务具体任务2 2：监督后勤部门做好后勤保障工作：监督后勤部门做好后勤保障工作 具体

31、任务具体任务3 3：办理各种相关工作的手续：办理各种相关工作的手续 工作条件描述：有责任心且能吃苦，有一定行政经验工作条件描述：有责任心且能吃苦，有一定行政经验工作分析工作分析 工作名称：人事人员工作名称：人事人员 直接上级：前期经理直接上级：前期经理 直接下级：直接下级：/ 主要责任：负责前期准备阶段的人事工作主要责任：负责前期准备阶段的人事工作 具体任务具体任务1 1：对各部门人员进行监督管理，及时调整人事关系：对各部门人员进行监督管理，及时调整人事关系 工作条件描述：有责任心，懂得人力资源管理，有一定管理经验工作条件描述：有责任心，懂得人力资源管理，有一定管理经验工作分析工作分析 工作名

32、称：财务人员工作名称：财务人员 直接上级：前期经理直接上级：前期经理 直接下级：直接下级：/ 主要责任：完成前期准备阶段的资金控制及拨付工作，组织物资采购主要责任：完成前期准备阶段的资金控制及拨付工作，组织物资采购 具体任务具体任务1 1：接受提交申请，保障资金供给：接受提交申请，保障资金供给 具体任务具体任务2 2：组织物资采购，保障后勤部门的运转：组织物资采购，保障后勤部门的运转 具体任务具体任务3 3：监督资金使用状况，管理捐助资金：监督资金使用状况，管理捐助资金 工作条件描述：有责任心且有耐心可信任，有会计基础。工作条件描述：有责任心且有耐心可信任，有会计基础。工作分析工作分析 工作名

33、称：技术人员工作名称：技术人员 直接上级：前期经理直接上级：前期经理 直接下级：直接下级：/主要责任：负责筹划阶段的技术工作，提供技术咨询主要责任：负责筹划阶段的技术工作，提供技术咨询工作条件描述：有责任心且能吃苦，有充足的专业知识，掌握相关技术工作条件描述：有责任心且能吃苦，有充足的专业知识，掌握相关技术工作分析 工作名称：资管人员 直接上级：前期经理 直接下级：/ 主要责任：完成前期准备阶段的所有资料整理、汇总 具体任务1：收集前期准备阶段的资料，并且存档 具体任务2:收集工作人员的资料 工作条件描述：有责任心且有耐心，有较强的文字功底 6.2.3施工阶段的工作分析工作分析工作分析 工作名

34、称：施工经理工作名称：施工经理 直接上级：项目总经理直接上级：项目总经理 直接下级：外联人员、财务人员、组织人员、技术人员、人事人员、资管人员和协调人员直接下级：外联人员、财务人员、组织人员、技术人员、人事人员、资管人员和协调人员 主要责任：监督施工阶段工作的顺利进行。主要责任：监督施工阶段工作的顺利进行。 具体任务具体任务1 1：组织各部门人员全力支持施工：组织各部门人员全力支持施工 具体任务具体任务2 2：筹措资金，保障政策、物资和技术支持：筹措资金，保障政策、物资和技术支持 具体任务具体任务3 3：各组人员的工作汇总，并对其进行质量与时间的控制：各组人员的工作汇总，并对其进行质量与时间的

35、控制 具体任务具体任务4 4：组织人员进行新闻宣传工作和各种信息的处理：组织人员进行新闻宣传工作和各种信息的处理 具体任务具体任务5 5：应对突发情况，组织人员搜救：应对突发情况，组织人员搜救 具体任务具体任务6 6：指导行政人员完成各项活动的组织活动，办理相关手续：指导行政人员完成各项活动的组织活动，办理相关手续 工作条件描述：细心并且要有一定的责任心，要有实际的工作经验，有领导能力与沟通能工作条件描述：细心并且要有一定的责任心，要有实际的工作经验，有领导能力与沟通能力。力。工作分析工作分析 工作名称：外联人员工作名称：外联人员 直接上级：施工经理直接上级：施工经理 直接下级：直接下级：/

36、主要责任：负责施工阶段宣传和公关工作主要责任：负责施工阶段宣传和公关工作 具体任务具体任务1 1：联系新闻媒体做好宣传工作：联系新闻媒体做好宣传工作 具体任务具体任务2 2：接待新闻记者，配合新闻媒体做好采访工作：接待新闻记者，配合新闻媒体做好采访工作 具体任务具体任务3 3：保障政策、物资和技术支持：保障政策、物资和技术支持 工作条件描述：有责任心且能吃苦，有一定美术功底和文字功底，且有较强的社会交际工作条件描述：有责任心且能吃苦，有一定美术功底和文字功底，且有较强的社会交际能力以及较大的社会交际面能力以及较大的社会交际面工作分析工作分析 工作名称：协调人员工作名称：协调人员 直接上级：施工

37、经理直接上级：施工经理 直接下级：直接下级：/ 主要责任：调整各部门人员之间的关系，处理各种矛盾主要责任：调整各部门人员之间的关系，处理各种矛盾 工作条件描述：有责任心，懂得人力资源管理，有一定管理经验工作条件描述：有责任心，懂得人力资源管理，有一定管理经验工作分析工作分析 工作名称：组织人员工作名称：组织人员 直接上级：施工经理直接上级：施工经理 直接下级：直接下级：/ 主要责任：负责施工阶段的行政工作主要责任：负责施工阶段的行政工作 具体任务具体任务1 1：组织施工人员顺利完成施工项目：组织施工人员顺利完成施工项目 具体任务具体任务2 2：监督后勤部门做好后勤保障工作：监督后勤部门做好后勤

38、保障工作 具体任务具体任务3 3：办理各种相关工作的手续：办理各种相关工作的手续 具体任务具体任务4 4：应对突发情况：应对突发情况 工作条件描述：有责任心且能吃苦，有一定行政经验工作条件描述：有责任心且能吃苦，有一定行政经验工作分析工作分析 工作名称：人事人员工作名称：人事人员 直接上级：施工经理直接上级：施工经理 直接下级：直接下级：/ 主要责任：负责施工阶段的人事工作主要责任：负责施工阶段的人事工作 具体任务具体任务1 1：对各部门人员进行监督管理，及时调整人事关系：对各部门人员进行监督管理，及时调整人事关系 工作条件描述：有责任心，懂得人力资源管理，有一定管理经验工作条件描述：有责任心

39、，懂得人力资源管理，有一定管理经验工作分析工作分析 工作名称：财务人员工作名称：财务人员 直接上级：施工经理直接上级：施工经理 直接下级：直接下级：/ 主要责任：完成施工阶段的资金控制及拨付工作主要责任：完成施工阶段的资金控制及拨付工作 具体任务具体任务1 1：接受提交申请，保障资金供给：接受提交申请，保障资金供给 具体任务具体任务2 2：监督资金使用状况，管理资金：监督资金使用状况，管理资金 工作条件描述：有责任心且有耐心可信任，有会计基础。工作条件描述：有责任心且有耐心可信任，有会计基础。 工作分析工作分析 工作名称：技术人员工作名称：技术人员 直接上级：施工经理直接上级：施工经理 直接下

40、级：直接下级：/主要责任：负责施工阶段的技术工作，提供技术咨询主要责任：负责施工阶段的技术工作，提供技术咨询工作条件描述：有责任心且能吃苦，有充足的专业知识，掌握相关技术工作条件描述：有责任心且能吃苦，有充足的专业知识，掌握相关技术工作分析 工作名称：资管人员 直接上级：施工经理 直接下级：/ 主要责任：完成施工阶段的所有资料整理、汇总 具体任务1：收集施工阶段的资料，并且存档 具体任务2:收集工作人员的资料 工作条件描述：有责任心且有耐心，有较强的文字功底 6.2.4招商开业阶段的工作分析工作分析工作分析 工作名称：招商经理工作名称：招商经理 直接上级：项目总经理直接上级：项目总经理 直接下

41、级：外联人员、组织人员、技术人员、财务人员、协调人员和人事人员直接下级：外联人员、组织人员、技术人员、财务人员、协调人员和人事人员 主要责任：完成招商阶段和开业时期的工作。主要责任：完成招商阶段和开业时期的工作。 具体任务具体任务1 1：举办落成仪式和开业大典：举办落成仪式和开业大典 具体任务具体任务2 2：进行招商工作及媒体宣传：进行招商工作及媒体宣传 工作条件描述：有一定的责任心，要有实际的工作经验，有领导能力与沟通能力工作条件描述：有一定的责任心，要有实际的工作经验，有领导能力与沟通能力及社会商业关系。及社会商业关系。工作分析工作分析 工作名称：外联人员工作名称：外联人员 直接上级：招商

42、经理直接上级：招商经理 直接下级：直接下级：/ 主要责任：负责招商阶段宣传和公关工作主要责任：负责招商阶段宣传和公关工作 具体任务具体任务1 1：联系新闻媒体做好宣传工作，召开新闻发布会：联系新闻媒体做好宣传工作，召开新闻发布会 具体任务具体任务2 2：接待新闻记者，配合新闻媒体做好采访工作：接待新闻记者，配合新闻媒体做好采访工作 工作条件描述：有责任心且能吃苦，有一定美术功底和文字功底，且有较强的社会交工作条件描述：有责任心且能吃苦，有一定美术功底和文字功底，且有较强的社会交际能力以及较大的社会交际面际能力以及较大的社会交际面工作分析工作分析 工作名称：协调人员工作名称：协调人员 直接上级：

43、招商经理直接上级：招商经理 直接下级：直接下级：/ 主要责任：调整各部门人员之间的关系，处理各种矛盾主要责任：调整各部门人员之间的关系，处理各种矛盾 工作条件描述：有责任心，懂得人力资源管理，有一定管理经验工作条件描述：有责任心，懂得人力资源管理，有一定管理经验工作分析工作分析 工作名称：组织人员工作名称：组织人员 直接上级：招商经理直接上级：招商经理 直接下级：直接下级：/ 主要责任：负责招商开业阶段的行政工作主要责任：负责招商开业阶段的行政工作 具体任务具体任务1 1：组织举办落成庆功仪式及开业大典：组织举办落成庆功仪式及开业大典 具体任务具体任务2 2：组织进行招商大会：组织进行招商大会

44、 工作条件描述：有责任心且能吃苦，有一定行政经验工作条件描述：有责任心且能吃苦，有一定行政经验 工作分析工作分析 工作名称：人事人员工作名称：人事人员 直接上级：招商经理直接上级：招商经理 直接下级：直接下级：/ 主要责任：负责招商开业阶段的人事工作主要责任：负责招商开业阶段的人事工作 具体任务具体任务1 1：对各部门人员进行监督管理，及时调整人事关系：对各部门人员进行监督管理，及时调整人事关系 工作条件描述：有责任心，懂得人力资源管理，有一定管理经验工作条件描述：有责任心，懂得人力资源管理，有一定管理经验工作分析工作分析 工作名称：财务人员工作名称：财务人员 直接上级：招商经理直接上级：招商

45、经理 直接下级：直接下级：/ 主要责任：完成招商阶段的资金控制及拨付工作主要责任：完成招商阶段的资金控制及拨付工作 具体任务具体任务1 1：接受提交申请，保障资金供给：接受提交申请，保障资金供给 具体任务具体任务2 2：监督资金使用状况，管理活动资金：监督资金使用状况，管理活动资金 工作条件描述：有责任心且有耐心可信任，有会计基础。工作条件描述：有责任心且有耐心可信任，有会计基础。 6.3激励各项目成员 激励通过调整外因来调动内因从而使得被激励者向着激励预期的方向展.“.“激激”就是诱发动机，“励励”就是强化行为，所以激励实质上是一个外部引导行为来激发内部动机的过程。 在心理上有一种“心理转变

46、”理论，可以拿来拿来结实被激励之下的心理变化情况。一般来说，心理转变要经过三个阶段： （1）“依从依从”。对发出的要求或者命令勉强接受，是一种迫于形式或其他客观条件的接受。 （2）“认同认同”。对要求的发出者的接受，而并非对要求或者命令本身的接受，因而是对人的认同，而不是一定是对要求的认同。 （3）“内化内化”。对要求本身的接受，是出自自身利益的考虑接受了要求或者命令，也就是说要求本身符合被激励者的利益取向。 6.3.1激励理论内容型激励理论内容型激励理论 1 1）将要完成的工作进行分组分析，再将工作分配给适）将要完成的工作进行分组分析，再将工作分配给适当的人员去实施。当的人员去实施。 2 2

47、）改善人员的工作环境，调节人员关系。）改善人员的工作环境，调节人员关系。 行为改造型激励理论行为改造型激励理论 1 1）正强化：奖励成就突出者）正强化：奖励成就突出者 2 2）负强化：施行淘汰制，不合格的人员随时会被更）负强化：施行淘汰制，不合格的人员随时会被更换。换。6.3.2激励方法和原则物质激励物质激励精神激励精神激励内在激励内在激励外在激励外在激励原则原则： 1 1）合理性：做到尽量公平、公正。）合理性：做到尽量公平、公正。 2 2）引导性：使全体成员向高效率的方向发展。）引导性：使全体成员向高效率的方向发展。 3 3）时效性：防止挫伤成员的积极性。）时效性：防止挫伤成员的积极性。 4

48、 4）适应性：对不同的人按其喜好采取不同的方法）适应性：对不同的人按其喜好采取不同的方法7 .7 .项目质量管理项目质量管理7 .1质量标准评定7 .2质量评估对象7 .3质量管理重点7 .4质量方针7 .5质量管理各部门间关系7 .6项目质量.成本.进度关系7.7质量保障7.1 质量标准评定 n质量是反映实体满足明确的隐含的需要的能力的总和。 本项目是一次主要载体为“促进广东省经济的进一步繁荣与发展”的大型shoppingmall筹建活动，其中包括筹划、开发、建设等活动。“实体”在这里具体指本次“从筹备到收尾的整个活动组织过程；其明确的特征具体指由广东省政府对项筹备、准备及运行、成果整理等各

49、方面的要求与目标；隐含的特性则指通过这个项目，能够提高东莞在国内国际的影响力，增强东莞的经济水平，为东莞长期发展奠定基础。7.1 质量标准评定(续)n本项目质量标准分两个方面： 经济上：完成既定的经济目标，包括国家、企业公司合同上规定的各项项目。 间接效应：新闻媒体能积极报道此事，大众能比较关注此事，东莞知名度得到很好提高，人们对东莞有进一步的认识，而且更多的人会来旅游，不仅带动自己经济，还带动了周边地区的经济发展，使珠江三角洲日益繁荣。7.2 质量评估对象n评估对象为项目筹划、前期准备、项目施工、总结汇报各个阶段具体任务的完成和可交付的成果。n评估工作由具体部门实施n项目质量评估作为项目成员

50、努力程度重要标准7.3 质量管理重点n总体：公关质量、对外宣传质量、资金到位情况n筹划阶段：项目范围确定与项目定位、项目申报n前期准备阶段：规划确立、人员培训顺利进行、建设设备到位、后勤物资保障n项目施工阶段：各规划顺利完成、交付验收n成果汇报：预期得到的成果质量管理戴明环循环帕累托图帕累托图说明n甲乙丙代表质量管理的重点，分别代表公关质量、对外宣传质量、资金到位情况，属A类因素n丁戊及表示次要因素，属于B类因素n其它表示一般因素，属于C类因素 控制图控制图说明n 以质量计划中各项工作的基本要求为中心线，通过各种调研和反馈信息来做出它们偏离中心线的图象，以一定的时期为单位分析。通过直观的图象得

51、出质量工作是否在控制之中，从而采取相应的措施使质量回到正常的范围上来。7.4 质量方针n总的质量宗旨和质量方向，是质量管理的核心和出发点。 合理开发东莞经济资源、增加对shoppingmall的认识、为广东经济做贡献、提高东莞知名度、增强其综合实力、增加东莞在中国的影响力。7.5 各部分关系7.6 项目质量、成本、进度关系成本费用最低成本质量最高经济的最适当最佳项目合理工期费用最低成本质量成本关系图质量总成本质量总成本质量保障成本质量保障成本质量故障成本质量故障成本高低7.8 质量保障 为了保障实体能够满足质量要求或提供证明对生产和管理活动的可信性与可靠性进行审核和评价 基本方法：1、明确项目

52、优先权 2、确保计划过程有正确完全的评估 3、从其他项目中吸取经验教训 7.8.1明确项目优先权 7.8.2确保计划过程有正确完全的评估 7.8.3从其他项目中吸取经验教训7.8.1 明确项目优先权 任何项目的进行都要有明确的目标，所以项目经理要向小组成员阐明项目的优先权，要让小组成员了解工作内容、进度和预算，使大家在项目经理的统筹下工作。因为不可能所有的工作都占有同样的比重，各项工作的重要性是有所不同的，只有让大家了解哪些工作是最重要的，哪些工作的重要性次之，才能对项目做出正确的评价，以正确的方式完成工作任务。 7.8.2 确保计划过程有正确完全的评估 对每一项活动的评估都应该包括三个方面：

53、最好的结果（乐观评估）、最差的结果（悲观评估）以及最为可能的结果（现实评估）。至少要保证那些对于整个小组来说特别的、有风险的或是相对新的活动的评估能够达到这三个方面的要求。上面的这三种评估能够向项目经理提供关于项目时间的最为简单的分析。通过对关键时间做出调整，项目经理可以模拟不同情况可能会对项目时间表产生的影响。7.8.3 从其他项目中吸取经验教训 在每个项目结束时都花费一定的时间去分析、收集和整理从项目中吸取的经验教训。运用标准化的方法：项目小组要能够参考一些标准化的术语，这样才能够把正在进行的项目同以往进行过的项目进行比较。为了对项目成本有一个现实的了解，可以在项目的不同阶段应用成本及工作

54、追踪系统来捕捉实际和计划的成本和进度，投资建立档案系统，将上面所以信息都归入其中。8.8.项目风险管理项目风险管理n8.1 事故树n8.2 风险定性分析n8.3 风险应对措施8.1 事故树活动失败活动失败活动失败活动失败 筹划阶段 前期准备阶段项目施工阶段 活动总结阶段未做可行性研究项目定位不合理审批未通过缺少相应专家注：注：表示风险来源表示逻辑部门，表示下面的事件有一个发生，就能使用上面的事件发生表示顶上事件或者中间事件 活动总结阶段人员选拔不当活动失败活动失败活动失败活动失败 筹划阶段 前期准备阶段 项目施工阶段宣传不得力资金投入过大规划不当培训不科学人事 失误预算 不足资金成本太高资金管

55、理不当人员使用不当缺乏 管理活动失败活动失败活动失败活动失败 筹划阶段 前期准备阶段 项目施工阶段 活动总结阶段缺少 手续后勤保障不力发布错误信息缺乏政府支持公关工作不力公众 反对物资准备不足缺乏物资管理人员消极怠工缺乏 赞助缺乏 赞助工作不得力活动失败活动失败活动失败活动失败 筹划阶段 前期准备阶段 项目施工阶段 活动总结阶段外界影响内部影响收尾阶段环境要求材料短缺天气恶劣机械故障特殊原因成果质量差特殊原因现金流出现问题 活动总结阶段活动失败活动失败活动失败活动失败 筹划阶段 前期准备阶段 科考探险阶段外界影响内部影响收尾阶段人员技能不够人员误工偷工减料项目范围改变项目进度改变补给不足特殊原

56、因没有适当的控制体系8.2 项目风险定性分析费用费用进度进度质量质量组织组织技术技术筹划筹划2323313准备准备8675430施工施工3769934总结总结111115141716181782分析过程：项目最大风险权值：559225项目整体风险水平：82 / 2250. 3644给定的整体评价基准：0. 5由于0. 3644 0. 5，该项目整体风险水平可以接受，可以继续进行下去8.3 项目风险应对措施风险识别风险识别应对措施应对措施未做可行性研究追加可行性研究项目定位不合理重新定位审批未通过项目停止缺少相应专家邀请相应专家加盟宣传不得力加大宣传力度预算不足增加预算资金成本过高重新分配资本8

57、.3 项目风险应对措施（续）风险识别风险识别应对措施应对措施资金管理不当加强管理规划不当重新规划培训不科学请专家指导人员使用不当人员调动人员管理不当加强监管人员选拔不当重新选拔缺少手续重新办理，加强监督8.3 项目风险应对措施（续）风险识别风险识别应对措施应对措施物资准备不足增加物资投入缺乏物资管理加强管理发布错误信息加强监管，及时更正人员消极怠工撤换人员，处理负责人缺乏政府支持停止项目公众反对加强宣传，修改计划缺乏赞助扩大寻助范围，增加人力8.3 项目风险应对措施（续）风险识别风险识别应对措施应对措施沟通不够加强沟通工作不得力撤换人员，处理负责人环境要求准备多种环境方案材料短缺准备充足材料天气恶劣项目延期或终止机械故障准备多套设备，及时维修特殊原因特殊处理8.3 项目风险应对措施（续）风险识别风险识别应对措施应对措施成果质量差降低卖价至客户接受现金流出现问题及时寻找原因，弥补，解决人员技能不够专家给予意见，改进人员误工，偷工减料实行奖励惩罚制度项目范围改变尽量以不变应对项目进度改变赶工，或延期没有适当的控制体系重新制定控制方案