2022年房地产经纪相关知识

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1、题型： 单项选择题50 、多项选择题20 2 个以上正确选项，全对才得分、综合分析题 20 不定项，有单项选择，有多项选择，全对得分、判断题 10复习要则：因为题目是90 道选择题和10 道判断题，重在 理解 、尤其是 关键词 红色字体为关键词，千万不要死记硬背。分析理解本质，考试的时候多为现象或者案例，让你分析选择、判断。考试要则：多项选择题做的时候，如果一点概念都没有，那就全选 吧，撞对的概率比较高。考试带计算器 和2B 铅笔第一章法律和消费者权益保护1.全国人大制定的是* 法 ；国务院制定的是* 条例 ；国务院各部、委员会等制定的是* 方法 等。2.民法是调整 平等主体 的公民之间、 法

2、人之间、 公民和法人之间的财产关系 和人身关系 的法律标准的总称。3.民事法律关系的要素： 主体 自然人、法人、合伙组织；客体 物、行为、智力成果。4.自然人的民事行为能力：完全 民事行为能力人：18 周岁以上， 16 周岁 以上不满18 周岁的公民以自己的劳动收入为主要生活来源的；限制 民事行为能力人：10 周岁以上的未成年人和不能完全识别 自己行为的精神病人，可以进行相适应 的民事活动，其他活动由其法定代理人代理；无民事行为能力人：不满 10 周岁的未成年人和不能识别自己行为的精神病人，由其法定代理人代理其民事活动。5.监护：监护 不是一种权利，而是一种职责。6.代理是指在 代理权限 内，

3、代理人以被代理人的名义进行民事活动，活动结果由被代理人承受的一种法律行为。7.诉讼时效期间：一般诉讼时效期间为2 年从应当知道开始算 ，特殊诉讼时效期间为 1 年； 不知道权利被侵害的，从权利被侵害之日起计算，诉讼时效期间为20 年。8.定金的数额不得超过主合同标的额的20%。9.担保物分为： 抵押权、质权、留置权10.消费者权益争议的解决方式：与经营者协商 和解；请求消费者协会调解 ；走向有关行政部门申诉 ；根据与经营者达成的仲裁协议 提请仲裁机构仲裁 ；向人民法院提起诉讼 。第二章建筑和房地产测绘1.建筑物按 使用性质 分为 民用建筑、工业建筑和农业建筑。民用建筑按照使用功能分为居住建筑和

4、公共建筑，住宅按照层数分为底层住宅1-3 、多层住宅 4-6 、中高层住宅7-9和高层住宅10 层以上 。内层高不含以上，计算自然层数。公共建筑总高度超过24m 的，为高层建筑。建筑总高度超过100m的，称为超高层建筑。2.钢筋混凝土结构建筑：其承重构件如梁、板、柱、墙剪力墙、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成；围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。特点是结构的适应性强，抗震性能好，耐久年限较长。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用此类结构。理解、读懂 3.建筑设计使用年限由建筑物的性质决定：50 年普通建筑和构筑物4.房屋完损等级根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的损坏程

5、度来划分；房屋的新旧程度成新率的判定标准是完好房屋：十、九、八成；基本完好：七、六成；3 一般损坏： 五、四成 ；严重损精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 7 页坏及危房：三成以下。5.建筑物的基本要求：安全、适用、经济、美观。安全是 最重要、最基本的要求： 不会倒塌、没有环境污染；适用的 基本要求 是 功能齐全，空间布局合理。6.住宅性能包括 适用 性能、 环境 性能、 经济 性能、 安全 性能和 耐久 性能。7.基础 是 建筑物 的组成部分 ，按照构造形式分为条形基础、独立基础、筏板基础有利于调整地基土的不均匀沉降 、箱

6、形基础抵抗地震荷载和桩基础。8.地基 不是 建筑物的组成部分，应满足以下要求：有足够的承载力；有均匀的压缩量；3 有防止产生滑坡、倾斜方面的能力。9.墙体的基本要求：具有足够的强度和稳定性；满足热工方面的性能；3具有一定的隔声性能；具有一定的防火性能。墙体按建筑物中的方向，分为纵墙 和横墙 。纵墙是沿建筑物长轴方向 布置的墙，横墙是沿建筑物 短轴方向 布置的墙，其中外横墙 又称为 山墙 。 出判断题 。10.楼板应有足够的强度 、一定的 刚度 、应满足 隔声要求 ，有一定 防潮、防水和防火能力。11.圈梁主要是 砖混 结构，是环绕整个建筑物墙体所设置的梁。12.建筑给水系统中供水方式有名称、适

7、用条件 ： 直接供水 ：适用于室外配水管网的水压、水量能终日满足室内供水的情况；设置水箱 ：适用于室外配水管网的水压在一天之内有定期的高低变化需设置屋顶水箱的情况；3 设置水泵、水箱：适用于室外配水管网的水压经常或周期性低于室内所需水压的情况；分区、分压供水：适用于在多层和高层建筑中，室外配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能供上面楼层用水的情况。13.施工图中常见的表格和符号：标题栏和会签栏需阅览P55 ；尺寸单位除标高及总平面以米为单位外，其它均以毫米为单位。14.电梯配备设置：7 层以上含 ，必须设置电梯；12 层以上含的住宅，不应少于两台。15.建筑施工图包含5 类图纸：建筑总平面图以

8、红线图、鸟瞰图、航拍图等表达建筑物、道路、绿化等总体布置、建筑平面图每层一个单独的平面图、建筑立面图、建筑剖面图、建筑详图即大样图16.宗地图是核发土地权属证书和地籍档案的附图土地证 ；房产图有房产分幅图有房有地 、房产分丘图、房产分户图 房屋所有权证只有房没有地 。17.计算全部面积的：有全封闭的阳台；地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m含以上的；玻璃幕墙等作为外墙的，按其外围水平投影面积计算。18.计算一半建筑面积的：未封闭的阳台；无顶盖的室外楼梯等；19.不计算建筑面积的：房屋之间无上盖的架空通廊；房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物

9、的空间安置箱、罐的平台；骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。 以上 3 大点出综合分析题之计算题20.套内建筑面积 =套内房屋使用面积+套内墙体及结构面积自有的全部和共用的1/2+套内阳台建筑面积封阳台全部，未封闭1/2 。 必考，计算题精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 7 页21.共有建筑面积的内容有：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及公共服务用房和管理用房的面积，以水平投影面积计算；套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙包括山墙水平投影面积一半计算建筑面积；不计

10、入共有建筑面积的内容有：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室；用作公共休憩、绿化等场所的架空层，为建筑造型而建，但无实用功能的建筑面积。该大点出多项选择题。第三章建筑装饰装修和材料1、 建筑材料的性质有物理性质、力学性质和耐久性等。2、 力学性质， 包括 强度 、弹性、 塑性、 脆性 、韧性、 硬度和耐磨性： 强度是指在 外力作用 下抵抗破坏的能力；脆性是指材料在外力作用 下未发生显著变形就突然破坏的性质；耐久性是指材料在使用过程 中经受各种常规破坏因素的作用而能保持其原有性能的能力。3、 建筑外立面色彩的影响因素：建筑功能、建筑周边环境、地域因素第四章环境和景观1.环境

11、包括 物质 和非物质 ，分为： 自然环境、人工环境和社会环境。 社会环境 是指由人与人之间的各种社会关系所形成的环境，包括政治制度、经济体制、文化传统、社会治安、邻里关系等。对于选购某套住宅的人来说，周边居民的文化素质、收入水平、职业、社会地位等，都是其社会环境。理解 2.环境污染是指有害物质或因子进入环境，并在环境中扩散、迁移、转化，使环境系统结构 与功能 发生变化。3.环境污染根据污染物发生的类型，分为工业污染源、交通污染源、生活污染源这3 种又属于大气污染源和农业污染源；根据污染源存在的时间，分为暂时性污染源和永久性污染源，如建筑施工噪声暂时性 ：高架桥永久性 。 分析判断 4.环境空气

12、质量标准规定了环境空气中各项污染物不允许超过的浓度限值 。5.颗粒污染物主要有尘粒、粉尘、烟尘和雾尘。颗粒污染物对人体的危害程度与其直径大小和化学成分有关， 直径越小，危害越大。二氧化硫 形成“ 酸雨 ” ；一氧化碳 大部分来自 汽车尾气 。6.环境噪声污染的危害表现为：对听力的损伤、对睡眠的干扰、对人体的生理影响、对人体心理的影响、对儿童的智力发育影响等。噪声污染源有：交通噪声、工业噪声、社会生活噪声、建筑施工噪声。7.辐射污染分为电磁辐射污染和放射性辐射污染；玻璃幕墙等属于反光玻璃装饰是成为 交通事故的隐患。电磁辐射污染主要指人为发射 的和 电子设备工作时产生的电磁波对人体健康产生的危害，

13、它对人体的危害程度 波长越短，危害越大，依序为微波超短波短波中波长波。8.室内来源的污染物主要来自建筑材料 。分为 无机材料和再生材料辐射问题 、 合成隔热板材 气态的有机化合物质 、 吸声及隔声材料气味、壁纸 挥发性有机污染物 、 涂料挥发性有机污染物、重金属有害物质 、 人造板材和人造板家具气味。9.景观包括 客观形象信息 和主观感受 两方面、即放眼所见的景色及所获得的印象，“景”人工环境和自精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 7 页然环境在客观世界所表现的一种形象信息；“观”人的一种实在的感观、感受或者产生某种联系与情

14、感阅读理解 。景观分为 自然景观 、人文景观。第五章城市和城市规划1.城市功能区： 中心商务区 CBD ：也称“中央商务区” ，是指大城市中金融、贸易、信息和商务办公活动高度集中，并附有购物、文娱、服务等配套设施的城市中综合经济活动的核心地区。商务区 、居住区。2.城市用地分为：居住用地、公共设施用地、工业用地、对外交通用地、道路广场用地。3.城市化表现为乡村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程。4.城市离心发展过程中又分为郊区化 和 逆城市化 ，出现这个现象的主要原因是人口过密、交通拥挤、环境恶化 等 ” 城市病 ” . 5.城市发展4 个阶段：绝对集中时期，相对集中时期，相对分散

15、时期第三产业的比重开始超过第二产业，郊区人口增长超过了城市人口增长，绝对分散时期。中国的城市化仍属于 。6.城市用地自然条件：水文及水文地质条件、工程地质条件、地形条件、气候条件。7.容积率 A =总建筑面积 /建筑用地面积 ；建筑密度 %B= 建筑基底总面积/建筑用地面积100% ；绿地率C=一定地区内绿地面积的总和/ 该地区总面积100% 接地 ，是衡量环境质量的重要指标，绿化覆盖率D=全部绿化种植 垂直投影 面积 / 占地面积 100% 。8.建筑间距是指两栋建筑物外墙之间的水平距离；9.道路红线是指城市道路用地的规划控制线10.建筑后退红线距离：是指建筑控制线与道路红线或道路边界、地块

16、边界的距离。11.建筑控制线：是指建筑物基底位置 的控制线不能紧挨红线。12.控制性详细规划是以城市总体规划 为依据制定的，由规划局主管部门制定；修建性详细规划作为各项建筑和工程设施设计及施工的依据。开发商请规划院等企业性质 的单位制定 单项选择题 。13.城市居住用地一般占城市建设总用地的30% 左右。居住区的规划布局形式分为：居住区 - 小区 - 组团、居住- 组团、小区 - 组团、独立式组团等。14.居住区的组成要素也是居住区的规划因素 ，主要有 住宅、公共服务设施、道路和绿地。15.衡量居住区绿地状况的指标，主要有绿地率 和人均公共绿地面积。16.在居住区的技术经济指标中，建筑密度 和

17、绿地率 是反映居住区 环境质量的主要指标。 多项选择第六章房地产市场和投资1.房地产直接投资的类型有：购买现房、场地或期房后出租；购买房地产后出租一段时间然后再出售、购买房地产等待一段时间，涨价后再出售；购买房地产后自用一段时间，然后再出售。购买土地、在建工程或旧房后进行开发、续建、 装修改造等， 然后出售、 出租、 直接经营。分析和间接投资的区别2.资金存在时间价值的原因：资金增值；时机成本是指在互斥的选择中，选择其中一个而非另一个时所精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 7 页放弃的收益。如A、B、C、D4 个选项中，决策

18、时放弃的最高值就是时机成本；承担风险；通货膨胀。3.单利计算 用于存款时例1：将 1000 元钱存入银行2 年，假设银行2 年期存款的单利年利率为6%，请计算到期时的总利息及本利和。解：利息=1000*6*2=120 元本利和 =1000* 1+6%*2=1120 元； 复利计算 用于贷款时例2：将 1000 元钱存入银行2 年，假设银行存款的复利年利率为6%，请计算到期时的总利息及本利和。解：利息 =1000* 【 1+6%2-1】本利和 =1000* 1+6%2必考4.静态盈利性评价指标和方法：投资利润率、资本金利润率、成本利润率、静态投资回收期5.动态盈利性评价指标和方法：财务净现值、财

19、务内部收益率、动态投资回收期。6.财务内部收益率法与财务净现值法的主要区别：财务净现值是一个数额，财务内部收益率是一个比例绝对值 ；财务净现值法需要预先设定一个折现率。7.房地产投资项目的清偿性评价指标有利息备付率、偿债备付率。第七章房地产价格和估价1.距离可分为：空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离 和经济距离。2.楼面地价 =总建筑面积土地总价=土地总面积土地总面积总建筑面积土地总价=容积率土地单价计算，必考 3.起价是最低价，不能反映所销售商品房的真实价格水平；均价反映所销售商品房的总体价格水平。4.市场调节价 、政府指导价适用经济适用房、政府定价 房改房；其中经适房的成本不含土地出

20、让金 ，利润率控制在3%以下。5.市场法，适用数量较多且经常发生交易的房地产属于替代 性质 ，分四步骤：收集交易实例、选取可比实例符合以下要求：可比实例应是与估价对象相似的房地产；可比实例的交易类型应与估价目的吻合；可比实例的成交日期应尽量接近估价时点；可比实例的成交价格应尽量为正常价格。多项选择题 、对可比实例的成交价格进行适当的处理、求取最终的比准价值。6.收益法属于预期评估，适用的对象是有收益 或有 潜在收益 的房地产。主要取决于3 个因素：未来净收益的大小；获得净收益期限的长短；获得净收益的可靠性；7.求取报酬率的方法主要有累加法 和市场提取法 。8.房地产价格通常由以下7 大项构成：

21、土地取得成本；开发成本5 项：勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费。学会分析、区分 ；管理费用；投资利息；销售费用；销售税费；开发利润第八章房地产金融和保险1.按照信用主体，信用分为商业信用、银行信用、政府信用、消费信用一般直接用于生活消费，如买车、精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 7 页旅游 、民间信用等。 学会分析、区分 。2.担保贷款可分为保证贷款是指由第三人 提供保证发放的贷款 ；抵押贷款以 物抵押，分房屋所有权抵押、土地使用权抵押、预购商品房抵押、在建工程抵押和质押贷款。3

22、.短期贷款1 年含以内；中期贷款1-5 年含；长期贷款5 年不含以上。4.信用风险的违约行为有：被迫违约如还款能力不足、理性违约如提前还款、恶意欺诈违约。5.个人住房贷款分为：商业性贷款、住房公积金贷款和组合贷款。6.个人住房贷款相关术语：贷款价值比贷款金额最高不得超过抵押房地产价值的70% 、贷款期限最长30 年 、月房产支出与收入比=月均收入月物业管理费本次贷款的月还款额一般控制在50%以下， 计算题7.个人住房贷款程序：借款申请杭州市的相关条件和相关材料 ；受理申请；签订合同；发放贷款；归还贷款；合同变更8.等额本息还款方式每月还款额不变，利息递减，本金递升 ；等额本金还款方式每月还款额

23、递减，利息递减，本金不变 ；9.保险的构成：以特定的危险为对象；以多数人的互助共济为基础；以对危险事故所致损失进行补偿为目的：保险的机能在于进行损失补偿，通过支付货币的方式来实现的。10.财产保险是以 财产 为保险标的的一种保险，财产保险可分为：财产损失保险、责任保险、信用保险和保证保险。11.一般财产保险，尤其是火灾保险 ，都采用不定值保险的形式。12.保险合同的当事人有保险人 和投保人 ；保险合同的关系人有被保险人 和受益人 。13.保险金额是指保险人承担赔偿或者给付保险金责任的最高限额，也是保险人和投保人对保险标的的实际投保金额，由投保人与保险人在订立保险合同时确定。保险金额不得超过保险

24、价值，超过部分无效人身保险不存在价值限制。14.保险费以及支付方法：保费取决于保险金额 和保险费率 。保额越大，保险费率越高，保费就越多，反之，越少。15.保险合同的终止有以下情形：保险期限届满；保险人履行了赔偿或给付义务；保险标的灭失；当事人解除保险合同；保险公司终止。第九章统计和房地产统计标志1.统计的作用：反映作用提供信息、决策作用提供依据 、控制作用进行调节、监督作用促使改良 。2.变量可以分为确定性变量和随机变量判断题 。3.反映房屋交易状况的主要统计指标有：商品房可预售 面积报告期内经批准预售 仍未竣工 的商品房面积精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 -

25、 - - - - - -第 6 页，共 7 页连同上期结转 的可预售总建筑面积之和、商品房 预售 面积报告期 末经批准预售 仍未竣工 交付使用，但已签订 预售合同的 正在建设 的商品房面积 、商品房 登记销售 面积 以实际成交的登记备案的商品房买卖合同载明的面积第十章消费心理和营销心理1.认识过程包括 感觉、知觉、记忆、思维、想象。2.理智、情绪、意志三者构成性格结构。3.消费者需要的基本内容有7 条 ：重点基本功能、消费便利理解现象，判断题4.消费者的动机种类8 条 ：求实、求美、求新、求名、求奇、求同、求癖理解现象，判断题5.消费者的价格心理表现4 条 ：习惯性、敏感性、倾向性、感受性6.商品定价的心理策略：高价法、低价法、尾数法、折价法7.营销人员的心理素质结构结构：认知过程、思维方式、知识储备、人际关系、自我调控8.马斯洛的需要层次理论：生理需要；安全需要；爱与归属需要；尊重需要；自我实现需要精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 7 页