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1、银行贷款担保合同漏洞【篇一：贷款诈骗罪罪名分析及案例】贷款诈骗罪罪名分析及案例 2010-06-25 14:54:24 来源： 浏览次数： 720 网友评论 0 条贷款诈骗罪一、概念界定 1、定义：是指以非法占有为目的，编造引进资金、项目等虚假理由、使用虚假的经济合同、使用虚假的证明文件、使用虚假的产权证明作担保、超出抵押物价值重复担保或者以其他方法，诈骗银行或者其他金融机构的贷款、数额较大的行为。 2、本罪在客观上表现为采用虚构事实、隐瞒真相的方法诈骗银行或者其他金融机构的贷款，数额较大的行为。根据本条的规定，行为人诈骗贷款所使用的方法主要有以下几种表现形式：l编造引进资金、项目等虚假理由骗
2、取银行或者其他金融机构的贷款。 2使用虚假的经济合同诈骗银行或者其他金融机构的贷款。 3使用虚假的证明文件诈骗银行或其他金融机构的贷款。所谓证明文件是指担保函、存款证明等向银行或其他金融机构申请贷款时所需要的文件。 4使用虚假的产权证明作担保或超出抵押物价值重复担保，骗取银行或其他金融机构贷款的。这里的产权证明，是指能够证明行为人对房屋等不动产或者汽车、货币、可随时兑付的票据等动产具有所有权的一切文件。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 18 页 5以其他方法诈骗银行或其他金融机构贷款的，这出的其他方法是指伪造单位公章、印鉴
3、骗贷的；以假货币为抵押骗贷的；先借贷后采用欺诈手段拒不还贷的等情况。司法实践中，行为人具有以下情形之一的，应认定其行为属于以非法占有为目的，诈骗银行或者其他金融机构的贷款：1贷款后携带贷款潜逃的； 2未将贷款按用途使用而是挥霍致使贷款无法归还的； 3使用贷款进行违法犯罪活动，致使贷款无法归还的；4改变贷款用途将贷款用于高风险的经济活动，造成重大经济损失，致使贷款无法归还的；5为谋取不正当利益，改变贷款用途，造成重大经济损失致使贷款无法归还的；6提供虚假的担保申请贷款，造成重大经济损失致使贷款无法归还的，等等情形。 3、立案标准：以非法占有为目的，诈骗银行或者其他金融机构的贷款，数额在二万元以上
4、的，应予立案追诉。二、定罪量刑犯本罪的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处二万元以上二十万元以下罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产。三、法院判例被告人张首平、梁伟欣、李陆军、罗鹏、黎平石、谭影霞犯贷款诈骗罪一案被告人张首平化名刘伟，男，高中文化。被告人梁伟欣化名胡建锋，男，大专文化。被告人李陆军化名刘明，男。被告人罗鹏，男，初中文化。被告人黎平石化名刘伟明，男，初中文化。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师
5、归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 18 页被告人谭影霞化名陈小蕾，女，初中文化。事实如下：一、2002 年 6 月至 8 月间，被告人张首平、梁伟欣密谋利用银行和保险机构在办理汽车消费贷款和保险业务时存在的工作漏洞，以开一间车行搞假供车的方法来诈骗银行的贷款并多次密谋诈骗的细节后确定到佛山市禅城区和南海区两地实施诈骗。8 月中旬，被告人梁伟欣通过其朋友拿到了在中国平安保险股份南海支公司以下简称南海平安保险公司业务员周世勋的名片。之后，张首平化名为刘伟、梁伟欣化名为胡建锋与周世勋联系并谎称是从事汽车贸易的，探听了汽车消费贷款和保险业务的运作情况。根据周世勋的介绍，两被告人知道，
6、要实施汽车消费贷款诈骗，需要有人假扮车主购车和假扮担保人提供贷款保证，还要提供假车主、担保人的身份证、户口本、房产证、收入证明及购车合同、购车首期款收据、发动机和车架号码拓印等相关资料。于是，两被告人就到南海区桂城海三路通过中介公司租了一间房屋，从而拿到了一张屋主名为邓成的房产证复印件。张首平据此就伪造了一本房产证。梁伟欣随后找到了叶永强和邓忠强均另案处理，与张首平共同授意由其二人分别假扮成车主邓成和担保人黎国荣。张首平还为其二人伪造了相关的资料，又伪造了一张佛山市新进发汽车贸易的营业执照经查证，此公司不存在，以下简称新进发公司。在做好了上述准备后，张首平、梁伟欣就联系周世勋，声称已经成立了新
7、进发公司，有客户要贷款购车，要周世勋做好准备。周世勋遂联系了中国交通银行南海支行以下简称南海交行的业务员宋敏源。 8 月 29 日晚，被告人张首平、梁伟欣与叶永强、邓忠强携上述伪造的资料，按事前约定从广州市窜到佛山市中发宾馆找到周世勋和宋敏源，提供虚假资料，由叶永强冒充车主邓成、邓忠强冒充担保人黎国荣，以向新进发公司购买一台宝来牌汽车为由与南海交行签订了贷款额为145000 元的汽车消费抵押贷款合同及与南海平安保险公司签订相关的保险合同。合同签订后，宋敏源要求张精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 18 页首平和梁伟欣必须在南
8、海交行开设公司账户才能发放贷款。第二天，梁伟欣到南海交行欲开设账户，经银行核实，没有新进发公司的企业登记，故未能开设帐户。被告人梁伟欣遂通知周世勋、宋敏源暂时停止相关的贷款和保险业务。此时，被告人张首平、梁伟欣意识到要注册成立一间汽车贸易公司才能顺利实施诈骗。经密谋后，两被告人找到了其二人的朋友朱炎另案处理，约定由朱炎出资，成立一间汽车贸易公司来实施贷款诈骗，诈骗所得的赃款三人平分。同年 9 月，被告人张首平、梁伟欣伙同朱炎到南海区桂城海七路租了兴隆苑 16 号铺位，并通过中介人吴凤娇(另作处理 )到南海区桂城工商局以吴凤娇为法定代表人申领了南海东明俊汽车贸易以下简称东明俊公司的营业执照，又在
9、南海交行以东明俊公司的名义开设了帐户。之后，张首平、梁伟欣通知周世勋、宋敏源已经注册成立了新的公司东明俊公司，希望继续以前的汽车消费贷款和保险业务。周世勋和宋敏源由于警惕性不高，轻信了两被告人，遂同意发放贷款。 9 月 25 日，南海交行将145000 元贷款发放到东明俊公司在南海交行的帐户帐号：2012011418 。贷款到帐后，张首平、梁伟欣将款项全部提走，并在扣除诈骗期间所花费用后与朱炎共同分占赃款。二、同年 10 月上、中旬，被告人张首平、梁伟欣伙同朱炎密谋再以上述方法实施贷款诈骗。之后由梁伟欣找到被告人谭影霞和林中孚另案处理，商定由其二人分别冒充车主陈小蕾和担保人张伟，张首平则伪造了
10、诈骗所需的相关资料。之后，被告人张首平、梁伟欣还到南海黄岐通过中介公司租用了河畔花园的一套商品房伪称车主陈小蕾的住址以防保险公司和银行查询。10 月 15 日，经事前与南海平安保险公司业务员周世勋联系，并再由周世勋联系了中国银行南海支行以下简称南海中行业务员何泳华后，梁伟欣、朱炎、谭影霞、林中孚到南海区桂城蓝月亮西餐厅，提供虚假资料，由谭影霞冒充车主陈小蕾、林中孚冒充担保人张伟以向东明俊公司购买一台帕萨特小汽车为由与南海中行签订了贷款额为158000 元的汽车消费抵押贷款合同及与南海平安保险公司签订了相关的保险合同。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - -
11、 - - -第 4 页，共 18 页10 月 16 日，南海中行将158000 元贷款发放到东明俊公司在南海交行的帐户帐号： 2012011418 。贷款到帐后，张首平、梁伟欣将款项全部提走，在支付给谭影霞、林中孚各一万元报酬及扣除诈骗期间所花费用后与朱炎一起共同分占赃款。同年10 月中下旬，被告人张首平、梁伟欣再纠合了被告人李陆军、罗鹏参与贷款诈骗，并密谋商定：由张首平负责伪造诈骗中所使用的虚假资料并提供其小汽车作为诈骗时所用的交通工具；梁伟欣负责根据张首平提供的虚假资料填写相关的汽车销售合同、首期款收据、收入证明等，并负责找人来冒充车主、担保人，接载李陆军和假冒的车主、担保人到佛山市禅城区
12、、南海区两地签订合同，贷款到帐后就负责提取款项；罗鹏负责在每次实施诈骗前将张首平、梁伟欣的指示传达给李陆军，将应支付给保险公司的保费从梁伟欣处拿给李陆军，在每次实施诈骗时在事前租好的房子内冒充是车主的同事接听以备相关的保险公司和银行查询；李陆军就负责在被告人梁伟欣提供的一块已冲压号码的钢板上伪造发动机号码和车架号码的拓印，化名为刘明联系相关的银行和保险机构，带假冒的车主、担保人去签订合同并向保险公司交纳保费。按照上述分工，被告人张首平、梁伟欣、李陆军、罗鹏伙同被告人谭影霞、黎平石有分有合再实施了如下贷款诈骗：三、10 月 30 日，被告人梁伟欣开车接载被告人李陆军和谭影霞、林中孚从广州市窜到南
13、海区桂城，由李陆军化名为刘明带谭影霞、林中孚到太平洋保险公司南海支公司以下简称南海太保公司，出具由张首平事前伪造好的虚假资料，由谭影霞冒充车主陈小蕾、林中孚冒充担保人黎国荣，以向东明俊公司购买一台帕萨特小汽车为由，与建设银行佛山市分行禅建支行以下简称禅建支行,业务员张抽遇签订了贷款额为220000 元的汽车消费抵押贷款合同及与南海太保公司业务员范继明签订了相关的保险合同。10 月 31 日，禅建支行将 220000 元贷款发放到东明俊公司在南海建行的帐户帐号： 440667221 2000006383 。贷款到帐后，梁伟欣将款项全部精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结
14、 - - - - - - -第 5 页，共 18 页提走，除支付给谭影霞、林中孚各一万元外，余款与张首平、李陆军、罗鹏瓜分。四、11 月 4 日，被告人梁伟欣开车接载被告人李陆军及叶永强、林中孚到佛山市禅城区，由李陆军化名为刘明带叶永强、林中孚到中国人民保险公司佛山市城区中心支公司以下简称佛山城区中保公司，出具由被告人张首平事前伪造好的虚假资料，由林中孚冒充车主黎国荣，叶永强冒充担保人邓成，以向东明俊公司购买一台帕萨特小汽车为由，与农业银行佛山市分行华达支行以下简称华达农行，业务员杜伟材签订了贷款额为220000 元的汽车消费抵押贷款合同及与佛山城区中保公司业务员张羡梅签订了相关的保险合同。
15、11 月 6 日，华达农行将220000 元贷款发放到东明俊公司在南海农行的帐户。贷款到帐后，梁伟欣将款项全部提走，除支付给叶永强、林中孚各一万元外，余款与张首平、李陆军、罗鹏瓜分。五、 11 月 11 日上午，被告人梁伟欣开车接载被告人李陆军、黎平石及林中孚和一名由林中孚介绍来的男青年在逃到佛山市禅城区，由李陆军化名为刘明带黎平石和该男青年到禅城大酒店二楼，出具由被告人张首平事前伪造好的虚假资料，由黎平石冒充车主刘伟明，该男青年冒充担保人张伟，以向东明俊公司购买一台帕萨特小汽车为由，与华达农行业务员杜伟材签订了贷款额为220000元的汽车消费抵押贷款合同及与佛山城区中保公司业务员张羡梅签订了
16、相关的保险合同。11 月 13 日，华达农行将220000 元贷款发放到东明俊公司在南海农行的帐户。贷款到帐后，梁伟欣将款项全部提走，除支付给黎平石、林中孚和林中孚介绍来的男青年各一万元外，余款与张首平、李陆军、罗鹏瓜分。六、11 月 11 日下午，上述五人又窜到南海区桂城，由被告人李陆军化名为刘明带被告人黎平石和林中孚介绍来的男青年到南海太保公司，出具由被告人张首平事前伪造好的虚假资料，由黎平石冒充车主刘伟明，林中孚介绍来的男青年冒充担保人张伟，以向东明俊公司购买一台帕萨特小汽车为由，与禅建支行业务员张抽遇签订了贷款额为220000 元的汽车消费抵押贷款合同及与南海太保公司精选学习资料 -
17、- - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 18 页业务员范继明签订了相关的保险合同。11 月 12 日，禅建支行将220000 元贷款发放到东明俊公司在南海建行的帐户帐号：440667221 2000006383 。贷款到帐后，被告人梁伟欣将款项全部提走，除支付给黎平石、林中孚和林中孚介绍来的男青年各一万元外，余款与被告人张首平、李陆军、罗鹏瓜分。七、11 月 15 日上午，被告人梁伟欣开车接载被告人李陆军及林中孚和两名由林中孚介绍来的男青年在逃到佛山市禅城区，由李陆军化名为刘明带由林中孚介绍来的那两个人到佛山宾馆四楼，出具由被告人张首平事前伪造好
18、的虚假资料，由林中孚介绍来的那两个人一个冒充车主黄鹏，另一个冒充担保人陈伟，以向东明俊公司购买一台帕萨特小汽车为由，与中国农业银行佛山市分行同济支行以下简称同济农行，业务员杜伟材签订了贷款额为220000 元的汽车消费抵押贷款合同及与佛山城区中保公司业务员黄锦厚签订了相关的保险合同。11 月 18 日，同济农行将 220000 元贷款发放到东明俊公司在南海农行的帐户。贷款到帐后，梁伟欣将其中的3 万元提走，剩余款项由于后来诈骗行为败露而未能提走。八、11 月 15 日下午，被告人李陆军按被告人梁伟欣的指示再将上述两名由林中孚介绍来的男青年带到佛山市同济西路莱茵阁西餐厅，出具由被告人张首平事前伪
19、造好的资料，由该两名男青年一个冒充车主黄鹏、另一个冒充担保人陈伟，以向东明俊公司购买一台帕萨特小汽车为由，与禅建支行业务员黄卫锋签订了贷款额为220000 元的汽车消费抵押贷款合同及与太平洋保险公司佛山中心支公司业务员温雪云签订了相关的保险合同。11 月 18 日，禅建支行将 220000 元贷款发放到东明俊公司在南海建行的帐户帐号：440667221 2000006383 。贷款到帐后，梁伟欣将款项全部提走，除支付给林中孚和林中孚介绍来的那两名男青年各一万元外，余款与张首平、李陆军、罗鹏瓜分。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页
20、，共 18 页九、11 月 15 日下午，在实施完上述诈骗活动后，被告人梁伟欣又带上述由林中孚介绍来的两名男青年到南海区桂城蓝月亮西餐厅，出具由张首平事前伪造好的虚假资料，由该两名男青年一个冒充车主黄鹏，另一个冒充担保人陈伟，以向东明俊公司购买一台帕萨特小汽车为由，与南海中行业务员何泳华签订了贷款额为220000元的汽车消费抵押贷款合同及与南海平安保险公司业务员周世勋签订了相关的保险合同。后来由于南海中行的信贷员在查核资料时，发现黄鹏的身份证为假证件，没有放款，故诈骗未遂。十、11 月 20 日，被告人梁伟欣开车接载被告人李陆军及黄文杰和由黄文杰介绍来的两名男青年均在逃到佛山市禅城区，由李陆军
21、化名为刘明带该两名男青年到南国酒店，出具由张首平事前伪造好的虚假资料，该两名男青年一个冒充车主张建军，另一个冒充担保人李伟平，以向东明俊公司购买一台帕萨特小汽车为由，与华达农行业务员谭伟炳签订了贷款额为220000 元的汽车消费抵押贷款合同及与佛山城区中保公司业务员张羡梅签订了相关的保险合同。 11 月 22 日，华达农行将220000 元贷款发放到东明俊公司在南海农行的帐户。贷款到帐时，由于梁伟欣诈骗行为败露，于当天被抓获，故未能提走贷款。十一、11 月 20 日下午，被告人李陆军又带上述由黄文杰介绍来的那两名男青年到佛山市金泉酒店咖啡厅，出具由被告人张首平事前伪造好的虚假资料，由该两名男青
22、年一个冒充车主张建军、另一个冒充担保人李伟平，以向东明俊公司购买一台帕萨特小汽车为由，与禅建支行签订了贷款额为220000 元的汽车消费抵押贷款合同及与中国太平洋保险公司佛山市中心支公司业务员温雪云签订了相关的保险合同。后来由于保险公司核保员在审查资料时，认为张建军、李伟平的身份证需要查证。张首平、梁伟欣、罗鹏、李陆军经商量后，由李陆军以车主怕麻烦，不再供车为由向保险公司要求退回保费，中止了贷款诈骗。法院认为，被告人张首平、梁伟欣、罗鹏、李陆军、黎平石、谭影霞以非法占有为目的，结伙虚构事实、使用虚假的证明文件和以虚假的产权证明作担保诈骗银行机构贷款，数额特别巨大，其行为均精选学习资料 - -
23、- - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 18 页已构成贷款诈骗罪。据此，作出如下判决:一、被告人张首平犯贷款诈骗罪，判处有期徒刑十五年，剥夺政治权利五年，并处罚金十万元。二、被告人梁伟欣犯贷款诈骗罪，判处有期徒刑十二年，剥夺政治权利三年，并处罚金八万元。三、被告人李陆军犯贷款诈骗罪，判处有期徒刑五年，并处罚金五万元。四、被告人罗鹏犯贷款诈骗罪，判处有期徒刑五年，并处罚金五万元。五、被告人黎平石犯贷款诈骗罪，判处有期徒刑二年六个月，并处罚金三万元。六、被告人谭影霞犯贷款诈骗罪，判处有期徒刑二年，并处罚金二万元。后二审维持原判。【篇二：浅谈中介买卖合同的
24、漏洞及提示】浅谈中介买卖合同的漏洞及提示 2010/5/10 16:35:19点击： 4588 次浅谈中介买卖合同的漏洞及提示近期以来，很多网友向我诉说了签订中介买卖合同后遇到的困惑。作为一个专攻房地产业务的律师，我本无意对一些不良中介急功近利，仅仅追求促成双方签订买卖合同及其中介费而不顾双方实际履行能力及其风险后果等等行为进行抨击，但基于律师的职业道德和深圳房地产信息网的提醒义务，现对签订二手房中介买卖合同中非常普遍的问题提示如下：提示一：签订空白买卖合同是非常危险的，往往会造成无法弥补的后遗症并造成巨大损失。李小姐经朋友介绍，去某中介公司看房后拟购买一套房产，但因为卖家不在现场，又轻信中介
25、说这套房产很多人在抢，所以，急于购买并在中介提供的一份空白合同上签了名字，还交了5 万元定金，该合同中仅仅填上了价格230 万，其他都未填写，中介称等找到业主后再填其他事项。可没想到，等李小姐拿到卖家签好字的合同时，精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 18 页里面的定金竟然填上了50 万！并且在三日内就要补足，一时把李小姐推到的悬崖边，等找中介理论，中介说业主就是这个意见，否则，5 万的定金就要当违约金没收掉。可见，如果草率签订空白合同是会留下很大的后遗症和风险的，望置业者们慎重，切勿落入空白合同的陷阱，一旦落入，只能倒霉了
26、。提示二、很多中介合同中没有履行期限的条款，这暴露出中介合同在制定上有很多缺陷。针对中介合同，很多网友中都提到一个普遍性的问题，就是中介的合同中没有具体的履行期限。主要表现为在有抵押的买卖合同中往往只约定了买方或卖方赎楼，却没有限定赎楼的期限，更没有超过期限未完成赎楼而可以单方解除合同的条款。对此，中介通常会引导负责赎楼的一方另行与担保公司签订一份赎楼协议，这样就把赎楼的责任推向了另一合同关系中，即使赎楼出了问题，中介也能很好的推掉责任，且不需要承担任何风险，同时，由于买卖合同与赎楼合同相互脱节，往往出出现买卖各方无法进行实际监控的局面。一般来说，赎楼首先要由原业主向银行申请提前还款，银行通常
27、也要求提前一个月申请，这样，至少要把申请的期限预留在赎楼的期限里；等可以赎楼了，再把资金打进银行后，银行还要拖7 天扣款，然后才出具付清贷款证明，最后去登记部门办理注销抵押登记。这样的一个周期下来，常常需要45 天的时间。另外，如果再加上办理赎楼的公证手续，买卖双方签订赎楼协议等环节，以及赎楼后签订正式买卖合同，递件过户的15 天左右时间，一套房产的过户往往需要60 天的时间才能办理完毕。可以想象，深圳的房价在60 天内会有怎样的变化内，价格涨了卖家就会返价，甚至利用没有约束的赎楼条款故意拖延，而买家只能干等；价格降了，买家也不想要，也要求担保公司迟延赎楼甚至不交赎楼费用。种种想象，都是利用赎
28、楼的真空地带精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 18 页很多中介合同没有约定双方签订正式买卖合同的具体时间的约定，也没有违约处罚的条款律师注意到，一般中介合同中也注明了“ 双方在完成赎楼后7 日内签订正式买卖合同并递件过户” ，或“ 在何时以前签订正式买卖合同并递件过户 ” 的约定，但是，如果一方拒不配合呢？哪个条款能制约呢？对此，往往都采取了打、发短信，甚至发函通知等措施，实际上类似的做法往往收效甚微，一是缺乏对方的签收及认可而显得证据效力不强；二是证据形式不标准很难被采信；三是极大的浪费时间。说到底，还是因为中介合同中
29、的此项条款都是非强制性约定，也缺乏可操作性。对此，律师建议：能否约定迟延一日处罚一定的违约金呢？超过一定的期限能否单方解除合同呢？凡此种种，只要在违约责任上制定切实可行的条款，都将会极大的约束买卖双方。在期限不明确的问题上，过分依赖中介的催促行为，并不一定产生积极地效果。很多人发现对方没有积极履行合同，可是合同中又没有限制性的条款或对守约方有利的权利条款，通常是一遍一遍找中介人员敦促对方，而中介的性质本来就是服务于双方的，不可能有制约一方的合同权力，更不能行使裁决的权力，所以其敦促的程度和效果毕竟是有限的。在一般房产买卖纠纷的诉讼中，法院往往会担忧中介存在偏袒一方的可能，而不充分认定中介证明的
30、证据效力，所以，合同本身的约定固然重要，但双方履约过程的证据更为重要，它能够直接反映一方是否信守合同约定履行义务，所以，律师建议，双方完全可以签署流程单式的履约承诺书，如果一方不履行或未完全履行，是否违约即见分晓。提示三、不要轻信中介关于贷款比例及利率的口头承诺，没有银行或中介方的书面承诺，常常会引起纠纷。很多朋友来称：他们在中介公司经业务员现场给银行打，银行答复可以提供几成贷款多少贷款利率。中介一口保证能够申请到 8 成贷款及 7 折汇率，所以就签订了2 成首付， 8 成贷款的中介合同，但是，随着政策的调整，8 成贷款根本贷不下来，而定金又交精选学习资料 - - - - - - - - -
31、名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 18 页了，一时陷入困境。在多数人的经历中，都在无奈之下找中介来处理，中介都是推脱责任，说没有承诺过“ 一定能够 ” 申请到贷款，只是曾经表示 “ 争取 ” ，而没有保证，这样问题就出现了，一方面贷款出现障碍，另一方面，卖家也不会同意，必然会面临损失定金的风险，对此，律师特别提醒，在没有查实贷款比率及利率的情况下，千万别轻信中介的口头承诺，或者在合同中注明：如果无法取得合同约定的贷款额，买方可以单方解除合同，卖方即应返还定金。提示四、不要轻信关于房款20%的违约赔偿，这种中介合同的阅读并不一定能够实现。很多中介的合同中，违约条款都设置为
32、“ 有权选择定金罚则或要求房款20%的违约金 ” ，为此，很多朋友一看到对方有违约的情况，几乎都打起了20%房款违约金的算盘，却没有想到，双方在合同签订时已经依照了定金法则在操作，都是收取或支付了定金，这样，即使在一方违约的情况下，法院自然会依照双方实际履行的定金罚则来判决，而不会依照违约金来判。同时，可以想象，法律设立违约金制度一方面是保证合同履行，另一方面是保障因违约造成的损失，就一个买卖合同违约的事实看，房产并未交付，也不可能造成重大损失，怎么可能会被判决支付20%按照房价一般都超过20-30 万元的违约金金，如此判决岂不比炒房还来的快！岂不更加助涨投机心理！律师多次就此条款与法官探讨，
33、几乎都答复说不可能这样简单，基于公平原则，法官也会明示被告是否要求降低违约金比例，所以，即使没有收取定金，也仅仅会基于法官的自由裁量权判处适当的违约金，所以提醒那些拿20%违约金约定打主意的朋友们 省省吧！别异想天开！提示五、很多中介监管的“ 水电押金 ” 都变成了提前变相收取的中介费，在未收到中介服务费以前，是很难清退的。很多网友反映，他们在最初签订中介买卖合同时，都或多或少地以“ 水电押金 ” 的形式，将部分定金押在中介公司。而到双方协商解除合同或单方解除时，中介公司是根本不会退还该款的，理由是中介精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第
34、 12 页，共 18 页费没有收到，除非双方交了中介费，否则不可能交给一方；另外，他们还以 “ 双方托管 ” 的名义为借口，并称自己没有处理的权力等等，总之，这部分款实际上变成了预留的中介费。所以，关于该项“ 水电押金 ” 提前收取是否有必要，我始终觉得既不科学，也合理。也更很多地产朋友讨论过，应该在双方签订正式买卖合同的时候提存水电押金，也不是签中介合同时就预留，可是，地产的朋友认为不这样无法保障他们的利益。说了这么多，实际上还是期待广阔的网友能够慎重对待买卖和中介服务。别拿房子闹矛盾，别因轻信增烦恼。深圳的房地产服务市场一直走在全国的前列，可是我每次看到各种中介合同版本时确不以为然，不为别
35、的，我期待更诚信更科学合理的服务方式及规则。【篇三：保函和存单质押陷阱】保函和存单质押陷阱这种融资方式的陷阱主要在： 1.出资方根本不具备担保条件，却承诺一定能开出保函； 2.要示融资方支付一定额度的现金，作为公关费用，不开收据，也不在合同中表达； 3.与银行内部人员一般都是行长勾结，以非法的手段开出手续齐全的保函非法是指未经过银行审贷会及上级批准； 4.出资方对融资方考察后，会拿出一个简单的漏洞百出的不容修改的协议或合同与融资方签约，协议上规定，银行保函开出并由项目方银行核保后，项目方必须一次性付清所有手续费；并要求一周最多两周内项目方银行必须放贷，如不能放贷则不负任何责任等。精选学习资料
36、- - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页，共 18 页开具银行保函是一种合法的、信用较高的融资方式，如果能通过这种方式融资，应尽量争取。在融资过程中采取以下措施就能防范陷阱： 1.向省一级分行核实出资方的信用额度； 2.向省一级分行核实出资方银行有无开具保函的权力，可开多大额度； 3.出资方是否认真办理反抵押手续，如果不认真或不办理，那一定是假的； 4.任何收费应在合同中约定，合同中未约定的不能支付，任何支付应有正规收据； 5.保函开出后，应到银行的信贷部门核实； 6.合理的费用支付方式应是：保函核保后付一半，贷款到帐后再付另一半；大额存单、有价
37、证券抵押贷款方式的陷阱主要是打时间差，即出资方给融资方的有效时间内，银行上级部门的核准手续根本办不下来，这样出资方不要采用上述两种融资方式。银行或商业承兑汇票，是指在贸易流通领域，以信用为基础，银行提供的一种短期融通支付手段。该方式要求到达条件比较苛刻，以此方式为项目融资，是无法满足条件的，除非全部资料作假，这样风险太大。建议创业者不要考虑用这种方式融资。办理存单质押、保函及抵押贷款产品介绍：一、不上网保函形式，以具体操作材料为据。基本说明： a、期限 1 年、3 年或 5 年； b、分接人和不接人2 大类。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - -
38、 -第 14 页，共 18 页 c、担保银行：全国性二级支行开保函由行长在内1-3 人签字形式；全国性一级支行开保函由行长在内3 人签字形式假设二级支行接款，则需要分行加签；地方银行、信用联社开保函由行长在内3人签字形式。 d、额度：根据担保实际担保能力而定，最高可提供担保额度100亿。 e、可开临户或不开临户，资金入用款企业帐户。 f、贴息可同台或由银行承诺支付。二、资产抵押贷款，以具体操作材料为据。基本说明：期限5 年,年息 9%,一次性贴息25%( 含第一年利息在内),抵押率 95-100%, 以财产易名方式办 ,还款后改回借款人.1 亿元起办 (有 1 亿资产即办1 亿元)。三、项目抵
39、押贷款形式，以具体操作材料为据。基本说明：市发改委以上大型项目公证抵押贷款合作:期限 5 年转 5 年(再长 15年,每 5 年付一次贴息 ),20 亿元以下贴息15%,20 亿元以上贴息11%,贷款利息按银行 ,以项目做抵押 ,项目方具备 1%资金。四、理财合作形式，以具体操作材料为据。基本说明：假设你或你企业自有资金700 万元人民币以上 (100 万美元以上 )，可以合作理财，要求： a、必须有深圳公司 (如没有，可帮注册)； b、必须在我方指定银行开立企业帐户并存入资金锁定(13 个月或以上)后，我方银行出具承诺书支付每月固定回报18%利润支付 13 个月或以上。五、上网保函，以具体操
40、作材料为据。基本要求： a、期限 1-5 年；精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页，共 18 页 b、要有总行授信或授权依据，一般要求二级分行开保函支行保函需要分行加签；c、贴息可同台或由银行承诺支付。 c、必须上银行系统网。 d、一般要求 1 亿人民币起贷。六、存单质押，以具体操作材料为据。基本说明： a、币种：人民币或美圆。b、移库或不移库。c、额度： 5000 万元人民币起办美圆最低要求1000 万起办。 d、持单人同意将存单质押给银行贷款给项目方用，但银行须承诺期满前30 天退还存单或平仓。 e、贴息可同台或由银行承诺支
41、付。七、活期存款，以具体操作材料为据。基本说明：a、全部要求按正规方法自由开户存款；b、企业名义或个人名义开户存款； c、贴息同台至少存款当日内交易完毕。d、一般要求全国性银行二级支行接款有实力的地方银行与信用社，也可。e、期限 1-3 年。 f、额度可议。八、定期存款，以具体操作材料为据。基本说明： a、期限为 1 年包括每年一转、3 年、 5 年或转 5 年； b、企业名义或个人名义开户存款；带走证实书、存单或保管单。 c、贴息同台至少存款当日内交易完毕或由银行承诺支付。 d、一般要求全国性银行二级支行及以上接款有实力的地方银行与信用社，也可。九、戴帽直存款，以具体操作材料为据。基本说明：
42、 a、期限为 3 年、 5 年或转 5 年； b、以用款方开户存款，资金进入用款方帐户；背书转让证实书、存单或保管单。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页，共 18 页 c、贴息同台至少存款当日内交易完毕或由银行承诺支付。 d、一般要求全国性银行二级支行及以上接款。十、摆帐形式，以具体操作材料为据。基本说明： a、期限：分 1-3 月、6 月、1 年。 b、币种：人民币、美圆； c、可以直接直接打款入摆帐企业帐户、个人帐户； d、开卡、存折或或承兑汇票摆帐； f、服务对象：内地企业、内地个人或香港企业。 g、2000 元人民币起
43、做。十一、凭证式国债国库券质押贷款，以具体操作材料为据。基本说明： a、期限 3 年；b、要求企业与当地贷款银行办理好质押协议； c、企业要具备有支付贴息能力。 d、企业须到开券银行办理。十一、承兑汇票质押借款或贴现，以具体操作材料为据。基本说明：承兑汇票质押借款6 个月-3 年；贴现人民币50 万元起贴。十二、 商业承兑汇票加开银行出保函质押贷款，以具体操作材料为据。基本说明 a、用款企业请先与当地贷款银行谈妥质押协议； b、商票可贴现； c、6 个月-3 年每半年一转；精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页，共 18 页 d、
44、用款企业须到银主地去办。十三、 信用证、保函出租形式，以具体操作材料为据。基本说明： 1、要求为三资企业接款。 2、须有经外汇管理部门批准的有效期内的外汇额度。 3、借期： 3-5 年。十四、本票加本票保函跟单质押贷款，以具体操作材料为据。基本说明： a、中国银行分行开出1 年期本票加本票保函跟单供项目方抵押贷款； b、期限 1-3 年(每满 1 年另贴息 6%)； c、企业自行平仓； d、可开港币 5000 万,美金 500 万。十五、财政担保借款多种方法，以具体操作材料为据。基本说明：精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页，共 18 页
