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1、安徽省及部分城市房地产市场运行简况安房网房地产研究中心2011年6月1一、全省市场总体情况1、全省房地产投资情况2010年，全省房地产投资月度增幅平稳，各月同比2009年增幅均在30%左右，呈稳步上升态势。2一、全省市场总体情况2、全省商品住宅市场2010年的两轮调控对全省楼市月度成交量产生一定的抑制作用。其中一次调控后出现3个月左右的“低迷期”；二次调控后涨幅放缓，出现三个月的“平台期”（含9月）；2010年四季度冲高后，2011年23月出现回落，与2010年年底有相应差距。进入2011年之后，全省楼市呈震荡走势，传统销售旺季金三冲高后，银四和红五回落盘整。3一、全省市场总体情况2、全省商品
2、住宅市场2010年的两轮调控对全省楼市的月度成交均价也产生了相应的影响。虽然从整体上来看，年内均价总体有所上涨，但在一次调控后的56月和二次调控后的11月分别出现两轮下跌走势，延缓了年内均价上涨速度，2011年年初高开后，23月持续回落，4月在宅销量走低的同时出现反弹，5月宅销量小幅回暖，宅均价走势维持上升。4一、全省市场总体情况3、全省市场总评一次调控后全省各地分别出现35个的销售“低谷期”,二次调控后呈“抗调控”之势；20102011年，全省楼市成交量高峰出现在2010年年末四季度，尤其是2010年12月和2011年1月；2010年的两轮调控对全省均价都产生影响，虽然全年均价整体上涨，但上
3、涨趋势被调控打断，上涨速度受限；政策出台密集期提速，对楼市销售旺季进行针对性打压，楼市尤其是成交量指标受显著影响；2011年3月，全省楼市成交量虽有反弹，但较前期仍有相应差距；2011年3月，全省部分城市供应量快速反弹，但截止目前成交量没有迅速跟进；集资房、定向销售房等低价房源项目对整体市场的影响已经逐渐体现出来；2011年上半年传统销售旺季金三银四月红五月成交相对低迷，没有出现持续而强劲的回暖走势；个别城市呈现出供大于求的情况，在供应量和成交量同步下跌的情况下，成交量跌幅大于供应量；个别城市由前期单纯的成交量下滑，转向出现量价齐跌的走势。5一、全省市场总体情况3、全省市场总评皖北：阜阳、亳州
4、、淮北、宿州、淮南、蚌埠皖南：安庆、巢湖、池州、铜陵、芜湖、马鞍山、黄山、宣城 1、从年度房地产投资总额来看，2010年皖南各城市投资总额领先于皖北，皖南市场处于快速成长期，而皖北市场目前仍未完全发力。 2、从年度商品住宅市场成交量和成交总金额来看，皖北和皖南城市成交量排名交错，基本持平。 3、从年度商品住宅成交均价来看，皖南芜湖、马鞍山、安庆三地成交均价排名靠前，皖北城市蚌埠、阜阳、淮南三地成交均价目前在省仅排中下游，有进一步成长空间。 4、总体来看，目前皖南部分城市房地产市场发育较为成熟，正处于市场发展的高峰期，其中部分仅次于合肥的省内二线城市，如芜湖、马鞍山政策压力较大。而皖北部分城市房
5、地产市场发展还处于导入期，特别是几个人口和资源大市，后期在住房需求改善和城市化进程中人口聚集的双轮驱动下，市场发展空间可观。6二、宏观经济1、2010年芜湖市房地产投资2010年芜湖市房地产投资增长平稳，与2009年同期相比，上半年增幅波动较大，下半年（6月后）基本稳定在35%的增幅左右，年末12月增幅冲高至40%左右。7二、宏观经济2、2010年马鞍山市房地产投资2010年马鞍山市房地产投资增长平稳，与2009年同期相比，上半年（15月）呈现出持续下滑走势，此后维持在20%35%的区间运行，其中8月再次探底至17.9%，512月呈现出小幅回暖趋势。8二、宏观经济3、2010年宣城市房地产投资
6、2010年六安市房地产投资增长平稳，与2009年同期相比，年内增幅波动剧烈，24月波动剧烈，58月高位盘整，9月后在二次调控作用下，增幅呈持续下跌趋势。9二、宏观经济4、2010年巢湖市房地产投资2010年巢湖市房地产投资增长平稳，与2009年同期相比，年内增幅呈持续回落趋势，其中25月为第一阶梯，710月为第二阶梯，1112月为第三阶梯，在三段阶梯中，可以看出调控政策对当地市场产生的作用。10二、宏观经济5、2010年安徽房地产投资排名在2010年全省房地产投资中，芜湖在291亿元左右，排名全省第二，但是距省会城市合肥还有相当的差距；巢湖在87亿元左右，排名全省第六；马鞍山在85亿元左右，排
7、名全省第七；宣城在82亿元左右，排名全省第八；三地房地产投资额均在85亿元左右，在全省处于中等偏上水平。11三、商品住房市场1、商品住房成交量作为安徽省内第二大城市和外向型经济城市，芜湖宅销量和调控政策呈现出紧密的关联性，其中2010年5月、10月和2011年2月先后出现三次低点，而这三次成交量低点的出现分别紧随4月、9月和1月三轮调控政策密集期出台之后，此后市场窄销量出现了长短不等的回暖期。12三、商品住房市场1、商品住房成交量2010年，马鞍山楼市宅销量年内呈现出明显的U型走势，其中7月为年中低点，14月和912月分别为两个高峰期，进入2011年之后，宅销量在年初1月冲高后，25月持续在低
8、位运行。其中，一次调控后，马鞍山楼市宅销量出现一轮回落过程；二次调控对宅销量影响较小；2011年年初调控后，宅销量在相对低位运行。13三、商品住房市场1、商品住房成交量2010年，宣城楼市宅销量受调控政策影响，呈现出三段式的行情。其中第一阶段为14月，呈现出传统的上涨回落走势；第二阶段为58月，持续在低位盘整；第三阶段为912月，呈现出高位盘整行情；2011年受年初调控影响，宅销量在1月走低，此后缓慢攀升。14三、商品住房市场1、商品住房成交量2010年巢湖楼市宅销量走势被两轮调控截为三段，首先是年初15月的常规态势；其次是67月的低迷期；最后是812月的回暖期，但其中受二次调控影响，回暖期内
9、仍然呈现震荡走势，年终12月有所冲高。进入2011年后，在年初调控的作用下，巢湖楼市单月宅销量稳定在350套左右。15三、商品住房市场1、商品住房成交量从2010年住宅市场销售数据来看，芜湖销售面积201万，排名全省第三，属于第一梯队；巢湖销售面积72万、宣城销售面积71万、马鞍山销售面积63万，三大城市销售面积分别位于全省倒数。可以说单从销售面积这一指标来看的话，三地市场在全省市场排名靠后。16三、商品住房市场2、商品住房成交均价2010年，芜湖楼市宅均价涨幅较为平稳，从年初的5028元/至年底的5559元/上涨600元/左右；进入2011年之后，芜湖楼市宅均价跃升至6000元/以上，此后在
10、34月向下震荡盘整，5月再度冲高至6300元/左右。结合三轮调控政策来看，调控政策将芜湖楼市宅均价涨幅抑制在相对合理范围内；同时，跨年涨价现象显著。17三、商品住房市场2、商品住房成交均价2011年4月后宅均价由样本楼盘均价得出2010年马鞍山楼市宅均价年初1月和年末12月均为4700元/，从数字上来看是基本持平，不过在年中层一度上涨至6300元/的历史高位，价差达600元/左右。而在进入2011年之后，马鞍山楼市宅均价快速反弹至5800元/左右，此后一路突破6000元、7000元大关，5月有所回落。调控政策对马鞍山楼市宅均价的影响主要体现在6月走低，四季度1012月的宅均价走低主要受低价房源
11、大量入市影响。18三、商品住房市场2、商品住房成交均价2010年，宣城楼市宅均价同样受到调控政策影响，年内宅均价分别在5月和9月、11月出现多次下探，而这两个月分别为一次调控和二次调控政策出台后不久，政策效应明显；而一次调控后的68月和二次调控后的1112月，宣城楼市宅均价分别出现平台期和低迷期。而进入2011年后，宣城楼市宅均价和宅销量类似，呈现出较稳定的上扬趋势，未受调整政策的太大影响。19三、商品住房市场2、商品住房成交均价2010年，巢湖楼市宅均价上半年17月呈现出震荡攀升行情，其中7月一度冲高至4500元/以上的历史高位；此后快速回落至3600元/左右，此后开始了第二轮上涨周期，截止
12、到目前宅均价走势仍然处于该轮上涨周期之内，进入2011年后，宅均价呈现出加速上涨趋势。从目前来看，调控政策对巢湖宅均价走势关联度不是十分紧密。20三、商品住房市场2、商品住房成交均价从2010年年度宅均价来看，芜湖宅均价5354元/、马鞍山宅均价5228元/，同为5000元/以上，仅次于省会城市合肥。巢湖和宣城楼市的排名较为接近，巢湖宅均价为3797元/、宣城宅均价为3601元/，在全省排名分别为第9名、第10名，属于中等偏下水平，从目前看宅均价方面仍有相当的上升空间。21三、商品住房市场3、商品住房成交金额2010年，芜湖楼市月度成交总金额呈现出震荡走势，年内受两轮调控政策影响，分别在5月和
13、10月出现低点，随后分别出现了4个月和2个月的回暖期；进入2011年，新年年初调控政策的影响下，月度成交总金额再度走低，2月探至谷底，4月升至谷顶。可以看出，芜湖楼市月度成交总金额走势和调控政策呈现出密切的关联性。22三、商品住房市场3、商品住房成交金额2010年，马鞍山月度成交总金额在年中出现一轮探底走势，年初和年末均处在较高位置运行，年度整体呈现出较为明显的U型走势；进入2011年后，年初出现一轮上升快速上扬行情，但在次月就出现回落，此后持续在相对低位盘整。可以说2010年的一次调控对马鞍山楼市月度成交总金额产生一定影响，二次调控影响不大；而2011年初的一轮调控压制马鞍山楼市月度成交总金
14、额持续低位运行。23三、商品住房市场3、商品住房成交金额2010年宣城楼市月度成交总金额年初走势中规中矩，年中在低位盘整，年末持续回暖，结合年内两轮调控政策来说，一次调控对宣城楼市月度成交总金额影响较大，二次调控影响相对较小；不过进入2011年后，虽然受新年调控政策影响，但宣城楼市月度成交总金额仅在1月下跌，此后基本呈稳定上升走势。24三、商品住房市场3、商品住房成交金额2010年巢湖楼市月度成交总金额年初呈常规走势，36月进入下跌区间，此后出现盘整上升行情，但是总体涨幅不大；在年底12月一冲高后，2011年年初受巢湖楼市月度成交总金额快速回落，在相对低位盘整运行。从巢湖市场走势和调控政策关系
15、来看，几轮调控政策对巢湖楼市月度成交总金额持续压低在相应低位运行。25三、商品住房市场3、商品住房成交金额从2010年年度成交总金额来看，芜湖在107亿元左右，排名全省第二，不过距离省会城市合肥还有一定的差距；而马鞍山在33亿元左右，排名全省第9位，处于中等偏下水平；巢湖和宣城市场分别在27亿元和26亿元左右，在全省排名垫底，市场容量相对较小。26四、市场研判芜湖市 芜湖楼市不管是房地产投资额、商品住房成交量、成交均价、成交总金额方面在全省排名都相当靠前，为仅次于合肥的省内第二大城市。不过芜湖和合肥市场的情况类似，城市区域辐射力强，房地产市场中外来人口占一定比例，市场的政策压力和风险较大。马鞍
16、山市 马鞍山楼市房地产投资额在全省排名居中，商品住房成交量排名靠后，成交均价排名前三，成交总金额排名中等偏下。从马鞍山市场总体来看，由于受到南京市场影响，价格相对较高；而市场成交量则相对较低；在高均价和低成交的共同作用下，市场容量和投资额排名类似，均位于全省中等水平。宣城市 宣城楼市房地产投资额和商品住房成交均价排名都在全省中等水平，而成交量和成交总金额排名基本在全省垫底。从目前来看，宣城楼市的房地产投资额和价格水平相对较高，市场容量相对较小，后期随着城市扩张和区域辐射力的增长，市场容量仍有相应的增长空间。巢湖市 巢湖楼市房地产投资额和商品住房成交均价排名都在全省中等水平，而成交量和成交总金额排名基本在全省垫底，这一点和宣城楼市较为类似。目前巢湖楼市同样出现投资额和价格水平相对较高而市场容量较小的情况，后期随着合巢一体化进程合肥都市圈的建设，巢湖楼市在市场容量和价格水平上还有相应发展空间。27汇报完毕谢谢28
