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1、德克士嘉年华餐厅可行性研究报告一、工程概述工程名称：乾安县井方商场德克士嘉年华餐厅承办单位；德克士食品开发有限公司与加盟业主工程地址：乾安县鸣凤大街XX 号随着社会经济地发展，生活节奏地加快，快餐应运而生，并且逐步受到全世界人们地青睐 .二十世纪八十年代，西式快餐进入中国，在中国也异彩纷呈，大有铺天盖地之势.快餐发展之快，以致于1997 年 9 月 24 日原内贸部迅速制定了中国快餐业发展纲要，其中快餐地定义是：为了消费者提供日常基本生活需求服务地大众化餐饮，具有以下特点：制造快捷，食用便利，质量标准，营养均衡，服务简便，价格低廉.快餐企业即包括以标准化、工厂化和连锁经营为主要特征地现代快餐企
2、业，也包括以手工操作、现场加工和单店经营为主地传统式快餐企业.随着社会经济地发展，现代快餐表现出了越来越强劲地生命力.本工程所在地 鸣凤大街，发展环境良好，毗邻井方商城,温州城，步行街，加上住宅小区，初高中等学校，镇内总人数在10 万左右，该区域水、电、交通、通讯等各种基础设施日臻完善.二、基础数据1、餐厅简况面积为 244 ，上下两层各122 ，租金为30 万元年 .该工程期暂定6 年， 6 年后根据实际情况再做继续投资可行性研究.地址是井方商场，人流量平常约10000 人 /日，节假约15000 人日 .2、工程工程进展，工程进度办好证件，然后进行装修，一个月竣工，根据装修标准确定，整体装
3、修金额以餐厅面积估算，其中包括设计费、招牌费用、装修工程、空调系统、音响视听、桌椅、电力增容、儿童游乐区等.员工培训一个月，1 月底进原材料，做好开业准备 .3、总投资估算及资金来源（ 1）建设总投资估算及资金来源经调查德克士新厨房设备价值68 万，由于该工程期5 年，在总公司借用一部分厨房设备，押金30 万，另购其余部分价值37 万，其他设备有电动车2部，价值0.25 万/辆，残值率 5%，音响3 个，空调2 部，价值共1.5 万，残值率5%，桌椅价值共2.5 万，残值率1%.，电脑及相关电子仪器共0.5 万，残值率3%，其他工程均无残值；加盟费为20 万/5年；装修4100 元/平 M；开
4、办费5 万，其中开店前人事费用2 万、证照费1 万、开店广告、促销以及其他开办费用2 万.总共 250 万，资金来源：自有资金150 万，贷款100万.（ 2）流动资金估算及资金来源原材料主要包括食品，油，料，包装盒，发票，塑料袋等共10 万/月；应付账款为水电费、管理费等共0.4 万/月；职工包括：经理1 名，月薪4000 元，财务主管1 人，月薪1200 元，厨房职工6 人，月薪2000 元，前台3 人，月薪1800 元，零工2 人，负责送餐，接货，卫生打扫等，月薪1200 元，支付职工薪酬共2.5 万；现金1000 元；租金年初一次性支付，年租30 万.共计流动资金40 万.总投资如表1
5、：表 1. 建设工程总投资投资序号建设工程估算价值建1固定资产152 万精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 15 页设投资1.1装饰装修工程共 20 万.包括设计费、装修，空调系统、音响视听、桌、椅、儿童游乐区等地安装1.2五金挂件购置10 万1.2.1厨房加工设备37 万2. 无形资产50 万2.1加盟费德克士餐厅加盟金为20 万/5 年2.2厨房用具押金30 万.3其他资产5 万3.1开办费共 5 万元 .包括开店前人事费用、证照费、开店广告费以及其他开办费用.A合计 A=1+2+3207 万流动资产1租金30 万/年2
6、原材料10 万3其他费用（水电费）0.4 万4应付职工薪酬2.5 万5现金0.1 万B合计 B=1+2+3+4+530 万工程投资C合计 C=A+B250 万4、产品成本和费用估算依据（1）固定资产按平均年限法折旧，折旧年限5 年；（2）经营成本 =原材料 +工资 +修理费 +其他费用 .其他费用主要包括租金、广告费（每年交给德克士公司，占销售收入地1%）、权利金（每年交给德克士技术及专利地费用，占销售收入地9%）及水电管理费，其中原材料从2 月初开始订购，工资从1 月开始发放，修理费取折旧地50%；（3）销售收入为24 38 万/月 .淡季为冬季，原材料9.6 万/月，销售收入24 万/月；
7、中等为春秋季节，原材料8.8 万/月，销售收入22 万/月；旺季为夏季，原材料10 万/月，销售收入25 万/月.第一个月销售收入为零.（5）销售税金及附加=营业费（ 5%）+城市维护建设税（7%）+教育费附加（ 3%），企业所得税税率为33%；（6）贷款利率9.98%，在中国银行贷款，12 年内还清 .（7）基准收益率选定地基本原则是： 1）以贷款筹措资金时，投资地基准收益率应高于贷款地利率； 2）根据国外经验，基准收益率应高于贷款利率地3-5%左右为宜；3）实践中通常选取值为8-12%.基准折现率地确定：i0=(1+i1)(1i2) (1+i3) 1 i1+i2+i3=12%行业评价收益率
8、i1=8%，工程风险要求收益率i2=3%，通货膨胀率i3=1%.三、财务评价精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 15 页1、年销售收入和年销售税金及附加估算（1）销售收入为24 38 万/月：淡季为冬季，原材料7 万/月，销售收入16万/月；中等为春秋季节，原材料9 万/月，销售收入21 万/月；旺季为夏季，原材料11 万/月，销售收入24 万/月.其中第一个月销售收入为零.第二个月初开始正式营业.（2）销售收入：第一年 242+286+253=291 万元第二年25.53+306+27.53=342 万元第三年25.53+
9、306+27.53=342 万元第四年 26.53+31 6+28.53=351 万元第五年 26.53+31 6+28.53=351 万元（3）销售税金及附加：第一年 2913%+2915% 7%+291 5%3%=10.19 万元第二年 3425%+3425% 7%+342 5%3%=18.81 万元第三年 3425%+3425% 7%+342 5%3%=18.81 万元第四年3515%+3515%7%+3615%3%=19.31 万元第五年 3515%+3515% 7%+361 5%3%=19.31 万元精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - -
10、- -第 3 页，共 15 页2、总成本估算（1）按照生产要素法估算总成本费用，编制总成本费用地估算表2：表 2. 总成本费用估算表单位：万元序号项目计算期123451经营成本188.08208.48208.48212.08212.081.1原材料费116.4136.8136.8140.4140.41.2工资及福利费30303030301.3修理费5.685.685.685.685.681.4其他费用（租金、水电费等）36.00 36.00 36.00 36.00 36.00 2折旧费28.3928.39 28.3928.3928.39序号项目计算期123453摊销费555554利息支出9.9
11、9.95总成本费用合计231.37251.77251.77245.47245.47（2）成本估算说明如下：1）原材料费用：第一年 9.62+11.26+103=116.4 万元第二年 10.43+126+11.23=136.8 万元第三年 10.43+126+11.23=136.8 万元第四年 10.6 3+12.46+11.43=140.4 万元第五年 10.43+126+11.23=140.4 万元2）工资及福利：2.512=30 万元3）修理费为折旧费用地5%4）其他费用：租金30 万元，水电费0.4 万 /月，现金0.1 万 /月，总其他费用：30+（0.4+0.1） 12=36 万元
12、5）折旧费如表3：表 3. 固定资产残值率及折旧额单位：万元序号工程合计净残值率 /%折旧年限年折旧率/%年折旧额精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 15 页1固定投资1525 年28.387 1.1装饰装修工程100219.619.61.2设备5210.41.2.1加工设备20519.0 3.610 1.2.2其他设备50.935 1.2.2.1电动车0.5519.0 0.090 1.2.2.2音响0.3519.0 0.054 1.2.2.3空调1.2519.0 0.217 1.2.2.4桌椅2.5219.60.480 1
13、.2.2.5电脑0.5319.4 0.094 6）无形及递延资产年摊销费用如表4：表 4. 无形及递延资产摊销估算单位：万元序号工程摊销年限 /年原值计算期 /年123451无形资产5201.1摊销444441.2净值16128402递延资产（开办费）552.1摊销111112.2净值432103无形及递延资产合计5253.1摊销555553.2净值201510504无形资产用具押金5304.1摊销3030303030净值30303030307）借款利息本工程从银行贷款，100 万人民币，贷款期1-2 年，贷款利率为9.9%，按最大还款能力还款 .借款还本付息计算如表5表 5. 短期借款还本付
14、息计算单位：万元序工程计算期精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 15 页号123451借款1.1年初借款本息余额1.2本年借款100.001001.3本年借款应计利息9.99.93利润总额及分配利润总额及分配如表6.利润总额正常年为19.62 万元 .所得税按利润总额地33%计取 .广告费及权利金占销售收入地10%，上缴给德克士总公司.表 6. 利润总额及分配表单位：万元序号工程计算期123451产品销售收入291.00342.00342.00351.00351.002销售税金及附加10.1918.8118.8119.311
15、9.313广告费及权利金/10%29.134.234.235.135.14总成本费用231.37251.77251.77245.47245.475利润总额20.3437.2237.2251.1251.126所得税6.7112.2812.2816.8716.877净利润13.6324.9424.9434.2534.258未分配利润13.6324.9424.9434.2534.254.财务盈利能力分析（1）全部投资财务现金流量表见表7，根据表 7 计算以下财务评价指标：所得税后财务内部收益率（FIRR）为 23%，财务净现值为30.54 万元，所得税前财务内部收益率为30%，财务净现值为49 万元
16、，财务内部收益率均大于行业基准收益率12%，说明盈利能力满足了行业最低要求，净现值均大于零，该工程在财务上是可以考虑接受地.所得税后投资回收期为3.1 年，这表明工程投资能按时收回.表 7、全部投资财务现金流量表单位：万元序号项目计算期 /年末0123451现金流入291.00342.00 342.00 351.00 351.00 1.1销售收入291.00 342.00 342.00 351.00 351.00 1.2回收固定资产余值6.07 1.3回收流动资金32.00 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 15 页2现金
17、流出250202.93 212.38 212.81 212.99 212.99 2.1建设投资2072.2流动资金432.00 2.3经营成本188.08208.48208.48 212.08212.082.4广告费及权利金/10%29.10 34.2 34.2 35.10 35.10 2.5销售税金及附加12.77 13.65 13.65 13.65 13.65 2.6所得税6.71 12.28 12.28 16.87 16.87 3净现金流量（1-2）-10027.07 33.62 33.19 33.01 68.08 4累计净现金流量-100-72.93 -39.31 -6.12 26.8
18、9 94.97 5所得税前净现金流量-10031.04 39.55 39.55 39.55 74.62 6累计所得税前净现金流量-100-68.96 -29.41 10.15 49.70 124.32 计算指标：所得税前所得税后工程投资财务内部收益率（%） 30 23 工程投资财务净现值（ic=12%） 30.54 49.00 工程投资回收期（年） 2.5 3.1（2）自有资金财务现金流量表见表8.根据表 8 计算以下指标：自有资金财务内部收益率为30%；自有资金财务净现值为22.32 万元 .表 8、自有资金财务现金流量表单位：万元序号项目计算期 /年末0123451现金流入29134234
19、2351351 序号项目计算期 /年末0123451.1销售收入2913423423513511.2回收固定资产余值6.07 1.3回收流动资金322现金流出30291342342 351 351 2.1自有资金1502.2借款本金偿还109.9 109.9 2.3借款利息支付9.9 9.92.4经营成本188.08208.48 208.48 212.08 212.08 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 15 页2.5广告费及权利金29.134.234.235.135.12.6销售税金及附加12.77 13.65 13.6
20、5 13.65 13.65 2.7所得税3.97 5.94 6.36 6.54 6.54 3净现金流量（1-2）-300018.96 33.01 36.18 计算指标：资财务内部收益率（%） 30资财务净现值（ic=12% ） 22.323、根据利润及利润分配表和固定资产投资估算表计算以下指标投资利润率 =年利润总额 总资金 100%=26.17 100=26.17%投资利税率 =年利税总额 总资金 100% =（ 26 .17+13.65） 100 =39.82%该工程投资利润率和投资利税率均大于行业平均利润率和平均利税率，说明单位投资对国家积累地贡献水平达到了本行业地平均水平.资本金利润率
21、 =年利润总额 资本金总额 100% =26.1730 100% =87.22%4、清偿能力分析清偿能力分析是通过对“ 借款还本付息计算表” 、 “ 资金来源与运用表” 地计算，考察工程计算期内隔年地财务状况及偿债能力.资金来源于运用计算见表9表 9、资金来源于运用计算表单位：万元序号项目合计计算期123451资金来源321.40 129.26 39.14 38.82 39.55 74.62 1.1利润总额117.40 15.87 23.75 25.44 26.17 26.17 1.2折旧费141.95 28.39 28.39 28.39 28.39 28.39 1.3摊销费25.00 5.0
22、0 5.00 5.00 5.00 5.00 1.4借款100.00 100.00 1.5自有资金150.00 43.00 2.00 1.6回收固定资产余值6.07 6.07 1.7回收流动资金32.00 32.00 2资金运用201.35 129.26 39.14 19.87 6.54 6.54 2.1建设投资150.00 70.00 2.2流动资金43.00 30.00 2.00 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 15 页2.3所得税29.35 6.71 5.94 6.36 6.54 6.54 2.4借款本金偿还70.0
23、0 25.29 31.20 13.51 3盈余资金120.05 0.00 0.00 18.96 33.01 68.08 4累计盈余资金190.98 0.00 0.00 18.96 51.97 120.05 6、不确定性分析（1）敏感性分析该工程做了所得税前全部投资地敏感性分析.基本方案财务内部收益率为30%，投资回收期为2.5 年，均满足财务基准值地要求.考虑工程实施过程中地一些不定因素地变化，分别对固定资产投资、经营成本、销售收入作了提高10%地单因素变化对内部收益率、投资回收期影响地敏感性分析.敏感性分析见表10. 表 10、 财务敏感性分析表序号工程基本方案固定资产投资经营成本销售收入1
24、0%-10%10%-10%10%-10%1内部收益率（%）3028321048526较基本方案增减（%）-22-201822-242投资回收期（年）2.52.72.35.61.31.26.5从表 10 中可以看出，各因素地变化都不同程度地影响内部收益率及投资回收期，其中销售收入地提高或降低最为敏感，经营成本次之.敏感性分析图见图11.2、风险分析精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 15 页风险分析采用蒙特卡洛模拟法，随机变量及其期望值、标准差见下表12.表 12 单位：万元经营成本销售收入投资期望值188.08380150
25、标准差20 3010通过 excel 表格进行1200 组数据蒙特卡洛模拟获得累计概率表13 如下：接收频率累积 %接收频率累积 %-5.000 00.00%0.400 30728.96%0.000 20018.87%0.800 22950.57%0.120 18236.04%0.000 20069.43%0.200 13148.40%0.120 18286.60%0.400 30777.36%0.200 13198.96%0.800 22998.96%其他11100.00%其他11100.00%-5.000 0100.00%绘制蒙特卡洛累计概率直方图如下从中得出该工程内部收益率大于12%地概
26、率为73.96%.由此可见，该工程风险相对较小.精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 15 页附表：固定资产投资增加10%后，各表变化如下：表 1. 建设工程总投资投资序号建设工程估算价值建设投资1固定资产152 万1.1装饰装修工程共 100 万.包括设计费、装修，空调系统、音响视听、桌、椅、儿童游乐区等地安装1.2设备购置52 万1.2.1加工设备37 万1.2.2其他设备5 万2无形资产50 万2.1加盟费德克士餐厅加盟金为20 万/5 年.3其他资产5 万3.1开办费共 5 万元 .包括开店前人事费用、证照费、开店广
27、告费以及其他开办费用.A合计 A=1+2+3207 万流动资产1租金30 万/年2原材料10 万3其他费用（水电费）0.4 万4应付职工薪酬2.5 万5现金0.1 万B合计 B=1+2+3+4+543 万工程投资C合计 C=A+B250 万精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 15 页表 2、固定资产残值率及折旧额单位：万元序号工程合计 /万经残值率/%折旧年限/年年折旧率/%年折旧额/万1固定投资152528.27 1.1装饰装修工程100219.6 19.2 1.2设备27.55.000 1.2.1加工设备22519.0
28、 3.971 1.2.2其他设备1.029 1.2.2.1电动车0.55519.0 0.099 1.2.2.2音响0.33519.0 0.060 1.2.2.3空调1.32519.0 0.238 1.2.2.4桌椅2.75219.6 0.528 1.2.2.5电脑0.55319.4 0.103 表 3. 总成本费用估算表单位：万元序号项目计算期123451经营成本188.08168.19168.19168.19168.191.1原材料费1011081081081081.2工资及福利费30303030301.3修理费4.194.194.194.194.191.4其他费用（租金、水电费等）26.0
29、0 26.00 26.00 26.00 26.00 2折旧费9.23 9.23 9.23 9.23 9.23 3摊销费555554利息支出3.782.410.735总成本费用合计179.44 185.09 183.42 182.42 182.42 表 4、长期借款还本付息表单位：万元序号工程计算期1234 5 1 借款精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页，共 15 页1.1 年初借款本息余额49.39 18.38 1.2 本年借款74.50 1.3 本年借款应计利息4.02 2.67 0.99 1.4 本年还本付息29.13 3
30、3.68 19.37 其中：还本25.11 31.01 18.38 付息4.02 2.67 0.99 1.5 年末本息余额49.39 18.38 0.00 2 还本资金来源25.11 31.01 32.27 2.1 当年可用于还本地未分配利润11.72 17.62 18.88 2.2 当年可用于还本地折旧和摊销13.39 13.39 13.39 2.3 偿还本金后余额0.00 0.00 13.89长期借款偿还期为：2+18.38/32.27=2.57 年表 5、利润及利润分配表单位：万元序号工程计算期1 234 5 1 产品销售收入230.00 246.00 246.00 246.00 246
31、.00 2 销售税金及附加12.77 13.65 13.65 13.65 13.65 3 广告费及权利金/10%23.00 24.60 24.60 24.60 24.60 4 总成本费用178.36 183.99 182.31 181.58 181.58 5 利润总额15.87 23.75 25.44 26.17 26.17 6 所得税3.97 5.94 6.36 6.54 6.54 7 净利润11.91 17.81 19.08 19.62 19.62 8 未分配利润11.91 17.81 19.08 19.62 19.62 表 7、资金来源于运用计算表单位：万元序号项目合计计算期123451
32、资金来源321.40 133.10 38.46 38.13 39.13 74.51 1.1利润总额117.40 15.87 23.75 25.44 26.17 26.17 1.2折旧费41.94 9.23 9.23 9.23 9.23 9.23 1.3摊销费25.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页，共 15 页1.4借款70.00 70.00 1.5自有资金32.00 30.00 2.00 1.6回收固定资产余值3.07 3.07 1.7回收流动资金32.00 32.00
33、 2资金运用201.35 133.10 38.46 24.57 6.23 6.23 2.1建设投资70.00 70.00 2.2流动资金32.00 30.00 2.00 2.3所得税29.35 3.59 5.56 5.98 6.23 6.23 2.4借款本金偿还70.00 25.01 30.90 18.59 3盈余资金120.05 0.00 0.00 13.56 32.91 68.28 4累计盈余资金190.98 0.00 0.00 13.56 46.47 114.75 表 6、全部投资财务现金流量表单位：万元序号项目计算期 /年末0123451现金流入230.00 246.00 246.00
34、 246.00 281.37 1.1销售收入230.00 246.00 246.00 246.00 246.00 1.2回收固定资产余值3.37 1.3回收流动资金32.00 2现金流出104.5202.87 212.32 212.74 212.99 212.99 2.1建设投资74.52.2流动资金302.00 2.3经营成本161.19 168.19 168.19 168.19 168.19 2.4广告费及权利金/10%23.00 24.60 24.60 24.60 24.60 2.5销售税金及附加12.77 13.65 13.65 13.65 13.65 2.6所得税3.91 5.87
35、6.29 6.54 6.54 3净现金流量（ 1-2）-104.527.13 33.68 33.26 33.01 68.38 4累计净现金流量-104.5-77.37 -43.69 -10.43 22.58 90.97 5所得税前净现金流量-104.531.04 39.55 39.55 39.55 74.93 6累计所得税前净现金流量-104.5-73.46 -33.91 5.65 45.20 120.13 计算指标：所得税前所得税后工程投资财务内部收益率（%） 28 22 工程投资财务净现值（ic=12% ） 26.81 45.14 工程投资回收期（年） 2.6 3.2精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页，共 15 页精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页，共 15 页
