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1、房 地 产 抵 押 估 价 报 告估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估委托方：符向桃估价方：谭路芳估 价人 员：谭路芳2016年 11 月 23 日精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 20 页_ _ 目录一、致委托方函 2二、估价师声明 3三、估价的假设和限制条件 4四、房地产估价结果报告 6五、房地产估价技术报告 14 六、附件32 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 20 页_ _ 致 委 托 方 函房地产开发：我公司于 2008年 11 月 06
2、 日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路 289号 17 层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年 10 月 29 日结束。根据委托方提供的商品房抵押窗口表、 国有土地使用证等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发所属部分房地产，建筑面积为，土地使用权总面积为1 ，土地分摊面积为4657.4，用途为商业。我公司严格按照国家有关法律法规和房地产估价标准的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价
3、时点 2011年 10 月 29 日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679 万元法定代表人：江苏博文房地产土地造价咨询评估二八年十一月十日估价师声明精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 20 页_ _ 我们郑重声明：1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3. 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或偏见。GB/T50291-1999房地产估价标准
4、进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5. 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。中国注册房地产估价师：估价 的假设和限制条 件精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 20 页_ _ 一、 假设条件1. 本次估价以委托方提供的估价资料真实合法为前提，假设委托方提供的资料失实或有任何隐匿，本公司不承担任何责任。2. 本次估价采用公开市场价值标准，并基于以下假设：不考虑特殊买家的额外出价；交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益；交易双方掌握必要的市场信息，在充裕的时间内进行交易；交易双方具有一定的房地产交易知识，交易条
5、件公开且不具有排他性；该房地产能在公开市场上自由转让。3. 本次估价未考虑租赁、查封、抵押等因素对估价对象价值的影响，并以估价对象处于完整权利状态，并且保持整体和持续使用为前提。二、限制条件1.本次估价所确定的房地产价值是在本次估价目的的特定条件下形成的市场客观合理价值，假设改变估价目的则使用本报告无效。2.本次估价未考虑国家宏观经济政策发生变动及遇到自然力或其他不可抗力时可能对房地产价格产生的影响。3.本次估价结果包括与房产不可分割的满足其使用功能的水、电以及配套的所有相关辅助设施。4.本报告估价时点为估价师实地查勘估价对象之日。5.本次评估土地面积是依据抵押面积/规划总建筑面积 总土地面积
6、计算而来， 如与土地主管部门认定面积不一致，应以土地主管部门所出具法定面积为准。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 20 页_ _ 房地产估价结果 报告精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 20 页_ _ 一、委托方名称：房地产开发二、估价方法 定 代 表 人： 谭路芳三、估价对象教师公寓占地面积 19.2 亩，建筑体量 9.61 万平方米，最高建筑高度 16.2 米， 。估价对象建于 2011年，经现场查勘为十成新，钢混结构，建筑物总层数为 6 层，估价对
7、象为 15 层，用途为住宅。根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查，估价对象所在的商业部分已完成竣工验收，室内无装修。目前所有权人尚未领取 房屋所有权证 ， 根据委托方提供的 商品房抵押窗口表 ，估价对象为联强国际大厦部分项目房地产，本次评估面积为平方米，土地分摊面积为平方米。3.1 地理位置衡阳珠晖区湖南工学院4.1 交通状况估价对象附近有 10路、40路、2 等公交线路，距离最近的公交站约 150米，与高铁不远，交通十分便捷。4.2 环境质量估价对象所在区域景观环境较好，该区域适合住宅。四、估价目的精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - -
8、-第 7 页，共 20 页_ _ 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值五、估价时点二11 年十一月 29 日六、价值定义估价对象在估价时点满足各项假设限制条件下的公开市场价值七、估价依据1.中华人民共和国城市房地产管理法2.中华人民共和国土地管理法3. 建设部发建标 199948号房地产估价标准 GB/T50291-1999 4.中华人民共和国担保法5.城市房地产抵押管理方法6.房地产抵押评估指导意见7. 商品房抵押窗口表 、 国有土地使用证、 国有土地使用权出让合同 、委托方营业执照复印件8. 估价对象现场勘察记录9. 委托方提供的与本次估价相关的资料10. 本估价机构及
9、估价人员掌握的房地产市场相关资料八、估价原则房地产抵押估价应当遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则在估价过程中遵循合法原则、替代原则、最高最正确使用原则、估价时点原则。1、合法原则房地产估价应当以估价对象在合法使用，合法交易、合法处置等为前提下进行估价。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 20 页_ _ 2、最高最正确使用原则房地产估价应当以估价对象的最高最正确使用为前提进行估价。最高最正确使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。3、替代原则要考虑同一市场下相同物品具有相
10、同市场价值的经济原理，在同等条件下对估价对象的结果不得明显偏离类似房地产的正常价格。4、估价时点原则估价结果必须为估价时点客观合理价格，同时此估价结果的应用必须受估价时点的限制。5、谨慎原则谨慎原则是评估房地产抵押价值时应遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。九、估价方法房地产估价常用的方法有市场比较法、成本法、收益法和假设开发法等几种方法。通过对估价对象的特点和类似地区的房地产市场进行
11、调查分析，估价对象类似地区具有较为活跃和成熟的房地产市场，能够收集到较为完整的可比实例资料，可以从可比实例的成交价格修正得出估价对象的比准价格，因此确定市场比较法作为其中一种评估方法。通过估价师对市场的调查，能够收集到较为完整的房地产建造成本资料，且运用成本法能够保守地测算估价对象的现有价值，因此我们采用成本法作为本次精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 20 页_ _ 估价的另一种方法。市场比较法，是在求取一宗待估房地产价格时，依据替代原理，将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因
12、素和个别因素等的修正，得出待估房地产在估价时点的正常合理价格。市场比较法技术路线：1、在类似地区调查类似房地产的交易情况，选取三个近期的交易案例作为可比实例；2、通过对可比实例的成交价格修正求得估价对象的比准价格。成本法，是求取估价对象在估价时点地重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，由于估价对象为在建工程，故不考虑折旧影响。即：估价对象价值=土地取得成本 +开发成本 +管理费用 +投资利息 +投资利润 +销售税费。技术路线：1、求取土地价值2、求取房产价值2.1 求取房屋重置价格：包括前期费用、建安费用、政府规费、管理费、利息、利润、销售税费2.2 求取房
13、产价值3、求得估价对象积算价值房地产价值 =土地价值 +房产价值十、估价结果我公司严格按照国家有关法律法规和房地产估价标准的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 20 页_ _ 在估价时点 2011年 10 月 29 日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679 万元。十一、估价作业日期2016年 11月 06 日至 2016 年 11 月 23 日十二、未来市
14、场风险分析虽然目前房地产市场正处在调整阶段，房地产价格有所松动，但商业房地产市场近期内风险不会很大。估价测算过程一采用成本法进行测算1.土地采用市场比较法1.1 比较实例选择通过调查分析，选择了近期发生交易的与待估宗地条件类似的3个比较案例，具体选择原则和案例条件描述如下：选择案例原则如下：与待估宗地属同一供需圈与待估宗地用途应相同或相近与待估宗地的交易类型相同或相似与待估宗地的估价基准日应接近交易案例必须为正常交易，或修正为正常交易。面积容积率/ 临街状况两面临街一面临街一面临街两面临街精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共
15、 20 页_ _ 宗地内开发水平土地平整土地平整土地平整土地平整相邻土地利用状况以住宅为主以住宅为主以商业为主以住宅为主其它主要影响因素无无无无1.3 比较因素条件指标说明表编制本次评估运用市场比较法时所选择的区域因素、个别因素，在编制比较因素指数时，由房地产估价师根据市场交易情况，确定本次运用市场比较法测算租金时所选择的相应的比较因素指标说明表编制依据。根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。详见表 6。表 6 比较因素条件指数表比较因素待估宗地实例一实例二实例三项目名称建邺区经四路以东，纬八路以南地块建 邺 区 会 展 中心东北角地块铁管巷地块南 京 市 建 邺 区
16、 明园地块土地用途100 100 100 100 交易日期100 102 102 102 交易情况100 100 100 100 区域因素距市中心距离100 95 115 100 区域繁华程度100 98 102 100 道路通达度100 98 98 100 交通便利度100 96 98 98 基础设施完善度100 98 100 100 公用设施完备度100 98 96 98 环境质量优劣度100 98 98 98 个别形状100 100 100 100 面积100 100 100 100 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页，
17、共 20 页_ _ 因素容积率100 102 102 106 临街状况100 98 98 100 宗地内开发水平100 100 100 100 相邻土地利用状况100 100 104 100 其它主要影响因素100 100 100 100 1.5 编制因素比较修正系数表根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表7。表7 因素比较修正系数表比较因素实例一实例二实例三项目名称建 邺 区 会 展 中 心东北角地块铁管巷地块南 京 市 建 邺 区明园地块成交价格18944元 / 25798元 / 19660元 /土地用途100/100 100/100 100/100 交易日期100/102 100
18、/102 100/102 交易方式100/100 100/100 100/100 交易情况100/100 100/100 100/100 区域因素距市中心距离100/95 100/115 100/100 区域繁华程度100/98 100/102 100/100 道路通达度100/98 100/98 100/100 交通便利度100/96 100/98 100/98 基础设施完善度100/98 100/100 100/100 公用设施完备度100/98 100/96 100/98 环境质量优劣度100/98 100/98 100/98 个别因素形状100/100 100/100 100/100
19、面积100/100 100/100 100/100 容积率100/102 100/102 100/106 临街状况100/98 100/98 100/100 宗地内开发水平100/100 100/100 100/100 相邻土地利用状况100/100 100/104 100/100 其它主要影响因素100/100 100/100 100/100 测算单价22538元 / 22955元 / 19320元 /比准价格21604.33元 / 估价对象土地取得成本为：21 元/ =万元精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页，共 20 页_
20、 _ 2建筑物重置价通常采用成本积算法求取。建筑物重置价内涵包括建筑物开发成本、管理费用、 投资利息、销售税费、开发利润。2.1开发成本由前期工程费、建安工程造价、附属公共配套设施费、公共基础设施费、代收费用 (政策性收费 )构成。1建安工程费：根据建筑工程概预算定额标准，类似于估价对象的建筑结构项目，建成后的地上建安工程费为1500元/，估价对象商业已全部建成。根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查，根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查，估价对象所在的商业部分已完成竣工验收，室内无装修，无设施设备。故估价对象房屋建安工程费为：1500 元/ =487万元2前期工程费：包括可行性研究
21、、规划、勘察、设计及“六通”的费用，评估中以适当的比例确定前期费用为建安工程造价的10% ，则前期工程费为：487 万元10%= 487.26 万元3附属公共配套设施费：包括列入项目规划图、规划要点，列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用。宗地红线内附属公共配套设施费用按建筑面积计需152，则附属公共配套费为： 150 元/m2 m24公共基础设施费：包括开发项目内直接为商品房配套建设的照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。宗地红线内公共基础设施费用按建筑面积计需252，则公共基础设施费为： 250 元/32484.16 m25政策性收费：按建筑面积172.3
22、元/平方米计算，根据南京市物价、南京市财政局关于转发省物价局、省财政厅关于调整南京市城市市政公用基础设施配套精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页，共 20 页_ _ 费的批复的通知 ,确定代收费用 (政策性收费 )：市政公用基础设施配套费150 元/m222；散装水泥基金 2 元/m2；新型墙体材料专项基金8 元/m2；元/ =0 万元开发成本 =487万元+487.26万元+万元万元 +0万元=万元2.2 管理费用该项费用是指在建设施工过程中的发生的管理费，包括人职工资、福利等，该项费用按建造成本费用的5%，则管理费为：管理费
23、用 =土地成本 +开发成本 管理费率 =万元 +万元 5%=万元2.3 投资利息投资利息：按建筑物投资额和合理的建造期限及现时资金社会一般无风险收益确定并假定资金均匀投入，按工程计算期1 年与银行利息一年期贷款利率为 6.66% 计。则投资利息为：万元 (1+6.66%)1-1 + 万元 +万元 (1+6.66%)-1 =9 万元2.4 投资利润是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均利润率，利润率取 40%。投资利润为：投资利润 =土地成本 +开发成本 +管理费用 +投资利息 利润率=万元 +万元+万元+万元 0.4 =7 万元2.5 销售税费营业税、城市建设维护费、教育附加
24、费、按销售价格的5.55%计，则销售税费为：销售税费 =万元 +万元+万元+9 万元+7 万元 0.0555 =1 万元精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页，共 20 页_ _ 2.6估价对象价值 =土地成本 +开发成本 +管理费用 +投资利息 +投资利润 +销售税费V=万元+万元+万元+9 万元+7 万元+万元=2 万元二采用市场比较法测算：1、估价对象第一层测算过程比较法即选取同一供需圈内三个近期成交的类似用途房地产交易案例进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，求取估价对象价格。1选取可比实例针对估价对象的评估目的
25、和其特点，经过估价人员的调查及分析，选取三个与估价对象建筑结构相同、交易情况正常、用途相似、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易时间为近期的交易案例。2编制比较因素条件说明表比较因素条件说明表区域因素繁华程度离商业中心的距离位于商业中心位于商业中心位于商业中心位于商业中心所处区域的商业集聚程度高高高高交通便捷程度道路及停车情况优优优优公交线路情况较多较多较多较多配套设施较好较好较好较好环境质量优优优优区域规划优优优优临街类型两面临街两面临街两面临街两面临街个别因素建筑结构及质量好好好好建筑物装修情况一般一般好好物业管理较好一般一般一般成新度新新新新精选学习资料 - - - - - - -
26、 - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页，共 20 页_ _ 楼层一层一层一层一层人流量多多多多4根据因素比较表进行价格修正及评估测算价格修正及测算表比较因素待估房地产案例一案例二案例三交易情况100 30613 30388 30571 交易时点100 100 100 100 区域因素商服繁华状况15 15 15 15 交通状况离商业中心的距离15 15 15 15 公交便捷度15 15 15 15 配套设施10 10 10 10 环境质量15 15 15 15 区域规划20 20 20 20 临街类型10 101010合计100 100100100个别因素建筑结构及质量
27、15 15 15 15 建筑物装修情况15 15 18 18 物业管理10 8 8 8 成新度20 20 20 20 楼层15 15 15 15 人流量25 252525合计100 98 101 101 5计算结果比较案例交易价格元/ 30613 30388 30571 交易情况修正100/100 100/100 100/100 交易日期修正100/100 100/100 100/100 区域因素修正100/100 100/100 100/100 个别因素修正100/98 100/101 100/101 比准价格元 / 31238 30087 30268 权重评估单价元 / 30722 6估价
28、对象第一层评估单价为30722元/ 。7估价对象第一层评估总价为30722元/ 。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页，共 20 页_ _ 2、估价对象第二层测算过程1根据衡阳市房地产市场规律及营业性用房楼层调整系数，住宅类房地产第二层租金为第一层的 80%-90%，本次评估第二层租金取第一层的80%。2市场比较法测算估价对象第二层单价：30722元/ 80%= 24578 元/ 3市场比较法测算估价对象第二层总价：24578元/ =万元3、估价对象第三层测算过程1根据衡阳市房地产市场规律及营业性用房楼层调整系数，商场类房地产第
29、三层租金为第一层的 70%-80%，本次评估第三层租金取第一层的70%。2市场比较法测算估价对象第三层单价：30722元/ 70%= 21505 元/ 3市场比较法测算估价对象第三层总价：21505元/ =万元4、估价对象第四层测算过程1根据衡阳市房地产市场规律及营业性用房楼层调整系数，商场类房地产第四层租金为第一层的 65%-70%，本次评估第四层租金取第一层的65%。2市场比较法测算估价对象第四层单价：30722元/ 65%= 19969 元/ 3市场比较法测算估价对象第四层总价：19969元/ =万元5、估价对象第五层测算过程1根据衡阳市房地产市场规律及营业性用房楼层调整系数，商场类房地
30、产第五层租金为第一层的 60%-70%，本次评估第五层租金取第一层的60%。2市场比较法测算估价对象第五层单价：30722元/ 60%= 18433 元/ 3市场比较法测算估价对象第五层总价：18433元/6 =1万元6、估价对象第六层测算过程1根据衡阳市房地产市场规律及营业性用房楼层调整系数，商场类房地产第六层租金为第一层的 55%-65%，本次评估第六层租金取第一层的55%。2市场比较法测算估价对象第六层单价：30722元/ 55%= 16897 元/ 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页，共 20 页_ _ 3市场比较法测
31、算估价对象第六层总价：16897元/ =万元7、估价对象第七层测算过程1根据衡阳市房地产市场规律及营业性用房楼层调整系数，商场类房地产第七层租金为第一层的 50%-60%，本次评估第七层租金取第一层的50%。2市场比较法测算估价对象第七层单价为：30722元/ 50%= 15361元/ 3市场比较法测算估价对象第七层总价为：15361元/ =万元万元万元万元万元万元各层评估价格详细说明表评估单价 元/ 总价万元第一层30722 第二层24578第三层21505第四层19969第五层18433第六层16897第七层15361合计69679四舍五入，取整至万元根据估价师经验，采用市场比较法和成本法
32、评估的结果相差较大。采用市场比较法评估依据的基础资料详实，评估结果客观可靠。成本法以成本累加为评估途径，成本低并不一定说明效用和价值低，因此成本法结果仅作参考，本次评估以市场比较法评估结果为最终结果，即估价对象最终价格为人民币69679万附件1. 估价对象国有土地使用证复印件2. 估价对象商品房预售许可证复印件3. 估价对象商品房抵押窗口表复印件精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页，共 20 页_ _ 4. 估价对象土地出让合同复印件5.建设用地规划许可证复印件6.单位工程竣工验收证明书复印件7. 委托方营业执照复印件8. 估价方营业执照复印件9. 估价方资质证书复印件10.估价师资格证书复印件精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 20 页，共 20 页
