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1、探析万科双月湾探析万科双月湾-中国首个深海度假社区中国首个深海度假社区-深圳深圳万科万科双月湾双月湾让度假更有深度度假更有深度“万科双月湾的深海，其实讲的是一种滨海度假形式深海度假，它是区别竞争对手传统的“浅海度假”模式，仅看看海、吃海鲜、吹海风、住海景房，对海的度假资源开发和利用只停留在浅海的层面万科万科双月湾的深海度假，是深度开双月湾的深海度假，是深度开发海与周海与周边环境生境生态的度假与的度假与娱乐功能，功能，实现你你“对海的深度享受海的深度享受”。项目介目介绍项目特色目特色客客户情况情况营销亮点亮点最炙手可最炙手可热的板的板块群雄逐鹿，造群雄逐鹿，造热国国际滨海区海区双月湾双月湾巽寮金
2、海湾巽寮金海湾(500万平万平)海海腾项目目(23万平万平)中信、粤中信、粤华项目目(1090万、万、148万万)合正白沙湖合正白沙湖(153万平万平)石化工石化工业区区合生猴仔湾合生猴仔湾(414万平万平)合生熊猫金海岸合生熊猫金海岸(165万平万平)沿海高速沿海高速项目目(178万平万平)碧桂园碧桂园项目目(530万平万平)合正合正东部湾部湾(57万平万平)卓越黄布角卓越黄布角(233万平万平)深圳深圳深圳深圳东东部部部部最最优质的的滨海海资源源无法匹无法匹敌的海域的海域深圳深圳深圳深圳东东部部部部l海岸线长达130公里，沙滩面积达81万万平方米l拥有一一类的海水及沙滩沙质l景观多元化多元
3、化，湾区、礁石、原生大山等景观丰富l沿线拥有近百个近百个风格各异的格各异的岛屿，包括大甲岛、三门岛、三角洲岛等l4个个国家国家级旅游度假区，旅游度假区，霞涌度假区、亚婆角度假区、巽寮度假区、双月湾度假区l近百个近百个旅游景点，旅游景点，猴仔湾、黄金海岸、古镇村落、红树林公园、潜水基地、滨海温泉、平海古镇、海龟自然保护区、双月湾景点等n位于惠州市稔平半位于惠州市稔平半岛平海平海镇，西，西邻大大亚湾，距惠州市区湾，距惠州市区约100公里，距离深圳浪公里，距离深圳浪骑游艇会游艇会约18海里，距离大甲海里，距离大甲岛约13海里。海里。n珠三角各核心城市至双月湾的珠三角各核心城市至双月湾的车程基本可控制
4、在程基本可控制在3小小时之内；深圳福田至双月湾之内；深圳福田至双月湾车程程约3小小时。地理位置地理位置项目配套项目规划项目介目介绍深圳深圳双月湾双月湾产品打造地理位置项目目规划划项目介目介绍一期一期二期二期三期三期四期四期小小镇中心中心洲洲际酒店酒店用地主要技用地主要技术经济指指标：总用地面积总用地面积约约76万万(m2)总建筑面积总建筑面积约约130万万(m2)容积率容积率1.48绿地率绿地率30(%)总户数总户数约约11600户户停车位停车位5683个个内海内海码头项目配套产品打造n位于惠州市稔平半位于惠州市稔平半岛平海平海镇，西，西邻大大亚湾，距惠州市区湾，距惠州市区约100公里，距离深
5、圳浪公里，距离深圳浪骑游艇会游艇会约18海里，距离大甲海里，距离大甲岛约13海里。海里。n珠三角各核心城市至双月湾的珠三角各核心城市至双月湾的车程基本可控制在程基本可控制在3小小时之内；深圳福田至双月湾之内；深圳福田至双月湾车程程约3小小时。地理位置项目目规划划项目介目介绍外海沙外海沙滩水水边层洋房洋房高高层1期期产品品线分布分布项目配套产品打造地理位置项目规划项目介目介绍三大配套体系三大配套体系n人文配套：人文配套：海海龟保育保育场、湿地运、湿地运动公园、公园、码头、游艇会所、平海千年古、游艇会所、平海千年古镇、传统渔村村n社区配套：社区配套：三大商三大商业配套，五星配套，五星级酒店配套、八
6、大社区配套酒店配套、八大社区配套n深海度假深海度假专属配套：属配套：海上航海上航线、游艇出海、潜水海、游艇出海、潜水海钓、海上婚礼、海、海上婚礼、海岛体体验、海上运、海上运动等等等等项目配套目配套产品打造公寓：公寓：5684平米平米约56平米平米约84平米平米地理位置项目规划项目介目介绍项目配套产品打造品打造高高层：45140平米平米单房：房：约45平米平米三房：三房：约140平米平米两房：两房：约84平米平米地理位置项目规划项目介目介绍项目配套产品打造品打造洋房：洋房：120168平米平米约140平米平米约140平米平米约120平米平米地理位置项目规划项目介目介绍项目配套产品打造品打造洋房：
7、洋房：120168平米平米约170平米平米地理位置项目规划项目介目介绍项目配套产品打造品打造TH：180220平米平米约190平米平米约225平米平米地理位置项目规划项目介目介绍项目配套产品打造品打造项目介目介绍项目特色目特色客客户情况情况营销亮点亮点项目特色目特色深海度假深海度假VO服服务海底海底签约中国首个深海渡假社区中国首个深海渡假社区中国首个深海渡假社区中国首个深海渡假社区真正意真正意真正意真正意义义的个性化服的个性化服的个性化服的个性化服务务中国首个海底中国首个海底中国首个海底中国首个海底签约签约活活活活动动深海度假深海度假VO服务项目特色目特色海底签约n实现客户滨海度假之深层体验解
8、构解构深海度假深海度假时代代n独有4D价值体系让度假更有深度深度品牌深度品牌深度服深度服务深度深度产品品深度配套深度配套深海度假深海度假VO服务项目特色目特色海底签约1.1.不只是享受海，而是不只是享受海，而是不只是享受海，而是不只是享受海，而是对对海及周海及周海及周海及周边边一体化一体化资源的深度享受源的深度享受解构解构深海度假深海度假时代代海、千年古海、千年古镇、月下、月下渔村、原味村、原味乡村，四大村，四大资源融源融汇一体一体2.2.不是不是不是不是3-53-5天的旅游，而是天的旅游，而是天的旅游，而是天的旅游，而是长期的度假享受期的度假享受为长期享受度假生活的期享受度假生活的顾客而客而
9、规划划，无，无论住多少天，你都能享受住多少天，你都能享受深海精彩深海精彩纷呈的呈的乐趣，也不趣，也不觉得不方便得不方便3.3.不只是一个人的旅行，而是不只是一个人的旅行，而是不只是一个人的旅行，而是不只是一个人的旅行，而是一个家庭的幸福假期一个家庭的幸福假期全家庭全家庭设计度假形式，度假形式，让每位家庭成每位家庭成员都能享受到海都能享受到海边度假的度假的乐趣，趣，为每位家庭成每位家庭成员量身量身订制，如儿童国制，如儿童国际俱俱乐部，部，SPA中心等中心等等等深海度假深海度假VO服务项目特色目特色海底签约4.4.不只是海不只是海不只是海不只是海边边度假，而是度假，而是度假，而是度假，而是一一场亲
10、善的服善的服务解构解构深海度假深海度假时代代首首创V.O度假服度假服务体系，体系，为您提供您提供亲善的善的东道主服道主服务，让度假成度假成为和家一和家一样亲切的享受切的享受5.5.不只是身体的度假，更是不只是身体的度假，更是不只是身体的度假，更是不只是身体的度假，更是一次美妙的一次美妙的资产投投资规划划“度假度假+投投资”两种属性，两种属性，满足度假区的足度假区的长期期经营，确保度，确保度假区的人气，加入商假区的人气，加入商业区运区运营，高，高层公寓代租代管，公寓代租代管，实现度假区度假区资产的保的保值和增和增值深海度假VOVO服服务项目特色目特色海底签约万科万科亲善善东道主服道主服务VO =
11、 Vanke Organizer深海度假VOVO服服务项目特色目特色海底签约万科自有商万科自有商业品牌品牌VO服服务背景背景深海度假VOVO服服务项目特色目特色海底签约来源及功能来源及功能CLUBMEDGentleOrganizer教教练、服、服务生、商店生、商店导购员引引导客客户办理入住、与客理入住、与客户交流、交流、调动客客户参与度假村的各种参与度假村的各种娱乐活活动度假村度假村GO+活活动组织、策划服、策划服务整合会整合会馆（酒店）内的服（酒店）内的服务资源源满足客足客户需需求求来源来源功能功能深海度假VOVO服服务项目特色目特色海底签约服服务模式模式根据来客的根据来客的预定信息（年定信
12、息（年龄、性、性别、人数、喜好、人数、喜好)等策划游玩攻略等策划游玩攻略VO个性化服个性化服务抵店前服抵店前服务欢迎服迎服务在店在店宾客服客服务离店离店欢送服送服务客客户维系服系服务店内商店内商务服服务店外客店外客户服服务要点要点从客从客户到达到客到达到客户离开离开不必全程陪同，随不必全程陪同，随传随到随到在活在活动进行行时组织并参与客并参与客户互互动深海度假VO服务项目特色目特色海底海底签约n活活动时间：2011年年7月月27日（周三）日（周三）n海底海底签约地点地点:双月湾附近小星山海域（双月湾附近小星山海域（见图示），水深控制在示），水深控制在6米以内。米以内。n活活动效果：效果：7月月
13、22日日-7月月27日（日（6天）天）双月湾双月湾蓝色宣言被色宣言被转发达到达到10万多次万多次“双月湾深海度假双月湾深海度假”微博粉微博粉丝从从3000人人增加到增加到11多万人多万人深海度假VO服务项目特色目特色海底海底签约如何在如何在一周内爆炒一个活一周内爆炒一个活动，建立广泛建立广泛认知，知，活动操作要点深海度假VO服务项目特色目特色海底海底签约KEPPOINT1:纯粹的粹的环保活保活动宣宣传，减弱功，减弱功利性，更有利于事件的利性，更有利于事件的传播播深海度假VO服务项目特色目特色海底海底签约KEPPOINT2:微博微博+房信、搜房、新浪房信、搜房、新浪大众和大众和专业平台平台结合，
14、两大核心合，两大核心传播渠道播渠道奖品丰富品丰富深海度假VO服务项目特色目特色海底海底签约KEPPOINT3:短期集中爆破，信息短期集中爆破，信息发布及布及时，不断，不断给客客户新新鲜感感在活在活动前一天前一天发布活布活动预告新告新闻活活动后的第二天及后的第二天及时发布布软文双月湾首文双月湾首创中国海底中国海底签约，万科意在何方及多家，万科意在何方及多家媒体媒体软文文报道。道。优酷视频项目介目介绍项目特色目特色客客户情况情况营销亮点亮点跨区客跨区客户组织客客户情况情况客户构成横跨广、深、惠三地横跨广、深、惠三地远距离大距离大规模的客模的客户组织近近3000批（批（约10000人）人）的客的客户
15、到到访量量仅4天开放天开放时间（9月月17、18、24、25日）日）跨区客跨区客户组织客客户情况情况客户构成跨区客跨区客户组织要点：要点：KEPPOINT1:客户组织规划完善n 选取客户熟悉的区域作为客户接待点。n 分时段分批次的车辆组织方式。Point2旅游团式的全程陪同服务n 专业的“双月湾开放导游” 全程跟进n 细节考虑到位，食、行、玩；甚至上洗手间n 蓝色的导游旗，口哨声，动听的讲解声，环环相扣，行成独特风景线。跨区客跨区客户组织客客户情况情况客户构成跨区客跨区客户组织要点：要点：Point3互动游戏及温馨服务n 安排跟车节目，内容丰富；n 互动参与性强；n 车内讲解，及时为客户提供服
16、务。Point4现场对接及返程安排n 及时与现场的负责人沟通，做好接待准备；n 分区停车，条理有序；n 提前约定返程时间，返程前客户提醒及时；n 返程后，客户指引负责。跨区客户组织客客户情况情况客客户构成构成成交客成交客户构成构成n客客户年年龄：40-50岁占占44%，30-40岁占占35%，合，合计占占79%。n了解途径方面：短信了解途径方面：短信认知最高占知最高占29%，户外和外和call客比例相当占客比例相当占14%，朋友推荐占比朋友推荐占比12%。跨区客户组织客客户情况情况客客户构成构成成交客成交客户构成构成n根据客根据客户电话分析，深圳占分析，深圳占78%，惠州占，惠州占12%，广州
17、占，广州占5%；n根据客根据客户身份身份证分析分析，深圳占比深圳占比61%，惠州占，惠州占9%，其中深圳集中在，其中深圳集中在福福田、南山和田、南山和龙岗，惠州客，惠州客户主要在惠主要在惠东县占占73%跨区客户组织客客户情况情况客客户构成构成成交客成交客户构成构成n度假兼投度假兼投资占占50%，纯度假与投度假与投资比例相当，养老及商比例相当，养老及商务接待需求接待需求较少；少；n客客户均均为多次置多次置业，3次以上的客次以上的客户占占74%。n28%的客的客户为万科的老万科的老业主，但其主，但其中中17%的客的客户为购买但曾住但曾住过万科万科社社区。区。跨区客户组织客客户情况情况客客户构成构成
18、成交客成交客户构成构成n购买因素：最主要因素：最主要为海景海景资源占源占30%，其次，其次为万科品牌占万科品牌占26%，升升值潜力、物潜力、物业服服务以及社区品以及社区品质占比相当占比相当n配套方面：客配套方面：客户的的认可度依次可度依次为主主题沙沙滩占占27%，游艇，游艇码头21%，周周边人文景人文景观17%，红树林林14%。 最吸引人的配套最吸引人的配套跨区客户组织客客户情况情况客客户构成构成成交客成交客户构成构成n客客户目前主要目前主要认为交通配套占交通配套占46%和生活配套占和生活配套占38%，存在，存在较大的不足。大的不足。项目介目介绍项目特色目特色客客户情况情况营销亮点亮点营销亮点
19、亮点淡市淡市/红盘返租返租销售模式售模式淡市淡市/ /红盘营销亮点亮点返租销售第一次开第一次开盘n时间：2011。9。29。下午。下午n推出推出产品：面品：面积为45-225平洋房和公寓共平洋房和公寓共500余套。余套。n价格：公寓价格：公寓8000-12000元元/平平（带租租约），），洋房洋房9000-12000元元/平。平。n销售情况：开售情况：开盘当天公寓基本当天公寓基本卖完，洋房完，洋房销售售90%。n折扣：折扣：10.3号前号前签合同享合同享98*99折，折，4号之后号之后签合同合同仅享享98折。折。第二次开第二次开盘n时间：2011。12。8。晚。晚n推出推出产品：品：45-13
20、6平米海景高平米海景高层单位位272套。套。n价格：价格：7000-8000元元/平（均平（均带1500元元/平精装）平精装）n销售情况：售情况：销售售约215套，截止周末近套，截止周末近9成成销售率。售率。销售率逾售率逾80%销售率逾售率逾90%淡市/红盘营销亮点亮点返租返租销售售双限、淡市、双限、淡市、资金金寻求出路求出路投投资者者寻求求“投投资安全感安全感”旅游地旅游地产投投资发力：开始成力：开始成为最具保最具保险保保值的投的投资双月湾双月湾1期公寓期公寓热销探因：返租探因：返租销售售度假度假+投投资淡市/红盘营销亮点亮点返租返租销售售n返租期三年，自交付起开始返租期三年，自交付起开始计
21、时；n前两年的返租以前两年的返租以总额形式一次性在客形式一次性在客户认购时返返还；n第三年，每月返第三年，每月返还客客户相相应租金；租金；n三年后，由三年后，由业主同酒店公司主同酒店公司协商是商是继续委托委托还是自行收回。是自行收回。返租操作返租操作细则n建筑面建筑面积60平方米以下平方米以下单房房1400元元/月；月；n建筑面建筑面积70平方米至平方米至86平方米一房一平方米一房一厅2000元元/月；月；n顶层复式复式2600元元/月。月。返租形式：返租形式：各各单位返位返还租金：租金：返租可行分析：返租可行分析：万科万科拥有自有酒店管理公司；有自有酒店管理公司；项目目拥有有2大酒店的大酒店的经营；三大商三大商业街运街运营保保证。
