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1、地产公司市场调研研究作业指引1. 范 围适用于公司各阶段开展的市场调研工作。2. 控制目标规范调研过程，提高调研信息的准确性，为公司决策提供基础依据。3. 职责：3.1 营销管理部1） 编制调研计划和方案；2） 组织各阶段市场调研，进行调研分析，编制调研报告；3） 组织调研报告评审。两格间原则上空两格,对于动作步骤较多的可视版面适度压缩,动作步骤少的以空两格为原则,让下部空白无妨4. 术语与定义市场调研就是以房地产为特定的商品对象，运用科学的方法，有目的、有计划、系统地收集房地产市场方面的各种情报资料，通过对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策
2、者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。5. 作业指引5.1 调研内容（实际调研过程根据调研目的设计具体的调研内容）：5.2 不同阶段调研内容调研阶段及对象调研内容基本内容1. 供给情况调研2. 需求情况调研3. 价格情况调研4. 客户情况调研单个楼盘调研内容1. 地理位置2. 产品设计3. 价格组合4. 广告策略5. 销售执行区域调研内容区域化境(交通路线、区域特征、发展规划)1. 区域产品调研（楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点）2. 区域需求调研（区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平，客户
3、的需求结构与特征，人口素质和习惯嗜好 ）宏观环境调研1. 政治社会（国家运作体制、政治安定状况、房地产投资、城市化进程）2. 经济因素（国家的经济发展状况，财政收支与物价，人口数量与消费，居民收入与储蓄）3. 法律法规（最新的政策、法规变化）定位阶段调研内容1. 项目地块现状调查2. 项目交通状况调查3. 项目周边景观调查4. 商务圈和商圈调查5. 区域基本信息调查6. 相关项目基本信息调查7. 客户产品需求调查推广阶段调研内容1. 竞争项目基本信息调查2. 竞争项目销售信息调查3. 客户需求和媒体接触习惯调查销售阶段调研内容1. 市场推广调查和测评2. 成交客户问卷调查3. 销售难点调查5.
4、3 调研基本方法序号调研方法说明优劣分析1文案调查法利用企业内部和外部现有的各种信息、情报资料，对调查内容进行分析研究u 优点：节省时间、节省费用、保密性强、实施容易u 缺点：适应性不高、缺乏准确性、时效性差、缺乏可得性 2现场踩盘法u 一张嘴，两条腿。u 体力和智力的最佳测试方法之一。u 日常数据收集惯用手法u 优点：易实施、节省费用u 缺点：局限性，缺乏准确性3现场问卷法u 任务设定（公司级、部门级）u 项目小组组建调查计划书u 问卷设计u 问卷收集整理u 统计结果u 撰写报告u 优点：节省费用、时间，可以出示样品，便于监督等u 缺点：选择的访问群体较随意，访问时间不能太长4入户访谈法形式
5、灵活，结果真实，实用性高，对访谈人员要求高u 优点：1. 时间上相对比较充裕适合内容较复杂、题目较多的调查2. 直接面对面，可同时出示样品、图片、包装等3. 所获数据质量高4. 能满足随机化抽样要求u 缺点：费用高、入户困难、对调查人员的管理比较困难5网络调查法企业利用互联网进行有系统，有计划，有组织地收集，调查，记录，整理，分析与产品、劳务有关的市场信息u 优点：调查面广，成本低u 缺点：不系统，对被调查对象不了解、可信度差6电话访问法是利用现成的电话黄页簿作为抽样框，借助随机的数字表，然后随机的选取号码进行拨打，或采用分类型、分属性或等距抽样的方法从电话黄页簿中抽取拨打被调查者的号码u 优
6、点：成本低、效率高u 缺点：信息失真、调查面窄7邮寄调查法通过向选取的调查对象邮寄调查问卷，让被访者按问卷填写说明填写并寄回调查问卷u 优点：调查面广、调查费用最经济u 缺点：回收率低、回收时间长5.4 不同阶段的调研方法项目阶段项目定位阶段市场推广阶段销售阶段三级市场市场调查常用方法1.实地调研法2.座谈会1.实地调研法2.座谈会3.二手资料收集1.实地调研法2.座谈会3.成交客户4.问卷调查1.实地调研法2.二手资料收集5.5 调研步骤调研阶段阶段目的说明阶段成果及管理要点准备阶段确定调研目的制定调研计划及操作方案一般分为界定调研问题、设计调研方案、设计调研问卷或调研提纲三个部分u 调研方
7、案1. 调研目的与内容2. 调查对象与范围3. 调查方法与抽样4. 质量控制与复核5. 调查人员的安排6. 时间与费用安排u 调研准备1. 商圈、项目的书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料2. 考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像机等3. 考察线路4. 安排时间实施阶段一手资料二手资料质量控制根据调研要求，采用多种形式，由调研人员广泛地收集与调查活动有关的信息u 采用多种形式，由调研人员广泛地收集与调查活动有关的信息u 进行调研工作的质量监控u 查收和评价调研员的工作结果处理阶段数据处理分析形成报告将收集的信息进行汇总、归纳、整理和分析，并将调研结果以书面的形式调研报告表述出来u
8、 调研数据分析1. 资料查收和数据校对2. 信息编码3. 录入数据，建立数据库4. 查错和数据净化5. 数据处理、制表作图6. 统计分析u 调研报告1. 报告摘要：主要发现/结论2. 详细目录：各部分标题/页码3. 报告正文：基本情况/主要发现/小结与建议4. 报告附录：问卷/数据/图表5.6 商业地产与住宅地产调研的区别商业地产住宅客户群体商业地产的客户主要有投资者和经营者，其经营者的最终目的，是各种不同业态的终端消费者住宅地产所要针对的客户主要是自住型买家调查内容 投资研究。（商业发展规划与政策 、区域开发计划、街区改造和重点扶持对象、在建拟建大型商用物业、政府相关的政策与管治水平 、项目
9、所处的商圈及其范围、文教娱乐设施重点住宅楼群的数量、道路的类别 、商业功能定位、档次、客流量、气氛等 ） 经营研究。（业态业种的分类、特点、要求、聚集程度、氛围、构成组合、比例关系；商户总量、商品种类、品质、产地、品牌，重点商户经营概貌、商业竞争趋势 ） 终端消费研究。（客流量、消费者生活形态 、消费欲望与消费水平、市场需求特征及影响因素 、购买动机与购买行为 ） 购买力水平。（收入水平） 购房者的需求与偏好。（物业类别、户型、面积、方位、价格、装修、景观、配套、物管） 购房者的共性特征。（年龄、文化程度、职业、家庭结构、原居住地等）衡量指标业态比例、业种比例、营业面积比、平均租金等；衡量消费者消费水平的指标有：瞬间顾客密度、收银台排队人长度、结伙人数、客单价、提袋率、关联消费宽度、可停留时间等容积率、户型比例、面积配比、户均面积、使用面积、销售均价等；针对购房者的衡量指标有：付款方式、最高承受单价、最高承受总价、看楼车满座率、单位时间内洽谈台数等商业地产项目所作的调研，是包括对商用物业本身的地段交通、商圈业态、市场供需以及竞争状况等各种开发环境所作出的调查。它与住宅项目的市调相比，调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入，难度更大。6. 相关记录6.1 调研方案（无固定格式）6.2 调查问卷（无固定格式）6.3 调研报告（无固定格式）
