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1、办公楼物业服务给排水设施设备维护保养规程1、目的 规范给排水设备设施保养工作,确保给排水设备设施各项性能完好。 2、范围 适用于本物业区域内给排水设备设施(含消防供水机组)的维修保养。 3、职责 3.1 给排水技工具体负责实施给排水设备设施的维修保养。 3.2 工程维修部负责制定给排水设备设施维修保养计划并组织实施。 3.3 主任负责审核设备设施维修保养计划。 3.4分公司运营技术部负责年度维修保养、大中修计划的审定,主管领导审批。 3.5 分公司运营技术部负责对给排水设备设施的维修保养工作提供技术指导、支持。 3.6 管理处负责对维修保养计划的实施情况进行检查、监督。 4、工作内容 4.1
2、给排水设备设施维修保养计划的制定。 4.1.1 在每年的12月26日前,由工程维修部组织相关技术人员一起研究制定给排水设备设施维修保养年度计划并上报管理处主任审核。 4.1.2 工程维修部根据审批的年度保养计划在每月26日前制定 月份设备维修保养计划表报主任审核后实施。 4.1.3 制定给排水设备设施维修保养计划的依据: a.给排水设备设施使用频度; b.给排水设备设施运行状况(故障隐患); c.相关设备技术资料、标准; d.合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。 4.1.4 给排水设备设施维修保养年度计划应包括如下内容: a.维修保养项目及内容; b.备品、备件计划; c.具体实施维修保养
3、的时间; d.预计费用。 4.2 给排水技工对给排水设备设施进行维修保养时,应按计划进行。 4.3 对部门无法解决的问题,可向分公司运营技术部申请技术支援或对外委托。 4.4 给排水技工每半年对所有水泵机组进行一次清洁、保养。 4.4.1 电动机维修保养: a.用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5M以上,否则应烘干处理或修复; b.检查电动机轴承有无阻滞或异常声响,如有则应更换同型号规格轴承; c.检查电动机风叶有无碰壳现象,如有则应修整处理; d.清洁电动机外壳; e.检查电动机是否脱漆严重,如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。 4.4.2 水泵维修保养: a.检查水泵轴
4、承是否灵活,如有阻滞现象,则应加注润滑油;如有异常摩擦声响,则应更换同型号规格轴承; b.转动水泵轴,如果有卡住、碰撞现象,则应拆换同规格水泵叶轮;如果轴键槽损坏严重,则应更换同规格水泵轴; c.检查压盘根处是否漏水成线,如是则应加压或更换盘根; d.清洁水泵外表;e.如水泵脱漆或锈蚀严重,则应彻底铲除脱落层油漆,重新刷上油漆。 4.4.3 检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏,如损坏则应更换。 4.4.4 检查水泵机组螺栓是否紧固,如松弛则应拧紧。 4.5 控制柜维修保养：给排水技术人员在每年的5月、11月应对水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。 4.5.1 用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元
5、器件,清洁控制柜外壳,务必使柜内无积尘、无污物; 4.5.2 检查、紧固所有接线头,对于烧蚀严重的接线头应更换; 4.5.3 检查柜内所有线头的号码管是否清晰,是否有脱落现象,如是则应整改; 4.5.4 交流接触器维修保养; a.清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒; b.清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头),烧蚀严重不能正常工作的触头应更换; c.清洁铁芯上的油污及脏物; d.检查复位调簧情况; e.拧紧所有紧固件。 4.5.5 自耦减压启动器维修保养: a.用500V摇表测量绝缘电阻,应不低于0.5M,否则应进行干燥处理; b.外壳应可靠接地,如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后,拧紧接地线。
6、4.5.6 热继电器维修保养: a.检查热继电器的绝缘盖板是否完整无损,如损坏则应更换; b.检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤,如有则整修处理,处理后达不到要求的应更换。 4.5.7 自动空气开关维修保养: a.用500V摇表测量绝缘电阻,应不低于100M,否则应烘干处理; b.清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒,如果灭弧罩破裂则应更换; c.自动空气开关在闭合或断开过程中,其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象; d.检查触头表面是否有小的金属颗粒,如有则应将其清除,但不能修锉,只能轻轻擦拭。 4.5.8 中间继电器、信号继电器维修保养: 对中间继电器、信号继电器应做模拟试验,检查二者的
7、动作是否可靠,输出信号是否正确,如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。 4.5.9 信号灯、指示仪表维修保养: a.检查各信号灯是否正常,如有不亮则应更换相同规格的小灯泡; b.检查各指示仪表指示是否正确,如有偏差则应作适当调整,调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。 4.5.10 远传压力表维修保养: a.检查表内是否有积水,如有则应干燥处理; b.检查信号线接头处是否腐蚀,如腐蚀较严重则应重新焊接; c.偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。 4.6 闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养。 4.6.1 闸阀维修保养: a.检查密封胶垫处是否漏水,如漏水则应更换密封胶
8、垫; b.检查压黄油麻绳处是否漏水,如漏水则应重新加压黄油麻绳。 c.对闸阀阀杆加黄油润滑; d.对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。 4.6.2 止回阀维修保养: a.检查止回阀密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换; b.检查止回阀弹簧弹力是否足够,如太软则应更换同规格弹簧; c.检查止回阀油漆是否脱落,如脱落严重则应处理后重新油漆。 4.6.3 浮球阀维修保养: a.检查浮球阀密封胶垫是否老化,如老化则应更换; b.检查浮球阀连杆是否弯曲,如弯曲则应校直; c.检查浮球阀连杆插销是否磨损严重,如磨损严重则应更换。 4.6.4 液位控制器维修保养: a.检查密封圈、密封胶垫是否损
9、坏,如损坏则应更换;b.清除压力室内污物,疏通控制水道; c.检查控制杆两端螺母是否紧固,如松弛则应拧紧; d.紧固所有螺母。 4.7 潜水泵或排污泵维修保养。 4.7.1 用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.5M以上,否则拆开潜水泵或排污泵,对线圈进行烘干处理; 4.7.2 检查密封圈是否已老化,如已老化则应更换。 4.7.3 检查轴承的磨损情况,如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象,则应更换同型号同规格轴承。 4.7.4 清洁潜水泵、排污泵外壳,如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。 4.7.5 检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固,如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上
10、的所有螺母。 4.8 明装给排水维修保养。 4.8.1 检查支持托架是否牢固,否则应加强。 4.8.2 检查流向标示是否鲜明醒目,否则应整改。 4.8.3 检查保护漆是否完好,如脱漆较严重则应重新油漆一遍。 4.8.4 检查各连接处是否有漏水现象,如漏水则应处理(更换胶垫)。 4.9对于计划中未列出的维修保养工作,应由工程维修部尽快补充至计划中;对于突发性的设备设施故障,经主任负责人口头批准后,可先组织解决而后上报。 4.10给排水技工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在水泵保养记录表、水泵检修记录表内,工程维修部在每月3日前将上月记录整理成册后交部门资料室存档,保存期为长期。 4.13 停水管理。 4.13.1 给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时,应由管理处提前24小时通知相关业主/用户。 4.13.2 如因特殊情况突然停水,应在恢复供水12小时内向有关业主/用户作出解释。5、记录、标识5.1 水泵保养记录表 5.2 水泵检修记录表 水泵保养记录表单位：泵号:状项 态目正 常异 常处 理声音情况填料状况联轴器水滴状态机组清洁轴承温升紧固件 备注:保养人: 时间: 水泵检修记录表单位：泵号：状项 态目正 常异 常处 理泵轴. 轴承叶轮机械密封/填料泵机找平备注： 检修人： 日期：
