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1、街道地块项目可行性研究报告目 录第一章 项目概况1一、项目简介1二、经济技术指标2三、四至关系2第二章 市场环境分析3一、北部新区区域解析3二、北部新区高新园区解析5三、北部新区高新园区楼宇工业分析6第三章 区域房地产市场分析6一、区域房地产概况6二、北部新区高新园07年一季度房地产市场分析8三、重点个案调研11四、区域商业解析16五、周边配套19第四章 项目SWOT分析20一、地块解析20二、SWOT分析20第五章 项目初步定位21一、目标客户定位21二、产品定位22三、价格定位23第六章 项目规划设计方案及评价24一、项目开发方向分析24二、项目规划设计方案及评价24三、项目初步方案选择2
2、9第七章 项目开发建设及销售计划30一、开发建设计划30二、各期开发建设面积30三、销售进度分析31第八章 投资估算31一、投资估算依据31二、建设项目总投资估算32三、分年投资计划预测35第九章 项目销售收入与资金筹措计划37一、项目销售收入、营业税及附加预测37二、项目的启动资金37三、项目资金筹措计划37第十章 财务评价41一、评价前置关键数据41二、财务评估静态指标42三、财务评估动态指标42四、财务评价结论46第十一章 不确定性分析46一、主要不确定性因素46二、敏感性分析46三、临界点分析47四、盈亏平衡分析47五、土地成交价格分析48第十二章 项目风险分析及控制措施49一、风险因
3、素识别49二、风险分析49三、风险评估49四、风险对策50第十三章 项目可行性研究结论与建议51一、项目可行性研究综合评价51二、项目建议51第一章 项目概况一、项目简介项目位于X高新园X街道X桥行政村，目前为警备区用地，基地地形平坦，现为X桥停车场，作为一物流中心停车场和办公地点，整个宗地呈规则矩形，落差小，土地平整，地块上有少量简易的临时用房。地理区位图：场地现状二、经济技术指标总用地面积62.1亩容积率3.5建筑密度35%绿地率30%用地性质居住用地三、四至关系地块位于北部新区重庆EBD（生态商务区），与行政中心、金融中心、外事中心、新牌坊“富人区”相临。重庆消防总队对面，城市快速干道双
4、宁路段北侧与内环高速X立交相连，西面靠近金科天籁城，东面是“X丽景”楼盘和凤麟苑（经济适用房）、怡和小区。地块属于四周临路，但是不靠近主干道。周边区域现状：第二章 市场环境分析一、北部新区区域解析1、北部新区介绍北部新区位于重庆主城区，南临渝中半岛，北靠江北国际空港区，西接嘉陵江，与高等院校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区数桥相连，东依长江寸滩港区，规划面积136.6平方公里，是重庆中心城区难得的一片地势平缓开阔的大面积开发区。北部新区于2000年12月18日设立，2001年4月25日挂牌成立，重庆市委、市政府决定把北部新区建成以高新技术产业为基础的现代产业基地、都市发达经济圈的核心增长极和都
5、市风貌展示区，提出用10年时间在北部新区再造一年重庆工业，即北部新区加经开区、高新区在2010年实现工业总产值1500亿元（相当于2000年重庆市工业总产值）。据了解，2006年，北部新区生产总值（GDP）达到87亿元，比2001年增长10.2倍；工业总产值从2001年的7.3亿元迅速飙升到2006年的292亿元，增长39倍，年均增幅达109%；固定资产投资总额从2001年的11亿元猛增到2006年的166亿元，增长15倍。20012006年累计，北部新区固定资产投资总额已达到536亿元，其中基础设施建设投资254亿元；北部新区的入库税金总额从2001年的0.83亿元迅速增长到2006年的35
6、亿元，增长41倍，年均增长率达111.3%。截至2006年底，北部新区历年累计引进项目达到686个，合同投资额598亿元，目前已开工、投产或营业项目共568个，开工投产率达到83%。经过几年的开发建设，北部新区已基本形成3个1的发展格局：1座汽车城，个星系列百万方高新技术楼宇产业，1条嘉陵江滨江景观带，目前，北部新区两园已由一个城郊乡镇区域变成一个新城区的雏形，奠定了在北部新区建设以高新技术为基础的现代产业基地、都市风貌展示区、都市发达经济圈核心增长极的布局构架。2、北部新区发展规划北部新区规划概况：规划性质以发展高新技术产业为基础的现代产业基地，是都市发达经济圈核心增长极和都市风貌展示区用地
7、规模规划区总用地面积136.60平方公里，规划城市建设用地91.73平方公里，占总用地的67.15%人口规模规划人口规模为65万人北部新区组团规划分布：礼嘉组团黄茅坪组团翠云组团鸳鸯组团人和组团大竹林组团金山组团北部新区七大组团规划：组团主要功能组团概况X组团商务中心、客运枢纽、光电产业、高档社区北部新区的中心商务服务区。规划城市建设用地18.72平方公里，人口20万人大竹林组团信息产业、软件产业、光电产业、生物工程以发展信息软件为主、环境优美的现代产业区。规划城市建设用地18.31平方公里，人口10万人礼嘉组团高新技术研发、高档社区以高新技术为核心的研发区和环境优良的生活居住区。规划城市建设
8、用地16.15平方公里，人口18万人黄茅坪组团现代制造业以发展现代制造业为主的工业园区。规划城市建设用地5.95平方公里，人口3.5万人翠云组团新材料产业区重点发展新型材料和环保产业及其他高科技产业规划用地11.3平方公里，人口6万人，组团内规划有新材料产业区和部分生物工程和新医药产业园鸳鸯组团服务业、高档社区以发展为翠云组团、金山组团服务的第三产业。规划城市建设用地11.69平方公里，人口10万人金山组团出口加工业、现代物流包括出口加工区、寸滩港地区。规划城市建设用地9.53平方公里，人口1.5万人二、北部新区高新园区解析1、园区介绍北部新区高新园区位于北部新区南部，面积约50平方公里，包括
9、X组团和大竹林组团，是重庆高新区最新最大的产业拓展区，于2001年4月正式启动，被称为“重庆EBD”（生态技术商务区）。该园区重点发展电子信息、生物医药和食品仪表等三大主导产业，集团建设重庆光电产业、重庆智能仪器仪表产业、重庆生物医药产业和重庆软件产业等四大产业基地。园区内还规划布局了未来新重庆的中央商务区、使领馆区、居住新区以及交通、通信枢纽。X组团：建设成为以光电和生物医药产业，以及商务办公、商档社区为主，具有山水园林特色、环境优美的现代化高新技术产业。大竹林组团：建设成为以软件和仪器仪表产业，以及休闲旅游为主，具有山水园林特色、环境优美的现代高新技术产业区。2、居住环境（1）、人均绿地面
10、积64.8平方米北部新区高新园区总面积约50平方公里，城市规划建设用地约39.21平方公里，其余为生态绿地、林地及水域等，占总用地的20.06%。在城市规划建设用地中，绿地面积927.13公顷（其中公园绿地515.23公顷），占总规划用地的23.65%（其中公园绿地占13.14%）。高新区规划总人口为30万人，按照高新园绿地系统建设指标规划，到2015年，高新园人均公共绿地15平方米，人均绿地面积64.8平方米。（2）、休闲配套区域内有环境幽雅、绿树成荫的柏林公园，花果瓢香、绿茵如毯的照母山植物园及古木峰公园境内的的天然绿肺；方尖碑、X民俗文化村、玲珑宝塔坐落其间，充分展示了X的人文历史；金科
11、天籁城小区的进驻，金科盛宴十二坊餐饮一条街也随之形成，不仅吸引了大量来自四面八方的优秀人才的居住和中外客人参观，因此也提高当地房地产开发水平的提高，为此也起到了积极的推动作用。（3）、居住规划北部新园高新园规划居住用地约占总建设用地的25%，各种高品质的住宅小区错落有致地分布在辖区内，目前已竣工的住宅规模约250万平方米。截止2005年12月底园区土地供应基本情况：类别合计(公顷)建设用地(公顷)非城市建设用地小计产业用地居住用地公共设施用地交通用地市政设施其它(绿化用地、水面)合计4834.433921.07775.93893.91352.67874.9880.5943.08913.36所占
12、比例100%81.11%16.05%18.49%7.29%18.10%1.67%19.50%18.89%（4）、完善的交通网络北部新区高新园城市市政道路总长288.6公里（未含高速公路23.3公里）（五条“金”系列主干道总长36.5公里，X组团道路总长106.1公里，大竹林组团总长100公里、火车北站片区道路总长46公里），已经建成道路58.3公里（五条“金”系列主干道已建成通车6.5公里），目前正在实施的道路长35公里，预计2010年前，高新园区将完成该区域全部道路建设。三、北部新区高新园区楼宇工业分析楼宇工业作为现代都市型工业的新形态，具有占地少、税源稳、效益好等优势，可以解决土地资源紧缺
13、与产业发展的矛盾。北部新区高新园区结合自身发展优势和特点，大力发展楼宇工业。目前，该区域七座“星”系列商务大厦和总部基地已投入使用，据官方信息，已经有近百万平米的商务楼投入市场，可以满足1000家以上科技型中小企业办公、生产需要，目前其使用率平均达到了76%。据了解，北部新区2007年将继续扩大楼宇产业，挖掘土地价值。实施高新园中心区拓展区、总部基地等项目63万，到2007年年底形成150万规模。并于今年下半年全面开工建设太阳座、土星科技孵化楼。还将规划新的系列科技孵化楼，将楼宇产业十一五规划由200万提高到250万。上述楼宇工业的大力发展，产业人员的大量入驻，必然会带动区域内房地产市场的发展
14、，及促进住房供应结构的调整。第三章 区域房地产市场分析一、区域房地产概况总述：凭借得天独厚的自然资源、基础设施、市政配套、产业优势等条件，北部新区高新园区的房地产市场自2002年开始，便飞速发展，相继出现了以龙湖香樟林别墅、比华利豪园、金科天籁城、金科天湖美镇、棕榈泉国际花园、协信TOWN城、龙湖水晶郦城等中高档房地产项目，成为名符其实的“富人区”，纵观该区域房地产市场，存在着“中间小、两头大”的现象，即以上述为代表的中高档项目和以安置房和其它小项目为代表的中低端项目为主，从区域目前项目开发和土地供应来看，房地产项目销售态势较好。区域管辖内主要房地产项目保利香槟花园、鲁能星城（部分）、北岸新洲、比华利豪园、财富中心、大众御湖苑、上丁企业公园、枫林秀水、锋尚星空、加新花园、加新仁和欣座、金科东方王榭、金科天湖美镇、金科天籁城、劲力五星城、龙湖水晶郦城、南极凤麟苑、荣鼎国际、协信TOWN城、中兴渝景苑、棕榈泉国际花园。1、高新园区2006年商品房市场分析单位：万、元/建筑 2006年3月-2007年3月北部新区高新园商品房成交情况 分析：、高新园区商品房销售面积分析从上表数据可以看出，2006年3月至2007年3月，北部新区高新园区商品房成交面积94.76万，其中住宅成交比重较大，达93.
