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1、聚银国际商业中心-物业管理投标书目录编制依据聚银国际商业中心物业说明一、物业交交付使用用前期顾顾问服务务1、前期介介入管理理设想，物物业服务务设计方方案442、拟派专专业人员员的设想想及到岗岗时间计计划1003、物业建建设过程程中的各各方面专专业建议议134、装修管管理监管管方案和和措施211二、技术和和服务方方案441、聚银国国际商业中中心物业业管理要要点分析析2、聚银国国际商业中中心物业业管理服服务理念念、服务务定位及及管理目目标553、聚银国国际商业中中心物业业管理服服务模式式和整体体设想4、聚银国国际商业中中心物业业管理组组织架构构及运作作机制5、聚银国国际商业中中心物业业管理制制度、
2、档档案管理理制度及及工作计计划实施施聚银国际商业中中心物业业管理投投标书编制依据国务院物物业管理理条例 浙江省物物业管理理条例 杭州市物物业管理理条例 国家及省市市有关“物业管管理”政策法法规聚银国际商业中中心-物物业管理理招标文文件GB/T1190001220088一 IISO99001120008质量量管理体体系GB/T2240001220044一 IISO114000120004环境境管理体体系GB/T2280001220011OHSSAS1180001职业业健康安安全管理理体系聚银国际商业中中心物业业说明一、物业概概况 11、大厦厦位于笛笛扬路以以东，兴兴越路以以南，总总建筑面面积14
3、467994平方方米，其其中地上上建筑面面积为11148815平平方米。2、建筑指指标：用地面积：278875平平方米；总建筑面积积：14467994平方方米；建筑高度：A幢（995.995米）,B幢（889.005米）；层 数：AA幢（225层）,B幢（224层）；绿地率：55%；车位数量：5700辆（地地下），770辆（地地上）；3、主要功功能分布布：楼层功能面积（平方方米）层高（米）地上6225层酒店式公寓寓3706553.3地下166层大商场、分分隔式商商铺777500（其中：大大商场4429550；分分隔式商商铺3447999）；一层5.88二层至六层层5.11地下-1-2层层超市及
4、停车车位319799（其中中：地下下超市1130000）；-1层5.7，-2层33.84、机电设设备一览览表一、空调系统1、2、3、4、水冷系统多联机分体空调终端设备地下超市及及银泰百百货区域域所有商铺酒店式公寓寓风机盘管665个，新新风机组组35个个；二、弱电系统供电系统两座高配，两两个低配配三、给排水系统统主楼采用内内落式排排水系统统裙房采用虹虹吸式雨雨水排放放系统四、电梯系统垂直电梯118台，自自动扶梯梯56台台；五、智能化系统统1、可视对对讲系统统；2、闭闭路电视视监控系系统；3、电子巡巡更系统统；4、车车辆管理理系统；5、公共广广播系统统；6、信信息服务务系统等等第一章：物物业交付付
5、使用前前期顾问问服务第一节：前前期介入入管理设设想，物物业服务务设计方方案1、管理思思路策划划对项目及所所在区域域进行实实地考察察，通过过研读、消消化、理理解发展展商提供供的项目目可行性性报告、初步规规划、方案设设计、项目模模型、全套施施工图纸纸等资料料，了解项项目的规规划意图图和设计计内容，确确定项目目档次，对对物管服服务模式式进行设设计和定定位。2、物业管管理方案案设计：根据公司司的项目目操作经经验，和和针对项项目设计计的管理理服务模模式，设设计整套套物业管管理全程程运作的的有效物物业管理理方案。3、管理体体系建设设：根据据公司的成成功管理理体系，结结合甲方方项目实实际情况况，建立立规范、
6、专专业、有有效的物物业管理理的管理理流程、运运作程序序、服务务模式等等管理体体系。4.服务规规范设立立：根据据项目实实际情况况和设计计的物业业管理方方案，本本着提高高管理和和服务水水平为目目标，确确定服务务内容和和服务量量化考核核标准，并并建立相相应的监监督考核核机制。5、机构组组建(入入伙前33月的第第一个星星期始,以项目目开发进进度为准准)按管理方案案依据开开发进度度与现场场实际需需求开展展下列相相应工作作项:1） 相关人员配配置到位位2） 办公地点的的落实3） 食宿情况的的落实4） 新员工入职职的培训训5） 管理运作制制度的建建立6） 公司规章制制度的建建立7） 各岗位职责责、权限限的明
7、确确8） 确定各岗位位工作程程序与作作业规程程9） 物资的配备备与补充充10） 固定资产类类配置11） 办公易耗品品配置12） 管理、生活活用房的的装修13） 员工制服、装装备配置置14） 各类维修工工具、设设备配置置15） 交通、通讯讯工具配配置16） 标识、标牌牌的制作作6、物业的的接管验验收(在在政府主主管部门门验收合合格后一一周内由由物业物物业服务务中心与与开发商商联合承承建单位位进行物物业接管管验收)1) 接管验收的的准备及及接管验验收工作作计划的的制定2) 物业移交过过程中资资料的交交接与管管理3) 房屋的验收收与接管管4) 对接管验收收存在的的问题提提出整改改建议5) 公共设施的
8、的验收与与接管6) 对绿化工程程的接管管验收以以及对存存在的问问题提出出整改建建议7) 接管验收的的注意事事项及遗遗留问题题的处理理8) 器材的配备备与设备备设施的的完善六、入住组组织主要要工作（一）各部部门的职职责分工工与人员员配置1、物业服服务中心心经理负负责组织织安排入入住工作作。2、公共事事务部负负责具体体办理入入住手续续。3、财务部部负责核核收各项项入住费费用。4、机电维维修部负负责收楼楼时发现现的楼宇宇整改的的跟进和和水电的的开通工工作。5、安全管管理部负负责安全全与交通通疏导工工作。6、环境服服务部负负责环境境的清洁洁保洁与与绿化美美化工作作。7、人员配配置表（根根据现场场情况分
9、分工编排排，略）（二）办理理入住手手续的外外部条件件1、已通过过竣工验验收与接接管验收收。2、工程遗遗留问题题基本得得到解决决（附：遗留问问题尚未未解决跟跟进表）。3、工程资资料已经经齐备。4、业主档档案资料料已经移移交完毕毕，产权权确认工工作已经经结束。5、大厦实实现基本本使用功功能，可可以满足足日常生生活所需需。6、配套设设施基本本齐备，建建成并能能够使用用。7、物业公公司依法法经营手手续已经经齐备。8、物业管管理公司司已经同同委托方方签订完完毕物物业管理理委托合合同。（三）入住住的内部部准备工工作1、办公室室及后勤勤事务物业服服务中心心装修完完毕办公设设备到位位并能有有效运作作办公电电话
10、通讯讯畅通员工宿宿舍、食食堂落实实并发挥挥功能员工档档案已经经建立物业服服务中心心正式成成立、挂挂牌照相人人员及器器材已落落实。2、VI系系统设计计VII手册已已通过评评审。员工服服装、工工作牌办办公区标标识系统统安装到到位。VI礼礼品购置置完毕。入住接接待现场场标识系系统安装装到位。辖区内内外指示示标识、指指引标识识、服务务标识基基本安装装到位。停车场场通过安安全审查查达到合合格。3、印刷或或购置以以下各类类入住表表格及物物品：住户户手册。业主主公约。服务务指南。物业业使用说说明书。物业业质量保保证书。入住住登记表表。业主主交费一一览表。入住住物品领领用登记记表。入住住验房表表。业主主家庭情
11、情况登记记表。业主主大额财财产保管管申请单单。装修修申请表表。档案袋袋。法律法法规宣传传张贴，包包括物物业管理理条例、物物业服务务收费明明码标价价规定、物物业服务务收费管管理办法法、住住宅室内内装饰装装修管理理办法、业业主公约约、前前期物业业服务合合同以以及地方方性涉及及收费的的法律法法规。温馨提提示牌。4、入伙气气氛布置置 入口口处挂横横幅，插插彩旗，营营造热烈烈的气氛氛。 设置置指路牌牌，由入入口处到到物业服服务中心心。 挂灯灯笼，飘飘小彩带带，摆放放花篮、盆盆景。 张贴贴醒目的的“办理入入住手续续流程图图”。 管理理人员着着装整洁洁，精神神饱满并并经严格格训练。 办公公室内资资料摆放放整
12、齐有有序。清洁开开荒已经经完毕。区内绿绿化集中中整理完完毕。区内平平面显眼眼设施设设备集中中维护完完毕。5、其他制订详详细的入入伙费用用支出计计划。交房人人员已经经过现场场模拟演演练并熟熟练掌握握接待技技能。已制订订好应急急接待预预案。已制订订好突发发事件处处置预案案。所有单单元门（包包括进户户门）窗窗已锁闭闭，业主主钥匙已已编号管管理。电梯保保护。入住通通知已发发出。地产交交房维修修协调小小组已成成立，施施工单位位维修责责任已落落实。各项收收费项目目和收费费标准已已经过可可行性论论证。入住住工作倒倒计时编编排计划划已落落实。（四）入住住手续办办理组织织工作1、人员分分组落实实。2、入住接接待
13、计划划（与开开发公司司沟通）。3、接待现现场功能能区分，主主要包括括：接待待区、客客户等候候区、资资料确认认处、交交费处、签签约处、楼楼宇验收收处、装装修手续续咨询处处、物业业经理接接待处、洗洗手间等等。4、入住手手续办理理程序5、常见问问题的解解释6、常见问问题的处处理7、新闻媒媒体接待待与现场场拍照安安排。8、业主档档案的制制作管理理工作。（五）总结结组织工工作1、统计当当日实际际入住户户数并与与计划数数量对比比。2、统计接接待户数数与顺利利交房数数量，核核查交费费情况，并并按财务务规定做做好资金金保管工工作。3、检讨当当日接待待工作中中的失误误与分享享成功经经验。4、对培训训工作有有欠缺的的项目进进行及时时补充，现现场统一一口径。5、填写入入住动态态表报报主管领领导。6、业主入入住一周周内，制制订回访访计划并并安排回
