《商业地产企业盈利模式探析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商业地产企业盈利模式探析（12页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、商业地产企企业盈利利模式分分析【摘 要要】商业业地产企企业的盈盈利模式式包括发发展物业业模式、投投资物业业模式和和混合模模式。三三种模式式各有利利弊，并并不存在在一种模模式适用用于任何何时期的的所有商商业地产产企业。对对于具有有资金、品品牌和经经营实力力的企业业，在一一线城市市持有商商业地产产是现阶阶段发展展的必然然模式，而而对于多多数商业业地产企企业和地地区，混混合模式式仍旧是是目前最最佳选择择。【关键词】 商业地地产，盈盈利模式式，发展展物业，投投资物业业Commeerciial reaal eestaate entterpprisses proofitt moodell annalyys
2、iss【Absttracct】Commmerrciaal rreall esstatte ccomppaniies of thee prrofiit mmodeel iinclludiing devveloopmeent modde, invvesttmennt pproppertty aand mixxed modde. Threee mmodees hhavee thheirr addvanntagges andd diisaddvanntagges, annd nnot a mmodeel ffor anyy peeriood oof aall commmerrciaal rreall
3、esstatte buusinnesss. FFor funndinng, braand andd buusinnesss sttrenngthh off ennterrpriisess, iin tthe firrst-tieer ccitiies helld ccommmercciall reeal esttatee iss thhe ccurrrentt deevellopmmentt moodell, bbut forr moost commmerrciaal rreall esstatte eenteerprrisees aand reggionns, mixxed modde ss
4、tilll iis tthe besst cchoiice.【key worrds】Commmerrciaal reaal esttatee, prrofiit mmodeel, devveloopmeent prooperrty modde, invvesttmennt pproppertty mmodee, miixedd prropeertyy modde1引言商业地产企企业主要要是指从从事商业业地产开开发、经经营、管管理和服服务的企企业，它它通过优优秀和持持续的物物业经营营和管理理能力来来获取收收益，其其商业物物业作为为战略资资产长期期持有，且且租金收收入占总总营业收收入比重重较高的的
5、房地产产企业。管理大师德德鲁克说说：“当当今企业业之间的的竞争，不不是产品品之间的的竞争，而而是商业业模式之之间的竞竞争。”2000-2007年是我国商业地产行业保持持续快速增长的几年，据国家统计局统计，2007年全年商业营业用房投资达2775.6亿元，增长率为17.9%，基本维持了2006年增幅17.3% 的水平，可以认为市场已进入稳定发展时期。办公楼投资额从2000年的12.1%增长速度，到2003年超过33%的增长速度，直到2007年的11.7% 发展速度，可以初步论断办公楼投资市场从2000年开始的高速发展阶段转变成目前的平稳发展阶段。纵观商业地地产企业业的高速速发展离离不开其其商业模
6、模式的发发展，许许多企业业的成功功往往源源于其盈利利模式的的成功。按按照国际际惯例，盈盈利模式式大致可可分为发发展物业业模式、投投资物业业模式和和混合模模式。除除了企业业的资金金和经营营实力外外，宏观观经济对对商业地地产盈利利模式的的选择也也具有重重大影响响。三种种盈利模模式各有有其利弊弊和适用用条件，并并不存在在一种模模式适用用于任何何时期的的所有商商业地产产企业。考考虑当前前国内商商业地产产市场的的成熟程程度和经经济发展展所处的的阶段等等因素，对对于具有有资金、品品牌和经经营实力力的企业业，在一一线城市市持有商商业地产产是现阶阶段发展展的必然然模式，而而对于多多数商业业地产企企业和地地区，
7、投投资物业业+发展展物业的的混合模模式仍旧旧是目前前最佳选选择。2商业地地产的“租租”与“售售”商业地产形形式多样样，规模模有大有有小，盈盈利模式式也存在在多样化化的特点点。发展展物业模模式又称称持有物物业，是是指商业业地产企企业持有有开发物物业，进进行整体体经营，获获取租金金收入和和增值收收益。投投资物业业模式是是指商业业地产企企业将项项目建成成出售，取取得销售售利润。投投资物业业+发展展物业混混合模式式是指商商业地产产企业持持有物业业与投资资物业并并举，一一方面开开发出售售高回报报、高价价值的商商业项目目，获得得盈利率率高增长长，另一一方面持持有稀缺缺的商业业物业，产产生持续续收入，提提升
8、净资资产价值值。“出租”还还是“出出售”开开发项目目，是商商业地产产公司盈盈利模式式选择的的主题。“租租价”与与“售价价”之比比的波动动，使商商业地产产盈利模模式选择择的答案案并不确定定。20009年年，写字字楼销售售价格随随着不动动产价格格出现上上涨，而而租金增增长却明明显放缓缓。房价价租金“剪剪刀差”的的扩大，使使部分以以持有物物业为主主的商业业地产公公司处于于相对不不利的境境地。但但是，即即使面对对同样的的商业地地产市场场，不同同的地产产商对“出出租”还还是“出出售”也也给出了了不同的的答案。例例如，一一再宣称称专注住住宅地产产，以高高周转商商业模式式著称的的万科，在2009年的新战略规
9、划中，提出未来20%将开发并持有型物业。相反，从2005年开始，对产权式商铺采取“只租不售”模式的大连万达集团，却对上海周浦项目的65个产权式商铺进行公开发售。3商业地地产盈利利模式发发展现状状3.1 发发展物业业模式及及其发展展写字楼、商商铺等物物业，其其出租合合约一般般至少2-3 年年，长则则8-10 年，长长期持有有可以为为企业带带来持续续的现金金流。在在城市化化发展的的中后期期，持有有优质商商业物业业资产还还能获得得资源增增值、政政策增值值、级差差增值和和品牌增增值收益益。资源源增值主主要指土土地的稀稀缺所带带来的增增值。政政策增值值是指政政府城市市规划或或户籍等等城市管管理政策策所带
10、来来的持有有物业价价值的增增值。级级差增值值是指某某一种地地产形式式比别的的地产形形式带来来的级差差地租的的较多增增长。品品牌增值值是指以以某一品品牌经营营的商业业物业比比别的商商业物业业产生的的更大价价值。后后两种属属于经营营管理性性增值，对对于购物物中心等等商业地地产是非非常重要要的。除除了租金金和物业业增值收收益外，开开发商持持有优质质商业物物业资产产还有利利于企业业通过银银行经营营贷款、商商业抵押押担保证证券（CMMBS）等等途径实实现短期期融资。发展物业模模式是商商业地产产市场成成熟阶段段的主流流盈利模模式。受受住宅开开发盈利利模式的的影响，国国内早期期的商业业地产盈盈利模式式倾向于
11、于一次性性卖掉回回笼资金金。但是是，一次次性卖掉掉寻求高高额利润润的可能能性越来来越小，随随着商业业地产企企业经营营能力的的提高，以以及持有有物业成成功案例例的示范范效应，开开发商开开始更多多考虑持持有物业业，形成成优质资资产。例例如，保保利地产产集团董董事总经经理宋广广菊20010年年4月曾曾表示，“纵纵观国际际大型地地产公司司的发展展，到后后期都是是持有一一定的优优质商业业物业，这这样住宅宅的销售售可以加加速资金金的回笼笼，而商商业物业业的持有有则是一一种稳定定的发展展，对公公司抗风风险有一一定的好好处”。3.2 投投资物业业模式及及其发展展大型商业地地产项目目投资大大、回收收期长，经经过
12、多年年培育才才能形成成人流累累积、品品牌等竞竞争优势势，资金金和运营营实力是是持有物物业的最最大考验验。毕竟竟目前国国内具有有强大资资金和运运营实力力的开发发商不多多，持有有物业不不太适合合多数商商业地产产企业。投投资物业业，特别别是大宗宗交易，能能够快速速收回投投资，解解决地产产商的资资金压力力和控制制经营风风险。投投资物业业模式仍仍旧是多多数特别别是中小小商业地地产开发发商的选选择。发发达国家家投资物物业模式式主流的的模式是是整体出出售（或或大宗交交易），国国内则经经历了由由物业散散售向整整体出售售的发展展。国内商业地地产市场场发展初初期，开开发商照照搬住宅宅开发的的经验来来开发商商业项目
13、目，物业业散售成成为当时时市场上上大多数数商业地地产商采采取的盈盈利方式式。分割割销售忽忽视了物物业使用用功能、业业态聚合合、市场场定位、后后期管理理等问题题，主要要适合于于住宅、商商业办公公楼底层层等小体体量的临临街商铺铺，并不不具有普普遍性。2000 年前后地产商将“商业和地产”进行简单叠加，产权式商铺成为商业物业散售的典型模式，许多专业市场采取了产权式商铺的经营模式。由于竞争的日益激烈，为了增强投资者信心，开发商往往承诺“高回报率”、“若干年后回购”，使产权式商铺附加了金融产品的概念。尽管这一模式可以快速收回投资，或解决开发商融资困难，但是，并不适合大型综合性商业物业。3.3 投投资物业
14、业+发展展物业模模式及其其发展目前，国际际知名商商业地产产企业多多采用持持有物业业模式，通通过对物物业的长长期营运运获得租租金和商商业地产产增值收收益，实实现长期期的投资资回报。但但是，持持有商业业物业必必须具有有很强的的资金和和经营实实力。投投资物业业模式可可以快速速变现，但但是成长长性略显显不足。而而采用“投投资物业+发展物物业”的盈盈利模式式则可以以吸收两两种模式式的优点点，在不不同时期期侧重点点有所不不同，可可以在一一定程度度上回避避风险。随着商业地地产市场场的成熟熟和开发发商实力力的增强强，商业业地产开开发商开开始放弃弃住宅开开发模式式和“商商业+地地产”简简单叠加加的开发发模式，普
15、普遍认可可了通过过持有商商业物业业获得长长期收益益的理念念。国内内商业地地产盈利利模式从从以投资资物业为为主的经经营模式式，逐渐渐向“投投资物业业+发展展物业”双双模式转转变。国国内多数数有实力力的商业业地产开开发商进进行了战战略调整整，在收收入和利利润的来来源上，选选择了租租赁与开开发销售售并举模模式，并并战略性性增持优优质物业业，希望望在土地地资源日日益紧缺缺的态势势下，最最终实现现公司的的可持续续发展。例例如，SSOHOO中国一一直以重重点开发发出售城城市中心心高价商商业项目目获得高高回报率率而著称称。但是是，20007年年公司新新战略的的模式是是：实现现收益增增长+持持有投资资物业+扩
16、大财财务优势势+加强强品牌资资产=股股东价值值最大化化的创值值之路。新新战略突突出强调调发展持持有物业业模式，公公司将持持有最高高客流量量的稀缺缺项目，获获取稳定定的经常常性租金金收入，提提升企业业内在价价值。4商业地地产盈利利模式发发展预期期除了资金和和经营实实力外，还还有众多多宏观因因素会影影响商业业地产盈盈利模式式的选择择。例如如，物业业税征收收制度、租租金/售售价比、土土地增值值税等税税收制度度、会计计计价模模式、城城市规划划和人民民币升值值预期等等。对于于面临不不同发展展环境，实实力不同同的企业业，三种种盈利模模式利弊弊不同，并并不存在在一种模式式适用于于任何时时期的所所有商业业地产开开发商。不不存在普普遍适用用的最优优答案，并并不等于于没有规规律可循循。参考考国际经经验，在在当前国国内商业业地产市市场的成成熟程度度和国内内经济发发展的阶阶段等条条件下，对
