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1、毕业论文系 部 经济管理系专 业 名 称 房地产经营与估价 班 级 D09房产班 姓 名 张怀玉 学 号 B11 指 导 教 师 王华蓉 2021年11月1 日山东省劳动职业技术学院如何保障中低家庭住房需求目录中文摘要.1关键词.1一、我国房地产市场开展现状.2 一供需矛盾致使房价飙升.21投资投机需求旺盛.22住宅市场供给缺乏.3 二住房保障制度建设滞后.31 住房保障供给体系还不明确、市场机制不完善.32 高房价的挤出效应.33各方面的配套措施还未理顺.4三、建立和完善城镇中低收入家庭住房保障体系一调节需求增加供给.4 1尽可能满足自住性和改善性购房需求.42坚决抑制投资投机需求.43完善
2、土地市场管理制度.5 二建立覆盖全体城镇居民的住房保障体系.9 1合理界定城镇中低收入家庭，对违规住房进行全面清理整顿.9 2增加廉租房源，严格控制经济适用住房户型标准.10 3. 建立和完善中低收入者住房供给体系.11 三充分运用市场和经济手段，实施住房保障体系.11 四充分发挥住房公积金的住房互助功能.12 五多渠道筹措住房保障资金.12 六继续加强国家对房地产市场的调控政策.13五、 总结.14六、 致谢.15七、 参考文献.16八、 附录.17中文摘要：住房问题是重要的民生问题，是每个人根本生活保障的前提，也是家庭和睦。社会稳定的关键。但我国从2003年以来的房价快速增长，居高不下，买
3、房成为许多人，特别熟中低收入家庭的奢望。面对高额的房价，他们也只能望而兴叹。对于低收入家庭而言，他们没有能力通过市场经济来解决住房问题，只能寄希望于通过国政府保障途径来满足居住和住房条件的改善等需求。因此如何保障中低收入家庭的住房条件，保证社会和谐稳定开展成为当前我国住房工作中亟待解决的问题。关键字：保障 中低收入 住房需求 一、我国房地产市场开展现状一供需矛盾致使房价飙升1刚性需求、改善性需求、被动性需求集中释放，投资投机需求旺盛改革开放以来，我国经济保持平均每年以9%的速度高速增长，城镇化率不断提高，越、 来越多的人进入到城市当中来，房屋需求也日益增加。特别是2003年确定房地产业为拉动国
4、家经济开展的支柱产业之一以后，我国房地产业高速开展，但新建商品住房还是满足不了市场的需求，近年来随着人民收入的持续增长和民生的改善，更呈现出刚性需求、改善性需求和由城镇拆迁改造带来的被动性需求高度重合，加剧了市场房屋供求之间的矛盾。作为经济上的优势群体，投资者和投机者往往是“一掷万金，一出手就是几套，十几套的购置，马上付现，没有丝毫犹豫，甚至出现“炒房团所到之处房价应声上涨的夸张现象。有些住宅小区，空置率非常高，很多房源都为投资投机者所有，另一方面却是城市里众多的蜗居族、蚁居族，社会住房状况日益失衡。2住宅市场供给缺乏一方面是市场的需求旺盛，另一方面市场的住宅供给量也相对缺乏，而住宅供给量缺乏
5、问题主要表达在土地供给上。我国土地根据权属不同，分为国有土地和集体土地，而作为商品房开发销售，必须在国有土地上进行，而城市的土地供给量非常有限，造成土地供给量的紧缺。捂地炒地的行为更是加剧了土地的供需矛盾，土地价格也节节攀升，地王层出不穷，直接间接推高了城市房价。一些原本有能力通过市场购置商品住房的人群，也因为房价的暴涨，参加到“买不起房的阵营中来。而原本就买不起房的困难群体更是雪上加霜。二住房保障制度建设滞后1住房保障供给体系还不明确、市场机制不完善我国目前的住房供给体系主要分为两块，一块是以市场为主导的商品性住房供给体系，另一块是以政府为主导的保障性住房供给体系。但在日益强调住房商品化的今
6、天，保障性住房对商品住房市场冲击的担忧成为地方政府不愿主动推进保障性住房建设的主要原因之一。住房保障和住房商品化之间关系不明确。在市场化进程日益加快的情况下，因担忧大力开展保障性住房会损害市场机制，而在住房保障制度又不健全的情况下，保障性住房让位于商品房开展就让人不难理解了。本来住房保障与住房商品化“两条腿走路，只要关系处理得好，并不矛盾，并且会对社会产生巨大的积极作用。现在一味强调商品化，住房保障体系建设又处于缓慢甚至是局部停顿状态，形成了“一条腿长一条腿短的畸形开展形态，随着各地房价的飞涨，缺乏住房保障的中低收入家庭买房难租房难的问题越来越突出，这样的住房制度“跑起来自然“跑不快，“两条腿
7、甚至会相互牵制、阻碍。 越来越高的房价使中等收入的购房者为难不已，一方面高涨的房价越来越负担不起，另一方面他们不够资格申请经济适用住房，导致形成了刚开始提到的夹心层群体。有地方政府想出了“限价房的特殊房种，价格介于商品房与经济适用房之间，堪称是为夹心层群体量身打造的住房。但是，往往好的想法常常得不到准确实施，最近北京一限价房楼盘爆出被农业部公务员集体团购，这并非独立事件，深圳的豪华车经济适用房小区，公务员骗购经济适用房等事件，暴露出来的问题不仅是监管的不力，更是对我国住房保障制度的挖苦。3各方面的配套措施还未理顺首先是我国住房保障领域没有立法支持；另一方面，保障性住房建设资金来源较少，特别是需
8、要一次性投入的廉租房建设。建设资金还有一个重要来源就是当地土地出让金收入不低于10%投入廉租房建设，但往往也是杯水车薪，且土地出让金每年收入波动较大，无法保证资金来源的稳定。第三，保障性住房的动态管理标准并不明确，比方如何界定是否具备申请保障性住房条件、当不符合条件时如何退出、界定经济适用房的产权，对于违反经济适用房管理规定出租的如何监督等等。二、完善城镇中低收入家庭住房保障体系一调节需求增加供给1尽可能满足自住性和改善性购房需求对自住性需求首套房的消费者给予贷款优惠利率和相关税费的减免。加大保障性住房的供给，明确各地方建设保障房的套数，对没有完成规定任务的负责人进行问责。2坚决抑制投资投机需
9、求应该吸取以往单向堵截失败的经验，应该把“堵与“疏相结合。一方面是“堵：加快物业税的实施推进工作，对购置二套房以上的取消所有优惠措施，首付比例提高至50%。对购置时限缺乏两、五年出售房屋的，征收房屋增值税，对增值局部征收税率分别按50%、20%计算。更重要的一方面是“疏：应尽快开展实体经济，让金融市场尽快繁荣起来，让资金流到实体经济和金融资本市场上去，让人们有更多的投资渠道5。3完善土地市场管理制度1完善土地“招、拍、挂制度住房供给的紧张和需求的旺盛造成房价节节上涨，又推动开发商的拿地热情，土地的拍卖也是水涨船高，“地王的价格最终也会让消费者来承当，涨价趋势预期也极大推动各类购房者的需求热情，
10、加剧了供不应求的状况，形成一个完整的涨价循环。在土地的一环中，政府应该调整土地的交易方式，防止开发商们非理性的拿地。采取“暗标的形式，房地产企业评估土地后，在规定时间内，把土地的报价交到土地交易中心保存，在开标的那天才能揭晓，价高者得。最大限度的防止了企业之间盲目互相抬价。2严厉打击囤地炒地各地方严格执行?国务院关于促进节约集约用地的通知?和?国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康开展的通知?，土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的30%征收土地闲置费6。建立土地使用黑名单制，但凡土地被政府收回的房地产企业，两年内不准在
11、当地拿地，并在当地进行公开曝光。参与土地拍卖、竞标的企业收取土地起拍价20%作为定金。土地成交后按合同的规定，在约定期限内支付全部土地款，禁止向银行贷款支付土地出让金，未在规定时间内支付全部出让金的，无偿收回土地，没收定金。3调节土地供给结构国土部门适当调整用地方案，增大土地供给量，以起到利用土地供给量调控住房供给量的作用。严格控制低密度商品住房用地，加大对普通尤其是90平方米等中小户型的商品住房土地供给，对140平米及以上面积的房屋加收3%的契税，加大对保障性住房的土地供给。土地单块出让面积不得超过300亩，土地出让价款首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，剩余款项在一年内付清，特殊工程在两年内付清，未按规定付清的依法收回土地并没收已缴纳的土地出让金。大幅增加保障性住房建设的土地规模，保证一定比例的土地用于保障性住房建设。4适时适度调整区域规划适度调整区域城市规划，适度增加城市土地供给量。大力开展中小市镇经济，吸引农村人口进入中小城镇，缓解大中城市的人口土地压力。二建立覆盖全体城镇居民的住房保障体系 1合理界定城镇中低收入家庭，对违规住房进行全面清理整顿。1住房保障对象确实定。家庭是确定住房保障对象的根本单位。社会住房保障的对象，从狭义上讲，是最低生活保障制度保障的对象；从广义上讲，它应包
