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1、从化市房地产市场研究报告1、从化市简介21.1 基本概况21.2 城市特色21.3 城市服务功能31.4 区位、交通现状32、从化城市经济发展分析52.1 从化市宏观经济分析52.2 产业发展和产业布局73、从化市及本项目片区相关的城建规划状况93.1 从化市的未来发展方向93.2 从化镇区的发展方向104、从化市房地产市场发展状况分析114.1 房地产市场投资情况分析114.2 土地交易情况134.3 从化市土地等级划分144.4 从化主要楼盘介绍145、研究结论和建议165.1 市场风险与潜力165.2 投资建议171、从化市简介1.1 基本概况从化市地处广东省中部，广州市东北面，珠江三角
2、洲到粤北山区的过渡带，属广州市县级市。市境东面与龙门县、增城市接壤，南面跟广州郊区毗邻，西面和清远市、花都市交界，北面同佛岗、新丰县相连。全市总面积2009平方公里。境内西北到东南最长直线距离约45公里，东北到正南边最大距离80公里。从化市辖3个街道（街口、城郊、江埔）、5个镇（温泉、良口、吕田、太平、鳌头）。全市人口54.3万人。1.2 城市特色生态资源：从化境内青山绿水,风景秀丽,以温泉著称于世。全市100多个湖泊水库。180多万亩青山，森林覆盖率达68%; 流溪河是最大的一条河流，总长157公里，从北到南流贯全市，注人珠江，是广州市的“母亲河”。从化素有 “北回归线上的明珠”和“都市桃园
3、”之誉，拥有温带的雨水与热带的阳光，是广州的“后花园”。旅游资源：从化风光旖旎，山、水、林、果、泉湖为特色的旅游资源丰富，文化旅游景点达10多处。广裕词、五岳殿等7个景点列为省或广州市重点文物保护单位。被誉为“岭南第一泉”的从化温泉是世界著名的稀有小苏打、氡元素名泉；流溪河国家森林公园有“第二庐山”之称；广州抽水蓄能电站旅游度假区被评为“三A”级国家重点风景名胜区。石门国家森林公园、流溪温泉度假区、天湖瀑布流溪香雪、仙沐园、三桠塘幽谷探险、钱岗古村落等景点吸引越来越多的国内外游客。拥有从化温泉宾馆、凯旋宫、碧水湾、文轩苑、逸泉山庄、温泉高尔夫球场等一批较高档次的休闲度假酒店。1.3 城市服务功
4、能教育资源丰富：已实现普九教育，全市有中小学校230所，其中有省一级中学1所，广州市一级中学2所。民办教育是从化的发展亮点：中华英豪学校和南洋英文学校早已闻名全国。近年来，民办高等院校如雨后春笋，现已有广州工程技术职业学院、南洋理工职业学院、广州大学华软软件学院，广州大学纺织服装学院、广州城建技术学院、广医从化分院、广东水利专科学院、广师翻译学院、中山大学南方学院等陆续建成招生，在校大学生超过二万人。 市政文化：建有博物馆、图书馆、儿童活动中心、电影院等文化设施以及青云公园、河滨公园、河岛公园等一批绿化、美化景区，街口“一河两岸”整治和亮化工程初见成效，已开通广播电视光纤网和IP网，现代文明气
5、息浓厚。1.4 区位、交通现状区位优势：从化位于广东省中部, 广州市东北面, 东邻龙门县、增城市, 南与白云区接壤, 西与花都区、清远市相连, 北界佛冈县、新丰县, 地处大珠三角经济圈, 属于广州北优发展战略的重要组成部分, 是珠江三角洲通往粤北、华东中原地区的交通咽喉. 南部太平镇被列入国家小城镇综合改革试点镇以及省、广州重点发展的中心镇。下图为从化市的区位图，从图中可以看到从化在珠三角延伸半径范围以及与其他周边城市的连接线路。交通优势：公路全市公路总里程1000多公里, 国道105、106线贯穿全境, 京珠高速公路穿越西南部, 在棋杆镇没有出入口. 街北高速公路(街口-北兴广州新国机场)、
6、广州北三坏正在规划兴建.全市570多公里村道进行了硬底化改造, 形成以国道、省道以及高速公路、村道为骨架的车通八达公路网. 与广州大都市半小时经济圈的优势逐渐凸现。港口 到广州黄埔港、花都港60分钟航空 到广州新国机场30分钟车程铁路 到广州火车站、广州火车北站(花都)和清远源潭火车站40分钟其中街北高速紧贴本项目，位于本项目的北面，为街北高速所包围。从2月1日起，连接从化到花都北兴的街北高速公路正式开通，这也标志着全长50.47公里的机场高速全线贯通。街北高速是从化市中心城区街口镇至广州市花都区北兴镇的高速公路，起点接国道105线，距市区约1公里，终点在北兴接京珠高速公路，与广州国际机场北延
7、线高速公路、北三环高速公路互通。路线全长20.697公里（含联络线）。设计技术标准采用高速公路双向四车道，计算行车速度为100公里小时，全线设有街口、莲塘、北兴三处立交。届时广州市民从广州市区驱车经机场高速路到从化仅需50分钟左右，比原来节省近半个小时。 2、从化城市经济发展分析2.1 从化市宏观经济分析年份200420052006户籍人口（万人）53.5853.8254.30生产总值（亿元）84.292.1108固定资产投资（亿元）32.9732.6539.8居民人均可支配收入（元）107601139712618城乡居民储蓄存款余额（亿元）52.3161.3969.03消费品零售总额（亿元）
8、43.5431.6935.2房地产投资额（亿元）5.511.0713.52工业总产值（亿元）153.64177.82出口总额（亿美元）及同比增长（%）6.38，32.42%7.69，17.%第三产业增加值（亿元）及同比增长（%）23.43，12.01%34.1，12%三产业比例9.98：67.42：22.610.97：57.88：31.15注：统计表经过整理，数据主要由从化市统计局负责人欧小姐提供，上表部分数据与统计公报公布的数据之间有比较大的差距，其主要原因是统计精度问题与统计口径的变化等。分析结论：1、从化市总面积为东莞市面积的81.51%，但从化市的户籍人口仅为东莞市的1/3，外来人口更
9、远少于东莞市，而且分布不均，主要在从化市的几大工业园区，在旅游区和在城区范围从事第三产业。纵向对比来讲，城镇居民人均可支配收入也在逐年提高，城乡居民储蓄存款余额也在稳步上升，但是总体的量的变化不是很大；与东莞市的横向比较来看，2006年东莞的城市居民人均可支配收入达到25320元，是从化市的2倍多，未来从化的发展主要取决与工业以及第三产业的的发展，尤其以工业发展的带动性为重。从人口结构（人口分布、教育水平、职业构成等方面）、居民消费能力分析，近年来从化市旺盛的房地产市场所提供的大量的产品（主要是别墅类产品），其主要的吸纳人口来自于近邻的广州客户以及珠三角地区的富有人士，从化市人口本身的消化能力
10、有限，但由于工业的逐步发展以及旅游业的带旺，直接刺激了从化市的消费市场，尤其是房地产市场。2、从化市2006年GDP总量仅为100多亿，与东莞市的一个镇区（2005年32镇区中GDP排名前5名的镇区）的GDP相当，而且增长的速度比较不算是很突出，显示从化市的工业发展水平还有待提升，产业创造价值的能力有待提高。3、04、05年从化市的产业结构显示其三产业的比例并没有向优化的方向发展，农业所占比例过重，第三产业的比例偏低，而且第三产业的素质不高，增加值较低，主要为旅游业，而在金融服务业上非常薄弱。农业的比例上升一方面是因为城市产业规划，另一方面是依靠从化良好的种植环境、以及作为广州直接、重要的后勤
11、基地，农产品需求在未来的需求程度上只会逐年增加，而不是会减少。4、由04、05年从化工业总产值变化来看，其产值的年增幅不是很高，而且其工业总产值的基数较低，不足东莞市的1/20，主要原因是工业企业数量不多、产业规模不大、高创值企业少。2.2 产业发展和产业布局2.2.1 产业发展从化市经济实力进入全国百强县（市），国民经济主要指标在全省57山区县（市）中位居前列，但在广州市行政辖区范围内属后进区域，且地域宽广，各类产业发展尚有很大空间。第二产业中，摩托车制造业已具备年产100万台的生产能力，有精通天马等目录内企业九家及一批零配件厂，已形成较好的市场及配套环境；以化妆品为主的精细化工行业初具规模
12、；医药保健行业近年发展势头迅猛，有包括国家级中药现代化工程研究中心在内的从研发、前处理到生产销售的完整产业链条；其他如钻石加工、食品、纺织服装、玩具工艺品等行业亦有一定规模，结合本地资源的农产品保鲜、深加工类食品行业开始成型。 第三产业中，房地产业健康发展,三年累计完成投资总额32.6亿元,年均增长42.7%。逸泉山庄、东方夏湾拿花园，紫泉翠轩、雅居乐滨江花园等大型高档商住区相继落户，进一步提升从化市房地产业发展水平；近年来从化市旅游业持续兴旺，预计2006年可实现旅游总收入13.1亿元,比2002年增长42.7%。民营经济已成为国民经济的重要增长点，2005年实现工业总产值63.1亿元，占全
13、市35.6%。主导产业：旅游、房地产、摩托车制造业、工艺美术品、化装品制造业。重点企业（总共65家）：重点工业企业（36家）：如广州天马集团天马摩托车有限公司、广州雅芳制造有限公司、广州从化晶彩化妆品有限公司、广州日立冷机有限公司等；重点旅游、服务业企业（7家）：如广东移动通信有限责任公司从化分公司、广州从化碧水湾温泉度假村有限公司；重点建安企业（3家）：如从化市安盛电气工程有限公司、从化市第三建筑集团有限公司；重点商业流通企业（4家）；重点房地产企业（4家）：如广州云星房地产开发集团有限公司、广州市从化珠江房地产开发有限公司、广州骏嘉房地产发展有限公司、广州城建开发景诚房地产有限公司；重点农
14、业产业化龙头企业（11家）：典型如广州从玉菜业发展有限公司。行业重点： 充分利用现有优势产业平台，如摩托车及其零配件、化妆品等，通过企业技术改造扩张或同行业强势企业的引进继续做大做强。 洁净的环境为GMP厂房的低成本运行创造了条件，鼓励医药保健品行业科研、开发、生产企事业单位落户。 汽车制造业已成为广州市的支柱产业，为积极参与广州汽车产业链的分工，建立汽车零部件制造专业园区，促进行业集聚。 以高校为依托，支持民办高科技园区或孵化器，发展包括软件等在内的高科技产业。 大型旅游项目开发。 现代农业标准化生产、有机农业示范基地；绿色食品工业。 2.2.2 产业分布总体产业布局：根据从化经济地理特点，
15、以街口为中心，大致可分为三个产业功能区域： 东北部山区，包括温泉镇一部分和良口、吕田镇，约1000平方公里，崇山峻岭，又是流溪河水源区和温泉区，重点发展旅游业。生态农业和结合本地资源优势，如小水电等，的工业项目。 西北部沿省道355线和国道106线，包括城郊街一部分及鳌头镇约600平方公里，地势平缓，交通便利。适于创办工业企业。已有市明珠工业园区及多个有一定规模的工业集聚区。是谓从化的“西部工业走廊”。 中、南部包括街口、江埔、城郊街和太平镇约400余平方公里，地势平缓，毗邻广州，配套条件较好，土地成本也相对偏高。适于发展“三高”，即高教、高技术产业，和高尚住宅楼盘。相应的商业、物流及其他配套服务业也有较大发展空间。 图中显示的是从化市产业布局的总体情况，主要分为三个区：东北区、西北区以及中南区。产业园区：从化市连片开发、集聚发展的工业园区已初步形成。中部高教园、流溪温泉旅游度假区和西部物流区的总体规划已经完成。全市现有工业园区9个。其分布图如上。3、从化市及本项目片区相关的城建规划状况3.1 从化市的未来发展方向
