《大型商业地产项目顶成功策划模式(完整版)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《大型商业地产项目顶成功策划模式(完整版)（104页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 大型商业地产项目成功策划模式FIP宏策策划模式式5F商业项项目前期期策划商业项目前前期策划划一、市场调调研分析析1、宏观市市场分析析22、区域域市场分分析3、客户户分析4、消消费者分分析5、竞争对对手分析析66、SWWOT分分析7、未来来商业预预测分析析二、定位分分析1、战略性性总体定定位22、商业业定位三、规划设设计建议议1、市场依依据22、规划划设计理理念33、市场场总体形形象4、规划概概念设计计55、环境境景观概概念设计计66、建筑筑产品概概念设计计四、业态组组合规划划五、经济分分析1、指标预预算2、分析析评估FIP宏策策划第一一步商业项目市市场研究究分析一、宏观市市场分析析1、行业环
2、环境2、城市市规划3、政策策法规4、宏观观环境二、区域市市场分析析1、本市商商业环境境2、区域域商业环环境3、商圈分分析（城城市发展展状况、商商业环境境、商业业格局、商商圈范围围）三、客户分分析1、经营范范围分析析2、投资资动向分分析33、经营营状况分分析44、客户户需求分分析四、消费者者分析1、消费结结构研究究22、消费费水平研研究五、竞争对对手分析析1、竞争对对手情况况2、竞争争项目情情况六、未来商商业预测测分析略七、SWOOT分析析热，像火一一般的热热。中国国房地产产在经历历市场洗洗牌的阵阵痛后，投投资者纷纷纷撤换换赢利轨轨道，从从住宅的的直销模模式快速速转向商商业地产产的“传销”经营，
3、并并在极短短的时间间内实现现商业地地产在中中国房地地产界的的跨越，从从商业地地产的萌萌芽期直直接制造造了商业业地产的的发高潮潮期，我我们不禁禁惊讶，中中国商业业地产大大盘时代代已经来来临。然而，相对对于住宅宅，商业业地产的的操作绝绝对不是是简单的的直销，它它对投资资商的要要求更在在于资金金、人才才及经验验。需要要发展商商具有高高度的商商业第三三性，重重视专业业技能和和科学的的态度，及及对待投投资招商商的谨慎慎。此外，专业业化公司司在商业业设施的的开如，比比住宅开开发过程程中具有有更重析析作用。大大型综合合商业中中产评估估、资源源整合、主主力店招招商以及及介入最最后管理理实施，对对于商业业地产的
4、的成功开开发至关关重要，这这些系统统性的工工作必须须请专业业公司协协助完成成。FIP就是是这样一一支在商商业地产产有着极极其专业业研究及及丰富实实操经验验的操作作团队，为为发展商商提供国国际先进进的商业业服务。一、市场调调研分析析影响商业项项目成功功的因素素很多，如如市民的的收入水水平、消消费水平平与消费费结构、商商圈半径径、新旧旧商业格格局、商商业贸易易的繁荣荣程度及及其影响响力、商商场物业业所处区区域（或或商业圈圈）的商商业环境境，竞争争对手的的实力与与策略等等。因此此，在操操作商业业地产项项目时，商商业市场场研究成成了商业业地产项项目成败败的桥头头堡工作任务：通过对项目目环境的的综合考考
5、察和市市场调研研分析，以以项目为为核心，针针对当前前的经济济环境、本本市商业业地产市市场的供供求状况况、项目目所在区区域同类类商业物物业的现现状、经经营商家家的承租租行为进进行调研研分析；再结合合项目进进行SWWOT分分析，以以上述调调查资料料基础，对对项目进进行准确确的市场场定位，和和项目价价值发现现分析，捕捕捉赢利利的机会会。并把把开发理理念，转转化成项项目持续续品牌战战略，指指导项目目的总体体规划设设计，对对项目进进行定价价模拟和和投入产产出分析析，并就就规避凤凤险进行行策略提提示，同同时对项项目开发发节奏提提出盐业业意见，使使项目投投资迈出出成功的的第一步步。主要内容：1、项目定定向市
6、场场调查研研究工作作2、项目整整体开发发战略的的制定工工作3、项目产产品开发发总体策策略报告告工作目的：1、深度把把握项目目所在区区域的环环球产，洞洞悉项目目商业机机会；2、以未来来界定现现在的宏宏策划模模式，赋赋予项目目独一无无二、个个性化的的主题概概念，与与同区域域内其他他项目形形成卖点点落差，提提炼项目目的核心心吸引力力；3、细化项项目的市市场定位位，塑造造项目的的真正差差异化，塑塑造项目目耀眼的的特色性性质4、通过专专业运作作及战略略联盟商商家的实实际需求求，界定定项目的的战略定定位，领领跑同行行业内商商业市场场，成为为同区域域商圈的的新商业业革命引引擎。工作内容：工作一：市市场调研研
7、报告通过对本市市商业物物业市场场总体的的供求情情况和项项目的区区域性供供求情况况的调查查及对特特定目标标群体的的调查，了了解目标标商家的的分布及及消费心心理、消消费特征征，整合合地分析析、判断断本市商商用物业业市场未未来35年内内的趋势势走向，从从而为项项目的市市场定位位、开发发策略及及项目规规划等提提供依据据和指导导性意见见。工作二：项项目整体体开发战战略的规规划制定定项目整体开开发报告告是在缜缜密的市市场调查查和分析析研究的的前提下下，展开开战略的的基础思思考及深深度思考考，具体体对发战战略思想想、产品品整体开开发步骤骤等方面面进行综综合性的的研究，并并就上述述主要内内容做出出初步判判断，
8、确确立未来来项目开开发特点点与进程程的行动动计划以以在未来来的地块块开发、招招商、经经营中有有计划地地执行。从从而为项项目的开开发制定定一套整整体发决决策和计计划方案案：1、项目整整体开发发目标2、项目整整体开发发战略3、项目开开发节奏奏的控制制：分阶阶段开发发战略4、项目目目标商家家总体分分析5、项目总总体战略略定位分分析6、项目整整体竞争争策略考考虑7、项目核核心竞争争优势的的构筑8、项目年年度发展展策略【调研分析析策略】（一）FIIP“宏策划划”市场调调研策略略研究1、市场调调研步骤骤第一步：界界定问题题第二步步：寻求求解决问问题的方方法第三步：制制定调研研方案第四步步：进入入现场或或收
9、集数数据第五步：整整理和分分析数据据第六步步：准备备及呈送送调研报报告2、市场调调研分类类研究市场调研按按以识别别问题为为目的和和以解决决问题为为目的两两个标准准分类；以识别问问题为目目的的调调研有助助于确认认潜在的的可能发发生的问问题；市场潜力力攀升升、下降降；市场分分额扩大、缩缩小；企业形形象市场特征征招商与与销售市场趋趋势短期与与长期预预测以解决问问题为目目的的调调研步骤骤市场细分分的依据据确定细细分的依依据确定各种种细分的的市场潜潜力选择目目标市场场3、市场调调研各类类各类调研种类所需资料研研究范围围商圈研究对项目所在在的商圈圈作出基基础研究究，另找找出商圈圈的辐射射范围，业业态情况况
10、、营业业品种、商商业租金金水平、人人流状况况、与交交通状况况及其购购买力消费者研究究对消费群结结构、消消费力分分析、消消费习惯惯、收入入、偏好好等作调调研投资客户研研究对投资客户户投资的的商铺，作作基本调调研，如如营业时时间、业业绩、铺铺面状况况等4、确定市市场调研研的方法法市场调研的的准确与与否，很很大程度度取决于于所采用用的市场场调研方方法。一一般情况况下，商商业地产产的市场场调研可可采用以以下四种种方式：直接调查查直接与政府府人士、房房地产代代理商、发发展商、金金融部门门、行业业协会、社社会有关关机构以以及市场场中的活活跃人士士广泛交交流接触触，询问问、请教教，以较较快的速速度获利利所需
11、的的市场信信息。通通过这种种方法取取得的信信息往往往比较可可信。间接调查查通过报纸、刊刊报及其其他媒体体收集有有关房地地产信息息、发展展动态、市市场分析析等材料料，当然然对这些些材料要要对比分分析，去去伪存真真。直接征询询这一方法的的难度相相对较大大，但获获得的信信息具有有较强的的参照性性，对项项目的定定位和营营销的制制定很有有意义。使使用这种种方法，首首先要把把咨询了了解的问问题编制制问卷、填填写。咨咨询调查查要注意意对象的的选择，要要合理选选择各阶阶层不同同年龄、文文化、收收入层次次的被访访人员，使使调查具具有代表表性。这这种方法法也可以以街头随随机访询询或在展展销会上上作问卷卷调查。现场
12、“踩踩点”调查调查人员以以买楼者者身份直直接进入入销售现现场，通通过索取取楼盘资资料，听听售楼员员介绍，实实地调查查观察，从从而获得得资料。不不过要注注意楼盘盘资料和和售楼员员介绍是是否有夸夸大和不不全面之之处，不不要为其其表象所所迷惑。尽尽可能通通过参观观楼盘、施施工现场场及其他他途径从从侧面，内内部人员员和一些些已购房房人士作作深入的的调查，增增大调查查结果的的可靠程程度。【调研分析析执行】一、商业项项目宏观观经济环环境分析析1、人口因因素分析析2、经济济水平、全全国GDDP状况况分析33、政策策法规4、市政规规划和建建设5、社会会环境及及文化分分析6、交交通状况况二、商业项项目区域域市场
13、总总体分析析通过对项目目环境的的综合考考察和市市场调研研分析，以以项目为为核心，针针对项目目区域内内经济环环境、商商业环境境、区域域同类商商业项目目的现状状、经营营商家的的承租行行为进行行调研分分析。FIP宏策策划的区区域调研研包括本本市的商商业环境境分析、本本区域商商业环境境分析和和本街区区商业环环境分析析即商圈圈分析三三大板块块。1、项目所所在城市市商业环环境分析析包括本市国国民生产产总值、GGDP状状况、生生活水平平、购买买力、经经济发展展速度、人人口及人人口增长长率等对对区域商商业地产产市场发发展的影影响分析析以及本本市商业业发展情情况、发发展模式式、商业业结构分分布、商商业消费费特征
14、等等的分析析。2、项目所所在区域域商业环环境分析析区域商业业现状调调查分析析针对本区域域即项目目所在区区域的商商业整体体规划、商商业布局局、商业业功能及及业态分分布、商商业网点点的格局局、商圈圈分布、商商业形态态、未来来规划、主主要商业业项目规规模及业业态状况况等进行行调研与与分析。区域整体体商业市市场态势势分析供求走势、价价格走势势、租金金走势、铺铺位分割割走势、业业态功能能走势、交交付标准准等分析析区域内行行业情况况分析区域内商商户调研研分析各种类型商商家的特特点、选选址要求求、不同同商业种种类的承承租能力力及对承承租面积积的要求求、不同同商家对对商场配配套的要要求。区域内终终端客户户分析
15、消费水平、消消费习惯惯、消费费结构研研究区域竞争争项目调调查竞争楼盘开开发地块块状况研研究、主主题概念念、功能能区划、业业态组合合、工程程进度、配配套、现现场包装装、媒体体选择、广广告效率率、售价价、租金金、招商商率、商商户组合合、经营营状况、物物管等分分析。未来35年城城市发展展方向及及项目区区域地位位预测3、项目所所在商圈圈及竞争争商圈分分析商圈也称购购买圈、商商势圈，是是指零售售店以其其所在点点为中心心，沿着着一定的的方向和和距离扩扩展，吸吸引顾客客的辐射射范围，简简单地说说，也就就是来店店顾客所所居住的的地理范范围。理理论上是是由当地地人口规规模、人人均可支支配收入入、出行行成本、商商业业态态所决定定。信念启的销销售活动动范围通通常都有有一定的的地理界界限，即即有相对对稳定的的商圈。
