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1、南安市长安街商业项目营销企划书 厦门北孚地产营销代理公司南安第一街 （暂命名）营销推广企划书厦门北孚营营销代理理有限公公司XIAMEEN BBeiFUU PPLANNNINNG &AGEENCYY COO.,LLTD2003年年7月220日目 录录第一部分 “长安街街店面商商铺”整体市市场分析析第二部分 “长安街街店面商商铺”项目状状况分析析第三部分 “长安街街店面商商铺”客户分分析及产产品定位位第四部分 “长安街街店面商商铺”项目销销售策略略第五部分 “长安街街店面商商铺”广告推推广策略略第六部分 “结束语语”第一部分 项目目整体市市场环境境一、南安总总体环境境概括南安位于福福建东南南沿海，
2、历历史悠久久，人杰杰地灵，是是著名的的侨乡，曾曾一度是是闽南的的政治、经经济和文文化中心心，素有有礼仪之之邦、海海滨鲁邹邹之称。就就目前来来讲，是是全国经经济综合合实力百百强县（市市），位位于福建建省十强强县（市市）前列列，总体体的商业业环境良良好。（一）、南南安的经经济发展展现状：1、 经济发展迅迅速，总总体经济济发展实实力已跃跃居全省省领先地地位。2、 交通快速发发展，以以泉州为为中心的的“半小时时”城市群群逐渐形形成，区区域优势势突显。3、工业快快速推进进，产业业特色基基本形成成，对城城市的商商业发展展起着巨巨大的推推动作用用。4、对外开开放迈出出大步，外外向型经经济已有有一定基基础，且
3、且本地的的石材、服服装的行行业相当当繁荣。5、大量旅旅居国外外泉州籍籍华侨对对家乡投投资建设设也成为为泉州经经济发展展独特的的一面，在在加速南南安城市市扩张性性战略性性发展。（二）、存存在的问问题：1、产业基基础较为为脆弱，开开放水平平仍然偏偏低。2、城镇化化进程滞滞后，区区域发展展极不平平衡。3、 南安大桥被被认定为为危桥，已已不能承承接南北北两大组组团的交交通，商商业的发发展受到到限制。（三）、人人口现状状： 人人口基数数大，人人口增长长过快，220000年南安安区域总总体人口口达1447.55万人,预测220055年达到到1566.5万万人,220100年人口口控制在在1644万人,20
4、220年人人口控制制在1880万人人，密集集型的人人口因素素对商业业有一定定的促进进作用。二、南安商商业地产产市场环环境研究究（一）、南南安作为为著名的的侨乡，闽闽南经济济重镇，活活跃100万营销销大军，同同时还云云集一大大批南安安籍的海海外从士士，这部部分有相相当的投投资购买买商铺的的实力。（二）、南南安私营营经济十十分活跃跃，商品品经济十十分发达达，诞生生许多富富裕阶层层，有大大量的闲闲钱，极极欲寻求求出路，很很多投资资客把对对商铺店店面投资资渠道作作为第二二收入来来源，但但是由于于南安整整体商业业大气候候还未形形成，很很多南安安的大客客户跑到到厦门当当地购买买，但近近年来厦厦门商业业物业
5、供供过于求求，商铺铺价格下下跌的形形势使相相当多的的投资者者饱受商商铺投资资失利被被套牢的的苦果，对对商业物物业投资资变得十十分谨慎慎。相当当一批投投资者会会转向选选择在自自身熟悉悉的当地地投资置置业。（三）、南南安新的的城市发发展战略略，加快快了城市市化进程程的步伐伐，旧城城改造如如火如荼荼，房地地产市场场整体处处于上升升的状态态，但商商业地产产发展缓缓慢，目目前商业业物业的的规模偏偏小，基基本上以以住宅底底商形式式出现，主主要以服服务社区区为主，投投资价值值小。对对于大型型商业物物业由于于升值空空间大，较较具投资资价值。（四）、受受当地独独特的购购买心理理因素的的影响，几几乎是沿沿街店面面
6、的商业业好做，而而二楼以以上的商商场难以以经营，及及容易造造成因经经营管理理不善，极极易造成成投资者者血本无无归的情情况，因因而投资资者对于于二层商商铺投资资慎之又又慎。投投资此类类商铺会会更多考考虑到能能否经营营起来和和未来投投资回报报问题。（五）、南南安房地地产市场场近年来来刚起步步，还比比较缺乏乏大体量量的商业业物业，商商铺投资资也不活活跃，缺缺乏商业业炒作的的意识，如如果进行行科学的的包装和和炒作，对对于商业业项目而而言，有有一定的的市场机机会。第二部分 项目目状况分分析一、项目状状况分析析：（一）、项项目概况况：本项目位于于南安市市长安南南路沿街街路段，属属南安市市重点的的旧城改改造
7、区，紧紧邻南安安医院、南南安一中中、实验验中学等等单位，周周边市政政配套完完善，规规划区总总用地222.337公顷顷,规划划建设用用地200.855公顷，规规划居住住户数为为24888户，规规划居住住人口为为87008人，该该项目一一期的店店面总共共规划5516间间左右，其其中一楼楼主干道道沿街店店面有1136间间，建筑筑面积约约79000平方方米，次次干道有有90间间，建筑筑面积约约64000平方方米，而而二楼店店面总共共2244间，建建筑面积积约1337000平方米米，加上上逢街一一楼488间，建建筑面积积23000平方方米，二二楼288间，建建筑面积积16000平方方米，本本项目一一期的
8、总总建筑面面积约3319000平方方米。（二）、周周边商业业市场分分析：项目周边目目前推出出的店面面竞争个个案不多多，其规规模小且且缺乏主主题包装装，虽然然很多开开发商认认为社区区性的配配套店面面不愁买买，在销销售整个个过程中中其销售售人员现现场的“杀客”能力非非常差，很很多店面面的销售售单价低低，开发发商根本本没办法法实现利利润价值值的最大大化。目前南安最最繁华的的商业街街分别为为中山街街和民主主街，两两条街又又彼此交交汇，其其街道的的规划风风格在八八九十年年代颇受受南安客客户欢迎迎，中山山路一二二两层店店面，二二层人行行天桥相相连，局局部又有有骑楼式式的设计计风格，而而民主路路没有中中山路
9、的的以上两两特征，但但其所处处的独特特地理位位置，两两条街连连接形成成一定规规模购物物范围的的商业街街，已称称得上是是南安最最热闹的的商业圈圈。中山山路一楼楼主要经经营一些些品牌服服装和家家电小百百货类的的东西，服服装名牌牌比民主主路要多多，七匹匹狼、红红蜻蜓、柒柒牌等等等。二楼楼主要女女装童装装，而民民主街的的经营品品种相当当乱，经经营层次次也相对对较低。通过初步了了解，民民主街的的一楼店店面比中中山路的的稍低110元/平方米米左右，中中山路目目前的一一楼店面面每月租租金约9901000元/平平方米，二二楼店面面的每月月租金约约901000元/平平方米约约3045元元/平方方米，就就目前二二
10、手店面面的成交交价一楼楼为1880000元/平平方米，二二楼为880000元/平平方米。由由于租金金水平较较高，经经营成本本高，相相当多的的经营者者反映利利润水平平下降，有有一部分分经营者者希望另另觅经营营场所。二、项目特特点（SSWOTT分析）：（一）SWWOT分分析表 SWOOT分析析表 S/W产品优劣势势优势1、该区域域属南安安市中心心的边缘缘地带，承承接中心心区文化化、医疗疗等相关关服务设设施，目目前周边边商业配配套陈旧旧。2、项目规规模庞大大，若经经有效规规划及推推广，必必将成为为南安市市的商业业中心，市市场潜力力巨大。3、产品的的骑楼设设计风格格赋有闽闽南商业业特色，连连街天桥桥设
11、计可可增加来来往人流流，有利利于二楼楼商店的的经营。4、店面挑挑高5.6米的的规划，利利于业主主当成夹夹层使用用。5、处于南南安繁华华商业街街的中轴轴线，商商业价值值较高，能能为普遍遍的客户户所认同同。劣势1、产品规规划格局局大小已已定，不不利于大大方向的的调整。2、面积大大小比较较单一，不不利于多多种客户户层的需需求。3、受面积积大、单单价高、总总价高之之影响，客客源面窄窄。T/O机遇与挑战战机遇1、本项目目位于南南安最大大的旧城城改造区区，政府府相当重重视，未未来居住住人口众众多，有有利于商商业环境境的发展展。2、随着新新华南路路的开通通，直接接缩短了了南安到到厦门距距离，有有利于商商业的
12、繁繁荣与发发展。3、南安目目前最繁繁华的中中山路与与民主路路虽然已已形成商商业氛围围，但经经营手法法单一，产产品规划划较落后后，整体体规模不不大。4、南安目目前主要要商业街街经营成成本居高高不下，经经营利润润下降，使使得一批批经营者者欲另寻寻场所，对对本案是是一大契契机。5、南安地地区居民民富有阶阶层比较较多，投投资能力力强。6、既可自自己经营营，又可可出租或或开发商商进行返返租，增增值空间间大。挑战1、项目规规模大与与当地区区域消费费容量有有限的矛矛盾。2、店面没没有统一一经营，业业主必须须自己寻寻找租户户，并洽洽谈租金金等事宜宜，会出出现租期期空档，甚甚至关门门之现象象。3、闽南人人习惯投
13、投资底层层沿街店店面，对对二层商商场兴趣趣不大，投投资者需需要进一一步引导导。4、由于体体量大，特特别是二二楼商业业要带旺旺，必面面先期招招一些知知名商户户进来经经营，要要吸引一一些主力力商户有有一定的的难度。三、战略思思考： 众所周知，“住宅有价，商铺无价”，住宅可以根据其楼龄、地段推断出最高价格，而商铺则是由依附其上的商机来决定的，一间好的商铺回报可能是成百上千倍，但投资错误的商铺，则可一文不值、血本无归。对于本案而言，其应该是貴司最主要的利润来源，但要将潜在的价值真正实现，必须进行科学的策划，通过对市场的分析与产品优劣势及机遇和挑战等方面的对比分析，我们提出如下几点思考：（一）、商商业体
14、量量大与当当地区域域市场容容量有限限两难的的矛盾如如何解决决？项目沿街纵纵深6000米，总总共约5500多多个店面面，且规规划有二二层商铺铺，加上上二期项项目，当当属南安安最大体体量商业业项目，而而南安商商业物业业主要是是当地消消化，市市场容量量有限，如如果没有有科学的的策划，会会有相当当的市场场风险。（二）、如如何建立立起投资资者的信信心？商业体体量大，相相互间的的影响大大，一旦旦没有整整体策划划，没有有主题，不不实行统统一招商商，统一一管理，而而采取分分散出售售的形式式，极易易陷入与与厦门福福津大街街的局面面，目前前相当多多的南安安投资者者被该项项目套牢牢，对此此类项目目投资可可谓慎之之又
15、慎，如如何建立立起投资资者的信信心，成成为我们们面临又又一重大大课题。（三）、二二层商业业价值如如何实现现？步行街街二层以以上商业业由于是是狭长型型，在人人流组织织上不象象封闭式式商场，极极易使消消费者疲疲倦，因因而商业业价值相相对较低低，如何何吸引投投资者投投资二层层商业，是是我们面面临的第第三课题题。（四）、如如何在经经营上超超越中山山街、民民主街，增增强投资资者的信信心，同同时为二二期服务务成为面面临第四四课题？对策：1、进行科科学策划划，明确确项目的的主题。2、在主题题的引导导下，对对商业街街进行科科学的规规划。3、在销售售是进行行统一的的销售控控制，一一楼先期期销售，可可通过大大量的平平面投放放、对外外宣传推推广、现现场销控控进行；二楼带带租约销销售或采采取返租租形式达达到预期期销售目
