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1、目 录1万科集团(刘 威) .12恒大地产(黄 媛) .93保利地产产(李运运成) .184中海地产产(梁建建军) .215万达集团团(张鹏鹏飞) .32国内大型房房地产企企业招标标采购管管理模式式2011年年7月11日，中中国房产产信息集集团联合合中国房房地产测测评中心心共同发发布220111年上半半年中国国房地产产企业销销售排行行榜TOOP300。其其中，万万科、恒恒大、中中海、保保利、绿绿地和万万达领跑跑销售金金额榜，恒恒大、万万科、绿绿地、碧碧桂园、保保利和中中海、万万达则领领跑销售售面积榜榜。根据据部门需需要，现现针对性性选取几几家代表表性企业业进行招招标采购购以及成成本控制制方面的
2、的模式进进行分析析。1万科集团团如何更有效效的整合合资源，发发挥规模模效益是是万科集集团管理理团队正正在思考考的事情情，他们们发现，供供应链条条的稳定定高效不不仅可以以简化复复杂的采采购清单单，更有有利于控控制成本本并有助助于品质质管理。房房地产产产品和制制造业产产品的生生产周期期不同，但但依然要要向制造造业那样样学习规规模化和和标准化化经验。通通过对大大型跨国国制造业业企业为为例，采采购成本本几乎占占到了销销售额的的50%（如其其净利润润是5%，即采采购支出出和净利利润是110:11的关系系），这这意味着着，采购购每省11%，就就会对利利润带来来10%的提升升。事实实上，供供应链的的价值对对
3、所有企企业都是是非常重重要的。通过标准化化和集约约化去实实现一个个企业的的规模效效益，同同时通过过标准化化，深化化与合作作伙伴的的合作，从从而带动动整个行行业发展展。在“20110年万万科集团团AB级级标准化化装修房房子签约约仪式”上，首首次将石石材、墙墙纸、五五金这三三个以往往通过总总包单位位进行采采购的建建筑部品品列入到到万科集集团采购购中来的的目的，就就是从行行业发展展的角度度考虑的的；供应应商可以以在前期期通过设设计阶段段的配合合，提供供几套实实用方案案，而不不是简单单地提供供上百种种产品目目录。万科采购招招标和供供应管理理的主要要经验：1、采购供供应管理理的责任任体系和和业务流流程相
4、匹匹配，从从制定采采购计划划、申报报需求计计划、实实施招标标采购、采采购合同同评审、采采购合同同交底、供供应过程程监管、供供应效果果评价的的各个控控制环节节的责任任清晰、授授权适当当、工作作关系明明了，保保证了业业务流程程的顺畅畅运行。采购实施部门要完全掌握项目系统的采购策划控制目标计划，现场管理者不仅要报需求数量和时间节点，同时要明确采购对象的质量标准和成本控制目标。2、采购策策划控制制目标计计划与工工程建设设节点计计划联动动，事事事做到事事前控制制。3、集中采采购的范范围及标标准做到到事前明明确，常常规设备备和材料料集中采采购清单单基本稳稳定不变变，质量量标准描描述清晰晰详实。4、采购业业
5、务管理理工具（各各类表格格）精细细，制度度简洁明明了，业业务所需需表格工工具设计计科学合合理，可可操作性性强。5、产品已已基本经经形成标标准化，核核心是设设计形成成了标准准化，主主要大宗宗材料、设设备的采采购标准准及采购购方式也也随之形形成标准准化，长长期稳定定的采购购渠道也也随之形形成，成成本控制制目标得得以有效效实现。标准化可以减少分散采购造成不必要的成本。这里的标准化，并不是说形成统一的产品形态，而是形成不同类型产品的主要标准，有了这个标准才可能列出常规产品和产品的集中采购清单，并明确其技术标准，最终形成长期稳定的标准化采购名录及批量采购，为最大限度控制采购成本创造条件。集中采购不是采购
6、执行者的单一化，而是要形成统一的采购标准、统一的合格供应商名录、统一的采购计划、统一的审批流程，有责任部门和责任人来统筹协调采购招标和供应工作。6、完善供供应商管管理。除除了把大大量的时时间放在在协调和和招标的的实施过过程，同同时要时时刻关注注供应商商，建立立供应商商数据库库。同时时按照相相关的采采购流程程对供应应商进行行评价，对对供应商商进行分分类分等等级管理理。要深深入理解解所需产产品的属属性特性性及供应应商的企企业的规规模、操操作模式式，产品品品质及及售后服服务、配配合意识识等。只只有这样样做，才才能做到到真正做做到所使使用产品品的准确确定位，才才能在供供应商数数据库逐逐步建立立与完善善
7、的基础础上做到到同类供供应商的的分类分分等级管管理。总之，万科科能做到到了事前前、事中中、事后后控制三三到位，采采购成本本和质量量控制目目标能得得到保证证，供应应能及时时满足生生产建设设需要，确确实值得得我们学学习。一、采购管管理发展展模式 二、采购组组织机构构及原则则三、采购管管理概要要流程 3.1战略略采购流流程 3.2直接接采购流流程 3.3一般般采购流流程 四、采购方方式的解解释五、物料管管理 2恒大地产产2.1恒大大房地产产公司采采购管理理管理办办法第一章 总 则一、采购管管理范围围本规程是公公司购买买原材料料、物资资、零部部件、设设备、办办公用品品、劳动动保护用用品以及及其他物物资
8、过程程中的决决策、价价格监督督、质量量检验等等行为的的基本规规范。二、采购管管理原则则按照科学有有效、公公开公正正、比质质比价、监监督制约约的原则则，建立立健全采采购管理理的各项项制度，防防止采购购过程中中的不正正当行为为发生。第二章 采购购管理机机构和采采购管理理体制（一）采购购管理机机构负责使用用部门及及工程方方面日常常物资、材材料、设设备采购购；负责物资资采购的的询价、议议价、比比质、比比价及招招标；负责采购购合同的的拟订、签签订；负责按时时、按质质、按量量地采购购使用部部门所需需各种物物资；负责物资资采购管管理制度度和各岗岗位职责责的制定定；负责物资资采购员员的监督督与管理理；负责对供
9、供应商的的开发与与管理；负责与使使用部门门、仓管管部门的的沟通与与协调；采购工作作的监督督管理机机构，专专司采购购监督管管理职能能；配合采购购部制定定和完善善各项采采购工作作制度、流流程；会同采购购部定期期参与大大宗物资资、材料料的招标标、评审审以及供供应商的的甄选；定期收集集采购信信息需求求，严把把采购价价格关、质质量关、实实用关，及及时向管管理层反反馈意见见；严格执行行各项采采购工作作纪律；采购监督机机构1、工程部部2、综合部部3、财务部部4、经营部部事前价格格审核；参与大宗宗物资材材料的采采购；监督采购购价格，控控制采购购成本；采购纪律律检查；验收机构1、库管员员2、使用部部门3、项目经
10、经理各类物资资、材料料的验收收、管理理，建立立台帐和和材料数数据库；及时反馈馈物资使使用信息息，按月月统计物物资使用用情况；（二）采购购管理体体制一）采购决决策管理理1、建立健健全物资资采购决决策程序序，根据据采购物物资类别别和金额额的大小小，实行行分级分分权管理理，明确确各级管管理者、各各有关部部门及人人员的权权限。2、除特殊殊情况外外，大宗宗物资及及其它金金额较大大物资采采购的重重大事项项，由公公司决策策层和相相关部门门负责人人通过会会议或其其他的形形式实行行决策。3、加强对对采购物物资的价价格、质质量、数数量的监监督，设设立物资资采购监监管委员员会。4、使用部部门、项项目经理理、库管管员
11、对其其审批的的物资采采购负有有审查、监监督责任任。二）比质比比价采购购1、采购部部要广泛泛收集采采购物资资的质量量、价格格等市场场信息，掌掌握主要要采购物物资信息息变化，并并根据市市场做到到比质、比比价采购购。2、除仅有有唯一供供货商或或公司生生产经营营有特殊殊要求外外，公司司大宗物物资的采采购应当当选择三三个以上上的供货货商，从从质量、价价格、信信誉等方方面择优优进货。3、采购部部大宗物物资采购购及有特特殊要求求的物资资采购，应应当审查查供货商商资格；对已确确定的供供货商，应应当及时时掌握其其质量、价价格、信信誉、服服务变化化情况。4、采购中中心大宗宗物资的的采购以以及其他他较大金金额的物物
12、资采购购，具备备招标采采购条件件的，应应实行招招标采购购。三）价格监监督1、采购监监管委员员会人员员应当严严格履行行职责，监监督采购购价格，控控制采购购成本。2、大宗物物资应当当经价格格监督部部门事前前进行价价格审核核，采购购部应当当在价格格监督部部门审核核的价格格内进行行采购，特特殊情况况除外。3、采购监监管委员员会应当当对所采采购的物物资的价价格单据据进行审审核，对对未在审审核的价价格内或或高于市市场价格格进行采采购而损损害公司司利益的的，应及及时向公公司领导导反映并并提出处处理意见见。4、物资采采购监管管委员会会等价格格监督职职能的部部门或人人员应当当及时了了解、掌掌握大宗宗采购物物资的
13、市市场价格格，并对对其审核核的物资资采购价价格承担担相应责责任。四）质量检检验监督督1、库管员员及各使使用部门门应对采采购物资资进行质质量检验验和验证证，进行行质量监监督与使使用信息息反馈，采采购物资资未经质质量检验验或验证证不予办办理正式式入库和和结算手手续，特特殊情况况除外。2、采购部部应当根根据生产产经营需需要完善善必要的的质量、计计量检测测条件。不不具备检检测条件件的需要要对采购购物资进进行检验验的，可可以委托托检验或或要求供供货商出出具国家家认定的的检测机机构的质质量检验验报告。3、质量检检验或验验证人员员应当严严格按标标准和程程序进行行检验和和验证，并并对检验验、验证证结果承承担责
14、任任。4、对大宗宗采购物物资，采采购中心心可以根根据需要要留样存存档，并并进行复复检。第三章 采购购管理信信息库建建设（一）建立立物资材材料价格格数据库库在工程部电电脑上建建立一套套统一的的物资价价格数据据库，增增加各类类物资价价格透明明度，使使公司领领导及时时准确掌掌握各类类物资的的最新信信息和动动态，最最大限度度的降低低企业物物资采购购成本。（二）建立立合格物物资供应应商数据据库健全供应商商管理制制度，建建立合格格物资供供应商数数据库，及及时更新新合格供供应商信信息，通通报对违违反规定定的供应应商的处处罚。方方便查询询供应商商的最新新物资价价格、交交易记录录、信誉誉等级、售售后服务务水平，
15、以以利于各各公司做做出相应应调整，避避免因信信息不畅畅，致使使公司利利益受损损。（三）采购购信息数数据库的的统计分分析工程部每月月定期向向公司提提交当月月各类物物资进销销存明细细及使用用情况，由由采购部部根据汇汇总数据据及供应应商最新新动态，对对当月采采购信息息数据进进行汇总总和统计计分析，按按照物资资材料的的采购价价格进行行由高到到低排序序，生成成物资采采购汇总总数据库库。（四）财务务审计部部门的有有效监督督为保证采购购信息数数据的真真实、准准确、有有效，物物资采购购监管委委员会应应加大监监督力度度，管理理部门可可以根据据采购信信息数据据库保留留对采购购人员责责任的追追溯权。通过采购信信息数据据库的公公布和统统计分析析，加上上采购监监管委员员会的有有效监督督，保证证了采购购数据的的真实、准准确、有有效，有有利于采采购成本本的降低低，使公公司实现现了材料料
