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1、淄博万丰塑料有限公司地块调研报告淄博厚天房地产经纪有限公司2009年3月9日前 言尊敬的公司领导： 台鉴很荣幸接受贵公司委托，我司于近期对位于桓台索镇的淄博万丰塑料有限公司地块开展了市场调研工作。 房地产全程营销思想是在中国房地产从卖方市场转变为买方市场的过程中，结合市场营销的理论和实践产生的具有实践指导性的一套科学运作方法。不少发展商具有雄厚的实力进行房地产的规模开发，但却不能全面把握项目运作的各个环节。如果只靠发展商自己摸索项目操作方法，往往费时耗力，周期太长，机会成本很大，专业房地产营销策略的导入已成为大势所趋。 房地产全程营销是从项目用地的初始状态就导入营销的科学方法，结合房地产行业的
2、运作流程，逐步完善而形成的理论体系。 本案即是利用我们的专业眼光及手段，通过对以桓台百货大楼为中心点的区域周边环境的综合考察和市场调研分析。然后，以项目为核心，针对当前的经济环境，当地的房地产市场的供求状况，项目所在区域同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析。在此基础上，确立小区的市场定位和项目的价值，并就规避开发风险进行策略提示，同时对项目开发提出了专业意见，以期抛砖引玉，为项目开发带来帮助。项 目 背 景 第一部分：区域市场个案调查分析一、项目周边环境分析（一）本项目土地性质调查 51路车站大桓元 永安村材料城 永和村本项目地块的前身为淄博塑料12厂，于20
3、04年申请改制为淄博万丰塑料厂，2006年资不抵债申请破产。目前该地块他项权利人为中国银行淄博分行桓台分理处。土地面积为26.75亩，目前性质为工业用地。调研中了解到，本项目破产时所有债务清楚，土地使用权清晰。该项目由于搁置已久，目前已有8家出租户，租赁合同1年期限，租金仍由原万丰塑料班子收益。本项目由于土地性质为工业用地，因此开发需要储备转成建设用地，开发公司在交纳400万的土地款后，还要补交土地出让金。2006年，前塑料厂明厂长想以20万/亩价格开发此地块，但是没有成交。地块四至：南临永和村、东邻永安村、西临大桓元装饰材料市场、北临51路车站。永和村（1000人左右） 永安村（600人左右
4、） 大桓元装饰材料市场 51路车站（二）本项目周边环境调查1、桓台县产业结构调查；桓台县位于山东半岛中部，地处鲁中山区和鲁北平原的结合地带，全国百强县（市），山东省县域经济30强，全国闻名的“建筑之乡”。总面积498.25平方公里，人口49万。辖11镇、1个城区街道办事处和2个省级开发区（桓台经济开发区、山东东岳国际氟硅材料工业园）。桓台县东距青岛机场和青岛港250公里，西距济南机场100公里。境内高速公路、铁路、国道、省道纵横交错，四通八达，区位优势十分明显。境内马踏湖面积近百平方公里，是山东省七大名胜风景区之一，素有“北国江南”之称。 2008年下半年，完成农林牧渔业总产值13.90亿元，
5、按可比价格计算同比增长3.4%，其中农业产值8.80亿元，林业产值2.55亿元，牧业产值2.04亿元，渔业产值0.14亿元，农林牧渔服务业产值0.38亿元。下半年实现农业增加值7.71亿元，按可比价格计算同比增长3.4%。 截止目前，规模以上的工业企业达到312家，同比增加11家。下半年累计完成工业总产值354.08亿元，同比增长34.1%，实现销售收入346.36亿元，增长34.8%，实现利税34.59亿元，增长23.5%，实现利润23.08亿元，增长26.9%，完成高新技术产业产值138.01亿元，同比增长39.7%，高新技术产业产值占规模以上工业总产值的比重38.98%，比上年末提高0.
6、35个百分点。截至12月底，全部资质以上企业完成建筑业总产值48.64亿元，同比增长6.2。下半年，社会消费品零售额累计完成35.21亿元，同比增长22.5%，其中批发业9.39亿元，增长32.4%，零售业19.17亿元，增长20.3%，住宿业0.19亿元，增长15.3%，餐饮业5.50亿元，增长16.9%。 下半年，全县50万元以上投资建设项目121个。全县累计完成规模以上固定资产投资50.78亿元，同比增长2.4%，其中城镇投资20.76亿元，占总投资额的比重为40.9%，农村投资30.02亿元，占总投资额的比重为59.1%。截止6月底，全县实际利用外资14417万美元，同比增长271%，
7、完成进出口总额42296万美元，同比增长40.4%，其中出口总额21493万美元，增长35.7%，进口总额20803万美元，增长45.7%。 下半年，实现地方财政收入5.56亿元，同比增长27.0。国税和地税实现税收收入合计11.32亿元，同比增长25.5，其中，国税实现7.45亿元，增长38.7%，地税实现3.87亿元，增长6.1%。6月末，金融机构各项存款余额139.90亿元，比年初增加17.63亿元，城乡居民储蓄存款77.73亿元，比年初增加9.55亿元；金融机构各项贷款余额152.19亿元,比年初增加17.56亿元。下半年，居民消费价格总指数（CPI）为105.0，同比上涨5.0%。城
8、镇居民人均可支配收入9164元，同比增长20.8%，城镇居民人均消费性支出5214元，增长38.1%。农民人均现金收入4178元，同比增长16.7%，农民人均生活消费支出2319元，增长8.1%。2、桓台县房地产专业市场调查；2008年下半年房地产投资完成3.53亿元，比上年同期增长40.86%，比第一季度增幅上升11.6个百分点。房地产开发业运行情况 （1）住宅投资仍占主导地位。下半年住宅开发完成投资2.44亿元，占房地产投资完成额的69.1%，其中，90平方米以下投资为8551万元，占24.4%，140平方米以上投资3227万元，占9.1%。商业营业用房投资额为3714万元，占10.5%；
9、其它用房投资额为7118万元，占20.1%。 （2）建筑工程投资仍是主体。下半年，我县房地产开发企业投资中建筑工程总投资为2.4亿元，占总投资的68%，增长83.2%，成为我县房地产开发投资的主体；安装工程总投资为3183万元，占9.1%，增长42.2%；设备工器具购置为184万元，占0.6%，下降91.8%。其它费用为7893万元，占22.4%，下降18.4%。其中，土地购置费为6877万元，占19.5%，下降16.7%。 （3）到位资金以其他资金来源为主。下半年，房地产开发投资到位资金合计4.38亿元，下降51.3%。其中，国内贷款5613万元、自筹资金5648万元、其它资金32510万元
10、（其他资金中定金及预付款25488万元、个人按揭贷款7022万元）。分别占到位资金的12.8%、12.9%和74.3。房地产企业存在的问题 （1）土地购置面积增速下降。下半年，购置土地面积8.34万平方米，比上年同期下降14.5%，土地成交价款6877万元，比上年同期下降16.74%。待开发土地面积17.88万平方米，比上年同期下降19.9%。 （2）房屋销售面积增幅比去年同期回落。下半年，房屋销售面积为15.88万平方米，比上年同期增长10.2%，增速比去年同期回落22.9个百分点。其中，现房销售面积为1.49平方米，占房屋销售面积的9.4%，比上年同期减少82.3%；期房销售面积为14.3
11、9万平方米，占房屋销售面积90.6%，是上年同期的8.4倍。房屋销售额为3.47亿元，比上年同期增长8.8%，其中，现房销售额为3810万元，占11%，期房销售额为3.1亿元，占89%。 （3）房屋施工面积、竣工面积增速下降。1-6月份，我县房屋施工面积为73.89万平方米，下降10.3%。房屋竣工面积为零，和去年相比下降了14.24万平方米。 （4）房屋空置面积下降。下半年房屋空置面积为1.57万平方米，比去年同期减少9.24万平方米（去年下半年已销售90%）。空置房屋面积减少，也是现房销售面积减少的原因之一。（三）本案交通条件调查本案地处桓台老城区的中心地带，本项目北临51路公交车站，距离
12、桓台汽车站500米左右，本项目距离803省道（张北路）大约100米，而张北路为桓台的中心交通枢纽，交通可谓十分便利。（51路车站） （51路站牌） （桓台汽车站）（四）周边市政配套设施调查本项目由于地处老城区，周边配套齐全。生活配套：桓台百货大楼、桓台商厦、张北路农贸市场、大桓元装饰材料城、渔洋宾馆。医疗设施：桓台县人民医院、桓台圣洁医院、桓台肺病医院。教育配套：桓台实验中学、桓台一小。金融配套：农村信用社、农业银行。交通设施：桓台车站、桓台51路车站，分周围。（五）周边人文环境调查 本项目所在区域，具有浓厚的文化底蕴，万狮博物馆、桓台县实验中学、桓台一小遍布项目周围，文化氛围浓厚。二、项目邻
13、近地段住宅市场分析桓台县的房地产市场， 2002年开始，从规划部门了解到，桓台的新一轮规划主要集中在少海公园附近，以少海公园水系为中心，往西南方向发展，从建设的速度可以看出，西南地区的名盘林立，如少海花园、金大洲花园、天煜花园、海盛春天等，而桓台的房价也以这一地区最高，均价在3200-3400之间。销售情况良好。桓台县的另一个分界线为张北路，调研中可以看出，张北路西侧的房价稳定在2300/平米左右，而张北路东侧的房价则预计在2000元/平米左右。（一）区域内商品房供应量及空置率统计房屋销售面积增幅比去年同期回落。下半年，房屋销售面积为15.88万平方米，比上年同期增长10.2%，增速比去年同期
14、回落22.9个百分点。其中，现房销售面积为1.49平方米，占房屋销售面积的9.4%，比上年同期减少82.3%；期房销售面积为14.39万平方米，占房屋销售面积90.6%，是上年同期的8.4倍。房屋销售额为3.47亿元，比上年同期增长8.8%，其中，现房销售额为3810万元，占11%，期房销售额为3.1亿元，占89%。房屋施工面积、竣工面积增速下降。下半年，我县房屋施工面积为73.89万平方米，下降10.3%。房屋竣工面积为零，和去年相比下降了14.24万平方米。房屋空置面积下降。下半年房屋空置面积为1.57万平方米，比去年同期减少9.24万平方米（去年下半年已销售90%）。空置房屋面积减少，也是现房销售面积减少的原因之一。（二）商品房销售个案分析本项目周边同质项目不多，我们仅对2个项目进行了详细的调研，列表如下案名学林佳园（本地块前身的钢管车间）开发商淄博博大房地产位置张北路工业街交汇处西100米小区占地30亩建筑面积3万平米（312户）户型69-129平米两室、三室户型均价2100/平米，车库1700/平米配套水、电、暖、煤气、宽带、有线暖气开口费60/平米，煤气开口费免收物业公司不详（0.3/平米）开盘时间2008年3月剩余房源67套（集中
