商会大厦项目可行性实施报告

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1、温岭商会大厦项目可行性研究报告目录第一部分：项目概况 2第二部分：项目开发可行性研究分析 2一、项目开发背景 2二、项目位置及环境分析 4三、项目市场分析 5四、项目开发方案 7五、项目资金筹措和财务测算 8六、项目风险分析 10七、项目的经济和社会影响分析 11第三部分：总论 12第一部分：项目概况一、项目名称：某市温岭商会大厦（暂名）二、项目开发商：某市温岭商会（拟成立一投资公司）三、项目地址：某市河东区十一经路原河东区政府办公大楼四、项目性质：现有楼宇整合再开发，楼宇采用租赁形式，租期10 年。五、项目概况及特色： 项目以原某市河东区政府办公大楼为某温 岭商会的总部经济中心，同时充分利用

2、现有楼宇的区域优势和地 理位置条件，依托河东区十一经路现代金融商务区的功能定位， 对现有的楼宇资源进行重新盘活和整合利用，实现创收和创税的 目的。并同时对加快河东区十一经路现代金融商务区建设，着力 打造金融街、总部街起到一定的推动作用。六、项目规模及开发容： 本项目总占地面积约 8000 平方米，总建 筑面积为 21000 平方米，拟开发成集银行、写字楼和餐饮酒店为 一体的综合性商业大厦。七、项目再开发时间： 总开发时间为 1 年（ 2011 年 2012 年）八、投资概算：6000 万元第二部分：项目开发可行性研究分析一、项目开发背景1、从宏观经济背景上来说，某是东北亚地区的重要港口城市和制

3、 造业基地，是欧亚大陆桥重要的桥头堡。从城市规模和综合实力 比较，某是我国北方地区的第二大城市，在港口物流、进出口贸 易、制造业等方面处于优势地位，已经成为我国北方地区的经济 中心。近年来，某市区域地位不断增强，城市综合竞争力稳步提 升，成为京津翼地区的核心城市之一。2、河东区是某市中心市区之一，地处海河东岸，是市区连接滨海 新区的前沿，是实现某市经济中心战略东移的要地。河东区“十 一五”规划确定了“立足河东，依托海河开发，融入滨海新区建 设，面向某及环渤海区域发展，努力建设成现代商务商贸物流基 地、直沽文化旅游基地、都市工业示基地和开放型、服务型、和 谐型的现代化新区”的功能定位。3、随着某

4、整体经济重心的东移，借助某三步走发展目标和扩大战 略，河东区的经济呈现出较好的发展趋势，显现出越来越重要的 战略地位，成为近年某城市建设和经济发展的热点区域。近几年 来，河东区的GDP增长速度连续保持在 20%以上,财政收入出现了 历史最高水平。在新形势下，河东区按照市委“抓住新机遇，再 上新水平”的部署，河东区借助海河开发、建设滨海新区的有利 时机，着力发展商贸物流和现代服务业，并规划了“五区三带” 的建设，而本项目所处的位置就在“三条服务业发展带”之一的 十一经路的中心位置，紧靠近某市金融城区域。4、2010 年是实施“十一五”规划的最后一年，河东区的发展正处 在求变求快、全面提升的关键时

5、期。（1）河东区全力实现推动全区产业结构的调整优化升级，尽快形成以现代服务经济为主的产业结构，提高服务业的比重和质量。突出做强做优楼宇经济、总部经济。充分利用在用在建商务楼 宇资源，大力引进总部经济，发展总部楼宇、培育特色楼宇、盘 活闲置楼宇、提升楼宇效益。突出发展金融服务业。按照“金 贸河东”的功能定位，力争引进更多的金融单位落户河东。突 破发展商业服务业。坚持以商业服务业为突破，坚持打好商业繁 荣攻坚战。突出发展文化产业和创意产业。突出发展民营经 济。（2）全力推进区重点项目和重点功能区建设取得更大的突破，全 力打造好十一经路资源整合开发战役。对现有的楼宇、地块等资 源重新整合，加快十一经

6、路现代金融商务区建设，着力打造成金 融街、总部街。全力打造好六纬路和海河沿线开发的战役，盘活 现有资源，促进某南站现代商务中心建设取得更大的突破。二、项目位置及环境分析1、项目选址位置同时本项目坐落于某市河东区十一经路北侧，西侧为七纬路，东 侧为八纬路，即原河东区政府办公大楼。项目所在区域为河东区 CBD中心商务区，所处的一经路为河东区金融商务发展带。 项目所在地靠近海河和某市金融城区域地块，周边聚集较为成熟 的商气。2、项目周边的交通状况分析项目东临某市环线，西侧为海河大光明桥，环线、七纬路、 八纬路、津塘路等是本项目周边的主要公路，在建的地铁二号线 和三号线及连接的津滨轻轨是本项目附近的主

7、要轨道交通，整体 交通状况非常便利。3、项目所处商圈分析 项目所在地与某市中心商务区和小白楼商圈仅一河之隔，地 处河东区发展较早的商业商务中心，十一经路已经形成了以金融 业为主的商务带，因此区域商业和商务氛围比较浓厚。4、项目配套条件分析 本项目原为某市河东区政府办公大楼，各项配套设施比较齐 全，基础设施比较完善，区域环境良好，同时具有较大的公共空 间，可提供较为便捷的泊车场地，给项目的开发提供了一定的基 础保障。三、项目市场分析 某温岭商会大厦（暂名）将主要由三部分组成，银行办公物 业、写字楼和餐饮酒店，其中银行办公物业占主要部分，其次一 部分为银行和某温岭商会经济总部的办公场所，余下部分作

8、为配 套商业服务业进行开发，主要以餐饮酒店为主。以下就项目所在 区域的银行办公物业、写字楼和餐饮酒店两方面的市场需求情况 做着重分析。1、银行办公物业和写字楼的市场分析 （1）某市河东区的银行办公物业和写字楼主要集中在河东区南 站 CBD 中心商务区，而十一经路作为河东区金融商务发展带，银 行办公物业尤为集中，已经初步形成了以金融服务业为代表的特 色金融街。十一经路区域与某市金融城区域仅海河一河之隔，同 时又靠近某中心商业圈和小白楼商业圈， 已经具备了很浓的商务、 商业氛围， 因此银行办公物业和写字楼在这个区域市场需求较强。（ 2）项目周边银行物业和写字楼状况调查情况， 周边汇集了大量 的写字

9、楼和办公物业，已经是一个较为成熟的金融、商业服务业 为主的商圈。项目所在的十一经路两侧就有人保大厦、河东金融 大厦、经纬大厦、金耀大厦、鼎泰大厦、三联大厦、津东大厦、 万隆太平洋大厦、天星河畔广场等，项目的周边还有海河大厦、 利中大楼、方达大厦、嘉里大厦、中信大厦、中粮大厦等。（3）在十一经路区域的写字楼中，以销售型写字楼为例，基本上 销售的均价在 15000 20000 元/ 平方米。而以租赁型写字楼来 看，由于各种写字楼存在着硬件投入和地段商务氛围的差异，因 此相互间差价较大。一般租金价格约为 35元/平方米 /日。主要 的租赁商的企业所属行业是金融业、保险业、贸易物流业等，承 租商一般比

10、较关注区域位置的优越性和集中性。（ 4）河东区关于十一经路的发展规划和政策： 十一经路作为河东 金融发展带，是河东区“三条发展带”之一，其规划设计考虑依 托南站CBD中心商务区，新建和开发一批新楼宇，调整置换十一 经路两侧非金融属性的公建设施，大力引进国外金融保险机构总 部入驻，以达到形成功能完善、聚集度高，具有现代服务功能的 金融发展一条街。2、餐饮酒店业市场分析（1）餐饮业现状分析，随着国民经济的快速发展，餐饮消费需求 日益旺盛，同时消费者对餐饮业的要求和标准也在不断的变化和 提高。从目前来讲，餐饮经营的特色化和餐饮市场的细分化是餐 饮发展的一个方向，大众消费逐渐成为餐饮业消费的主流，饮食

11、 文化已逐渐成为饮食品牌培育和餐饮企业竞争的核心，餐饮业的 集团化、连锁化已经成为餐饮业的发展趋势。（2）餐饮业发展的契机，从国家政策和社会大环境来看，餐饮业 已经发展到了黄金时期，由于餐饮业是劳动密集型产业，餐饮业 的发展对解决劳动就业方面能够起到非常积极的作用。而目前解 决劳动就业问题是各级政府为民谋利的主要体现和政策取向。另 外餐饮业的发展可以带动农业、水产养殖业、林业畜牧业的发展， 可以说餐饮也是解决三农问题、增加农民收入的一个重要行业。 从市场角度看，中国城市化进程不断加快，城市人口的消费能力 逐渐增强，由于经济的告诉发展和本身的人口众多，在“民以食 为天”的文化背景下，中国已经成为

12、世界上最大餐饮市场。（ 3）餐饮也在高速发展的同时也面临着很大的挑战，如国外著名品牌餐饮企业和大型餐饮公司的竞争和冲击；自身餐饮企业规模 有限，直接影响产品成本的提高，从而缺乏应有的竞争力，同时 餐饮业从业人员文化水平，整体综合服务素质和企业管理规性、 科学性等方面都有待提高。四、项目开发方案1、项目总体使用功能的定位根据市场调研情况及周边地区建筑的类别、性质、规模等方 面的分析，并充分考虑到河东区城市建设发展的可持续行需要， 本项目的使用功能确定为金融业办公物业、 写字楼和酒店餐饮业， 将把原有建筑打造成一个集银行、酒店、写字楼为一体的综合建 筑楼宇，同时也将成为温岭商会在津的总部经济中心。

13、每项使用 功能的确定均源自市场的实际需求，其功能的配置符合十一经路 区域发展的需要。所以此项目功能的定位可以推动和促进该地区 的开发和发展，同时该项目功能的准确定位，也为项目成功再开 发打下良好的基础。2、总体方案说明本项目座落在某市河东区十一经路金融商务区地段， 占地面积 约为 8000 平方米，总建筑面积约为 2100 平方米，拟开发成一个 集银行、办公、餐饮服务为一体的商业服务楼宇。整体项目主要 分成三大部分：银行、办公、餐饮酒店。某温岭商会准备积极引 进 2 家金融机构入驻本大楼，如可以考虑引进民营股份制银行的 分支机构或引进小额贷款公司等金融单位落户十一经路。如果成 功引进以上性质的

14、金融单位，那么对十一经路区域的金融商务服 务将起到丰富和完善的积极作用。 同时商会准备将投资 6000 万元， 拟建一家高档的餐饮酒店，作为区域的商业服务配套项目。另外 拿出一部分作为写字楼办公办公使用，对现有的资源进行充分的 整合再开发，以实现创收、创税的双赢结果。3、项目方案区域初步划分统计序号功能业态建筑面积备注1银行或其它金 融机构5600 m22以单家一至四层，单层700 m 2计算2办公写字楼8000 m22五九层3餐饮酒店3000 m22一至四层4其它共享区域 和配套裙楼4400 m22包括周围配套用房合计总面积约为21000 m 2五、项目资金筹措和财务测算1、项目资金来源：自

15、筹2、项目开发周期：2011年一一2012年3、项目开发成本估算本项目开发成本主要构成部分是楼宇租金、建筑设备设施的改造、建筑外墙面翻新、停车场改造、公共绿化场地改造、写字楼装修改造、餐饮酒店开发成本等。总的费用投入预计为6000万丿元。某温岭商会大厦（暂名）开发投入成本预算表（匡算费用）序 号项目费用名称单 位建筑 面积造价（元/ m2）总费 用（万）备注1建筑租赁费项500年租金2设备设施改造m2221000501053建筑外墙面翻 新m24500100454室外改造工程m25000300150停车场、绿 化、电气等5写字楼装修m28000200160初装修6餐饮酒店项4000小计4970匡算费用7相关配套费项1008项目前期费用项2009财务费用年300按年率5%10运营管理费用年500总 计6070匡算费用