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1、上海宝山国际钢铁物流服务业基地区域市场研究报告2006年4月1、市场概况 出于地理位置的差异，宝山区一直不属于上海的传统商务板块。据观察，上海市政府在以往几年内，倾向于开发城市的西南及东南面，交通、配套等诸多因素的缺乏，致使该区域写字楼市场发展相较于其它地区要远远滞后。纵观整个宝山地区房地产开发，主要还是以住宅、厂房及产业园区为支撑点。其中宝山北部钢铁产业对区域房产市场发展起到了积极的推动作用。作为世界500强之一的宝钢集团，控股子公司14家（其中境外子公司2家），年产钢能力2000万吨左右，是中国最具竞争力的钢铁企业，围绕着而衍生出许多以依托于宝钢而生存发展的产业链。基于此，近几年，政府部门
2、也力将宝山区打造成一个以钢铁产业为核心的大工业区，宝钢钢铁生产大多依靠外来资源，宝山靠海临江，十分有利发挥长江的水运优势，广泛利用国内、国外两种资源。吴淞港作为东北面主要的港口运输渠道，日渐发展壮大。鉴于行业特性，目前驻扎于宝山的企业（主要为制造业及物流企业）对办公物业的需求更为偏向于厂房、堆场等生产性用地内附带的办公场所。一般来讲，此类企业对室内办公需求的要求并不高，办公空间的需求规模较小，而更注重厂房、堆场等生产性用地，而此类用地对空间的要求非常高，需要大面积的占地。企业本身的办公需求则通过在厂区或园区内自建配套写字楼解决，绝少于市场上租赁或购买办公物业，有实力的大中型企业犹为如此。据观察
3、，中心商务板块牡丹江路上即有多处办公物业为企事业单位自建自用，对于这类企业而言，在宝山区内自建写字楼成本明显低于在市场上租赁或购买写字楼，且更能满足自身的需求。以上因素在某种程度上抑制了当地写字楼历史发展趋势。根据相关数据统计发现，自85年至今，整整二十余年的时间，宝山区能称之为写字楼的物业总供应量也仅为10万平米左右的体量，无法与上海其它区域相抗衡。以营建水平来看，该区域现有办公物业与市区的物业相比较外观陈旧、配套落后，存在较大程度上的差距。各项数据表明，宝山整体写字楼市场的发展尚处于雏形阶段。2、写字楼结构标准分类研究就我国现阶段写字楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙
4、级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。标准主要包括两方面，一是物业自身的品质和服务，二是物业的租售价格水平，同时参考物业的市场认知程度。本报告将采用定量分析和定性描述的方法，对写字楼物业市场进行单独分析和横向比较。一般甲级写字楼基本配置标准n 外墙装饰: 外墙铺花岗岩或不锈钢饰框+双层不反光玻璃幕墙。n 结构: 钢结构+钢筋混凝土结构。n 标准楼板间高度: 3.8-3.9米。n 标准天花标高: 2
5、.7米-2.8米。n 线槽及架空地板: 提供10MM架空地板及三间隔线槽。n 客运电梯: 进口电梯(3m/s -4m/s)自动扶梯, 高峰期等待时间为38秒，可用 Mitsubishi 或是 Hitachi。n 消防电梯: 进口电梯(18人/1,350公斤及27人/2,040公斤)。n 空调系统: 冷量 90瓦/每平方热风量。n 电力系统: 2路35千伏供电,紧急备用发电机。n 室内照明标准：500lux 桌面照明，高级进口隔栅灯n 通讯系统: 2路光纤接入.光纤及超5类电缆垂直布线.拥有充足的电话直线，可支持ADSL,ISDN,DDN,EI 及宽带。n 卫星电视: 装置SMAT卫星电线系统及
6、CABD公共天线系统，可接收12个卫星电视频道。n 停车场: 地上及地下停车库+自行车库.n 消防系统: 智能化消防报警系统,包括自动喷淋系统,消防栓系统,自动火警报警系统,灭火器,烟感系统,应急灯和安全出入口指示等.n 楼宇管理系统: 先进楼宇智能化管理系统,监控和维持大楼供暖,空调及通风系统,消防系统保安系统及广播系统的正常工作.另外还需提供自动遮阳窗帘及自动温湿度.n 辅助设施: 多功能会议中心,健身中心,商务中心,餐厅,银行,咖啡厅,美容沙龙,快餐,日用品店等.n 节能: 变风量控制(VAV),双层中空玻璃幕墙,积压式变压器,真空锅炉.由于宝山地区在纯写字楼的供应方面长久以来存在着空白
7、点，甲级写字楼甚少。根据调研结果显示，符合以上甲级写字楼标准仅为即将上市供应的“安信商业广场”配套写字楼物业。3、商务区分布格局1）现有格局根据目前宝山办公物业整体的分布情况来看，现有办公物业布局分散，主要集中在交通便利、商业聚集地区，并无明显的竞争板块形成。根据现场调研，宝山区南面作为中心城区域，多为居民住宅，并已形成成熟氛围，如大华社区等。北面，目前尚未开发完整，间或有农田及当地民居。宝山西面，随着轨道交通线的延伸，近几年开发的房产项目主要还是以住宅为主。并与嘉定地区的产业形成互补，开发产业园区，但并无形成成规模的商务区域。宝山东北面依托宝钢及吴淞港，以产业聚集带动房地产，开发厂区、产业园
8、区和少量商业用房。围绕着区政府所驻地，形成了牡丹江路商务带。就目前而言，这是宝山区最为集中的商务区域，现有办公物业约十余幢，分布着本市以及外省市的钢铁上下游企业。在调查中我们看到，由于办公场所的不同，其行业聚集性也不尽相同。聚集于宝山牡丹江路沿线写字楼内的绝大部分为从事第三产业的公司，如金融、贸易行业。其次为钢铁制造业部分行政、销售部门。沿街铺面的承租者多为物流公司，以及制造业下属销售门面。而交易中心入驻的基本上是从事钢铁中间销售流通渠道的行业，起到承接中转的作用。由于内资企业一般办公租金预算相对较低，在租赁办公用房时，成本是第一位的考虑因素，牡丹江路地区相对低廉的办公成本是这些企业选择此地办
9、公的主要原因之一。大部分的企业在此设置办公点，其目的主要为销售流通，使用办公面积有限，大致为50200平米范围段之间。这些部门最大的特点即为与其他相关部门和上下游客户联系频繁，需要交通便利的办公场所。n 牡丹江路沿线商务板块以黄金广场为中心，南至泰和路、北至盘古路，主要可以分为北、中、南三段。北段以友谊路为中心，中段以宝杨路为中心，南段集中于泰和路。该区域写字楼起步较晚，多为90年代后期物业。现有纯写字楼物业不多，布局相对分，并有多幢住宅裙房作为办公用途。北段写字楼项目建成年数基本较晚，物业单体面积均在5千平方面以下。其运营模式大多为开发商开发自用，多余楼层对外招租。根据相关调研发现，盘古路东
10、北角即将建成写字楼项目祥腾国际广场，总建筑面积达2.5万平方米，为公寓式写字楼、纯写字楼组合式物业。北面碍在过于靠近宝钢，使其商务圈无法再进一步向北扩张。牡丹江路中段为商务氛围最为浓郁之区域。代表物业有仁光大厦建设银行宝山支行、宝莲府邸、宝山航运大厦等，这些可算是目前宝山地区较为优质的办公物业。该段也集中了较多的商业配套设施，以及政府附属行政部门。位于宝杨路、牡丹江路上的仁光大厦建设银行宝山支行在之前一直为该地区的地标性建筑物。南段写字楼多为97年之前建造，集中在泰和路沿线，仅有三幢纯写字楼项目：长江大厦、淞滨大厦和同济大厦，其余均为住宅裙房底商，以及部分多层低密度办公物业。淞滨大厦和同济大厦
11、为银行自用办公物业不对外招租，长江大厦为93年竣工，其内部设施及结构老化，已难以满足现今办公条件。该地段内有部分小型办公物业泊于市场压力，于前段时期重新装修翻新，但市场反映冷淡，接受度欠佳，现只能以商住楼形态对外发售。附：牡丹江路办公物业分布图江路双 城 路泰 和 路仁光大厦宝莲府邸安信商业广场长江大厦丰鼎国际商务楼畅源商务楼淞滨大厦同济大厦宝莲城安信商业广场盘 古 路祥腾国际广场友 谊 路牡丹航运大厦宝 杨 路已建项目待建项目在建项目注： 2）未来商务中心根据政府部门相关规划信息公布，日后宝山区将规划以下几个划分区进行开发：宝山区外环线以南即中心城区域：将重点发展现代服务业、大学科研产业园区
12、、港口物流及与城市居住相关的第三产业。外环郊环之间即宝山新城区域：将大力发展现代服务业和现代物流业，重点发展商贸、商务办公、房地产以及文化、教育和体育等产业。郊环北部区域：以宝山产业园区和宝钢为核心，建成全国重要的精品钢及其延伸业基地。两岛区域：重点建设现代农业园区，积极发展生态农业和旅游业，发展长兴岛岸线工业。从以上规划可以看出，依仗靠近市中心，交通便利、商务配套较为成熟等条件，宝山区外环郊环之间即宝山新城区域将是未来商贸、商务办公中心区。而本案周边将开发以宝山工业区、宝钢为核心的钢铁业基地。但从市调来看，结果与政府部门的规划存在较大差距。牡丹江路作为宝山区东部最为繁华的商业中心，目前重点发
13、展的写字楼项目也均在牡丹江路沿线。至2007年，牡丹江路沿线在建的、规划中的商业商务建筑总体量将达到40万平米左右，分别在牡丹江路南、北及西面规划有三个大型商业广场和商务广场，其配套写字楼物业均依照市中心高品质写字楼标准建设。安信商业广场、宝莲城这些大规模项目的聚集，将会使区域写字楼品质得到极大程度上的提升，同时也进一步促进牡丹江路作为宝山区商业商务中心板块的形成。相比而言，宝山区其它板块并未出现其它聚集密度如此之大体量的商业商务建筑。由种种迹象表明，牡丹江路沿线商业商务中心的形象在未来的一段时期内还将延续。4、区域写字楼市场现状1） 历史供应量分析根据以往的历史数据来看，宝山区写字楼市场形成
14、较晚，基本上在90年代中期才初具雏形。根据数据统计可以看出，80年代后期，区域市场上基本上没有任何写字楼供应量，当时的企业只能租借宝钢旗下的宝山宾馆作为办公场所。整个90年代写字楼总供应量为4万平米左右，主要为当时一些企业为解决自用办公而建造的物业，剩余部分办公面积对外招租。大部分如“长江大厦”、“畅源商务楼”等物业由于建成年数较早，建筑外观受到较大的侵蚀，略显陈旧。仅有仁光大厦维护较好，至今为止一直保持着东北区地标性建筑物的姿态。（资料来源：策源商办市场部）进入2000年后，区域写字楼供应量增长缓慢。从2000年至2004年间，均无建树，宝山区此阶段基本上没有写字楼供应。根据写字楼物业的建筑
15、周期推算，这与90年代末期整体钢材市场发展不稳定，波动幅度较大不无关系。波及该地区写字楼物业的发展受到较大程度上的打压，进入一个盘整期。从而反映出区域产业经济与写字楼发展之间紧密的关系链。进入2000年以后，全球经济回暖，宏观经济发展平稳，我国钢材市场也进入相对平稳发展的时期，20世纪90年代那种大范围、高幅度、长时期的价格波动再无出现。围绕着宝钢这个龙头发展起来的企业纷纷壮大，开始从原先简陋的住宅裙房内搬迁至办公楼内。引致区域写字楼空置率降低，需求量日益加大。根据相关统计结果预测，未来13年内，宝山区将会有大规模写字楼供应量上市。初步统计，总供应量将达近30万左右。这将对原有的写字楼市场构成极大力度上的冲击，从而改变原有的格局。2） 需求分析与预测由于上海中心城区写字楼租金、售价的上涨，越来越多的中小企业选择在轨道交通便利的虹口、普陀、宝山等区
