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1、东北农业大学学士学位论文 学 号：A03080184房地产估价方法存在的问题及改进措施学生姓名：指导教师：所在院系：资源与环境学院土地规划系所学专业：土地资源管理专业研究方向：房地产估价东 北 农 业 大 学中国哈尔滨二O一二年六月B.A. Degree Thesis Registration Number：A03080184 of Northeast Agricultural UniversityThe Problems and Improvements of Real Estate Assessment MethodsUndergraduate：Supervisor：Department
2、and College：Land-use Plan, Resource and EnvironmentMajor：Land Resource ManagementDirection：Real Estate AssessmentNorthEast Agricultural UniversityHarbin ChinaJune, 2012房地产估价方法存在的问题及改进措施摘 要：随着我国房地产市场的日趋完善，与房地产估价有关的业务需求也在快速地增长，这就要求房地产估价师评估出合理、准确的价格。但由于我国房地产估价行业起步较晚，一些估价理论和方法并不是十分成熟，在用于实际估价业务时有一定的局限性和不
3、足，造成了估价结果偏离了房地产的实际价值。本文首先阐述了市场比较法、比较法、收益法的理论依据、适用条件及操作步骤等；接着在此基础上分析总结出这三大方法中存在的问题；最后针对目前较常用的房地产评估方法:市场比较法、成本法、收益法，阐述了在实际估价中存在的问题以及参数确定中存在的不足，并提出一些新的建议和改进措施，及以定量的方法来确定房地产价格。鉴于以上考虑，阐述在市场比较法中价格修正、公式修正的应用，;在收益法中，通过修正使用年限，引入“地随房走”概念，使收益法的构成更加完善，从一定程度上消除了收益法估价的偏差;在成本法中，通过重建房地产价格的组成，列举了常用的建筑物折旧求取方法，调整价格系数。
4、另外还可以各种房地产估价方法同时运用，充分发挥房地产估价技术路线与房地产估价方法的之间的相互作用，以期完善现有的估价方法，使其更好的为房地产业健康发展提供服务。关键词：房地产估价方法 估价问题 改进措施The Problems and Improvements of Real Estate Assessment MethodsABSTRACT：With the improvement of Chinas real estate market , the needs of real estate assessment have grown rapidly, which require real
5、estate appraisers assess a reasonable and accurate price. However, Chinas real estate assessment starts later, so some assessment theories and methods are not very mature. There are limitations and insufficiencies in the real bussiness valuation, which cause the assessment results deviate from the a
6、ctual value of the real estate. In view of the above consideration, this paper puts forward the application of price correction and formula correction in the market comparison approach; through amendments to the useful life of the income approach, we introduce the concept of with room to take theto
7、make the income approach more perfect and eliminate deviation of the income approach valuation to some extent. Through reconstructing the composition of real estate prices and citing the common building depreciation to strike a method to adjust the price coefficient in cost method. In addition, we c
8、an apply a variety of real estate assessment methods together and make full use of the interaction between technologies and methods of real estate evaluation in order to improve the existing methods of evaluation, which can provide services for the healthy development of real estate.Firstly, the pap
9、er states theoretical basis of the market comparison method, the cost method, and the income approach, and the applicable conditions and steps of the three methods. It also analyses and summarizes problems existing in these three methods. Finally, the paper aims at some common used methods in real e
10、state evaluation :the market comparison approach, the cost method, the income approach, to put forward some new suggestion and improvement measures, and to use the quantitative method to determine real estate prices.Keywords: Real estate appraisal method, Valuation problems，Improvement measures 目 录前
11、 言1 房地产估价方法概述- 1 -1.1 市场比较法- 1 -1.2 收益法- 2 -1.3 成本法- 2 -2 房地产估价方法存在的问题- 3 -2.1 市场比较法存在的问题- 3 -2.2 成本法存在的问题- 3 -2.3 收益法存在的问题- 4 -3 改进措施- 5 -3.1 市场比较法的改进- 5 -3.2 成本法的改进- 5 -3.3 收益法的改进- 6 -3.4 综合应用各种房地产估价方法- 6 -3.5 充分发挥技术路线的作用- 6 -4 结 语-8-参考文献-9-致 谢-10-前 言房地产业作为生产和生活服务部门，在国民经济中属于第三产业，是经济发展的基础性、先导性产业，其关
12、联度高、带动力强，已经发展成为我国现阶段的一个重要的支柱性产业。在市场经济高度发达的国家和地区中，房地产估价早已独树一帜，并形成了一套比较系统的实务经验和理论学说，成立了一系列的专业协会组织，制定了严格的行业管理制度和资格认证制度，构成了一套完整的房地产估价制度。自从本世纪20年代以来，国外房地产估价的兴起与发展大体上可以分为如下三个阶段:第一阶段是土地经济学派的兴起，莫定了土地价值理论基础。这一阶段的代表著作有:费希尔价（Irving Fisuing)的房地产原理(1923)，巴比科可于（Frederiek M.Bob Cock）的房地产估价 (1924)。第二阶段是摩茨科(Arther J
13、.Mertzke)在房地产估价界发表具有划时代意义的论著房地产估价过程抓他在此书中将价值理论与估价理论紧密结合起来，指出在完全竞争的均衡条件下，正常价值、长期成本和资本收益价值之间互为等值，这一思想成为房地产价格估价中不同估价方法相互验证的理论基础.第三阶段的代表人物是海德(K.Lee Hyder)、阿待金森 (Harry Grant Aikinson)和舒姆茨(Goorge L.Schmuts)。他们分别推广和发展了市场比较法、收益祛和成本法中的价值估价技术。特别是舒姆茨在估价过程一书中构造的估价模型被美国房地产估价协会收入到房地产估价中。该书到目前为止仍然是西方房地产界最具权威的房地产估价
14、专著。从地域上看，每个国家和地区的国情不一样，房地产估价方法的发展与应用也不同。国际上房地产价格估价方法可以分为两大类，一是以英国为代表的英联邦国家，采用五种基本估价方法:市场比较法、收益祛、成本法、利润法、剩余法。在进行房地产估价时注重经验、艺术，往重市场信息，在推算时很少采用数学模型。他们认为在市场发这的情况下，直接根据市场信息估价更为可靠。二是以美国为代表的北美国家，采用三种基本方法:市场比较祛、收益法、成本法冈。在进行房地产估价时，注重技术与计量，注重数学模型，即从投入产出的角度来计算房地产价值。他们认为，通过建立具体的数学模型来估价更为公平合理，因此，要求对一宗房地产估价时尽量同时采
15、用三种方法，以便做出比较分析。我国的房地产估价行业同中国的改革一样，直到今天非常曲折。但是伴随着改革步伐的加快，中国房地产业的迅猛发展，土地使用制度和住房制度的改革对整个社会经济的影响，房地产估价行业也一步一步走向成熟，房地产估价制度也趋于完善。我国房地产估价业的兴起与发展，总体来说可以分为如下两个阶段:第一阶段是在1994年以前，我国的经济体制改革还没有全面展开，城市还没有进行城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革都还没有进行，此时对于房地产估价业来说，没有专业的注册估价师，也没有权威的认证机构。长期以来都是实行的房屋和土地分开来进行管理，这样使得平行机构之间交流比较少，效率低下，同时伴随着大量的矛盾产生，此种情况下产生的估价结果的准确性自然大打折扣。而此时在估价实践中所运用的估
