2023年万科管理制度篇

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1、2023年万科管理制度篇 书目 万科房地产新项目发展管理制度 vk房地产新项目发展管理制度 一、释义 本制度中,除非文意另有所指,下列简称具有如下特定意义: 集团公司:指vk企业股份有限公司 一线公司:指集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司 企划部:指集团企划部 决策委员会:指vk企业股份有限公司投资决策委员会 小组:指项目发展工作小组,是决策委员会下属工作机构 二、操作规范 第一条新项目发展信息通报 一线公司定期或不定期向企划部通报新项目概况和进展程度,企划部刚好汇总整理并通报。详细格式参见新项目发展信息通报表格。 其次条项目发展工作小组 1、小组负责项目进展过程中,各种信息的上传下

2、达,保证信息通畅。 2、小组成员34人,由集团企划部、财务部、法律室委派的人员共同组成,组长由企划部第一负责人担当或委派,负责领导详细工作。 3、原则上,小组一经成立,小组成员不得随意变动,不同项目小组成员可以不同。 4、小组对“决策委员会”负责。一线公司与合作方(土地方)签约后,小组自行解散。 5、工作内容和流程: (1)对重点介入的项目,一线公司向企划部提交成立项目发展工作小组的申请和项目资料。 (2)企划部依据一线公司上报资料对项目进行初步评估,并征询集团财务部、法律室看法后,确定是否成立小组,同时知会“决策委员会”主任或集团主管领导。 (3)确定成立小组后,企划部、财务部、法律室应刚好

3、委派本部室专业人员成立工作小组,组长制定详细工作时间。 (4)小组成立一周内(视项目紧迫性可适当延长),完成实地调查和评估工作,提出项目发展看法和建议(小组各成员的专业看法事先应经其所在职能部门通过),向“决策委员会”委员、集团主管领导汇报,同时抄送一线公司和集团办公室、财务部、企划部、法律室部门第一负责人。 (5)一线公司应依据小组提出的看法和建议跟进和完善相关工作,并刚好通报小组。 (6)一线公司应于听证会召开两周前向小组报送项目可行性报告初稿或vk企业股份有限公司上会项目概况。详细格式参见上会项目概况表格。 (7)小组完成实地调查和评估工作后,一线公司方可提交召开项目听证会申请。 (8)

4、一线公司应提前一周向小组报送召开项目听证会申请和项目可行性报告。 (9)小组依据项目可行性报告和项目进展状况,评估是否召开项目听证会。召开与否的动议报“决策委员会”主任或集团主管领导审批,并自收到召开项目听证会申请2个工作日内向一线公司回复看法,看法应包括会议召开的时间、地点、方式或不同意的理由及后续跟进工作要求。 (10)确定召开项目听证会,小组应向“决策委员会”委员、项目所在一线公司、其他与会人员发出会议通知和项目可行性报告、小组专业看法等资料,同时抄送集团总经理层和集团各职能部门负责人。 (11)项目通过论证后,一线公司对各评委看法应予以高度重视并跟进相关工作,并刚好通报小组,小组接着跟

5、踪项目进展状况,直至正式签约。 (12)小组对正式签约合同文本负有审核责任,对合同文本与听证会通过内容有较大差异,应提请一线公司赐予合理说明,同时评估是否签约,抄送各评委。 第三条论证报告 进入新城市开发,在完成实地考察和调研工作后,必需编写城市发展和住宅市场调研报告。 项目立项,必需编写项目可行性报告,详细内容可参照vk企业股份有限公司房地产项目可行性报告内容指引。 第四条项目听证会 1、除本制度第八条规定外,集团公司全部新项目立项都要通过项目听证会论证。 2、会务组织:集团总经理办公室、企划部负责听证会会务工作,收集整理各委员看法,交由会议主持人宣布表决结果。 3、会议主持人:“决策委员会

6、”指定。 4、评委成员:集团决策层(董事长、总经理、副总经理、总监),集团直属二级公司第一负责人,集团财务部、资金结算中心、企划部、设计工程部、法律室第一负责人。 5、与会人员:评委、项目所在一线公司相关人员、小组成员、其他人员。 6、会议形式:现场、远程会议。 7、相关工作内容: (1)实际到会评委达到应到会评委三分之二以上,听证会才能召开。 (2)评委应于项目听证会召开之前到项目宗地现场考察。详细时间可依据评委实际状况和须要自行或统一支配。 (3)小组负责在听证会召开3个工作日前将项目可行性报告报送各位评委。 (4)评委应仔细探讨分析项目可行性报告和相关资料,在会议召开前形成书面看法。必要

7、时可先行探讨或征求相关职能部门看法。 (5)听证会召开前,小组可就专项问题向集团职能部门征求看法,并在听证会会上陈述。 (6)会议召开时,项目所在公司可摘要介绍项目可行性报告内容,主要工作是回答评委疑问和看法。 (7)评委应仔细分析探讨项目的可行性,并于会议结束前填写vk集团新项目投资听证会评审看法表,具体写明项目评估看法、开发建议和评估结论。 (8)企划部应于听证会结束后3个工作日内完成听证会会议纪要,并报送“决策委员会”委员、集团领导、项目所在一线公司和集团职能部门第一负责人。会议纪要应包含各评审委员看法和建议,听证会表决结果。 8、评委表决:表决形式分三种:(1)同意立项;(2)反对立项

8、;(3)推迟立项。对表决结果要具体阐述理由。 9、听证会结论:与会评委三分之二及以上表决同意立项,则该项目通过。当同意立项未达到三分之二时,若表决形式(3)的比例大于等于(2),以(3)作为最终论证结果,反之则以(2)作为最终论证结果。 10、会议费用:评审委员、小组成员因项目事宜发生的住宿费用、餐费以及会务费用,由项目所在公司担当。交通来回费用由评委、小组成员所在公司(部门)自行担当。 第五条签署合作意向 已召开项目听证会并通过,一线公司可与合作方(土地方)签署合作意向;若在项目听证会前签署合作意向,需完成以下工作: 1、于签署意向两周前向企划部报送项目资料。 2、小组完成赴实地考察,审核相

9、关资料的工作;必要时,法律室可介入前期谈判、意向书起草工作。 3、小组对合作 意向文本提出专业看法和是否同意签署动议,报“决策委员会”主任和集团主管领导。 4、“决策委员会”主任或集团领导审批并同意后,一线公司方可签署合作意向。 第六条签署正式协议 项目合作意向书签定后,一线公司刚好向小组通报协议谈判等项目进展状况,必要时,法律室可介入项目谈判和协议起草工作。 一线公司与合作方(土地方)签署正式协议前必需完成以下工作: 1、召开项目听证会,并通过。 2、报送集团董事会,并通过。集团总经理办公室负责起草董事会议案。 3、合同文本与听证会通过条件一样;若不一样,小组要重新论证,并将论证看法报“决策

10、委员会”主任和集团主管领导审批,必要的话可提请原听证会评委通过通讯方式重新表决。 第七条向合作方(土地方)付款审批程序 1、支付定金(或诚意金): (1)合作意向书中关于支付定金(或诚意金)有约定条款的,可按相关条款支付。 (2)合作意向书中关于支付定金(或诚意金)没有约定条款或签署合作意向书之前支付:金额超过人民币100万元(不含100万元),一线公司必需向小组提出付款申请,付款申请要有一线公司第一负责人签字和具体付款理由,小组在收到付款申请后刚好报送集团总经理审批,审批看法同时抄送集团董事长和“决策委员会”主任;金额不超过人民币100万元,一线公司需将付款状况报小组备案。 2、支付地价款:

11、一线公司在签署正式协议后,方可根据签约合同条款支付地价款。 第八条简化项目论证程序 简化项目论证程序即可选择不召开项目听证会,而改为“决策委员会”委员通过通讯方式表决。项目资料报送、项目发展工作小组、签约、付款等其他工作程序同上。通讯表决工作由小组和企划部共同组织。 对符合下列条件之一,可执行简化项目论证程序: (1)新项目规模在12万平方米以下且总投资5亿元以下; (2)新项目位置与原有项目接壤,是原项目自然延长,规模在30万平方米以下,土地价格、合作条件和市场状况与原项目基本类似。 (3)新项目已召开过听证会,但因某些方面的条件未达到要求而推迟立项的,在听证会之后这些条件已得到改善和解决的

12、。 (4)集团相关管理制度规定的其他情形。 三、附则 1、本制度是集团公司房地产新项目发展的根本管理制度,对于通过投标、竞拍、合作参股等方式取得土地的,可另行制定详细管理方法。 2、项目发展过程中,出现本制度不适应情形,可视详细状况由集团相关职能部门协商执行。 3、本制度可依据集团公司发展和行业环境改变须要适时修改。 4、本制度自发布之日起执行。 万科地产项目工程管理制度书目 vk地产项目工程管理制度书目 1. 工程管理部工作职责 2. 工程招投标/材料设备选购工作管理制度 3. 工程管理部工地检查(含冬施检查)制度 4. 工程施工组织设计审查制度 5. 工程进度限制及管理方法 6. 工程质量

13、限制及管理方法 7. 施工图纸审查方法 8. 工程技术询问管理方法 9. 项目经理部的职责和架构 10. 项目经理部工程管理程序 11. 项目经理部合同管理制度 12. 项目经理部成本管理方法 13. 项目经理部文档管理制度 14. 文明工地标识标准 15. 项目管理限制表单 16. 设计变更和工程签证管理程序 17. 工程竣工验收和移交程序 注:全部制度存档于工程管理部、项目经理部 万科房地产内部往来管理制度怎么写 一目的:规范万科地产内部往来占用关系,提高资金运用效率,便于业绩考核。 二范围:适用于总部及万科地产所属各单位。 三职责:总部财务管理部负责本规范的推行、说明、修改并检查执行状况

14、; 万科地产内各公司(单位)负责详细实施。 四方法和过程限制 4.1 定义:内部往来是指万科地产内部单位之间发生的全部债权债务关系。 4.2 类别:内部往来主要由以下几类经济交易产生: 4.2.1 资金调拨 4.2.2 代收代垫 4.2.3 实物买卖 4.2.4 供应服务 4.3 管理原则 4.3.1 集中限制原则:资金调拨由总部集中限制,不允许分属不同城市、不同万科地产考核主体的各下属公司之间调拨资金; 4.3.2 刚好清算原则:对发生的除资金调拨外的其他内部交易,各公司应刚好清算,不允许分属不同城市、不同万科地产考核主体的各下属公司之间期末挂往来帐( 4.7.2所述例外状况除外); 4.3.3 干脆清算原则:除由于总部