资产评估例题1

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1、一、评估某合资企业的一台进口气流纺机，该机器 10 年前 从德国进口，进口合同中的FOB价格是20万马克。评估人 员通过德国有关纺机厂商在国内的代理机构向德国生产厂 家进行了询价，并了解到德国已不再生产该型号的气流纺 机，其替代产品是全面采用计算机控制的新型纺机，新型纺 机的现行 FOB 报价为35 万欧元。针对上述情况，评估人员经与纺机专家共同分析研究新 型纺机与被评估纺机在技术性能上的差别及其对价格的影 响后认为，通常情况下，实际成交价应为报价的70%90%, 故将德方FOB报价的80%作为FOB成交价。针对新型纺机在 技术性能上优于被评估的气流纺机，估测被评估气流纺机的 现行FOB价格约

2、为新型纺机的70%, 30%的折扣主要是功能 落后造成的。评估基准日欧元对美元的汇率为 1:1.6 ，人民 币对美元的汇率为7:1。境外运杂费按FOB价格的5%计算, 保险费按FOB价格的0.5%计算，关税与增值税因为符合合 资企业的优惠条件,予以免征。银行手续费按 CIF 价格的 0. 8%计算，国内运杂费按CIF价格与银行手续费之和的3% 计算,安装调试费包含在设备价款中,不必另付。由于安装 调试周期较短,故无须考虑利息因素。根据上述分析及数据资料,被评估气流纺机的重置成本 计算过程如下：FOB 价格=35X80%X70%=19 6（万欧元）境外运杂费=3136X5%=158 （万美元）

3、境外保险费=31.36X0. 5%=0158 （万美元）CIF 价 格 =FOB 价 格 + 境 外 运 杂 费 + 境 外 保 险 费 =31.36+1.58+0.158=33.0848（万美元） 银行手续费= 33 0848X0 8%=0 2647 （万美元）国内运杂费二（33. 0848+0 2647） X3%=1.0005（万美元） 气流纺机重置成本= 33 0848+0 2647+1=34.35（万美元）气流纺机重置成本二343495 X 7=240.45（万元）二、某被评估设备为一个生产控制装置，其正常运行时需 6 名操作人员，目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为 3 名。假定

4、被评估设备与参照物在营运成本的其他项目支出 方面基本相同，操作人员平均年工资福利费约为 6 000 元， 被评估控制装置尚可使用 3 年，所得税税率为 25% ，适用 的折现率为 10%，则被评估控制装置的功能性贬值测算如 下： 被评估设备的年超额营运成本= （63） X 6 000=18 000（元）被评估设备的年超额营运成本净额=18 000X （1 25%）=13500（元）将被评估设备在剩余使用年限内的每年超额营运成本净值折现并累加，则其功能性贬值为：13500X(P/A, 10%, 3)=13500X2. 4869=33573.15(元)三、某彩电生产厂的一条生产流水线，设计年生产彩

5、电能力 为20 000台，该流水线经评估其价值为60 000 000元。由 于市场上彩电供过于求，市场竞争十分激烈，该流水线目前 年生产10 000台即可满足销售需要。假设每台彩电成本为2 000元，预计在未来5年内，每台彩电成本上升15%，而销 售单价由于竞争原因只能上升相当于成本的10%，则其经济 性贬值计算如下。 计算营运经济性贬值A每台彩电成本上升与销售价上升相抵之后的损失额为：2 000X（15% 10%）=100（元）B假设所得税税率为25%，贝U抵减所得税后每台彩电净损 失额为：100X（125%）=75（元）C假设折现率为10%,则每台彩电在未来5年内总损失额 为：75X（PA

6、, 10%, 5）=75X3. 7908=284. 31（元）企业5年内损失额P1为：P1= 284. 31 X10 000=2 483100（元） 计算能力经济性贬值假设生产规模效益指数为0. 7,则能力经济性贬值P2为：P2=60 000 000 X1（12）0.7= 60 000 000 X（10616）=23 040 000（元） 计算总经济性贬值总经济性贬值 P 为：P = P1+ P2=2483100+23 040 000=25 883100（元）、在对一台设备进行投资决策时，需要对该设备的投资价值进行分析，以决定是否购买。该设备的售价为 150 万元， 使用寿命为 5 年，预计每

7、年的净现金流量分别为 20 万元、 50 万元、80 万元、70 万元和 60 万元。假定折现率为 10 用收益法计算设备的投资价值如表所示。投资价值计算表可见其投资价值大于投资成本，可以考虑购买。五、一幢住宅楼的建筑面积为 4 000 平方米，2005 年建成，住宅楼与宅基地分属不同的产权主体。住宅楼产权主体 2006 年拟将地上建筑物部分转让给宅基地土地使用权人，试评估 该住宅楼的转让价格。经调查得知，评估基准日同类住宅楼的单位面积造价在800 元平方米以下（评估时该城市中有大量同类住宅），待估建筑物与现在的住宅楼相比，在室内结构、材料使用、附属设施等方面略逊一筹，估计当时造价比现行造价低

8、 5左 右，加上待估建筑物在评估前一年建成，价格应再下调 2。根据现在住宅楼市场情况，其造价与市价之比大约为 1:12 解：综合上述各种因素，待估住宅楼的市场价格为：800 X （1一5%） X （12%） X1 2=894（元 / 平方米）待估住宅楼转让价估算为：4 000X 894=3 675 000（元）六、对某企业的一台自制设备进行评估，经核查企业提供的账目得知，该自制设备有关料、工、费等成本要素的核算资 料如表 1 、2 所示。该企业适用增值税税率为 17%，城市维护建设税税率为7%,教育费附加为增值税税额的 3%。经评估人员市场调查和测算，评估时钢材价格为 2800元/吨，铸铁为1

9、200 元/吨，外协件为3200 元/吨；每定额 工时成本为12元，每定额工时分摊管理费用为6元。表 1 制造费用核算表料、工、费消耗数量单价（元）金额（元）钢材消耗24吨250054000铸铁消耗25吨100020000外协件10吨300030000工时消耗5000定额工时840000管理费用420000合计164000为每定额工时分摊的费用数。表 2 安装调试费用核算表料、工、费消耗数量单价（元）金额（元）水泥消耗8吨3502800钢材消耗4吨25009000工时消耗500定额工时84000管理费用42000合计17800为每定额工时分摊的费用数。要求：计算该自制设备的重置成本二二二）解：

10、根据现价和费用标准，以及该自制设备原自制和安装调 试的量耗资料，重置成本计算如下： 计算制造成本制造成本=24 X 2800 + 25 X 1200 +10 X 3200 + 5000 X 12 + 5000 X 6=67200+30000+32000+60000+30000=219200 （元） 计算制造利润。假定行业的平均成本利润率为10%，则:制造利润=219200 X10%=21920 （元） 计算税金。应纳税金包括增值税及城市维护建设税、教育增值税=（219200+21920） X17%=40990 （元） 城市维护建设税=40990 X 7%=2869 （元） 教育费附加=4099

11、0X3%=1230 （元）税金合计=40990+2869+1230=45089（元）计算设计费。假定该企业共建造该类设备2台，总设计费为 15000 元，则评估对象设备应分摊的设计费为设计费=15000一2=7500 （元）计算安装调试费。根据表中资料，则:安装调试费用=8X350+4X 2800+500X12+500X6=2800+11200+6000+3000=23000 （元）被评估设备重置成本重置成本=219200+21920+45089+7500+23000=316709（元） 七、评估对象是一出租写字楼，土地总面积为5000平方米， 总建筑面积 25000 平方米，建筑层数为 18

12、 层，建筑结构为 钢筋混凝土结构。该写字楼的土地使用权于 2000 年 4 月 1 日以出让的方式获得，土地使用权年限为 50 年，写字楼于 2002 年4月1 日建成并开始出租，建筑物的耐用年限为 60 年。要求：评估该写字楼2005年4月1日的价值。通过调查，收集的有关资料如下： 租金按净使用面积计算。可供出租的净使用面积为15000平方米，占总建筑面积的 60%，其余部分为大 厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管 理人员用房、设备用房等占用面积。 租金平均每月每平方米85元。 空置率年平均为10%，即出租率年平均为90%。 建筑物原值为4800万元。 家具设备原值为400万元，经

13、济寿命平均为10年， 残值率为 4%。 经常费用平均每月10万元，包括工资、水电、供 暖、维修、保洁、保安等费用。 房产税按年总收入的12%缴纳，保险费按建筑物原 值的3%o计算。 营业税及附加为年总收入的5.5%o 经估测，房地产的资本化率确定为10%。解：（1）选择评估方法。该宗房地产是出租的写字楼，为收益性房地产，故采用收益法评估。评估计算公式为：_ A_1P = r - (1 + r) n(2) 估算年有效总收入年有效总收入=15000X85X12X90%=1377 (万元)3）估算年运营成本 年经常费用= 10X12 = 120 （万元） 房产税=1377X12 = 165.24 （

14、万元） 家具设备折旧费40x（1-4%）=38.4 （万元）10 年保险费=4800X3%o = 14.40 （万元） 营业税及附加=1377X55%=75.74 （万元） 年运营成本= 120165.2438.414.4075.74=413.78（万元）（ 4）计算年纯收益年纯收益=1377413.78=963.22（万元）（ 5）确定资本化率。经估测，房地产的资本化率确定为10%。（ 6）确定房地产收益年限房地产收益年限=土地使用权年限开发建设期房地产开始出租至评估基准日的年数：5023=45（年）（ 7）计算房地产评估价值r1(1 + r) n963.22. 1= 1 - 10%(1 +

15、 10%)45=11826.66(万元)房地产单价=11826.66X10000 一 25000=4772 (元/平方米)八、被评估对象是6年前购进的生产A产品的成套设备，评估人员通过对该设备考察，以及对市场同类设备交易情况的了解选择了两个与被评估设备相类似的近期成交的设备作为参照物，参照物与被评估设备的有关资料见表。根据表中资料及市场调查其他资料进行评估，求解评估 设备的评估值：（1）交易时间因素的分析与量化。经调查分析，近十个月同类设备的价格变化情况大约是每月平均上升 0.5%左右序 号经济技术参数计量单位参照物A参照物B被评估对象1交易价格元110000018000002销售条件公开市场公开市场公开市