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1、政策性住房配置标准调研对比（北京）一、 政策性保障住房的分类及定义（北京市政策性保障住房包括以下几类）：1. 经济适用房：指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市中低收入住房困难家庭供应，具有政策性质的政策性住房。2. 回迁安置房：即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。3. 廉租房与公租房：指政府以货币补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会政策性质的住房。4. 限价房：限价商品住房，是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设
2、单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。5. 自住型商品房：自住型商品房政策由北京市住建委于2013年推出，此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭，购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。自住型商品房的前身是限价房，但在申请的条件上较限价房宽限。二、 调研情况汇报（一） 一线开发商调研项目介绍：项目名称康乃馨城畅心园保利嘉园阳光美园开发商北京首都开发股份有限公司(2014年中国地产公司排名23)北京首都开发股份有限公司保利房地产股份有限公司(2014年中国地产公司排名5)广州富力地产股份有限公司(2014年中国地产公
3、司排名11)保障房类型限价房限价房限价房限价房和廉租房上次调研非一线开发商：北京鸿坤伟业房地产开发有限公司的鸿坤理想城安置房、由北京城建房地产开发有限公司控股的北京玉泉新城房地产开发有限公司开发的昌平兆丰家园安置房。（二） 调研项目整体外部情况对比：1、 建筑风格：调研的项目立面风格均为最普通的简约风格，根据现有北京地区保障房情况来看，也很少见到有古典、欧式等其他建筑风格，一线和非一线政策性住房建筑风格差异不大。一线开发商政策性住房外立面（畅心园） （康乃馨城）（阳光美园） （保利嘉园）其他非一线开发商政策性住房外立面：(理想城) (兆丰家园)2、 建筑层高：政策性住房层高略低于普通住宅，通常
4、为2.7m-2.9m。3、 户均面积：政策性住房通常以中小户型为主，通常户均面积不超过90，标准层设计紧凑，以普通平层为主。4、 屋面形式：政策性住房均采用简洁的平屋面，没有坡屋面的案例，此次四个一线开发商项目均为平屋面，且外挑外挂构件很少。5、 附加值赠送：调研项目中少有飘窗、露台、地下室、室外花园等附加值赠送，政策性住房通常只做4左右的普通阳台。(畅心园) （保利嘉园）（阳光美园）（康乃馨城）6、 车库车位：调研对象大量采用地面停车，不仅在楼间等位置设有固定的机动车停车场，且小区主路边也设计有固定的机动车位。（畅心园） （保利嘉园）（畅心园） （阳光美园）(畅心园) （康乃馨城）（三） 室
5、内精/粗装修：1、公共区域精装修:政策性住房的公共区域精装修通常很简单，整个装修材料的品质品牌与商品房相比有一定差距，政策性住房通常选用价廉但感官上与商品房类似产品。经过此次调研一线开发商的公共区域精装修，档次还是略高于非一线开发商，保利嘉园门厅墙面全部贴瓷砖，阳光美园还做出了挑高两层的门厅，并且两项目的一层电梯均做了门套。非一线开发商做法一般是一层公区和标准层公区均为涂料墙面，地砖，无门套电梯。 一线开发商政策性住房：一层公区精装标准层公区精装畅心园地面及踢脚：瓷砖，瓷砖踢脚墙面：涂料墙面电梯门套：无门套地面及踢脚：瓷砖，瓷砖踢脚墙面：涂料墙面电梯门套：无门套保利嘉园地面及踢脚：瓷砖，瓷砖踢
6、脚墙面：瓷砖墙面电梯门套：瓷砖门套地面及踢脚：瓷砖，瓷砖踢脚墙面：涂料墙面电梯门套：无门套阳光美园地面及踢脚：瓷砖，瓷砖踢脚墙面：部分瓷砖，部分涂料电梯门套：瓷砖门套地面及踢脚：瓷砖，瓷砖踢脚墙面：涂料墙面电梯门套：无门套康乃馨城地面及踢脚：PVC地板块，水泥踢脚墙面：涂料墙面电梯门套：无门套地面及踢脚：水泥地面，水泥踢脚墙面：涂料墙面电梯门套：无门套（畅心园）（保利嘉园）（阳光美园）（康乃馨城）非一线开发商政策性住房：非一线性政策性住房对公共区域精装修通常很不重视，无论是单元首层大堂面积还是装修档次都远远低于普通商品房。如楼地面做法通常为水泥地面，或铺普通瓷砖面层；墙面天棚为两道腻子外涂普通
7、内墙水性涂料；踢脚线为黑漆涂料，或普通瓷砖面层；墙面几乎不铺贴瓷砖，也没有电梯门套线，装修材料也是使用市面上档次低、价格低廉的材料品牌。（兆丰家园） （理想城）2、入户门、单元门、防火门：政策性住房入户门通常为普通钢制防盗门，单元门通常为普通电子控制钢制门，配有不可视对讲门禁机。此次调研的一线开发商入户门均为普通钢制防盗门，除了阳光家园使用塑钢单元门外，其余小区均采用钢制防盗门，且均采用不可视对讲。一线开发商政策性住房：（畅心园）（保利嘉园）（阳光美园）(康乃馨城)非一线政策性住房：入户门通常为普通钢制防盗门，结构洞口尺寸通常为1.0米2.3米。单元门通常为普通电子控制钢制门，配有不可视对讲门
8、禁机。（理想城）3、栏杆：政策性住房因附加值赠送极少，因此栏杆大多在楼梯栏杆、阳台、窗户和空调机位等必须的部位设置，因此数量少于普通商品房。栏杆样式为普通型钢栏杆，较少花式。（畅心园）（保利嘉园）（阳光美园）（康乃馨城）（理想城）4、门厅：基本不做门头或门头很小很简陋。门厅面积也较小，装饰简单。本次调研中除了阳光美园做了较大面积的两层通高且顶部吊灯的门厅外，其余居住区门厅都比较小且装饰简单。（畅心园）（保利嘉园）（阳光美园）（康乃馨城）（理想城）（兆丰家园）（四） 外墙装修：1、外立面装饰：通常采用普通涂料平涂，底层少许采用面砖。较少使用质感涂料等材料。材料品牌上存在一定差异。（畅心园） (保
9、利嘉园) （阳光美园）（康乃馨城）（理想城）（兆丰家园）2.外墙门窗：政策性住房通常采用普通双玻塑钢窗，满足规范及验收的前提下减少外窗面积设置、减少开启窗扇、降低五金件档次。增加外墙砌体面积，减少保温节能成本投入。（畅心园） （保利嘉园）（阳光美园） （康乃馨城）（理想城） （兆丰家园）（五） 安装工程与设备工程1、安防智能化系统：保证各验收规范基本要求，降低设备功能技术参数，使用非可视对讲系统等措施。非一线开发商政策性住房多采用普通非可视对讲及户内安防系统（红外微波报警探头（首层和顶层有），紧急报警按纽，燃气泄漏报警器各一个）；小区设周界防范系统、闭路电视监控系统、单元门禁系统、停车场管理系
10、统、背景音乐系统、弱电综合管网。设备均为档次普通、价格较低廉的国产二线品牌。2、供水、供电、消防系统：供水管道多使用螺旋式PVC排水管。消防系统多使用普通外露式的消火箱。3、电梯：政策性住房多采用普通国产二线品牌电梯，且在电梯的部数设置上明显低于普通商品房。4、采暖系统：政策性住房多采用普通钢制散热器或者铸铁散热器。此次调研的一线开发商政策性住房项目均使用钢制散热器采暖。（阳光花园） （康乃馨城） ( 保利嘉园) （康乃馨城）（理想城）（六） 园林工程政策性住房的园林环境定位档次远低于集团要求的交房区最低标准，不会设置展示区或示范区，通常只在小区园区内做基本的草坪式绿化和吸水砖式的硬质铺装，苗
11、木密度较低，大型乔木基本不使用，小品设施和景观类小品较少。一线开发商的项目园林比上次调研的小开发商水平有所提高，尤其是畅心园和阳光美园，种植了较多的乔木还设计了景观小品。（畅心园）（阳光美园）（康乃馨城）（保利嘉园）（七） 小区大门非一线开发商的政策性住房的小区入口一般只设置很小的简易房或者砖房作为保安室，设计原则就是满足入口功能即可。此次调研的一线开发商入口会有体现案名的LOGO强，并且配合简单的园林效果打造，档次略高于非一线开发商。 （畅心园） （畅心园）（保利嘉园） （阳光美园）（八） 售房部、样板房：本次调研的政策性住房均没有设置专门的售房部与样板房。（九） 安置房为普通简单装修，除家
12、具外须满足入住要求，厨房、卫生间设施设备必须齐全，户内门须安装。三、 建议的成本配置标准通过此次对北京地区一线开发商及上次全面预算部对其他非一线开发商的政策性住房项目的调研情况，结合北京金科中心限价房销售价格15000元/m2、公租房回购价格5500元/m2、而周边商品房均价为22000元/m2，可以看出政策性住房与正常商品房巨大的价格差异。为此，建议后续类似项目配置做法：1、 简化立面造型，取消外挑造型构件；2、 在规范允许范围内降低建筑层高；3、 增大户型面积，按购地协议要求的最大户型面积要求布置设计；4、 取消或减少阳台飘窗等赠送面积；5、 减少入户大堂和公共通道面积，尽量不设计外廊，多
13、采用内廊；大幅降低装修档次及标准；6、 精简外窗面积及并降低材料品质，选用较为廉价的品牌，空调位取消使用百页；7、 降低外墙装饰材料品质，优化工艺；8、 选用经济型品牌电梯或其他设备、优化智能化设备品牌及选型；9、 增大地上车位配比，减少地库配置，电梯无须直达车库，地下车位配置的数量和位置向商品房区域集中；10、 简化园林景观设计，单独设置此类物业的园林标准，大量使用草坪，减少乔木和灌木的运用，硬质铺装尽量使用植草砖和吸水砖，少量布置小品，建议园林成本标准按200300元/m2执行；11、 建议采用先进的技术：比如整体卫浴，可缩短施工工期，并可节约成本；12、 建议减少此类物业形态的的甲供材料、甲方直接分包等，以保证成本管控过程中的成本控制；13、 压缩此类物业的营销成本。
