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1、*大学商铺生存状况调查报告目录一、调研背景3二、消费者行为分析3三、商铺营业状况分析4四、校园商铺经营SWOT分析 5五、结语7六、问卷样卷8一、 调研背景20世纪以来，我国高等教育事业发展迅速，高等教育进入大众化阶段。各地 政府为适应教育产业出现的快速扩张现象，纷纷通过合并、筹建的方式，建设了 一批新兴高教园区。这类高教园大多处于城市边缘，偏离市中心，吸纳了规模庞 大的师生群体。为保证师生的正常生活秩序，校园商铺作为后勤必不可少的部分， 迅速跟进。在校园后勤社会化的背景下，由于巨大市场带来的丰厚收益的刺激， 各类商家纷至沓来，为广大师生提供多样化的服务。本次调研我们选取的是* 大学生活区的商
2、铺作为调研对象，该校处于*高教园区最东部，位置相对偏僻， 商铺集中于生活区宿舍楼下。研究方式主要采取面谈和发放问卷收集数据。二、 消费者行为分析本次调研涉及的商铺均处于大学内，因此，其面对的消费群体主要为在校大学生。 分析消费者的消费行为有助于我们理解商铺营业方式及其生存状况。我们主要从 以下四个方面分析大学生的消费水平：1. 人口规模及特征。*大学*校区拥有全日制在校学生3万余人，年龄分布 从18至25岁，由此可见，该校商铺所面对的消费者群体以青少年为主。在校大 学生受教育程度较高，消费行为大多理性，但是仍存在不合理的消费。另外，由 于在校大学生主要以学习为目标，其消费行为往往仅限于维持日常
3、生活需要，因 此，消费结构单一，且消费水平较低。2. 可支配收入。在校大学生在很大比例上仍靠父母给予的生活费维持日常消费。 通过对学生的走访我们了解到，大多数学生每月的生活费在12001500元之间。 在校学生的可支配消费金额受到严格限制，消费行为不会出现较大变化。另一方 面，扣除伙食费后，在校学生的可支配消费金额较少，客观上遏制了其对于高档 消费品的需求，因此，校内店铺大多以小商店的形式存在，经营类别也主要侧重 于日常用品、零食饮料等低价低成本物品。3. 消费者流量。我们调研的商铺均位于学生寝室楼下，且处于生活区与教学区之 间。每天上下课时，人员流量相当可观，潜在的消费者数量也相应增长。暂且
4、不 谈上下课等高峰时段，*生活区所容纳的在校学生有2万以上，且由于学校生 活的封闭性，店铺面对的消费者流量相当巨大。4. 购买力及购买行为。由于在校大学生可支配收入较低，且数额相对稳定，其购 买力相对于已经参加工作的成年人较低。受到高等教育及自身经济条件影响，在 校大学生的购买行为较为理性。但是，消费心理因人而异，在校大学生多处于青 春期阶段，存在攀比、享乐等心理，这也会成为影响购买行为的因素。商铺经营状况分析 三、校园商铺位于学校生活区寝室楼底层，通过承包、租赁、连锁等多种经营方式， 为在校学生提供各类生活服务，具体包括超市、小吃店、面包店、奶茶店、水果 店、药店、理发店、饰品店、文印店、手
5、机电脑维修店、照相馆等等近20种。在经营方面，校园店铺消费群体相对稳定，具有一定的规律性，需求旺盛但购 买力水平受到收入的限制，这使得商家必须合理规划销售策略，提供适销对路的 商品。近几年来，学校后勤部门加强了对校园店铺的规范管理，同时，大学生日 益提高的消费水平使得个体经营店铺在卫生、服务、管理、营销等各方面的弱点 逐渐暴露，店铺经济效益有显著下降趋势。从长期来看，高端奢侈品店铺及大型 服务类店铺较少，小规模经营者大量并存的现象将长期持续。我们选取了几类具有代表性的店铺，并对其进行经济效益分析：1、超市。通过横向比较，*生活区寝室楼下的超市，主要有中门华联、东 门金沙学府以及研究生门好又多。
6、一般而言，超市内的商品差异不大，但是价格 略微有所不同。我们的调查结果显示，相同的商品，中门华联的价格略高于东门 金沙学府和研究生门好又多。我们认为，在校学生没有对于某一超市品牌的忠臣 度，也就是说对于三家超市出售的商品不存在偏见，那么，超市定价的高低只会 受到所处地段的不同的影响。在我们调研的三家超市中，华联所处的中门由于与 学校教学区大门正对，每天由此经过上学、放学的人流量几乎是东门以及研究生 门的数倍，而且由于不存在偏见，学生购物大多采取就近原则，这就为华联超市 带来了巨大的潜在市场。另一方面，超市的环境也是影响因素之一。面积越大、 环境越卫生的超市给人一种安全有保证的感觉。三家超市中，
7、华联面积最大，购 物环境也相对较好，因此，相比起金沙学府与好又多，华联的生意更好。通过纵 向比较，相比起小吃店，水果店等店面而言，超市的效益要好得多，原因在于超 市的商品齐全，价格较低，能够基本满足学生所有的日常需求。因此，在* 生活区所有的店铺中，三家超市的经济效益最高，生存状态最好。2、奶茶店。*生活区楼下的商铺奶茶店林立，基本每隔三五家店铺就有一 家奶茶店，此类店铺数量惊人，而且更新换代十分迅速。调查表明，奶茶店的更 新周期一般维持在1-2年左右，很少有能够在激烈的竞争中幸存下来，营业超过 3年以上的。在我们发放的问卷中，几乎所有的奶茶店都表示经营状况较差，处 于收支平衡的状态。我们在走
8、访调查中发现，在校学生对奶茶的消费意向还是十 分强烈的，但是，强大的竞争市场瓜分了这些消费群体，使得不同的商家需要以 各种手段招揽顾客，包括低价促销、新品推荐、广告营销等等。在经历了长期的 竞争之后，有些店铺吸引了一批忠实的顾客，使得其店铺得以在激烈的竞争中生 存下来。总而言之，*生活区众多的奶茶店经营业绩千差万别，其生存压力大， 生存状况堪忧。3、小吃店。此类店铺经营范围较广，产品品种较为灵活，早晨卖包子豆浆， 中午卖炒饭煎饼，晚上卖白粥烤肠。此类店铺数量绝不少于奶茶店的数量，而且 竞争也相对激烈。但是，此类店铺的经济效益却远远高于奶茶店，原因在于学生 就餐时间较为集中，学校食堂人多拥挤，耽
9、误就餐。在这样的情况下，很多学生 会选择在这类店铺中买一些食品代替午饭。可以说，食堂的垄断性质以及高校的 封闭性促成了这类小吃店的蓬勃发展。该类店铺一般经营状况良好，不存在退出 壁垒，因此，生存状态非常好。笔者曾经与一家做手抓饼的店家闲聊，得知其 10平米不到的店铺，每月收入6万，每月租金约为1万元，扣除租金、材料成 本、水电费、运输费等各项费用，每月净赚4万元。由此可见，此类店铺经济效 益极高。4、理发店。此类店铺一般是越大、装修越豪华生意越好。一般来说，学生对 于此类店铺都有忠诚感和认同感。其消费行为具有偏好性，一旦选择一家后，只 要自己感觉理想，一般不会轻易改变。除了几家长期经营的店铺外
10、，该类店铺的 更新换代也是非常快的。以目前*生活区的几家理发店所处的位置来说，几家 店相距较远，都有相对固定的消费者，一定程度上避免了竞争，因此，生存状况 良好，短期内不存在经营风险。5、文印店。此类店铺性质大多相同，不存在差异，因此，其经济效益与其地 理位置直接相关。*生活区的几家文印店和理发店一样，彼此相距较远，都有 固定范围的消费者，竞争相对平和。此类店铺每天的业务量巨大，因此经济效益 很高，生存状况良好。6、其他。例如书店，药店等产品和服务相似度很高的店铺，由于竞争激烈， 商品的价格差别不大。但是此类店铺具有稳定的商品销量，和较高的商品利润， 因此，生存状况不存在较大问题。四、校园商铺
11、经营SWOT分析(一) 、优势分析(st reng ths)1、消费需求旺盛。众多的在校大学生为校园商铺提供了巨大的市场，处于青 春期的学生尚未形成成熟的消费观念，消费行为往往带有盲目性和冲动性，因此， 学生对于消费品的需求特别旺盛。2、市场成熟。校园市场经过商家多年的经营与发展，逐渐趋于成熟，作为主 要消费群体的学生数量不会产生较大的变化，因此，经营市场相对稳定。学生在 日常的消费活动中形成了一定的消费习惯，在此基础上，商家不需要投入过多的 宣传和广告，大大节省了营业成本。3、校园封闭性。由于校园生活具有相对的封闭性，在校学生的活动范围在一 商家可以从中获得固定的消费者，因此，定程度上被限制
12、在生活区与教学区之间， 相比起校外商铺而言，可以大大减少竞争，提升自身优势。（二）、劣势分析（weaknesses）1、固定成本高。校内商铺大多采用承包制，每年商家向学校缴纳的租金十分 昂贵。*生活区中门一10平米的店铺每年的租金达到12万元，可见商家的租 金压力特别大。2、竞争激烈。从调研结果看，几乎所有商家都表示在校园经营商铺面临巨大 的商业竞争。由于校园市场的成熟，供应同类同质商品的商家数量众多，这些商 家必须时刻注意自身的经营状况，一旦提供的商品或服务出现任何的质量问题， 很有可能导致消费者的流失，而这种流失往往都是永久性的，这就造成了店铺销 售的不稳定。3、消费群体消费能力有限。在校
13、学生大多没有生活来源，主要依靠家庭给予 的生活费维持生活，客观上没有能力消费奢侈品。学生的消费能力限制了商家的 经营范围，也在某种程度上影响了商家的经营方式。从调研的结果来看，大多数 商家采取的都是薄利多销的销售模式。（三）、机遇分析（opportunities）1、潜在市场的扩大。我国高等教育事业发展迅速，高校扩招的趋势日益明显， 在校学生数量不断增加，消费者数量不断上升，校园商铺发展前景良好。2、电子科技等高端市场需求旺盛，竞争较少。在调研中我们发现，校园商铺 大多数经营日常用品，小吃饮食等满足学生低端需求的较多，但是类似电子数码 等高新技术的商铺却很少。随着现代科技的发展，学生对于这类商
14、铺的需求越来 越大，市场呈现供不应求的状态，因此，校园内的高端产品市场还有很大的发展 空间。（四）、威胁分析（threats）1、电子商务发展挤压校内市场。近些年网购的兴起，对校园商铺的冲击十分 巨大。网购的经济性、效率性、方便性使得大多数在校学生选择足不出户完成日 用品采购，甚至是饮食外卖等。2、商铺扰民，投诉众多。*生活区商铺全部位于学生寝室楼下，有些商铺为 了招徕生意，每天从开门到打烊循环播放音乐，给寝室楼内休息的同学带来巨大 的影响。另外，一些经营小吃食品的店铺排放的油烟也对学生生活造成影响。3、政策影响。校园商铺以其高回报的特点受到众多商家的追捧，现实往往是 一铺难求。另外，高昂的租
15、金形成了较高的进入壁垒，对于一些商家来说，有时 候租金的压力不得不转移到消费者（学生、头上，这就增加了其经营风险。五、结语 在调研中，我们听取了多方有关校园商铺生存状况的意见。一般人看来，学校 是一个巨大的消费群体，在高校附近开店肯定是稳赚不赔。“学校人这么多，这 些店不赚钱都难。”公管学院大二学生张某如是说。“除了这些店，我们还能去哪 里买东西呢？”然而，在激烈的竞争下，并非每家商铺都能分得一杯羹，它们的生存状况参差 不齐。“靠近中门的店生意太好做了，你看看其他店，生意哪有他们这么好”东 门一家炒饭店老板如是说。“不过他们的租金比我们贵很多就是了，这也是正常 的。”校园商铺以其独特的定位，吸引着巨大的消费群体，但是若不遵循规律、没有 特色与创新，终究难以维持长久。*生活区寝室楼下的店铺经营状况总体较好，但仍 然面临诸多挑战。学校周边的商机并非唾手可得：特殊而稳定的消费群体，复杂多变的 经营环境，随着更多商家的进入，今后学校周边经济的竞争将日趋激烈，学校周围的商 机虽很大，但并非是天上掉下的馅饼，要想真正赚到真金白银，商家们，面临的将是越 来越难开采的金矿。总之大学校园商铺的设立是为了更好的为学生的生活学习所服务， 也是通过学生消费行为带动整个商铺集体的经济发展，因此希望校
