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1、本文摘自搜铺网旗下零售不动产2013年第三期杂志。弹指20年如过眼云烟，上海百MALL围城。上海购物中心发展史始于1994年，其间经历了上世纪90年代的蹒跚起步1.0时代、本世纪初的快速成长2.0时代以及世博至目前的加速增长3.0时代。在未来五年，上海购物中心将完成全市无盲角的网格化布点，形成类似医疗医院体系的三级布局（多层次、多中心、网络化），街道地段医院、区级医院、市级医院分别对应社区型购物中心、区域型购物中心、都会型购物中心，而小型诊所相当于邻里中心，专科医院则相当于特色主题购物中心。凭借大宁国际商业广场、大拇指广场、百联南方、西郊百联等区域型项目的大放异彩，更是有力的推动了各自所在板块
2、（大宁、联洋、南方、西郊）升级换代成为成熟的宜居社区。五角场和小陆家嘴则在多家购物中心的助力下，一举跃居12个市级商圈的中上流。另据上海购物中心协会统计数据显示，历经20年发展，上海新型的特色购物中心不断涌现，2013年度年营业规模在10亿元以上的29家购物中心中，中心城区的项目有16家占55.2%，近郊的项目为9家占31.0%，远郊项目4家占13.8%。而就购物中心业绩增速来看，市区核心商圈的购物中心普遍出现滞涨甚至微幅下滑，郊区购物中心业绩增长喜人，特别是远郊购物中心的业绩营收同比更是超过20%，正逐渐成为上海购物中心业发展的新引擎。那究竟在19942015年，叱咤上海滩风云20年间，谁是
3、上海购物中心之最？谁又在引领上海购物中心20年风云？榜单如下，你服不服？最怀旧休闲（异国风情）：新天地、思南公馆、武康庭、永嘉庭、嘉善老市、1933老场坊、田子坊、老码头。浪漫多姿的历史风情区是上海宝贵的文化遗产，也为上海的商业地产开发利用带来了诸多优势和资源。新天地思南公馆武康庭永嘉庭1933老场坊II&好玩I.、大悦城、百联世博源。上海好玩的景区不是太多，但好玩又有趣的购物中心倒是略多些，但和迪拜相比还有很大差距。最美味（美食集中营）：日月光广场、长宁龙之梦、虹口龙之梦、正大广场、大宁国际、金桥国际、新天地、大悦城、宝山万达、96广场、仲盛世界、月星环球港、国金中心、IAPM。上海没有台北
4、那样热闹的美食夜市，所以星罗棋布的购物中心美食城就大行其道为大家解馋。最热闹（活动大本营）：大悦城、大宁国际、金桥国际、新天地、正大广场、K11、来福士广场、港汇广场、国金中心、五角场万达。丰富多彩的中庭及广场活动，是购物中心培养客源的利器，也极为考验购物中心的运营能力，成功项目大多擅长此道。最养眼（影院票房最高）：五角场万达、港汇广场、来福士广场、IFC国金中心、正大广场、虹口龙之梦、宝山万达、仲盛世界、大宁国际、周浦万达、梅龙镇广场、新天地、美罗城、百联又一城、开元地中海、莘庄龙之梦、田林越界、IAPM环贸、静安嘉里中心、月星环球港。1933、喜马拉雅中心、月星环球港、美罗城、瑞虹天地、虹
5、桥天地等项目更将纷纷推出剧场剧院LIVESHOW。最便利（商业交通双枢纽）：虹口龙之梦、长宁龙之梦、来福士广场、港汇广场、月星环球港、日月光广场、嘉亭荟、名人广场、新世界城、越洋广场、浦东嘉里城、大悦城、IAPM、晶品购物中心、光启城、南翔中冶祥腾广场。上海交通枢纽购物中心开山鼻祖当属来福士广场和中山公园龙之梦。地铁线掌握着很多购物中心客流的生死线，且看各项目如何衔接把握地铁站通勤客流优势。最奢华标杆（奢华都会型项目）：IFC国金中心、恒隆广场、LVMH尚嘉中心、IAPM环贸、外滩源半岛GALLERY。明日之星：太古大中里、新世界大丸、新鸿基集团徐家汇中心寰宇、新天地后期规划。IFC国金中心n
6、最原创特色标杆（设计师品牌聚集地）：越洋广场、IAPM、静安嘉里中心、新天地时尚。最炫最酷标杆（年轻时尚都会型项目）：标杆项目：来福士、大悦城、长宁龙之梦。最精致典雅标杆：静安嘉里中心、浦东嘉里城、IAPM、港汇广场、来福士、大悦城。最生活最亲民：百联西郊、百联中环、大宁国际商业广场、金桥国际商业广场、嘉亭荟、文峰广场。最佳大盒子项目：久光城市广场、正大广场、百联又一城、百联南方、百联金山、百联南桥。类似苏州吴中永旺梦乐城、宁波欧尚高鑫广场、无锡荟聚英特宜家那样美式郊野超巨型盒子购物中心在上海尚是市场空白，英特宜家上海项目尚在寻址中。最佳街区型项目：新天地、思南公馆、大宁国际、金桥国际、百联西
7、郊、大拇指广场。最佳大型综合体地标项目：IFC国金中心、IAPM环贸、静安嘉里、浦东嘉里城、港汇广场、恒隆广场、新天地、大宁国际、新世界城、波特曼上海商城。最佳办公综合体配套：环球金融中心、上海商城、金茂时尚生活中心。最佳区域购物中心：五角场万达、百联西郊、百联中环、百联南方、大宁国际商业广场、金桥国际商业广场。最佳社区购物中心：浦东嘉里城、瑞虹新城瑞虹坊、大拇指广场、嘉亭荟、徐泾永业广场、悦达889、中房金谊广场。最佳邻里中心：万科五玠坊2049、古北黄金城道2期、十尚坊、碧云风情街、虹梅路老外街。上海尚无类似苏州新加坡邻里中心模式的商业项目。最佳远郊购物中心：松江万达广场、嘉定嘉亭荟1期、
8、奉贤百联南桥、青浦百联桥梓湾、金山百联购物中心、松江开元地中海、松江鹿都广场12期。最佳奥特莱斯：百联青浦奥特莱斯、米格天地、上海国际时尚中心、诚泰奥莱。百联青浦奥特莱斯米格天地上海国际时尚中心总体上，上海奥特莱斯业为百联一枝独秀，其它多家奥莱项目已折戟沉沙，但颇有来头的2家欧洲正规军项目也咄咄逼人整装待发。明日之星：浦东机场佛罗伦萨小镇、迪斯尼奕欧来VILLAGE名品购物村。最佳大百货摩尔：八佰伴、新世界城、久百城市广场（久光）、一百商城联合体（含南京东路第一百货老楼新楼及东方商厦南东店）。明日之星：新世界大丸、大宁利福久光城。最佳旅游商业地产：豫园商城、外滩源、新天地、思南公馆、田子坊、七
9、宝老街。明日之星：迪斯尼世界、南京东路外滩中央街区、天马山深坑世茂纳米魔幻城、天安阳光半岛、苏河湾华侨城、徐汇滨江兰桂坊。业绩至尊：豫园商城、八佰伴、百联青浦奥莱、IFC国金中心、恒隆、港汇、新世界城、长宁龙之梦、百联中环、百联南方、五角场万达、正大广场、久光、百联西郊、仲盛世界商城、大宁国际商业广场、百联又一城、虹口凯德龙之梦、周浦万达、新天地。2013年新开业项目中的月星环球港、百联世博源和IAPM近期的业绩增长也颇为喜人。豫园商城八佰伴久光百货随着城市的扩大，人口的外溢外移，地铁线路的扩容，私车的普及，10万平方米以上的大型购物中心（包括八佰伴和新世界城等“类百货购物中心”）已彻底替代3
10、万平方米左右的传统百货商厦成为各大商圈的定海神针般的顶梁柱，大型购物中心店王更是具有独木成林的神奇功效，例如百联西郊、百联青浦奥莱、仲盛世界、周浦万达、宝山万达，其中的杰出代表百联中环和大宁国际更是独自支撑起了市级商圈，虹口凯德龙之梦则成为四川北路复兴的希望。坪效至尊（不含停车场及办公楼面积）：恒隆广场、八佰伴、国金中心、浦东机场购物体（含免税店）、虹桥机场购物体、百联青浦奥莱、来福士。租金单价至尊：恒隆广场、IFC国金中心、港汇广场、IAPM、静安嘉里中心、新天地。客流密度至尊：来福士广场、五角场万达、长宁龙之梦、正大广场、港汇广场、百联南方、百联中环、百联西郊、大宁国际。商业面积巨无霸：月
11、星环球港、正大广场、百联中环12期、长宁龙之梦、仲盛世界、百联世博源12期、五角场万达、江桥万达、周浦万达、虹口龙之梦、新世界城。明日之星：吴中路红星集团爱琴海、新鸿基集团徐家汇中心、智富名品城、农工商118广场13期、宝山龙湖天街、虹桥龙湖天街。TIPS：不要误以为面积最大的购物中心集中在上海，成都重庆沈阳北京苏州等地均有多个巨型购物中心项目，迪拜马来西亚泰国菲律宾印尼俄罗斯土耳其美国更是集中了大量超巨型购物中心项目，上海至今尚无纯商业营业面积超过25万平方米的真正超巨型的购物中心，多数购物中心的纯商业租赁面积约为其建筑面积（不含停车场、宾馆、办公楼）的55%60%。停车位巨无霸：月星环球港
12、、仲盛世界、港汇广场、大宁国际、开元地中海、恒隆广场百联青浦奥特莱斯、百联中环、国金中心、IAPM、宝山万达。TIPS：未来停车位最多的购物中心将产生于郊区奥特莱斯和城郊巨型低楼层的大平层购物中心（类似苏州吴中永旺梦乐城、宁波欧尚高鑫广场、无锡荟聚英特宜家）。仲盛世界ILtifi|f-全能代表（主力店业态最齐全）：仲盛世界、月星环球港、正大广场、百联中环、百联南方、百联西郊、五角场万达、宝山万达、江桥万达、周浦万达。周浦万达建筑脱胎换骨代表：虹桥上海城12期、大上海时代、新世界K11、香港广场、无限度广场。项目改建的局限性及难度极大，开发商当在建设前即审慎考量项目设计规划的合理性。分期进阶建设
13、代表：美罗城12期、虹桥上海城13期、农工商118广场13期、大华虎城13期、百联南方商城13期、百联中环12期、新天地多期、瑞虹天地多期。整体出售轮数顶级代表：353广场（东海商都）、无限度广场（上海广场）、调频一广场（原世纪联华第四百货）、凯德马当路项目。购物中心最密集商圈代表：南京西路、陆家嘴、五角场、徐家汇、莘庄，明日之星：虹桥火车站商务区、世纪大道站、中山公园、大宁、真如、普陀中环、吴中路、南桥、七宝。购物中心最密集地铁线代表：地铁2号线、地铁1号线、地铁10号线。在建购物中心最密集地铁线代表：地铁17号线青浦段、地铁11号线嘉定段、地铁7号线宝山段。优秀商圈立体交通连廊奖：陆家嘴空
14、中连廊、五角场下沉式广场，筹备规划：徐家汇空中连廊、中山公园空中连廊、静安寺空中连廊、虹桥空中连廊、大宁空中连廊、曹家渡空中连廊、新虹桥商业中心地下连廊、莘庄空中连廊。TIPS：与香港、新加坡等地四通八达的全封闭全空调的连廊系统相比，上海的连廊系统可谓刚刚起步，典型参考案例如香港中环连廊。元老先锋奖：华亭国际购物中心、上海商城、川沙铁沙城、豫园商城、上海商务中心、八佰伴、八佰伴IMM现百联南方商城、新世界城、锦江迪生、曼克顿广场、香港名店街、迪美、曲阳社区购物中心（家乐福）、嘉里不夜城1期、亚新商城、东方明珠欧洲城、中海集团海兴广场海华商厦、华润时代广场、梅龙镇广场、美罗城、七宝龙城NEXTMALL、大华虎城NEXTMALL、金桥家乐福、古北家乐福。TIPS：美罗城、梅龙镇广场、八佰伴和新世界城等项目均在持续更新改建，而部分项目已彻底老化凋零，而八佰伴IMM已更名为百联南方商城，淮海中路华亭国际购物中心已整体租赁给阳光新业集团开设阳光新业中心527，川沙铁沙城已被拆除改建更名为金汇广场，美罗城开始扩建2期工程，七宝龙城NEXTMALL被一拆为三：凯德七宝购物中心、巴黎春天百货七宝店及顺恒广场，大华虎城NEXTMALL被分拆
