《房地产估价师理论与方法要点：假设开发法》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价师理论与方法要点：假设开发法（3页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产估价师理论与方法要点：假设开发法房地产估价师理论与方法要点：假设开发法假设开发法及其运用本章介绍假设开发法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价 需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体 内容。第一节假设开发法概述假设开发法的含义假设开发法也称为剩余法、预期开发法、开发法、是预测估价对 象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得的利润，然 后将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应 得利润来求取估价对象价值的方法。假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益 （具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支 出及应得利润后的余
2、额）为导向来求取房地产的价值。假设开发法是一种科学、实用的估价方法，在中国现阶段房地产 开发建设活动较活跃的情况下，得到了广泛应用。假设开发法的理论依据假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。其基本思想 用这样一个例子可以较好地反映出来。该例子是模拟一个典型的房 地产开发商，在公平竞争、土地由最高出价者获得的土地市场上取 得一块房地产开发用地，是如何思考该地块的价格或者确定其出价 的。具体如下：假如有一块房地产开发用地要出让或转让，同时有许多房地产开 发商想得到它。我作为其中的一个房地产开发商，将愿意岀价多少？ 首先，我要较全而深入地调查、分析该块土地的内外部状况和当地 的房地产开市场状
3、况，包括该块土地的位置、空间范围、面积（包括 规划总用地面积、建设用地面积和代征地面积）、性质、地势、土壤、 地基、土地条件、交通、周围环境和景观、规划条件（如用途、容积 率、建筑高度、绿地率等）。其次，我要根据上面调查、分析得到的该块土地的.内外部状况 和当地的房地产市场状况，研究、判断该块土地在规划允许的范围 内最适宜做何种用途、建筑规模多大、什么档次。例如，是建住宅, 还是建写字楼或商场、酒店等;如果建住宅，是建普通住宅，还是建 高档公寓或别墅等。接下来，我要预测在未来适当的时机预售或销售开发完成后的房 地产，价格将是多少;在取得该块土地时作为买方需要缴纳的契税等 “取得税费”将是多少;
4、为了开发建设和岀售该房地产，支岀将是多 少，包括开发成本、管理费用、销售费用、投资利息（我投入的资金 有些是自己的，有些是向银行借的，有些还可能是通过其他融资渠 道获得的，但都要计算利息。这是基于机会成本的考虑）；在出售开 发完成后的房地产时作为卖方需要缴纳的营业税等“销售税费”将 是多少。此外，我还不能忘了要获取开发利润。但我期望利用这块 土地获取的开发利润不能过高，否则我的出价就会较低，从而在取 得这块土地的竞争中我将得不到它。而我期望利用这块土地获取的 开发利润也不能过低，例如，不能低于类似房地产开发活动的正常 利润，或者不能低于将此资金、时间和精力投到其他方面所能获得 的利润，否则我还
5、不如将此资金、时间和精力投到其他方面（这也是 基于机会成本的考虑）。在做出了上述预测后，我便知道了自己愿意为该块土地支付的最 高价格是多少。毫无疑问，它等于预测的该块土地开发完成后的价 格，减去预测的在未来开发经营过程中必须付出的各项成本、费用、 税金以及应当获得的开发利润后的余额。由上可以看出，假设开发法在表现形式上是评估新开发的房地产 （如新建商品房）价值的成木法的“倒算法”。两者的主要区别是： 成木法中的土地价值为己知，需要求取的是开发完成后的房地产价 值;而在假设开发法中，开发完成后的房地产价值已事先通过预测得 到，需要求取的是土地价值。假设开发法更深层的理论依据类似于地租原理（可详见木书第十 一章第一节“地租理论及测算”），只不过地租是每年的租金剩余， 假设开发法测算的通常是一次性的价格剩余。
