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1、房地产经典典市调报报告全案案 主要活动 负责人整个项目l 方案设计 问卷设计定稿、 印刷 督导培训 访问员招募 抽样 访问员培训试访 访问实施 数据录入清理 计算机处理 报告撰写 递交报告 11周 22周 33周 44周 55周 6周 7周 8周周 9周周4.4费用用预算经费预算编编列（以以人民币币计算） 方案、问卷卷设计11.万元元第一阶段访访谈2000份、第第三阶段段入户费费用：1100份份 督导、访问问员培训训试访00.1万万元 访问实施(访问员员费用与与访问管管理费用用):330元*4000=11.2万万元 抽样0.11万元 问卷、卡片片印刷：0.11万元 礼品:2*4000=0.8万
2、元元小计：2.3万元元第四阶段补补充调查查1000户(备备选) (访问员费费用与访访问管理理费用):200元*100=0.22万元 礼品:5元元* 1000=0.005万元元小计：0.25万万元第五阶段：走访机机关、座座谈会22组 组织实施 40000元*2=0.88万元 礼品: 1100元元*15*2=0.33万元小计：1.1万元元第五阶段：数据处处理分析析，编写写报告 数据录入清清理:55*10000=0.22万元 计算机处理理:1.55万元 报告撰写（1个总报报告，入入户报告告、访谈谈报告、报报纸报告告、宏观观报告）:2万元小计：3.2万元元合计:8.35万万元万元元咨询费用本咨询工作作
3、的咨询询费为人人们币33000000元元。这项项费用是是依据工工作的时时间、进进度、行行业特点点综合制制定的。4.4.11市场需需求咨询询报告德州经济开开发区是是集吸收收外资、发发展高科科技、提提高工业业水平于于一体，以以市场促促发展，以以产业促促市场的的高科技技工业园园区，同同时本园园区也担担负着创创造舒适适、优美美的人居居环境，改改善投资资环境和和生活质质量的重重要职能能，是德德城区向向东发展展关键性性的一步步。项目的建设设，是德德州经济济开发区区响应十十六大号号召，建建设小康康住宅的的重要举举措，也也是开发发区住宅宅产业发发展的里里程碑。本本次市场场调研活活动是在在充分了了解居民民居住条
4、条件、居居住环境境需求的的基础上上，本着着提高居居民生活活质量，更更好的把把开发区区建设成成为“最佳人人居生态态环境”的原则则下展开开，本次次调研准准备充分分，调研研内容全全面、科科学，调调研数据据真实、有有效。我们希望，此此次专项项调研可可做为项项目前期期开发及及后期销销售的重重要决策策依据，并并为*公司后后续开发发项目提提供具可可参考价价值的数数据资料料。报告内容：第一部分调查设设计与组组织实施施一、调查设设计（一）调查查目的1、通过客客观深入入的市场场调查和和科学严严谨的统统计分析析，充分分了解德德州市房房地产市市场供需需空间和和价格趋趋势，确定目目标客户户群及其其对产品品和价格格的取向
5、向，对项项目的现现有规划划提出建建设性建建议，合合理规划划小申庄庄项目地地块，明明确项目目定位，较较准确的的发挥地地块环境境特质和和经济指指标，开开发出为为市场所所接受的的产品，实现项目投资效益回报的最大化。2、根据对对项目的的定位、规规划、市市场前景景、投资资风险的的调查研研究分析析，对后后续营销销推广策策略提供供有力支支持。3、随着全全面推进进小康社社会的建建设，为为更好的的把开发发区建设设成德州州市最佳佳人居生生态社区区，充分分了解德德州市民民对住宅宅消费的的需求，进进行了“建筑无无限生活活，从懂懂你的生生活开始始！”报纸公开开问卷调调查，树树立开发发区政府府的爱民民形象，以以及*公司的
6、的品牌形形象，将将项目进进行前期期推广，获获得广泛泛的公众众认知度度和关注注度。（二）调查查内容1、对德州州市宏观观环境的的调查（1）宏观观经济及及市政规规划（2）德州州房地产产现状2、项目自自身情况况调查（1）产品品的整体体研究与与特性分分析l 项目的地理理位置（区区域特性性、区域域交通状状况、项项目周围围环境）l 产品公司组组成 （开发发商、设设计单位位、承建建单位、策策划公司司、物业业公司）3、需求市市场调查查l 未来三年内内市民置置业意向向l 购买偏好（地地段、价价位、户户型与结结构、面面积、建建筑风格格设计、装装修档次次、配套套设施重重要性）l 购买决策（决决策参与与、决策策影响因因
7、素、信信息渠道道的重要要性排序序）l 购买行为（适适宜置业业时期、销销售行为为主动性性、付款款方式）l 价格支付能能力l 对物业配套套的需求求l 购买人群4、竞争市市场调查查（个案案对比）（1）基本本情况l 楼盘位置、占占地面积积、总建建筑面积积、开发发商、总总投资、开开工竣工工日期、容容积率l 类别、档次次及整体体布局l 装修材料、水水平l 硬件设备l 配套服务功功能及功功能分区区l 公开销售日日期l 销售价格、开开发期价价格的变变化情况况、销售售率l 付款方式、银银行按揭揭安排l 车位配备l 物业管理公公司及费费用（2）营销销策略l 目标客户选选择决策策l 市场定位与与宣传重重点l 营销组
8、合策策略（三）调查查方法1、宏观调调查l 房管、土地地、规划划等相关关部门访访谈l 报刊文献资资料收集集与分析析2、项目自自身情况况调查l 项目规划谈谈论会l 项目现场考考察l 有关人员访访谈l 相关资料收收集整理理3、需求市市场调查查l 专项访谈问问卷（2200人人次）l 报纸公开问问卷调查查（4000人次次）l 入室主体问问卷（1100次次）l 统计数据交交叉分析析（分类类进行频频数统计计分析和和列联表表统计分分析）4、竞争市市场调查查l 现场踩点调调查l 报刊文献收收集与分分析l 深度访谈二、调查组组织与实实施调查时间安安排表时 间 安安 排工 作 内 容2003年年5月113日就现有规
9、划划方案专专项讨论论会。2003年年5月114日提交调查问问卷样本本及调查查细化方方案。2003年年5月115日正式签定合合同，报报社联络络，报纸纸问卷调调整。2003年年5月116日1、 宏观调查开开始，走走访开发发区管委委会、房房管局、规规划服务务中心等等；2、竞争市市场调查查开始，对对德州市市内及开开发区内内竞争楼楼盘进行行详细调调查。2003年年5月11718日日1、4月117日报报纸公开开问卷见见报；2、集中访访谈问卷卷调查阶阶段，访访谈外商商投资服服务中心心、三和和电子、跃跃华中学学、高速速公路管管理处等等单位，同同时实施施街访，共共收回问问卷2441份，有有效问卷卷2355份。2
10、003年年5月11920日日 1、 主体问卷调调查阶段段，走访访小区、企企事业单单位、私私营业主主等，收收回问卷卷1088份，有有效问卷卷98份份；2、 三类问卷数数据库建建立。2003年年5月11923日日1、 报纸问卷陆陆续回收收，截止止目前回回收问卷卷79份份，全部部有效；2、 数据库数据据录入。2003年年5月22426日日进行数据统统计分析析，市调调报告（第第一稿）形形成。2003年年5月227日市调分析现现场演示示谈论会会，市调调报告（第第一稿）提提交。2003年年5月22830日日市调报告（修修正稿）完完成提交交。第二部分调查数数据资料料汇总与与分析一、 德州市宏观观环境调调查（
11、一）德州州市宏观观环境分分析德州市位于于山东省省西北部部，北依依北京、天天津，南南靠省会会济南，西西接石家家庄，东东连渤海海湾，是是华北、华华东两大大经济区区的连结结带。德州市现辖辖11个个县市区区和两个个省级开开发区，总总人口5540万万，面积积1万平平方公里里。但目目前德州州中心城城区面积积却不足足40平平方公里里，城市市人口约约为500万左右右。总体体来看，德德州市城城市化水水平明显显偏低。德城区现分分为铁西西区、市市中区和和东城区区三部分分。铁西西区为新新设立的的商贸开开发区，也也是重要要的工业业区和仓仓储区；市中心心为老城城区，集集中担负负着城市市的生活活服务功功能，是是行政、金金融
12、、商商业、文文化和客客运交通通中心；东城区区为988年新设设立的省省级经济济开发区区，是今今后德州州市的政政治、经经济、文文化中心心区。从德城区现现状来看看，德州州市中心心城市规规模占总总体规模模的比重重太小，城城市化水水平偏低低。这种种“小马拉拉大车”的局面面，难以以充分的的起到对对区域经经济的带带动作用用。为此此，德州州市提出出城市东东进战略略：跨越越岔河，建建设新城城区，计计划用55年时间间建成225平方方公里的的河东新新区，迅迅速膨胀胀城市规规模，使使德州市市成为鲁鲁西北、冀冀东南的的中心城城市。（二）德州州房地产产市场现现状德州市房地地产业起起步较晚晚，20000年年完全取取消福利利
13、分房和和集资建建房后商商品房市市场才得得到大力力发展，一一时间开开发量大大幅增加加，房价价上扬速速度较快快，市场场秩序不不规范。从全国各城城市新区区的建设设经验来来看，一一个城市市新区的的开发势势必会对对当地房房地产市市场发生生较大的的影响。结结合德州州实际情情况，通通过对开开发区管管委会、房房管局等等政府部部门的走走访，我我们认为为，新区区开发的的实施会会对当地地房地产产业产生生如下几几方面影影响：开发区、新新区房价价平抑德德州市整整体房价价开发区和新新区的房房价较市市区15500-23000元/的房房价便宜宜3000-4000元/，带带动了开开发区房房地产市市场的开开发，对对于平抑抑德州市
14、市整体房房价起到到显著作作用。开发区、新新区的开开发带动动房地产产投资目前市中心心德城区区可供开开发土地地越来越越少，且且相应的的土地价价格也日日益趋高高，加之之政府在在新区开开发建设设初期给给予特别别优惠的的土地出出让政策策，势必必会导致致开发商商的投资资倾向东东移，新新区房地地产市场场的繁荣荣指日可可待。据据市场资资料显示示，德州州市中心心房价自自去年至至今，上上涨了近近3000元/。房价价的上涨涨促进了了消费者者对房地地产业投投资的兴兴趣，尤尤其将目目光锁定定在具有有较大增增值潜力力的区域域。一般般而言，开开发区都都具有较较大的投投资价值值，二则则相对于于市中心心，它无无污染的的自然环环境和超超前的市市政规化化优势无无可比拟拟。开发发商和消消费者之之间的双双热效应应会给新新区和开开发区带带来无限限的活力力。开发区人口口增长使使住宅需需求更加加旺盛开发区大力力启动招招商引资资，加强强各类园园区规划划建设，国国内外诸诸多企业业的入住住，使开开发区人人口也得得以迅速速膨胀，住住房需求求相应产产生。据据开发区区控制性性详细规
