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1、一、物业管理方案的制订一学习要求掌握物业管理对物业的基本要求 了解并做好物业管理早期介人的准备工作 具有进行拟管项目、使用人物业管理与服务需求、竞争企业状况等调查的能力 掌握制订物业管理方案的主要内容、基本架构和方法。二学习重点1 物业管理的早期介入l 物业管理对物业的基本要求物业管理指物业管理经营人受物业所有人的委托 按照国家法律法规、管理标准及委托合同行使管理权 运用现代管理科学和先进的维修养护技术 以经营手段管理物业 从事对物业 包括物业周围的环境 的养护、修缮、经营 并为物业所有人和使用人提供全方位的服务 使物业发挥最大的使用价值和经济效益。物业管理对物业的基本要求是物业的设计要“科学
2、、合理、适用和美观”并要方便维修和养护。建筑材料质量和设计施工质量要好减少使用成本。配套设施齐全能为使用人提供多种服务。环境优美、安全、舒适。为物业管理提供必要的设施。2 物业管理的基本内容基本业务包括房屋建筑物的维护、修缮与改造保养与更新 相关场地的维护与管理专项业务物业附属设备、设施的维护、消防设备的维护、养护与更新。包括治安保卫、清扫保洁、庭院绿化、车辆管理等。特约业务包括各种与业主和使用入相关的代办业务。经营业务包括室内装修、电器维修、商务中心、咨询、中介、代理经租、房屋交换以及其他业务等。3 物业管理早期介入的物质准备人员准备资料准备设备、器材准备资金准备4 房地产开发的基本程序我国
3、房地产开发的程序通常分为四个阶段决策、立项阶段通过调查研究寻求合作伙伴选定开发地点和开发项目关部门申请立项。前期阶段向政府有1在申请立项的项目建议书基础上经过进一步的调查研究编制项目可行性研究报告并向有关部门申报同时办理企业申报登记事宜。2 项目的规划设计工作。3 规划设计工作的报批工作 进行工程勘探 制定开发项目的建设方案。4征用土地开展拆迁安置工作。5完成施工现场的基础设施配套建设做到“四通一平”即通水、通电、通路、通信、平整土地。6 办理开工手续。建设阶段通过招标、投标、发包工程进行施工建设同时 要加强施工期间有效的工程监理包括请专业监理公司和竣工后交付管理的物业管理公司的代表直至竣工验
4、收交付使用。营销阶段这是房地产开发与经营相衔接、相交叉的阶段通常包括房屋销售、出租、使用管理物业管理和售后服务等。上述四个阶段的实施不一定按部就班有时可交替进行。5 建筑工程基本知识建筑工程分类建筑物的施工建设过程称建筑工程。根据建筑工程各组成部分的性质、作用可分为1一般土建工程包括房屋和构筑物的各种结构工程和装饰工程等。2管道工程包括蒸汽。压缩空气、煤气天然气等管道工程。3暖卫工程包括室内外给排水管道采暖、通风、民用煤气天然气管道敷设工程等。4电气照明工程包括室内外照明设施安装、架空线路、变电和配电设施安装工程等。筑施工的特点和规律把各个施工过程有机地组织起来使施工过程达到优质、高效、低成本
5、、安全、文明等要求。其主要内容包括l落实施工任务签订对外承包合同2 编制施工组织设计或施工计划3做好施工前的准备工作保障顺利开工4按计划组织施工并随时收集施工中的有关信息与计划目标进行对比 发现问题及时调整使各项施工活动处于最佳状态5 做好工程施工资料分析与整理。建筑工程涉及的主要工作1 熟悉施工图样 参加图样会审 熟悉设计规模、结构特点和生产工艺顺序2熟悉施工现场的地形、供水、供电、道路运输情况了解施工区域的地理环境和施工条件3 了解当地是大宗资料供应情况。质量及价格4 编制施工组织设计 绘制施工平面图 制定施工进度计划 提出根据施工技术力量需要的材料、预制构件、机具等进场计划5 抓好施工技
6、术及技术管理工作6 抓好质量管理7 抓好安全生产管理8 抓好材料与工具管理9 抓好班组管理10 抓好劳动定额与劳动报酬等。2 物业管理早期介入的实施l 工作内容根据房地产开发的不同阶段物业管理早期介入实施的工作内客主要有参与规划设计阶段参与形式主要表现在全面细致地反映物业管理顺利实施的各种需要以及在以往物业管理实践中发现的规划设计上的种种问题或缺陷用咨询报告的形式提交设计单位 并促其纠正。物业管理公司应注意反映下列问题1 配套设施的完善问题2 水电供应容量的问题3 安全保卫系统4 垃圾的处理方式5 高层建筑物外观的清洁问题以及在以往物业管理实践中发现的规划设计上的种种问题或缺陷咨询报告的形式提
7、交设计单位并促其纠正。物业管理公司应注意反映下列问题用1配套设施的完善问题2水电供应容量的问题建筑工程管理建筑工程管理是贯穿以工程项目为对象以施工现场为中心遵循建筑施工的特点和规律把各个施工过程有机地组织起来使施工过程达到优质、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要内容包括 l 落实施工任务 签订对外承包合同2 编制施工组织设计或施工计划3做好施工前的准备工作保障顺利开工4按计划组织施工并随时收集施工中的有关信息与计划目标进行对比 发现问题及时调整使各项施工活动处于最佳状态5 做好工程施工资料分析与整理。建筑工程涉及的主要工作1 熟悉施工图样 参加图样会审 熟悉设计规模、结构特点和生产工艺顺序
8、2熟悉施工现场的地形、供水、供电、道路运输情况了解施工区域的地理环境和施工条件3 了解当地是大宗资料供应情况。质量及价格4编制施工组织设计绘制施工平面图制定施工进度计划提出根据施工技术力量需要的材料、预制构件、机具等进场计划5 抓好施工技术及技术管理工作6 抓好质量管理7 抓好安全生产管理8 抓好材料与工具管理9 抓好班组管理10 抓好劳动定额与劳动报酬等。2 物业管理早期介入的实施l 工作内容根据房地产开发的不同阶段物业管理早期介入实施的工作内客主要有参与规划设计阶段参与形式主要表现在全面细致地反映物业管理顺利实施的各种需要以及在以往物业管理实践中发现的规划设计上的种种问题或缺陷用咨询报告的
9、形式提交设计单位 并促其纠正。物业管理公司应注意反映下列问题1 配套设施的完善问题2 水电供应容量的问题3 安全保卫系统4 垃圾的处理方式5 高层建筑物外观的清洁问题6 消防设施问题7 物业管理所需设备问题8 对建筑材料的意见9 其他问题。参与建设阶段通过参与施工管理对工程建设提出意见。主要包括1 监督工程质量并提出意见2 监督建设过程是否按设计规划图纸施工、建筑材料规格质量是否符合设计要求并提出意见3 监督物业附属设施设备配套建设过程并提出意见4 监督物业管理所需的特殊附属设施设备的建设过程并提出意见。2 早期介入应注意的问题必须从思想上十分重视早期介入的准备工作必须明确物业管理在整个房地产
10、开发与经营管理中的地位抓好人员准备这个关键精心准备细致周到力求全面、充分3 拟管项目、使用人需求、竞争企业状况调查通过对拟管项目全面情况的调查为拟订物业管理方案做信息准备。l 项目情况调查调查内容项目位置具体位置及东、西、南、北的毗邻。项目面积占地面积、规划建筑面积、已建成面积。项目建筑情况建筑结构、质量、技术、标准、管线布置等。配套及附近交通状况已通达公交车次、小区班车等。消防、安保、清洁等设施状况项目性质及特色政府的支持、扶持与介入程度开发商的背景规模、技术、资金、信誉、社会影响、负责人情况等。周边坏境状况调查方法包括实地考察、公开信息收集、座谈及其他途径。2 使用人需求调查调查内容住区人
11、员自然状况分析 包括总人口、性别、年龄、受教育程度与职业、民族以及经济收人等。住区人员需求分析l 按需求对象分为物质需求和精神需求。针对不同的需求配备相应的公共设施2 按需求弹性分为小弹性需求和大弹性需求。管区内对于满足需求弹性小的公共设施必须具备对于满足需求弹性大的公共设施应从管区实际出发进行建设并更多注意面向社会服务与经营以提高其开发利用的效益。3 按需求条件分为现实需求和潜在需求。4 按马斯洛需求层次分为五个层次。从住区人员实际生活水平出发定量与定性结合 协助制订有针对性的方案。调查方法1 询问法询问法就是围绕着住区人员物质文化生活需求这一主题 采用一定的提问方式 向被调查者提出询问 再
12、从被调查者的回答中获取所需资料的一种方法。具体方式有访问调查、电话调查、发调查表和交谈旁听法。2 观察法观察法就是调查人员在现场直接观察或利用各种仪器间接观察被调查者行为及现场事实是一种收集资料的方法。具体方法有直接观察法和比较观察法。3 实验法实验法就是用小规模试验的方法来验证人们的需求情况。4 抽样调查法抽样调查有随机抽样和非随机抽样。后者又包括任意抽样、判斯抽样、配额抽样三种。3 竞争企业调查调查内容包括竞争对手总体情况、竞争对手能力、竞争对手经验以及与竞争对手比较。4 制订物业管理方案的其他准备工作l 组建制订物业管理方案的工作班子2 对方案制订人员进行必要的业务培训3 准备经费4 准
13、备设备5 准备相关资料。5制订物业管理方案l物业管理方案的内容物业管理档次物业类型、功能将决定不同的物业消费水平从而确定物业消费水平从而确定物业管理的不同档次。物业管理档次的确定是制定订物业管理方案的基础。管理档次不同决定了管理与服务的项目、标准及费用的不同。物业管理服务的标准物业类型、功能和物业档次将决定物业管理服务的项目和质量标准。物业管理财务收支预算物业管理是有偿的服务与管理。由物业管理档次所决定的物业管理应达到的服务标准和收费标准是物业管理方案的核心。2 物业管理方案的基本架构项目管理的整体设想与策划包括项目情况分析、物业管理档次及目标、物业管理特点。管理服务措施。管理模式包括管理运作模式、管理工作流程、管理组织架构、激励机制、信
